恐怖电影女生惊魂记?:超值的房子

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 04:40:41

超值的房子


核心提示:2010年底开始推行的“限购”政策成为房地产市场的一道分水岭。它不仅向开发商,更是向消费者提出了一个现实的问题——如果只有一次或两次选择的机会,该如何把握? 在过去近10年间,我们看到太多的靠买房—卖房—再买房—再卖房这样简单的循环操作,就可以获得数倍收益的例子,房价的疯狂早已扭曲了很多关于房子和居住的价值观。于是“限购”让选择变得既简单又复杂,因为,我们都希望买到超值的房子,但在此前就必须搞清楚房子的价值体系。

一生中买几次房

如果撇开政策的因素,人的一生需要买几次房子?

日本东京工业大学教授石原舜介曾将住房需求分为8个层次,这也对应了人生的不同阶段。即婚前的单身宿舍、新婚的公寓房、养育子女阶段的独家庭院、子女独立后生活稳定阶段的高级住房或别墅、退休初期兼顾兴趣和营商需要的收入型住房、为照顾子孙和享受天伦之乐的三代同堂住房、安度晚年的护理型住房。

对绝大多数中国人来说,还没有进入这么细分消费的层次。来自一家中介机构研究部的数据显示,20~30岁购房者占到28.7%,31~40岁购房者占到34.6%,40岁以上占到36.7%。从不同年龄段购房的置业次数上看,20~30岁人群购房有83.3%属首次购房,31~40岁人群中2~3次购房的占到48%,40岁以上人群中2~3次购房占到30.8%。也就是说,很多人会在20岁以前买第一套房,30~40岁实现第二次置业。中国房产市场不过20多年的历史,规模化的第三次置业还没体现出来。

按生命周期确定购房次数的理论,将中国人的住房需求划分为单身、新婚、抚育子女、退休四个阶段更为现实。由此,除去房改、拆迁等外界因素,以生活需求为出发点,中国人应该有4次置业需求。如果年轻人在单身时租房住,那么一生中则要买3次房。

如果从财富积累的角度看,一位房产总监跟我分享了她的观察:事业起步时第一次置业;结婚后以家庭为购买主体进行改善性购买;财务自由后,寻找自己理想的居所,开始享受生活。风调雨顺,5~10年会是一个购买周期,这个速度几乎与私家车更新的步调相似。在这个意义上,买房子的周期也符合了马斯洛的需求理论——生理、安全、社交、尊重和自我实现,依次由低级向高级不断发展。这种潜在的意识,最终将从生活方式和价值观上体现出来。房子当然是一个刚性的载体。

但判断房子的价值又是困难的,因为它的存续时间太长,甚至会超过我们的预期寿命,而我们的整体经验又太少了,就算从1984年深圳开始有商品房算起也才20多年的时间。不同时代对好房子的标准是不同的,不同人生阶段和财富等级的人对好房子的认定也不同。在这个意义上,讨论“超值的房子”,其标准注定是相对价值,对应的坐标系因时代、财富和人生阶段而不断变动。

中国房地产市场出现后,关于“超值”的标准变化得更加剧烈,其特征在于内涵不断扩张。看面积——50平方米和150平方米的区别;看装修——简装和豪装;看地段——中心区和郊区;看风景——公园与湖泊。

在这之后的价值体系开始不断社会化。房子首先与土地价格相联系,由于级差地租而具有重要的经济特征。空间地域与周围的环境相联结,从而产生了“劣势环境资源”与“优势环境资源”的差距。房子的空间不仅意味着房子直接占有的领域,而且包括这一空间所联系的诸多“可及资源”。

于是,房子使人们进入到一个比较稳定的社会网络:风景、邻居、社区、学校、医院、商店、体育休闲设施等。随着财富的增长,人们的生活质量与幸福感,更多取决于这些完善、友好的社会网络。

购房的价值体系一再发生变化,通俗地说,这个价值体系始终在辨别一件事情:“活着”还是“生活”。房子的价值已逐步突破了居住功能,而成为一个生活系统,一个承接“资源”的平台。

