有必要迁户口到成都吗:10年地产从业员几句话---地产业的黑暗不是我们能想象

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 15:33:24
    在下从99年接触房地产业,一直干到今天,这行让我欢喜让我优,让我赚了很多钱,真的很多很多,但是也让我很受伤,今天我终于拿到了签证,过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了,有几句话,还是想说出来。
  
  我大学毕业就干了房地产,在一家业内TOP10的公司,,一步步从售楼先生干到今天的地区副总,十年后,终于感觉到累了,也看透了,以前是不能说,今天终于可以说了。
  
  你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了,开发商大部分一开始都是空手套白狼,关系比资金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府关系够硬,拿到了地,那银行都巴巴的跑来,乖乖的给你贷款。
  
  你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了,土地转让金都是贷款的,修楼盖房都是承建商垫资的,开发商没掏几个钱!
  
你觉得盖好房子,开发商该卖房了吧,这次还是错了,开发商在开盘之前,会搞个内部认购,至少一半以上的房子都给内部认购掉,这个很多人知道了,其实就是找人向银行贷款买房,这哦其实就是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行,说白了就是产权变换一下,这银行的钱就全进到开发商的腰包了,真正想买房的老百姓,第一次几乎没有能买到心仪的房子,基本都是“卖掉了”,然后过两天告诉你说有人退房,其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里,钞票再一次进入开发商的腰包。
  
  你觉得开发商拿到钱了,就该去还银行贷款了吧,这次还是错了,开发商怎么会那么傻,进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地,只要拿到土地,随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
  
如果你们问银行就这么傻?我要告诉你,银行就是这么傻,开发商向银行贷款拿地,是用土地做抵押的,现在房子都盖好卖掉了,开发商就算还不了拿地的贷款,银行对这笔烂帐也没办法,只能去找政府,政府就把这块地再次出让,拆迁,补银行烂帐。所以你们没见吗,但凡成熟的开发商,都是拥有好几个相对独立的经济实体,钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行,心情不好就再说了。
  
  你们如果觉得政府是真心希望控制房价的,你们怎么老是错呢,真心觉得房价过高的,只是中央政府而已,但是中央政府手里没一寸土地,土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已,可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说,土地就是GDP,土地就是政绩,土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗?
  
  
  好啊,中央的话地方可以不听,那中央也不是吃软饭的,于是新政策出台了,土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手,央企老大哥们出马了,老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场,大家惊呼,中央要控制土地了。
  
你们觉得央企出马了,房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了,只能是竞拍,这样很多小开发商是不行了,但是土地就基本都集中到几个大开发商手里,变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱,但民企拿不到地,还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子,那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛,我让你拿地的价格跟市场房价靠拢,我让你控制房价,你控制啊!地价就这么高,你老大哥不拿,我民企拿,前面说过了,甭管什么价格,只要土地在手,不怕钞票没有!
  
  老大哥们拿了地,那怎么办,只能盖房子卖掉,卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的,国家给的。国家的钱哪儿来的,从老百姓手里收的。是的,事实就是这么残酷,国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
  
  
  这就是房地产界的循环,政府,土地,银行,一次次的循环,生生不息,于是房价也就滚雪球一般。
  
  其实,真正想抑制房价,办法很简单,只要全民坚持两年不买房,不要多,只要两年,那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长,代价是大了点,但是换来的是啥大家心里清楚。
  
  我干了10年房地产,真的看透了,天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒,跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞,真的累了。
  
  是的,我移民了,不要说我不爱国,我只是不想被某个强权集团继续统治而已。
  相信我,虽然我改变了国籍,但是没有改变我的心,我每天都会告诉我的孩子,我们是中华民族,我们930万平方公里的祖国美丽富饶,我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国,我会告诉他,爸爸只想让你和妈妈生活的好一些。。。

跟大家再说几句,上面我说的那些,其实都是开发商玩剩下来的了,现在各地银监会都在严打内部认购,同时也手紧房地产贷款。可是开发商永远走在政策的前面,也永远有跟政策周旋的对策,政府银行开发商,这已经是一个利益集团了,牵一发而动全身。
  
再说几句关于房价畸高的根本原因,当年财政改革,实行分税制,中央拿走地方70%的税收,但是却把医疗劳保等任务丢给地方,造成地方财政紧张,所以出卖土地成了地方弄钱完成组织交给任务的主要手段。当年陈良宇就是致力于上海的房地产,还提出要向美国等国家靠拢,还有很大上升空间,可以卖到4w到5w一平米云云,温总理一听都惊了,火速飞去上海找陈,劝说房价不能这么虚高,结果陈说你不懂,你不要管!他公然跟中央作对,那下场自然大家都清楚了。我国,房价已经赶上欧美二线城市的水平了,但工资还是处于第三世界的水平,这泡沫太大了。
  
