三国志蜀志先主传节选:评估核实让异常申报现原形

评估核实让异常申报现原形

——大连市金州区地税局对某房地产开发有限公司的纳税评估案例

基本情况
　　大连市某房地产开发有限公司成立于2003年8月，从事房地产开发及销售业务，注册资金1000万元，从业人数48人，企业所得税由国税局负责征收管理。
　　案头分析
　　2011年4月，大连市金州区地税局对存在疑点差异的纳税人进行纳税评估，某房地产开发有限公司因疑点数量多、疑点差额较大被确定为重点评估对象。
　　评估人员根据纳税评估系统及“一户式”税收管理查询系统，对该公司的疑点情况进行分析：
　　1.房产税税源登记表中记录，该公司自用房产原值1855546元，年应纳房产税15586.59元，实际已经申报缴纳房产税5195.52元，差异额为10391.07元，说明该公司存在少缴房产税的问题。
　　2.核实该公司申报的2010年《资产负债表》，“预收账款”科目期末数为43909019.02元。《利润表》中记录主营业务收入为0，根据预收账款余额加主营业务收入的合计数为43909019.02元，按照销售不动产税目计算，应缴纳营业税为2195450.95元。该公司已经申报缴纳营业税100万元，产生差异为1195450.95元，说明该公司有23909019.02元预收账款未申报缴纳营业税。
　　3.结合该公司季度申报的《资产负债表》，其预收账款发生在第四季度。根据预收账款期末余额加主营业务收入的合计数为43909019.02元，根据1.5%的土地增值税预征率，评估期应预缴土地增值税为658635.29元，已申报缴纳30万元，因此存在土地增值税预缴不足的情况，差异为358635.29元。
　　4.根据掌握的该公司所开发项目建立的《重点建设项目税收管理台账》记载的数据表明，该公司在2010年以480元/平方米的价格购买了5万平方米土地进行商品房开发。该公司评估期内申报缴纳契税为96万元，说明该公司只按地价款申报缴纳契税，而按政府规定需缴纳的基础设施配套费等未申报缴纳契税，说明该公司存在少缴契税的问题。
　　举证约谈
　　在进行案头分析后，评估人员根据存在的疑点问题制作了《纳税评估税务约谈通知书》送达该公司，要求其法定代表人或财务负责人根据疑点问题进行税务约谈。
　　该公司财务负责人到地税局进行了说明：
　　1.关于房产税疑点，该公司房产原值与房产税税源登记资料中数据相符，其少缴税款的原因是公司财务人员认为税额较小，按月申报缴纳房产税比较麻烦，因此在2011年1月一次性申报缴纳了2010年5月~12月的房产税。
　　2.关于营业税、土地增值税疑点问题，从2010年11月起，该公司的开发项目开始采取收取意向金、定金等方式销售开发的商品房，到2010年末，共收取价款43909019.02元，其中有2000万元开具了预收款发票，其余款项是购房者缴纳的意向金，存在不确定性，因此未申报缴纳营业税、土地增值税。
　　3.对于契税疑点，由于该公司的开发项目是区政府的棚户区改造项目，不需要缴纳基础设施配套费，因此不需要缴纳这部分契税。
　　由于约谈并未排除疑点，因此评估人员决定对该公司进行实地核查。
　　实地核查
　　评估人员首先查看了该公司“固定资产”明细账，该公司的自用房产原值即房产原值为1855546元，实际已经申报缴纳房产税为5195.52元，2011年1月申报缴纳的房产税税收缴款书中税款所属期为2011年1月，因此2010年少缴房产税10391.07元。
　　通过查看该公司开发项目的相关手续、文件，得知该公司开发小区占地面积为5万平方米，建筑面积为51817平方米，容积率为1.04%。2010年10月取得该开发小区的预售许可证，11月初开盘，采取收取定金、预收款、意向金等方式预售。通过查看账簿、记账凭证、发票、合同等资料，截至2010年12月31日，该公司与购房者签订合同，收取预收款并开具预收款发票2000万元。有购房意向、采取缴纳意向金、定金方式的，收取款项为23909019.02元，与财务负责人解释的情况相符。另外，还发现该公司在2010年8月、9月2次支付给动迁单位动迁补偿款合计2000万元。
　　由于该公司提供的棚户区改造项目是区政府行为，并没有上报省城市集中连片棚户区改造协调小组审定，因此不享受关于棚户区改造的相关税收优惠政策。
　　评估处理
　　针对该公司的疑点问题，该局对企业作出如下处理：
　　1.对于该公司2010年房产税在2011年1月申报缴纳，系申报错误，应按所属月份补缴房产税合计为10391.07元。
　　2.对于该公司采取以收取意向金、定金方式收取的款项，属于预收款性质，因此收取的23909019.02元应按税法规定缴纳营业税、城市维护建设税及附加、土地增值税。即营业税1195450.95元、土地增值税358635.29元、城市维护建设税836681.57元、教育费附加35863.53元。
　　3.对于该公司应按政府规定缴纳的基础设施配套费9845230元，虽然未缴纳，也应按税法规定与支付的动迁补偿费合计作为征收契税的计税依据，因此应补缴契税1193809.2元。
　　（本案例由大连市金州区地税局提供）

（数据来源：《中国税务报》第3351期，第07版：法制视点，2011年8月12日）