在这个意义上,房子的评价标准与其链接的资源质量息息相关。这些资源包括建筑与舒适性、自然景观、社会服务体系、社区关系与社区文化等。开发商不再是一个建筑的提供者,而是一个资源注入者。他们将各种外部资源注入社区中,形成了某种生活体系,从而构建了房子的整体价值。

如同贝聿铭所说的:“最初是我们创造了建筑,后来是建筑改造了我们。”在他看来,房子给人带来的最大收益莫过于生活收益。

对个体而言,尽管需求和购买力千差万别,但购买的都是一个以房子为中心的资源体系。所以“资源”的质与量则决定了房子的价值。“超值”则意味着以更低的价格得到了更多的资源,可能是更好的学区,或是独有的景观,抑或是和谐的社区氛围。房子本身只是这个体系的一部分,更值钱的是其所承载的资源系统。这些“资源”不仅构造了好的生活,使房子的价值更有生命力,而且得到市场的充分认可。

毕竟,住房是一种有双重属性的物件:一方面它满足我们居住的需求,是消费品;另一方面它又有投资品的属性。因此,就算我们是只寄居蟹,到了要换壳的时候,还是希望原来的那个壳能卖个好价钱。

舒适与人性化

在房子的价值体系中,舒适与人性化始终是最基本的要素,也是评判的基础。如同美国麻省理工学院建筑学院教授凯文·林奇所说的:“人类是最有领域感的动物,即善于利用空间来控制人与人之间的交易,会维护领域的所有权,以保证拥有其资源,从空间的控制产生心理结果,如担忧感、满足感、光荣感、屈从感。”

从城市人居住的角度说,富人社区、穷人社区、中产阶层社区的消长与转化,都是对城市居住空间的争夺。住宅的面积不断扩大、社区活动范围的扩展,是在放大住户的私有空间。即使是在同一套公寓里,不同的家庭成员也拥有共有和独立的空间,客厅是共有的,但各自的卧室又带有一定的私密性。从社会学角度看,享用什么样的住宅空间,在一定程度上体现了人的经济地位和社会价值。

过去人们对住宅面积扩大、居住空间放大及美化的追求,一直呈加速度增长。在升级换代中最看重的是内部功能区的不断延展:卫生间由一个增为两个或多个;房厅由原来的一个分为客厅和饭厅,各自有功能定位;房间由原来的大一统,设计为朝向、面积适合的书房、儿童房、客房等,复式的大套型的住房,则还有储藏间、家务间、保姆房等。每一处分隔出来的空间,都发挥独有的功能。从家庭内部成员的日常起居、看书学习以及对外交往等,各个功能都可在这个居住空间里有条不紊地得到完成。拥有这样居住空间的家庭,各成员之间的关系既密切又互不干扰,构成了过上幸福生活的物质前提。

空间扩大的结果满足了人们自由发展的需要。于是开发商们更加注重“灰空间”的营造,即提供空间满足各种兴趣爱好,“灰空间”具有很大的灵活性,可以做视听室、酒窖、商务社交、健身房。

现在,小面积也开始回归。现代的住宅设计更注重空间的弹性和可持续性:户型灵活隔断,一些能够移动、伸缩的物料代替了传统的空间划分界限——墙,住户随心所欲地组装自己的房子,从而获得多样化的功能。房间可以是卧室,也可以是工作室、陈列室,只要你愿意用心创造,就会毫不费力地用30平方米的面积获得起居、办公、聚会、贮存及其他种种功能。面积已经不再是制约舒适度的障碍,聪明的设计使得丰富的内涵比奢华的排场更让人接受。

最近的10年,人们开始重视房子的科技含量,以提高舒适度:门窗的密闭性开始越来越好;保温材料的使用越来越普遍;照明、通风、取暖、制冷、加湿、加负离子等设施的功能日趋完善。“新风系统”能够使空气中的湿度保持在30%至70%,同时,室外的空气经过外部新风系统的除尘、过滤、杀毒、调节温湿度等流程的处理,然后以低于室温2℃、以0.2米/秒的速度进入室内,风从房间底部缓缓送入室内,没有噪音,人基本感觉不到风吹,但室内空气会如“郊野”一样清新。

人类乐此不疲地为自己制造舒适,对此的追求重塑了超值房子的价值观:房屋的保温——更环保节能的保温——自然感强烈的保温……继而无限智能化,这种智能化所节约的能源,在使用过程中都累积着超值。

对舒适本身的追求是永无止境的,而科技又为这种可能性提供了永恒的保障。旅美作家林达在《居所》中写道:“人类对于居所舒适的追求,终于被高科技迎合,没有节制。房子,从这一刻起,不再是一个简单庇护所,也不仅是一个建筑艺术品。它演变为一个次环境,演变为人的外沿。”

位置就是特权?