  再说说地产的泡沫,大家知道怎么判断一个城市的地产是否泡沫了吗?你们可以算算,房价是否约等于房租的250倍,如果房价远大于房租250倍,那就是泡沫了。其实我国的房地产刚需很大,而且城市化进程,中小城市户籍制度的解冻,这都是刺激房地产良性发展的,但是我国房地产之所以出现泡沫,是因为我国的房地产流动性太大,太多投资炒房的人,大家知道商品流动次数越多,其价格就会越高。
  
  其实想控制房价,中央只要出台几个政策就行,办法很多,可政府不会那么做的。目前我国,实体经济还很落后,房地产作为主要支柱,确实对发展国民经济起到了很大的作用,GDP很大一块都是依赖于房地产,这是毋庸置疑的,如果房地产跨了,那么国家经济也就废了。国家只是希望房地产泡沫别太大,因为泡沫大了,就离崩盘不远了。
  
  纵观全球,每个国家基本都是用房地产作为支柱产业,但是房地产一旦出现泡沫,那无一例外全部发生了崩盘,有泡沫就会有崩盘,这是毫无疑问的,比如当年的海南岛,98年的香港,上世纪的日本,去年的美国,今年的迪拜……一个个都崩盘了。其实每个国家的政府都是希望房地产蓬勃发展的,都不希望房价下跌,特别在我国,如果房地产崩盘,那么银行多少行长要给抓起来,多少财政窟窿暴露出来。所以,现在房地产已经上了一条不归路了,只能无限期的上涨,政府只是希望,在房价上涨的同时,人民的工资水平,实体产业经济也能跟上来而已。
  
  有人说我跟贪官一样,捞够了就走,我承认,不过换谁都一样,这是这行的规矩,国有国法行有行规。我只是做了这行从业员都会做的事情,拿了我该拿的那份。但是我不愿意继续做下去了,因为我知道这每一张钞票都是浸透了老百姓的血和汗。只是我不拿,也会有别人拿,全民都陷入那种癫狂的状态了,眼睛里只有房房房!我没办法继续干下去了,就这么简单。
刚才说了很多宏观的东西,再说点微观的,谈谈开发商的资本运作。
  
  开发商拿地做抵押,向银行贷款,等于是把地皮卖给银行,这是过第一关。
  
  开发商盖好房子,内部认购,把房子卖给银行,已经完成第一笔融资,这是第二关。
  
  开发商把内部认购的房子,卖给老百姓,老百姓又是贷款的,这还是等于把房子卖给银行,因为银行是后面出钱的,这是第二笔融资,过了第三关。这样房子等于被开发商卖了3次,一次地皮两次楼盘,同一个东西给卖三次,开发商就是这么牛,可以把已经卖掉的东西再继续卖下去。
  
如果楼市火爆,那么开发商会找人来炒房,比如温州炒房团,把卖给老百姓的房子再买回来,你们说最后是谁买单的?还是银行!这钱还是开发商以各种名目找银行贷款的,就算换不了贷款,银行也只是把原本就属于他的房子收回去,哈哈。大家只要留心一下,各地炒房团,总是跟开发商用千丝万缕的联系。这又是一次融资,让银行花在自己的钱买自己的东西。
  
  每一个大开发商都是资本运作的高手,运作的好,一个楼盘可以卖给银行两次卖给老百姓一次,这就是同一个东西卖三次啊,马克思老大爷他说什么来着,为了300%的利润,某某可以践踏人间一切的法律,我可以负责人的告诉大家,开发商这么运作一下,是利润是超过300%的。
  
  银行就算把房子收回来,也还是要卖掉的,那肯定不能低于当时贷款的房价。这就是银行跟开发商的关系,你们如果觉得银行是不是太弱智了,这么心甘情愿的被开发商耍,反复放贷出去?
  
  你们想想,银行靠什么盈利?不就是贷款利息吗?在这个资本运作里面,贷款利息谁来支付?当然是真正的购房者了!最后买单的,其实还是老百姓!
  
  这就是真相,开发商吃肉,银行啃骨头,老百姓买单,这就是游戏规则!这就是这行的残酷!