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关于“退房潮”的一次访谈
(2011-11-08 11:19:42)
转载标签： 房产
杨鹏
中国
契约精神
老百姓
文化
分类： 媒体访谈
采访者：华商报评论部记者 杨鹏
被访者：狄马
采访形式：笔谈
采访时间：2011-10-27
杨鹏：房价高，老百姓哭着喊着降价，真降价了，又哭着喊着要退房。“退房潮”不是新词，此前楼市调控比较得力时一旦房价松动就出现过退房，对此现象褒贬不一，甚至被认为是无理取闹。“愿赌服输”是交易的一个基本规则，但畸形的房地产市场价格些许波动还是让一些人输不起，规则因此被突破，这是否可看作是规则意识在强大利益驱动下被严重扭曲的一则案例？或者说，你怎么看待退房潮？
狄马：“愿赌服输”当然是交易的一个基本规则，但前提是这个“交易”只能是在正常的市场经济条件下。中国的市场很复杂，房地产市场更复杂。老百姓夏季到衣服店买了衬衣，到秋季，同样的衬衣人家开始跳楼大甩卖，为什么没有人去那家衣服店要求“退衣”？前期买过这家店衬衣的为什么不掀起“退衣潮”？没道理嘛！以稀为贵，以多为贱，价格随供求变化，这是一个再正常不过的市场规律。但房地产市场是这样吗？房子、土地以及建筑材料的价格是完全由市场控制的吗？显然不是。“退房潮”是由“限购令”引起的，而“限购令”是由政府出台的。不管政府出台此项政策的动机如何，而结果是不考虑善恶的。“房价高，老百姓哭着喊着降价，真降价了，又哭着喊着要退房”，这种反应不该遭到嘲笑。因为虽然都是老百姓，但前期的老百姓与后期的老百姓利益需求不一致。即使同一个老百姓，买前与买后的利益关系也是变化的。一个阶级的人有时也说两家话。
杨鹏：针对退房潮，房产商代言人、北京师范大学房地产研究中心主任董藩呼吁民众要有契约精神，但也有人认为，契约精神乃是市场参与者的共同守则，一直以来房产商的契约精神就很可疑，契约精神不能单用来束缚购房者，在这里，“契约精神”似乎成了挡箭牌，你觉得呢？你怎么看待退房潮里的“契约精神”？
狄马：在自由竞争的市场社会里，当然要遵守“契约精神”，不管是老百姓还是官员。但中国的房地产市场本来就不是契约的结果，硬要说有契约，契约化程度也是很低的。行政命令大于一切。开发商也没办法，老百姓更没办法。真的讲契约的话，“退房”就不可能形成“潮”。冬天菜贵，夏天菜贱，冬天买过的人怎么不在夏天掀起“退菜潮”？原因很简单：菜价是由市场控制的嘛！你闹没有道理。那么，为什么在衣服、饮食等行业能遵守“契约精神”，到房地产市场就不行了？有人说是因为利益太大；而汽车、电子产品也在降价，为什么不掀起“退车潮”、“退电潮”？房地产市场不正常，房子的价格是由政府和开发商合谋的结果。这才是问题的根本。
杨鹏：此前多次出现的退房潮就有过炒作的嫌疑，真摔还是假摔的争论，你认为近期退房潮应看作是一个社会现象，还是商业营销手段？
狄马：从报道看，应该视为一种社会现象。
杨鹏：你觉得退房潮中，最重要的思考或启示是什么？
狄马：政府干预市场的结果，就是个人在自己的行动中经常摆脱责任；而本来没有责任的房地产商又承担起了含混不清的责任。我们不能说政府限购令的初衷是坏的，但政府不应当，也没有能力在市场中区分谁应当是受益者，谁应当是受害者。政府不可能“全能”，就是说它没有办法让某一项政策获得期望的“公平”。以这次“退房潮”而言，后期的老百姓觉得公平了，前期的就感觉吃亏了。政府真正的责任是制定并完善法律，健全法治秩序，努力培植“自发秩序”，激发市场自身的调节能力，而不是充当圣人。一会儿鼓励老百姓买房，一会儿又限制老百姓买房，最终的结果就是潮起潮落，都感觉吃了亏。
杨鹏：假如你是本次退房潮中的一名业主，你会随大流成为退房现场的一分子，还是认命，默默忍受，为什么？
狄马：不知道。没有成为此次退房潮中的一名业主，我只能说我比其他退房潮中的业主更幸运，而不是更道德。因为选择太困难。从道理上说，根据《商品房买卖合同》，退房要符合几个条件：一是开发商延期交房；二是房屋质量出现严重问题；三是房屋下面的土地权属有问题。如果三者都不是，“退房”基本不可能。明知不可能，为什么还要闹呢？这就是我说的，政府干预或控制市场的结果，就是导致个人责任感的丧失。你不是能够控制市场吗？那么你也能够控制开发商。既然市场这只手是能够看得见的，那么我就要试图控制这只手。
原载《华商报》2011.11.3
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