冯小刚可能是最受地产商喜爱的导演。在他的电影中,总是能巧妙地植入地产广告,把地段、景观资源的价值表现得淋漓尽致。

在10年前的贺岁片中,徐帆就笑吟吟地说:“我们家特好找,就在欧陆经典。”在《天下无贼》中,我们跟着刘德华和刘若英去拜访了北京京承高速边的一套别墅;在《非诚勿扰》中陪葛优去看了西溪湿地边的房子,在续集里又随着他和舒淇体验了海南三亚的度假酒店。

中国最贵的房子,用“肉眼”看去,香港面海的、上海看江的、北京香山下的、杭州西湖边的一定都是昂贵的房子。其次都是城市中心区内公园边的、河道旁的、临近森林的……上海陆家嘴临江的汤臣一品每平方米售价超过12万元,北京玉渊潭公园北岸、紧邻钓鱼台国宾馆的钓鱼台七号院每平方米最高成交价超过17万元。独特的风景资源,毫无疑问是可以卖出高价的。

招商嘉铭珑原小区旁的高尔夫球场

纵观世界豪宅区,香港浅水湾、美国比弗利山庄和纽约长岛、日本东京湾,全世界的好房子几乎都是处于同样的风水标准,重复的是优质地段的唯一性和不可替代性——依山傍水、凭海临风。

针对城市绿化水平对住宅价格的影响,芬兰学者泰尔凡的研究表明,居民更倾向于绿色住宅区域或容易到达森林的区域,消费者明显更喜欢具有良好景观效果的住宅,如建造的地点是在湖边、高尔夫球场附近等,并愿意为这样的地方支付更高的价格。

关于树木与地产增值之间的关系,美国底特律市的一项调查结果是,90%的居民认为树木能增加房地产10%的价值,100%的建筑商认为有树的住宅比条件一样但没有树的住宅平均售价高出7%。在国内,高端住宅的做法通常是,直接移植10年以上树龄的树木,在他们看来,小树苗显然难以支撑“高端”。

关于城市环境对住宅价值的影响的研究,在20世纪70年代得到了蓬勃发展。大量学者将特征价值理论引入房地产与城市经济学,特征价值理论从基础建设(包括交通条件、教育设施、公园绿地等)、生态环境(包括空气质量和废弃物填埋场的位置)等方面进行了细致的解释。

传统的分析方式是通过对住宅到城市CBD区域的距离进行量化,采用特征模型对住宅价格的差异进行研究。该研究发现,住宅价格一般随着中心商务区的距离增加而趋于下降,但公用设施的布局、交通的便利程度、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也会起到决定性作用。

一项针对该项目业主及购买意向者的调查显示,生活方便和邻近公园是不相伯仲的两个最大购买因素。而关于“邻近公园你最在意的”选项中,选择“能眺望公园美景”的占到35%,选择“就近可去公园散步”占54%,选择“空气好、生活健康”占72%。

哲学家、畅销书作者阿兰·德波顿说:“环境影响人们的生活,因此人们应该生活在充满了美的环境中。在美丽的环境中,人们的恐惧、疑虑要比在丑陋的环境中少得多。”好的自然环境、景观一直是价值体系内最重要的环节并贯穿至今。

国内开始重视树木的生态和商业价值,把树木变成一种重要居住元素是近些年的事。在构建一个人、树、住宅的生态社区的时候,从别的地方移植成年大树,迅速营造出一个完整的园林环境是一种做法,选择一个本来就有原生树林的地块,将别墅放进去是另一种做法。

