私善公恶手机在线播放:辽宁经济管理干部学院?房地产企业案例库07

某房地产公司虚列成本偷税案

本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。

     一、案件背景情况

（一）案件来源

2006年，某市地方税务局采取 “一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司(以下简称T公司)被列为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。

（二）纳税人基本情况

T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期开发“鑫海花城”项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。

2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。

为此，市地税局稽查局（以下简称稽查局）专门开会研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，并抽调稽查业务骨干，深入调查该企业的涉税情况。

（二）检查具体方法

1.核实收入

稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。

2.核实成本

对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。

（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、2005年将此增值额相应结转了“主营业务成本”科目。2005年企业根据审计结论，对该笔账务冲销了4875万元，余下的 1217万元，企业通过“以前年度损益调整” 科目结转至“利润分配—未分配利润”科目，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税事实。

（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。

针对该企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，检查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。如其中L市某施工企业，预算造价360万元，决算价380万元，可是经核对结转成本额，竟然结转了2000余万元。是企业纯粹虚开建安业发票，还是以“大头小尾”的方式开具建安业发票，或是另有其他原因？

针对L市某施工公司的这种情况，稽查人员将以该公司名义开具出来的发票全部复印取证，并到市局征管处核查，结果发现以L市某施工企业开具出来的发票中有三份假发票，金额达到1713万元。既然这一家施工单位有开具假发票的行为，那么其他施工单位也可能存在同样的情况。于是，稽查人员对所有施工企业开具的发票进行检查核实，经市局征管处鉴定，有三家施工单位涉嫌开具假发票17张，总计金额为6743万元，有一家施工单位开具其他单位购买的真建安发票2张（即发票开具方与发票购买方不一致），金额为735万元，其中大多数是以转账支票的方式支付出去。假发票查出来了，然而，这些假发票是施工企业自主开具的，还是该公司与施工企业合谋开具的，还是该公司为偷逃国家税款自开假发票虚列成本的？

通过局域网的征管系统查询，检查人员查到了这四家施工单位的办公地点及联系方式。通过询问调查，开具17张假发票的三家施工单位均否认了开具假发票行为，一致认定对这17张假发票自己完全不知情，且没有提供发票所载业务。而对另外2张发票的购买单位进行调查时发现，该发票购买单位是因为该公司以支付剩余工程款为条件，要求其提供给该公司两份空白发票，对该公司开具的具体金额一无所知。

为落实这19张发票所载金额的资金流向，形成一个完整的证据链，为案件的定性和可能的移送、起诉工作提供强有力的证据支持，检查人员分析，如果转账收款方是这四家单位，则这四家施工企业做了虚假证言，要进一步查明原因；如果转账收款方不是这四家单位，则要找到收款单位，查明收款原因。通过向金融机构查询，落实了20余张转账支票金额的去向，取得了银行机构原始凭证的复印件，证实收款单位与发票开具方完全不一致，实际收款方涉及到9家企业。专案组成员通过市局征管信息系统和市工商局查找到5家企业在册，其余已注销。通过对5家企业的调查及相关证据资料的取证，证实该公司向这5家企业转账实际上是归还借款，而不是支付给他们的“工程款”。由于另外4家企业的收款情况无法落实，稽查局提请公安机关提前介入，一起对该公司负责人进行突击询问调查，在大量的证据面前，企业负责人不得不承认了全部19张发票确系企业自开，内容实际上是归还借款，目的是为了偷逃国家税款。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

该公司开发项目具有开发面积大、施工单位多、取证涉及面广等特点，核实其真实收入和成本具有较大困难。但检查人员还是深入细致地按工作步骤开展工作，通过对比“三价”、审核发票、追查资金流向、向收款方询问调查取证等四个步骤，为该案件的分析、认定和处理提供了完整、有效的证据支持。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

通过对T公司的全面检查，确认公司在2004、2005年度税收上存在以下违法问题：

1.开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元；资产评估增值等成本费用l954万元未按规定调增企业所得税应纳税所得额，年度申报时进行了虚假的纳税申报。以上调增应纳税所得额并按规定弥补亏损后，共计少缴企业所得税1107万元。

2．代收代付配套费78.6万元未申报缴纳营业税。

3.建筑安装合同、购销合同未申报缴纳印花税。

4.房产税没有足额申报缴纳。

5.没有按规定申报预缴土地增值税。

6.支付个人借款利息455万元未代扣代缴个人所得税。

（二）处理结果

1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一、二、六条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司少缴的企业所得税11,070,632.42元，处少缴税款50％罚款，金额5,535,316.21元。

2．依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、五条及其《实施细则》第十四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二、三、四条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，责令该公司限期缴纳少缴的营业税39,335.96元、城建税2,753.53元、教育费附加1,180.10元、房产税3,436.62元、印花税19,334.12元、土地增值税1,041,757.05元。

3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对少缴企业所得税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加加收滞纳金l,333,566.23元。

4．根据《中华人民共和国个人所得税法》第一、二、三、八条、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条、《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条规定，对应扣未扣个人所得税款处以一倍的罚款910,240元，责成该单位补扣个人所得税910,240元。

5．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条及其《实施细则》第四十九条的规定，对该公司未按规定取得发票的行为罚款一万元。

6. 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款19,334.12元。

鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会

1.检查房地产企业，必须对开发前后环节一并检查

房地产行业产品周期长，建设环节多，施工队伍复杂，因此在税务稽查中，应对开发环节以前的土地使用权取得，以后的建安施工环节，进行一体化检查。特别是对于成本项目真实性检查时，应注重资金流检查，看是否有付出资金的回流现象。

2．不能“就账查账”

要将查账、查成本列支与查工程项目、工程预算、决算一并进行比对，工程项目的预、决算与项目成本应大致相同。首先要对账簿资料的合理性进行分析、比对；其次要加强对开发项目外部相关情况调查，将外部信息与账簿资料进行核对；三是要加强对上下游相关企业的调查。

3.注意检查房地产开发企业跨年度收入成本结转问题

商品房建设周期一般要跨年度，其营业收入及建安成本亦应配比结转。本案的查处，检查人员就是从收入与成本配比，房地产销售形势与经营业绩等方面进行分析从而发现疑点，进而通过项目决算与项目成本比对确定突破口，最终对该公司虚开发票虚增施工成本违法行为给予了有力查处。

（二）工作建议

1.注重工程预、决算成本检查

在对建安成本的稽查中，稽查人员往往关注预算价、决算价，而忽略结转成本额这一关键因素。预算价与决算价之间的小额差异通常是正常的，即使有大额差异一般也会有补充合同或协议，说明决算金额变大或变小的原因及工程内容。然而仅注意这两个指标是不够的，企业很有可能以某一个或几个施工企业的名义虚开建安业发票记入成本，从而达到少交税款的目的。

2.注重土地成本检查

在土地成本的检查中，要重视土地评估增值对企业所得税的影响，稽查人员往往只注意了与收入的配比，却忽视了评估增值对成本的影响。在对企业所得税的计算中，税务部门应遵循历史成本原则，重视成本票据的审核。对没有取得合法票据的成本项目，或者一些数额较大的不合理的票据，要重点审核其计税成本的真实性。

思考题

1. 你认为对房地产开发企业建筑安装成本的检查应注重哪几个方面？

2.本案中涉案发票共为19张，涉案总金额为7479万元，稽查局仅就其中的4314万元作偷税认定，而其余的3165万元则责成企业进行账务调整，理由是3165万元尚未结转主营业务成本，未造成少缴税款的后果。你认为是否正确？