促销小分队口号:辽宁经济管理干部学院?房地产企业案例库06

某房地产开发公司多列支出偷税案

本案特点:检查人员不局限于企业提供的账簿资料，而是针对房地产开发公司的经营特点，综合账务处理、合同文本、开发现场等情况，运用逻辑分析方法进行检查，并对施工单位、销售公司等相关企业作了延伸检查，从而发现疑点，查清问题，值得借鉴。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2007年5月，某市（地级市）国家税务局稽查局（以下简称稽查局）按照工作计划将W房地产开发公司（以下简称“W公司”）确定为房地产行业税收专项检查对象。

（二）纳税人基本情况

W公司成立于2003年4月，为私营有限责任公司。成立时注册资本为800万元，2003年5月增资到2000万元。原投资方为上海H房地产开发经营有限公司（以下简称“H公司”），2003年5月31日进行股权转让，转让后的股东为上海A房地产有限公司（以下简称“A公司”）。W公司主营房地产开发，注册人数15人。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

实施检查前，检查人员对静态资料进行分析，了解W公司的基本情况。W公司开发项目共有两幢高层楼房，分为一期和二期。此开发项目最早由J物业有限公司（以下简称“J公司”）取得土地使用权并进行开发，后转让给H公司，H公司再转让给A公司。A公司以土地使用权入股W公司后，W公司将此项目分两期开发成两幢高层楼房。一期由烂尾楼建成，共22层，于2003年12月取得预售许可证，竣工日期为2005年3月，可售面积为2.66万平方米。二期系新建而成，共32层，于2004年8月取得预售许可证，竣工日期为2006年6月，可售面积为2.6万平方米。

2006年2月，该市国家税务局某征管分局对W公司进行了纳税评估，发现该公司自2003年成立至2005年，取得楼盘预售收入1.7亿元未申报预缴所得税，同时还存在成本列支不规范的情况。由于该公司开发的楼盘尚未完工，征管分局除责令其补缴税款及滞纳金之外，还要求其立即整改。在纳税评估后,该公司于2006年4月进行了企业所得税汇算清缴。据统计，W公司2003年至2006年共计入库企业所得税1120万元，主要是纳税评估以后的补缴税款。了解到该公司已入库巨额税款，稽查部门的初步认识是：W公司的整改已比较到位，存在问题的可能性较小。

但检查人员通过进一步分析后发现，在已结转销售收入的2005年和2006年中，扣除预缴企业所得税的因素，该公司2005年实际缴纳企业所得税555.05万元，税收负担率为5.26%；2006年实际缴纳企业所得税为0，这极不正常。W公司的利润率在15.94%左右，刚刚达到15%的最低标准，明显低于该市房地产行业的同期利润水平。检查组认为有必要进一步深入检查，并确定采取现场察看与调账检查相结合的方式实施稽查。

（二）检查具体方法

在调账检查前，检查人员到开发现场进行外围调查，了解到W公司开发的两幢高楼间的空地建成了一个1500平方米左右的中心绿化景观等基本情况。然后，检查人员按法定程序调取了该公司2003至2006年的账册、凭证等纳税资料进行检查。

1．查阅合同核实公司的成本列支

检查人员首先对销售收入、可售面积等项目进行核对，发现该公司虽仍有部分预售收入未申报，但未有重大异常情况，遂决定将成本、费用作为检查重点。核查成本时，一笔800万元的“土地成本”引起了检查人员的注意。通过查阅原始凭证发现，发票由上海H公司开具，内容为“项目转让费”，但在银行汇款单上有一行小字标注有“股权转让费”字样。按规定，股权转让费不能列入开发成本。检查人员展开调查，发现由于W公司经历了增资、投资方变更、股权转让，以及主要负责人及会计人员频繁更迭，原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，没有人清楚整个项目开发过程。

检查人员反复研究，决定从合同文书中查找线索。检查组要求W公司提供所有合同协议。在W公司找不到合同，检查人员就到投资方上海A公司甚至到其前股东上海H公司去找。历时一个多月，终于找到了全部合同文件。原来，W公司的一期工程最早由苏州J公司开发，后变成烂尾楼，苏州J公司将此烂尾楼以1650万元的价格（含土地成本）转让给上海H公司，上海H公司将此烂尾楼中的土地作价800万元作为投资款，投资成立了W公司，一个月后，用现金增资1200万元，使注册资本达到2000万元。然后，上海H公司又将W公司的股权作价2000万元、烂尾楼作价2100万元，一并转让给上海A公司。烂尾楼和股权转让费中都包含了土地成本。上海H公司将股权中的800万元土地成本开具了单位名称为“上海A公司”的项目转让费发票，造成W公司列支的2900万元开发成本中，土地成本重复列支800万元。

2．现场查验核实公司的费用列支

检查人员以绿化费作为检查重点，发现W公司一共列支了两笔绿化费。一笔是苏州M公司承建的屋顶花园，金额为27万元；一笔为上海Z公司开具的绿化费发票，金额为238万元，未写明绿化地点。经过实地查看，W公司整个开发项目除了屋顶花园外，就是两幢楼之间的中心绿化。那么这笔238万元的绿化费就应该是中心绿化的成本。但中心绿化面积并不大，树木也不多，为什么成本这么高？W公司为何要舍近求远找上海Z公司来搞绿化？检查组推测有可能存在成本不实的情况，因为W公司的投资方上海A公司也是一家开发企业且在上海经营。

