寒流来袭，二手房买卖市场火爆非常，“趁热打铁”如何让手中房产创造最大价值？手里有闲房，出租出售哪个更划算？“买卖博弈”，通过哪些途径可以把房子卖出去？如何把房子卖个好价钱？ 12月13日（星期日）晚上24点湖南卫视财富脱口秀节目《听我非常道》将精彩呈现二手房交易全攻略之揭秘卖房的门道，主持人李南邀请来自北京中原房地产经纪有限公司的两位高级区域经理，资深房地产经纪人龚虎、刘冬以及北京银行北京银行金融理财师，高级客户经理陈柳做客节目，将给卖房者与买房者提供既实惠又经济的建议，更有资深房地产经纪人揭秘二手房买卖不能说的秘密。
对于富余的房产是卖掉还是出租常让人困扰，如何让手中房产创造最大价值？手里有闲房，出租出售哪个更划算？做客本期《听我非常道》的专家认为认为从成本与收益对比的角度考虑，在目前楼市火热的市场行情下，多余的房子出售比出租要划算，如果打算过几年出售，最好在此期间不要出租。
（主持人李南）
（房地产资深人士现场激辩多余房子是卖还是租？）
“如果有富余的房产，一定要把它卖掉”
资深房地产经纪人龚虎认为如果有富余的房产，一定要把它卖掉。卖掉已有房产的有两种类型，多数为不满现有居住环境改善型的业主，还有一些是投资型业主。对于北京贷款买房的投资型业主，我认为两年最少得有500%的资金回报率卖得才比较合适。打个比方，两年前付30万首付买的房，现在最少应该收回一百万。龚虎说：“如果说你已经有多余的房子的话，一定要把它卖掉，或者目的是改善住房、或者投资，如果是贷款买房，如果是两年以前买的房。拿北京来说，最少得有500%的回报率。” “假如说你当时是30万首付，我觉得你现在最少最少能收回来的话，有一百万左右，你可以拿这一百万买三套小户型的，或者拿这一百万买两套小户型的，我觉得是起到一个杠杆的作用。”
对此，资深房产经纪人龚虎还考虑未来房价走势。龚虎根据多年的房地产从业经验认为，未来十年房价呈上涨趋势，龚虎说：“这十年之内，大势还是往上涨。”龚虎指出如果把房产当成股票做长线投资，还要考虑未来房价的增幅。龚虎建议做长线投资的业主，要考虑十年之后房价的增值速度。如果未来十年之内房价呈上涨态势，那么十年之后可能房价往下降，那时的增速和幅度就没有前期那么快。
多余的房子是出售还是出租，还要参照业内“房子增值规律”。做客《听我非常道》的另一位资深房产经纪人刘冬根据从业经验，引申出“房子增值规律”。刘冬解释说：按照房地产行业分类，房龄0~3年定义为新房，3~5年定义为次新房，房龄超过5年的，就属于旧房了。从以往经验来看，0~3年的新房升值空间最快，涨幅也最明显。对于这类房产卖比出租更合适，因为现在不比前几年，4、5年前买房价格比较低，如果出租收益率还算比较高，可能达到6%、7%，但是近期买进的房子，房价本身就比较高，租就很不合算了。现在北京的租售比1：600，早已远远偏离国际正常比值1：300。
“出售pk出租，关键是获取最高投资回报率”
富余房产选择出售还是出租，关键是获取最高的投资回报率。在节目现场主持人李南用一个例子来计算收益率。比如说您有一套05年买的75平米两居室，总价70万，现在市场股价140万，如果出租，收益有两部分组成，租金回报和房价上涨回报，预期租金回报率2.57%，预期房价增长率10%，那么出租的年预期收益率应该是12.57%，如果出售预期年收益率又是多少呢？
对此，资深房产经纪人龚虎指出，其实不能完全这么考虑，假如说贷款买的房子，目前市值140万，卖完之后手里将净赚一百万，这些钱可以进行其他投资比如炒股、买基金等，年收益率将取决于你新的投资品种。而如果出租，收益是年租金大约3.6万和房子本身的一个增值。而资深房产经纪人刘冬则认为出租与出售我觉得没有什么可比性，但是有一个共性，小户型易出租，地段好的房子易出租，但是如果你考虑出售，那建议你抛掉面积大的，距离市区远的房产。理财师陈柳认为出售还是出租关键取决于你想拿这笔钱干什么，如果要改善居住条件、想要买房，就卖掉富余房产，换一个更好的房子，如果炒股或者投资别的品种投资收益率高于出租收益的话，出租可能就不太合适。
“位于市中心的房子，偏重于出租”
在目前楼市持续火热的行情下，地产经纪人建议出售比出租更划算，而且如果打算过几年出售，最好在此期间不要出租。但是做客《听我非常道》的北京银行金融理财师陈柳则不完全赞同，陈柳认为，在房屋维护成本比较高的情况下，还是侧重于租房，当维护成本和银行利率上升的期间，还是一个租房市场。维护成本主要是说，有可能增加物业税，租房市场比较好。如果物业税实施后，那么房屋维护成本就会变高，那么很多人在持币购买房屋的时候就会冷静，反而租赁市场就扩大。陈柳说：“我觉得还是看个人的需求吧，而且还是考虑房子的地理位置，对于位于市中心既好出售又好出租的房子，我偏重于出租，因为可以补充每月家里的现金流，相当于有一个人在为你上班，来为你工作，如果位于远郊区县或者五环六环以外的，我倾向于出售套现。”
另外，资深房地产经纪人还提醒业主，如果打算过几年卖就不宜出租：“如果你打算有一天会卖掉，我不建议出租，因为你收入的租金实际上是弥补了你的装修费用。” 资深房地产经纪人刘冬提醒业主，很多买家卖房会以房子装修新旧作为谈价的一个条件会砍价，很多租户在租赁期间，拥有优先购买权，在租赁期限没有解除之内，假如你要卖这套房子，需要通过我的允许，这样会出现当急需资金或者发现更好的投资渠道而卖房子时，租户不配合，造成自己的房子自己做不了主的尴尬局面。如此看来，如果打算在若干年以后卖房，那么在此期间就不适合出租。
多余的房子是出售还是出租呢？如何卖个好价钱呢？更多精彩详解敬请收看12月13日（星期日）晚上24点湖南卫视《听我非常道》
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