建筑不仅是风景中的点缀,它有自身价值,一座好房子本身可以构成一种人文环境。但另一方面,与自然和谐相处的房子也不一定是奢华的材料投入,朴素的语言同样可以表达建筑的思想。虽然那些直白的建造商总在强调“位置就是特权”,但是,如果那些拥有特权的人以100%的欲望去占有100%的自然环境的时候,这个美好环境本身也就只剩下了零。

如果除掉公园带给人的视觉享受和身份感,“更环保、更健康”这一传统的观点却并不能与风景画上等号。自然环境并非孤立的价值元素,只有结合相应的人文环境,才能成为更有价值的资源,也是可持续的资源。

西山壹号院

“砖块拯救教义”

《三联生活周刊》曾多次讨论房子和居住。对于好房子的价值观,我们过去接触到的建筑师、生活家,几乎人人都愿意把问题转变为城市的生活态度。他们认为:出自真实生活选择的房子就是好房子。

但换一个角度看,在一个消费社会,任何需要与选择都是“潜在”的,是可以被创造出来的。我们希望保安能帮忙搬东西到楼上;刚刚退休的老人需要有个“职位”,继续延续人生的价值,填补心理落差;家长需要有一个步行可达的幼儿园、小学,以及精英化的中学,在下午放学后,最好有人能照顾他们的孩子。

生活的需要总是多种多样的,好的房子必须能够满足各种社会服务。从买菜、洗衣、熨衣,到教育、医疗、健身,都需要社会资源支持。买了某个房子,也就是买了与之相匹配的社会服务。我们一般称之为“配套”。

时代的演进,房子所链接的社会服务体系也更加完善和体贴。

原北京市都市计划委员会第二总建筑师华揽洪,在《重建中国》一书中回顾了1949~1979年的职业生涯。当时的建筑师纠结的问题,今天看来有些“荒诞”。比如是否需要在小区内建一个公共澡堂,是否需要规划出小餐馆,因为当时人们的生活载体是工厂,各自的单位都有澡堂和食堂,但人们还是有在家洗澡和外出吃饭的需要。而在“极端经济主义”的影响下,房子里面并没有给出洗澡的空间。

人均居住面积达到10平方米,社区内有澡堂、餐馆和小商店,步行8~10分钟可至的小学,在华揽洪那一代建筑师看来,这些就是“超值”的标准。

一般情况下,“配套”作为公共服务而存在,但服务与服务之间注定存在巨大的落差。普通学校与重点学校、乡镇医院与三甲医院、乡村集市与沃尔玛、游泳池与带教练的游泳馆……而人们最直观的生活质量又总是与社会服务水平挂钩。

在这个意义上,房子的溢价是对社会服务资源的估值。开发商需要导入外部社会的资源来提高估值,给予生活的解决方案:好的学校、方便的商业、集各种口味的餐饮街等。

按照人口专家的说法,人生进入壮年后生活的两个主旋律是教育孩子和照顾老人。直接发生联系的资源就是教育和医疗,而这两项在分布上主要集中在大城市。在核心的社会资源旁边拥有住房成了吸引力极强的一件事。在这样的大背景下,住房价值体系中社会服务的权重不断增加。

现代社会的工作与生活特性,已经决定了不太可能重新出现“四世同堂”的现象。“3+2”模式,即年轻的三口之家与老两口分别居住的组合模式更为常见。房子对于亲情需求的满足也不得不从现实出发,寻求更为可行的居住模式。这也决定了作为“甲方”的开发商,更多地去寻求具备综合的社会资源的土地。

按地区入学,本意是为实现教育资源的公平分配:通过各学校的生源平均化,达至教育质量的平均化。但教育资源分配失衡难以一夕间通过政策调整得到转变。尤其在城市化加速、城市人口越来越多的背景下,占有紧缺资源成了一种本能的选择。

占有核心的教育资源的住宅被冠上“学区房”这一通俗的名称,每一个学区房的背后都有若干个“孟母三迁”的现代版本。自有商品房自由交易以来,配套教育资源就一直被纳入人们置业的考量因素当中,近几年更是近乎偏执地追捧。

与此相类似的还有医疗、体育等各类社会服务性资源。中国的老龄化社会正在形成,医疗资源的分配和教育一样,最优质的资源在大城市、在核心区高度集中。

一个流行的看法是,诸如学校、医院、公园、高档次的住房等均衡良好的重要指标将有助于创立一个良好的街区甚至是社会环境。但是,好的学校并不等于获得知识,好的医院也不意味着健康的身体。消费社会习惯于夸大外部因素,但起决定作用的,仍旧是人的态度。即我们如何去利用这些社会资源?

