偶看新闻压实度标准差怎么算:二手房交易指南：“假赠与”避税行不通
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/04 06:25:36
小李要到外地去生活了，他想把名下的一套房产送给多年来跟随自己打拼的好兄弟小王，但他了解到，这样“送礼”同样要缴纳个人所得税、营业税、契税，“负担”不小。
2009年5月财政部和国税总局出台的规定表明，只有规定情形中的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税和营业税等，而不属于规定范围内的赠与要纳20%的个人所得税，这个税费负担甚至比一般二手房交易还要重。无奈之下，小李通过了普通二手房交易的形式将房子过户到了小王名下，并交了一定的税费。
■无偿赠与资料审核严
与小李真情实意给兄弟“送房子”不同的是，中介公司的小林常接到一些咨询电话，问一般情形的二手房交易是否可以做成无偿赠与，这样可以减免相关的税费。记者了解到，近几年随着二手房成交量的升温，有不少客户打起了通过无偿赠与房产的形式来避税的主意，但是此举早已行不通了。
业内人士告诉记者，即使是在国家出台《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》之前，相关的税务部门对房屋无偿赠与提交的资料审核都非常严谨，例如原本素不相识的两者之间的赠与行为基本不会被通过审批，以防通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。
■三种赠与情形免个税营业税
根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，以下规定情形中的赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他无偿赠与房屋的情形将征收20%的个人所得税。可以看出，规定有意并有力地打击了通过房屋赠与方式避税的行为。
但是，根据现行的《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋赠与的房屋权属转移行为属于契税征收的范围，因此无论是哪种赠与行为，权属承受一方应该缴纳契税。
■不同情形房屋赠与缴纳税费天壤之别
小李原本购入房屋总价40万元，面积为110平方米，目前该房产的市场价为60万元。现打算将此套房赠与母亲或友人，那么现在赠与双方各需要缴纳多少的税费？
1.规定情形的赠与
这套房产的赠与对象是小李的母亲，赠与的行为属于规定情形中的财产第一顺序继承人，双方均可不用交个人所得税和营业税，现在主要缴纳的是契税。按现行规定，房屋的面积在144平方米以下，楼盘容积率不超过1，单价不超过6000元(城区)，契税为该套房市场评估价的1.5%。受赠人小李母亲要缴契税额为60万元×1.5%=9000元。
2.非规定情形的赠与
小李打算将这套房赠与共事多年的好兄弟小王，赠与则不属无偿赠与的规定情形内。双方分别要交契税、营业税、个人所得税。
◎赠与人小李需缴费用：
营业税：若是房产证出证超两年的普通住房，免征收；若出在两年内，要缴纳(市场评估价60万元-成本价40万元)×5.5%=11000元
◎受赠人小王需缴费用：
契税额：市场评估价60万元×1.5%=9000元
纳税额为赠与房屋价值扣除赠与过程中支付的税费的余额，即60万元-(9000+11000元)×20%=116000元
可以看出，这种形式的赠与“赋税”很重，甚至比一般二手房买卖交易要多得多。
随着国家将开征遗产税的消息甚嚣尘上，不少家庭为避开这笔有可能很高的费用都想提前把房子过户给亲人。
在房产过户时谈到的省钱，实际上省的是一笔契税钱。房产过户现在有3种方法，其中普通的买卖过户最"省钱"，因为现在契税暂时还减半征收，一般按照总房价的1％～2％缴纳；以赠予的方式办理过户相对比较麻烦，选择这种方式过户要先到公证部门办理赠予公证，然后对房屋进行评估作价和鉴定，之后才能办理赠予过户手续，这是花费过户人时间最多、费用最贵也最麻烦的过户方式；亲属间房产过户还可以通过继承方式或遗嘱继承方式变更房屋权属，这种方式现在只用在房管局缴纳房屋过户手续的工本费就可以，不征契税，应该是最划算的。
根据《继承法》规定，法定继承人继承土地、房屋权属，过户手续只能在产权人去世后才可办理，遗嘱继承也是如此。因为产权人在去世前可以随时变更继承人，所以这种方式现在虽然省钱，但最不容易得到保障。现在很多家庭采用出让的形式办理房产过户，他们虽然签订了买卖合同，买房款却是子虚乌有，而一旦家庭关系破裂，这笔买房款便成了焦点。"所以哪种过户方式更划算，关键得看哪种方式更合适自己。"