逸景公馆二手房:上海多家房产中介关闭中心城区部分门店转战外围

　　楼市冷暖，中介最先知。

　　11月7日，中原地产华南区董事总经理李耀智接受早报记者采访时称，深圳中原今年将有60个门店暂停营业。

　　据了解，中原地产在深圳拥有380家门店，经此调整后，中原在深圳拥有的门店将下滑至320家。

　　李耀智强调，中原在深圳门店数量的调整，主要和限购政策下楼市成交量萎缩有关。这些门店只是暂停营业，如果明年行情好转，还会重新开业。李耀智判断，预计到明年2-3月，二手房成交不会出现好转。

　　京深中介关店潮

　　中原在深圳的战线收缩，只是中介关店潮的冰山一角。

　　据李耀智介绍，中原在行业内算撑得久的。该中介通过“一二手联动”业务，一定程度上弥补了交易量的下滑。在中原之前，深圳当地大中介中关闭门店的不在少数。

　　财新网4日报道称，10月份，深圳地产中介世华地产关闭深圳宝安、龙岗、布吉、龙华等片区近100家店铺，并撤出关外市场。另一家中介中联地产也将关闭30-60家门店。9月份，港置地产也关闭了在深部分门店。“这是自2007年深圳中介中天引发行业地震之后，最大规模的地产中介门店数量收缩”。

　　李耀智解释，每家门店会因为地段不同，盈亏平衡点不同。一般平均每家门店的月销售额，必须达到18万元，才可以保本，如果成交持续低迷，就不得不做出调整。

　　据悉，中原地产此次拟关停的60多家门店，每个月的亏损都在10多万元。

　　北京的中介同样也出现关店潮。

　　“链家地产”7日发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家，为三年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。

　　北京中原一位姓尹负责人称，北京中原至今还没有关闭一家门店，但随着二手房成交量的波动，该公司“会对门店总数做适当的调整”，“是否关店，还要看盈利情况。如果一家门店连续几个月没有出现盈利，则会选择关门。”

　　沪上中小型中介生存难

　　上海大型中介的境况，似乎略好。

　　沪上一家大型中介相关负责人介绍说，目前沪上大型中介会关闭一些中心区域的门店，但会在一些刚需成交集中的区域增设一些门店。一方面节约成本，另一方面这些区域的客群受限购的影响小。

　　21世纪不动产上海区域市场中心总监李明丽称，现在中介开店关店都属正常调整，该公司部分租约到期的店可能关了。但其并未透露21世纪在沪的调整情况。

　　此前的8月，21世纪不动产发布的二季报显示，该公司在中国关闭的直营店达34家，而到了8月，这一数字还有所增加。

　　中小型中介的生存状况更为堪忧。

　　上海合富置业市场研究中心分析师陈颖雅称，上海的二手房关门主要集中在一些中小型中介，大型中介主要是关一些中心城区的门店，转战中外环区域。

　　与此同时，沪上房地产经纪人牌照的月租金也在下滑。由于开设门店需要一定量的经纪人牌照，牌照租金下滑一定程度反映了对该牌照需求的减少，说明门店总量的缩减。

　　据德佑地产研究主任陆骑麟介绍，现在一张房地产经纪人牌照月租金从一个月500元下滑到一个季度500元，这说明目前房地产经纪人牌照已经供大于求，折射出不少中小门店在缩减。而一些中型的门店，目前主要靠租赁或者分销在勉强维持。

　　过度扩张后遗症

　　去年沪上中介的大规模扩张，也增加了运营成本压力。

　　汉宇地产总经理施宏叡说，去年年末，沪上二手房成交量突增，部分中介去年在上海的门店新增规模很猛，比如中原增加了100余家，21世纪不动产新增了400余家。这也导致了中介的运营成本加大。

　　据施宏叡称，当前上海平均每家的中介门店成本为13万-15万元/月。也就是说，销售额要达到15万元才能够保证不亏损，但现在的调控政策导致交易量下滑明显，很多门店达不到这个交易量，门店开得越多，亏得越多。如果不积极寻找一些其他的途径，只能关门。

　　施宏叡认为，如果成交量继续走低，不排除会出现更大规模的中介关店潮。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，10月上海共有0.81万套二手房成交，环比减少21.4%、同比降低40.2%，为近5年同期的低位。

　　深圳近几个月的二手房成交同样低迷。

　　据李耀智介绍，今年8月至10月，深圳每月的二手房成交为2000-3000单，去年同期为12000单。成交量的萎缩导致佣金收入下滑。

　　“链家地产”首席分析师张月分析，2009年房地产投资火热，中介公司门店成交套数高，几乎所有中介都盈利，出现了盲目扩张的现象。但今年二手房市场急剧缩水，前两年大规模扩张的门店面临僧多粥少的局面，中介将过“严冬”。

　　“接下来会更可怕”

　　上海中原地产静安区曹家渡板块区域经理孙洁说，虽然2008年也曾出现过楼市萧条、中介公司裁员、关店的情况，但情况远没有现在这样厉害，“现在是最可怕的，接下来会更可怕。”

　　孙洁还提到，二手市场的萧条影响到了门店的佣金水平，“以前市场好的时候，二手业务的佣金都是2%，现在最多1%。”

　　更多的中介开始转战一手房市场。

　　陆骑麟称，德佑目前50%的销售额来自一手。施宏叡称，汉宇的这一占比为70%。李明丽称，21世纪不动产的一手楼盘代理业务占比近50%。

　　但某中介工作人员称，随着越来越多中介参与一手市场，一手房也越来越难做。比如2009年的时候，平均带看7-8组客户，就可以促成1单，目前40-50组，也未必能成交。一方面是调控下购房者观望情绪严重，另一方面是中介更多参与一手交易，导致竞争激烈。

　　陆骑麟认为，在这种情况下，中介会紧密盯着降价促销项目，以刺激销量。而从长期看，一手房成交价格的下滑，会对二手房卖家心理造成影响。一旦二手房价格松动，二手成交或许会破冰。