检查人员从六大卷工程合同中找到该笔绿化合同。正文中没有线索，但细心的检查人员在附页中的“注意事项”里发现了蛛丝马迹，“注意事项”上面注明该工程植树2700棵。1500平方米的绿化面积种植2700棵树，岂不是一平方米内要种两棵树？检查人员再次现场勘查，通过清点发现两块绿地一共不过50棵树。在事实面前W公司不得不承认，因W公司利润较高，上海A公司将集团公司在其他城市开发项目上支付的绿化费238万元在W公司列支。顺着同一思路，检查人员查出W公司在管理费用中列支上海A公司的人员工资及其他费用共260万元。至此，检查人员查实该公司虚列的绿化费、人员工资及其他费用合计498万元。

3．逻辑分析公司租赁费用支出的合理性

检查人员通过账面检查发现， W公司2005年3月列支了一笔房租274万元。仅从凭证看，资料一应俱全，有发票、有合同。发票由上海A公司到上海税务局代开。合同表明，收款原因是W公司租用上海A公司的房产作售楼处，租期为2003年1至12月。鉴于上海A公司是W公司的投资方，这笔关联交易的真实性成为核查的重点。检查人员仔细推敲，发现了其中的破绽，W公司是2003年4月成立的，一期工程的设计是2003年10月完成的，2003年12月才取得预售许可证，怎么可能在公司还没成立、项目还没设计的时候就租用售楼处呢？而且不在苏州要到上海去租房？在事实面前W公司承认此笔租赁费是虚列的。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

公司经营过程中涉及到增资、投资方变更、股权转让、主要负责人及会计人员频繁更迭，造成原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，给检查工作带来较大难度。检查人员根据实际情况及时调整检查思路，制定切实可行的工作计划，在具体工作中细致深入，善于发现问题，最终查清了违法事实。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

W公司重复列支土地成本800万元；虚列绿化费、租赁费、人员工资及其他费用772万元，少缴企业所得税465万元。   

（二）处理结果

1.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第四条、第六条第一款、第七条第（八）项、《企业所得税税前扣除办法》和《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款的规定，对该公司在账簿上多列支出、少缴应纳税款的行为定性为偷税，追缴其少缴的企业所得税465万元，并处少缴税款百分之五十的罚款233万元。

2.根据《征管法》第三十二条的规定，加收滞纳金50万元。

3.该公司上述违法行为涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定。根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，依法将该案移送公安机关处理。

  四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会

1．要善于运用综合分析方法，对房地产企业进行立体检查

房地产开发行业利润较高，为达到虚降利润少缴企业所得税的目的，房地产公司普遍存在用假发票、收据或大头小尾的真发票等不合法凭证列支成本费用的行为。经历过行业税收专项检查后，房地产企业具有了一定的应对稽查能力，财务处理“规范”但是实际业务虚假。如果采取就账查账的方法，很难发现其隐藏在账册凭证之中的涉税违法问题。因此，对房地产公司的检查，要抓住该行业的经营特点，不局限于账簿资料，将账务处理、合同文书、开发现场等情况相结合进行综合分析，必要时可对施工单位、销售公司等相关企业作延伸检查，从而发现疑点，一查到底。

2．可延伸检查关联企业，重点核查关联交易的项目

当前，房地产企业的关联交易已经涉及到收入、成本、费用等各个方面，利用关联交易逃避纳税的现象时有发生。因此，在检查中要重点核查低价销售、利息支出、咨询费、策划费、销售佣金等可能发生关联交易的有关项目。

（二）工作建议

1．加强税务稽查与纳税评估工作的互动，强化税源联动管理

本案的被查企业曾接受过征管分局的纳税评估，但在税务稽查时仍发现存在严重的涉税违法问题。针对此情况，建议稽查部门在检查时不仅要根据纳税评估移交的案源线索进行重点检查，还要充分利用纳税评估成果，扩展检查思路，全面核实企业的经营情况，并及时将检查结果反馈给征管部门，完善该行业纳税评估工作。

2．有效利用检查结果，不断积累关于房地产企业的经验数据

建议建立土地、前期工程、建安工程、基础设施等相关数据模型，为分析、监控、评税、稽查提供参考数据，提高稽查选案的准确性，最大程度地发挥稽查的打击和震慑作用。

思考题

1.重复列支、虚假列支成本和费用，是房地产企业偷税的惯用手法，检查中应如何发现疑点并依法获取相关证据？

2.如何用好稽查执法权力，将现场检查与账册、凭证、合同等纸质资料的检查相结合，以准确核查房地产企业的收入、成本和费用？

考试练习题

1.对连续开发工程项目的房地产开发企业，如何确认完工年度应纳税所得额？

2. 重复列支、虚假列支成本和费用，少缴税款的行为是偷税，未造成当期少缴税款的，是什么行为？如何处罚？