“好的房子就其本身来说只是房子而已,当我们试图说明好的房子能够创造良好的社会或家庭这样的奇迹时,这其实只是虚张声势。”美国著名神学家莱因霍尔德·尼布尔把这种消费时代的状况称为:“通过砖块拯救教义。”

好社区的生命力

保安、保洁和维修,很长时间以来是物业公司的三大职责。然而现在物业公司要干的更多,它不仅要承担社区的整体服务,更要推动社区的文化建设。

由物业经常性地组织社区内放映露天电影、社区象棋比赛、亲子游乐等各项活动,活动多了邻里关系拉近了,再到以后在社区内某个场所,早晨老人带着小孩聚集在一起,小孩玩耍,老人聊天,傍晚时分散步的居民会自然地聚集在某个场所说些家长里短。一个社区是否令人眷恋,不仅在于建筑和园林,更在于社区的内部丰富关系,在这个嘈杂的物质时代尤为重要。在很多品牌开发商内部,物业公司是不要求承担利润的部门,唯一要做的就是把活干好。

心理学认为,聚族而居其实是人们心理上防御倾向和精神紧张的体现,是对冲突和危险的一种建筑学反应。这种潜意识意味着:居住者在一定程度上认为“外部世界是不够安全的”,安全的唯有社区共同体或家族这一最后堡垒。选择住房的过程中,人们在“人以群分”的心理暗示下,不仅考虑房子本身的品质、环境,也会考虑居住人口的质量和品位,实际上是在寻求一个和睦的邻里关系和地缘的文化认同感。

社区的活力决定了房子的生命力,这也是房子保值增值的重要筹码。环境其实本身就是在塑造“好社区”。良好的景观和齐全的配套设施,可以吸引居民走出房屋,加入公共活动,增进用户间交往,创造和谐融合的社会气氛。植物、围墙及小区设施的配置和景观处理,不仅能够增进视觉舒适度,也可满足居民对安全感和私密性的要求。物业公司的努力也会唤起人们的社区意识,并形成丰富的社区活动,实现居民的归属感与满足感。

现代社会的社区提供了一个鼓励和引导人际交往的空间,使居住真正成为邻里之间共享共生的生活关系。在其中人们不仅仅生活,而且可以社会性地生活,不仅能够在自己的空间“独善其身”,而且有公共空间和邻里环境能够“兼济天下”。将个人的舒适居住和社会的和谐共处统一起来,追求个人、群体和环境的和谐。

住宅区本身是有惰性的,作为社区内容之一的商业配套则刺激了住宅区的活力和兴奋。阿兰·德波顿说:下班走进小区,往家走的路上突然看见面包房的招牌、杂货店的啤酒招贴广告,会得到一种安慰,在社区咖啡馆里,你也许不会和别的人说一句话,但绝不会产生疏离感。“它们以其特殊的方式,在这个偏执狂一般的时分唤起一种令人欣慰的人类的在场感,即便是跟商店最不经意的接触,也会为我们注入一种我们并不总能全靠自我创造出来的活力。”

容易令人忽略的是,虽然社区的活力、舒适程度与密度有莫大的关系,但并非如通常想象那样,社区规模越大,容积率越低,舒适度越高。

就营造社区氛围而言,简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中的理论仍旧有效:多样性是城市的天性。人聚集在城市和社区里,这些人的兴趣、能力、需求、财富甚至口味又都千差万别。因此,无论从经济还是从社会角度看,城市和社区都需要尽可能错综复杂并且相互支持的多样性的功能,以此满足人们不同的生活需求。

而与其他资源体系不同的是,“好社区”更像一只潜力股,需要长期维护、持有、添砖加瓦。它的增值效应并非占有自然景观或引入名校那么立竿见影,但却长期而持久。这个过程需要每个居民的努力。

即使建筑与社会服务的价值归于平庸,社区精神与文化仍旧会使房子保持它的魅力。■