2017大国崛起观后感:个人二手房交易纳税指南

个人二手房交易纳税指南
［作者：佚名  来源：金屯房产公司  时间：2011-11-8 10:43:54  阅读：73次］[字体:] 个人二手房交易纳税指南    个人二手房交易是指房屋权属转移行为，具体指个人在中国境内通过买卖、赠与、交换等方式转移房屋权属的行为。针对不同的征税对象，二手房交易涉及的税收可分为两大项，一项是由出售方缴纳的各项税收，另一项是由购买方缴纳的契税和印花税。其中：出售方缴纳的各项税收包括营业税和附加的城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、土地增值税和印花税。有两点特殊规定：一是“印花税”是签订合同的双方都需要缴。二是对无偿受赠房屋的，由受赠人缴 “个人所得税”（符合无偿赠与免征个人所得税的除外）。  出售方纳税的规定 一、个人转让“住房”的征税规定1、营业税。根据财税[2011]12号规定：“自2011年1 月28 日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。应用示例：（1）2011年2月某人出售住房，合同转让价格40万元,面积为100.13平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，下同）＝40*5.5％＝2.2万元（2）2011年3月某人出售住房，合同转让价格100万元,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为60万元。营业税及附加税额＝（100－60）*5.5％＝2.2万元（3）2011年1月某人出售住房，合同转让价格50万元,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。2、个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。应用示例：某人将其未满5年的住房转让（普通住房），转让价格100万元，其购置成本为80万，购房时缴纳契税1.6万元，购房维修基金1.6万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%，不考虑其他因素。应纳营业税及附加=100*5.5%=5.5万元应纳个人所得税=（100-80-1.6-1.6-10-5.5）*20%=0.26万元（1）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。我省核定征收率为1%。应用示例：某人将其未满5年住房转让，转让价格120万元，他未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关按1%核定征收其个人所得税。应纳个人所得税=120*1%=1.2万元（2）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。同时，国税发[2007]33号文规定，上述“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省范围内家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）仅拥有一套住房。3、印花税及土地增值税。根据财税[2008]137号规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。”二、个人转让“非住房”的征税规定1、当交易房屋为“非住房”（如营业用房、车库等）时，印花税按照 “产权转移书据”中所载的金额的0.5‰缴纳；土地增值税则分为如下三种情况：（1）以房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目计算增值额，在税率为30%--60%的范围内计征土地增值税。应用示例：某人转让一栋20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。答：①评估价格=600×70%=420（万元）②允许扣除的税金27.5万元③扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）④增值额=500－447.5=52.5（万元）⑤增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%＜50%⑥应纳税额=52.5×30%－0=15.75（万元）（2）对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的95%作为扣除项目金额计征土地增值税。【核定征收率为1.5％（1－95％）×30％＝1.5％】（3）对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。2、转让“非住房”营业税按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收，个人所得税参照转让“住房”规定执行。   购买方纳税的规定 一、个人转让“住房”的征税规定（一）契税1、2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。2、合法夫妻之间房地产转移不属于契税征收范围。3、法定继承人继承房地产不属于契税征收范围；非法定继承人承受房地产应按照《契税暂行条例》的有关规定缴纳契税。4、个人因拆迁重新购置安置住房可按规定减免契税。（二）印花税。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。二、单位或个人转让“非住房”征税规定1、当交易房屋为非住房时，印花税按照 “产权转移书据”中所载的金额的0.5‰缴纳。2、契税按3%执行。 无偿赠与房产的规定 　一、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。　不动产或土地使用权的无偿赠与视同销售，依法纳税。　二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。三、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。四、除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 五、个人无偿赠与房产视同发生契税应税行为，依法按照所赠房屋价格的3%缴纳契税。    六、个人无偿赠与房产视同发生印花税应税行为，依法所赠房屋价格的0.5‰的税率缴纳印花税。 二手房交易办理手续一、办理流程第一步：根据房屋权属转移的具体要求，准备好相关需提交资料，买卖双方当事人到房产服务中心申请办理房产权属过户登记，房产服务中心对房产交易的办证要件进行审核和登记，现场签订契约、具结书等合法凭据。第二步：出售房申请开具发票和申报缴纳有关税收。持相关资料到地税征收窗口申请开具发票和办理其它涉税事项，地税部门对赠与、继承、析产、离婚财产分割等不属发票开具范围的应出具证明或者文书。第三步：购买方申报缴纳契税。持相关资料到地税征收窗口在房产服务中心大厅设置的契税征收点办理契税申报。申报缴纳契税后，取得契税完税证凭证；属契税减免（或不征）的，申请办理契税减免（或不征）的认定手续，取得契税征收点出具的减免（或不征）文书。 第四步：办理过户手续。凭地税部门开具的《发票》、契税完税凭证或不征（免）税证明，持相关资料到房产服务中心办理过户手续。二、缴税需提交资料（一）出售房申报缴纳税收时所需的资料1、《代开发票申请表》（可由税务机关根据纳税人提供资料代填并打印，纳税人签名确认即可）；2、产权人身份证（夫妻双方）、户口簿；3、房屋所有权证、土地使用权证、原购房发票、契税完税凭证（漏税应查补）；4、房屋交易契约、合同、公证书、具结书（需在房产服务大厅现场签订）；5、房屋估价认定报告；6、属于家庭唯一住房的普通住宅证明。（二）购买方办理契税业务时需提交的资料1、《契税纳税申报表》（可由税务机关根据纳税人提供资料代填并打印，纳税人签名确认即可）； 2、房地产权证原件及复印件、原购房发票、上手契税完税证；3、合同（协议）原件及复印件；如属公开拍卖，提供拍卖成交确认书原件及复印件；如属法院强制执行，提供法院裁决书及协助执行通知书原件；公证书、具结书（需在房产服务大厅现场签订）； 4、身份证明原件及复印件，个人二代身份证需双面复印。授权代理的，提供委托双方个人身份证明文件原件以及有效的委托证明；5、房屋估价认定报告；6、属于家庭唯一住房的普通住宅证明；7、征收机关认为需要提供的其他资料；（三）以下涉及税收减免（或不征）和特殊情况，须补充下列资料：1、属“居住满5年且为家庭唯一住房”申请减免个人所得税的，须由本人签署正式《声明》（盖指模），并对《声明》所述内容的真实性承担一切法律责任，同时，由房产管理部门出具家庭唯一住房的普通住宅证明。2、所转让房产的权属来源属继承、受赠、析产的，如纳税人能提供房产的历史资料复印件（资料要由房产档案中心盖章确认，也可通过公证机关确认），其购房（自用）时间可按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；如果纳税人不能提供相关历史证明资料的，其购房（自用）时间以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。3、如转让房产的权属来源属离婚财产分割取得的房产再转让的，除提供由房产档案中心盖章确认的房产历史资料复印件外，还需提供夫妻双方的离婚证复印件或民政局出具的相关证明。（必要时要提供相关的公证书、法院判决书、结婚证）4、如发票上的地址与房地产权证上的地址不一致时，须提供由居委会出具的地址确认证明。注：以上复印件必须为A4纸复印，注明“复印件由本人（单位）提供，原件与复印件相符”并签名。 “普通住房”的界定标准 根据徐政办函[2005]4号规定，普通住房必须同时符合以下三个条件：（1）住房小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积144平方米以下；（3）实际套内建筑面积的成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（具体价格由房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定并公布） 购买或自用5年时间的界定标准 以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间至转让之日判断。另外，房产改建、扩建、换证等原因重新领取新房屋产权证的，以原房屋产权证或契税完税证明上注明的时间至转让之日判断。