偶看新闻pdf ocr 在线:广东省“三旧”改造专项是什么？
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/25 07:48:30
从广东省人民政府召开的“三旧”改造工作会议上传来的消息，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号文）已经出台，“三旧”改造工作正式全面启动。
调查显示，广东共有“三旧”用地面积170多万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。
“三旧”改造工作已经得到了广东省“三旧”改造专项是什么？广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。下面主要对省政府的78号文以及佛山市和增城市所出台的政策进行分析，为我司以后介入“三旧”改造工程中提供思路。
一、文件分析
（一）“三旧”改造范围
在广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
目前广东省“三旧”改造试点城市如佛山、东莞等对于“三旧”改造范围的确定也大都根据78号文进行广东省“三旧”改造专项是什么？确定，但比78号文略为详细，其中佛山市还对旧城镇、旧厂房、旧村庄的涵义进行了界定。
佛山市确定的“三旧”改造范围除了广东省78号文中所列举的，还包括以下4项用地：根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。
与佛山市不同，增城市确定的“三旧”改造范围除了广东省78号文中所列举的，还包括以下2项用地：建筑物和构筑物存在安全隐患或者严重影响城镇景观的区域；城乡建设用地增减挂钩项目的农村建设用地。
根据78号文的改造范围、目前实际需改造的数量以及试点城市的实际改造成果来看，旧厂房的改造将会是个可利用的重点。由于旧城镇以及旧村庄的改造涉及主体较多，且旧村庄的用地多数属于集体用地，后两类由市场主体进行改造的难度较大。
（二）“三旧”改造的步骤
78号文中明确规定了“三旧”改造的步骤，首先需要认真进行调查摸底，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，列表造册；其次根据土地利用总体规划和城乡规划，对“三旧”改造进行统一规划；最后依据“三旧”改造规划，制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。
在增城市出台的“三旧”改造方案中，规定先由各镇街在辖区内初步划定“三旧”改造具体范围，报市城乡规划局审核；然后市城乡规划局对各镇街上报的改造范围进行审核，市城乡规划局根据各镇街的总体规划编制及控制性详细规划编制改造地块的规划条件，最后报市“三旧”改造工作领导小组审定，“三旧”改造的具体范围和改造后规划条件由市“三旧”改造工作领导小组审定后公开发布。
佛山市与上述不同的是进一步规定了详细的审批流程：“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建广东省“三旧”改造专项是什么？设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。
（三）“三旧”改造的方式
在省78号文中，主要给出了三种改造方式，分别是以政府为主体、原土地使用权人为主体以及任意市场主体为主体进行改造，此外还鼓励地方政府因地制宜，采用多种方式开展“三旧”改造，探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。但无论是以谁为主体进行改造，都必须在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划，然后制定改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。
对国有土地使用权用地，采取政府组织公开出让、土地收益按一定比例返还原土地使用权人（公开出让、收益返还）；由企业自行开发改造（自行改造、补交地价）；由政府依法收购并给予补偿（公益用地、征收补偿）3种处置方式。村集体用地则采取自行改造，公开出让、收益返还，依法流转改造和依法征收4种处置方式。
在佛山市的政策中，改造方式与78号文相差无几，其中增加规定由原土地使用权人进行改造的必须拥有改造范围内全部土地使用权属才能申请。各地块的使用权人可共同成立项目公司联合进行改造、或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造。
在佛山市的政策当中，还增加了关键的一条：“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易。
增城市对于改造方式的规定也相差不多，主要是以政府为主体、原土地使用权人为主体、市场主体为主体以及集体经济组织为主体参与改造。但其鼓励发展的主要是现代产业，专门将房地产开发项目排除在外。例如其规定：鼓励农村集体经济组织将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地后，自行或通过与市场主体合作发展现代产业（房地产开发项目除外）。
（四）“三旧”改造获取土地的方式
1、通过政府招牌挂方式取得土地。主要广东省“三旧”改造专项是什么？推动政府作为“三旧”改造的发动者，由政府与旧城镇、旧厂房的土地使用权人进行协商，统一对土地进行规划，然后以招牌挂形式获取土地。优点是可以避免与旧城镇、旧厂房的土地使用权人进行复杂的协商和谈判，直接到土地市场上竞投土地。缺点是缺乏主动性，不能占得先机，可能面临较大竞争。
2、作为“三旧改造”的参与主体，积极与原土地使用权人进行协商，制订收购改造方案，然后经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。
3、与原土地使用人进行合作开发。但是根据各地方政策，与原土地使用权人进行合作开发的一般都是发展现代服务产业，不能进行房地产开发项目，具有很大的局限性。
旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。
（五）“三旧”改造涉及的历史遗留问题处理
省78号文
执行内容
1987.1.1日之前
依照原国家土地管理局
1987.1.～2007.6.30
已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。
佛山市政策
1987.1.1日之前
依照原国家土地管理局
1987.1.～1998.12.31
用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置广东省“三旧”改造专项是什么？等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。
1999.1.1～2007.6.30
落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。
增城市政策
1987.1.1日之前
依照原国家土地管理局
1987.1.1～本意见下发之前
按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，并根据国家政策划拨或协议出让给现土地使用权人使用。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议及被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。
（六）“三旧”改造的优惠政策及财政支持
省78号文
1、对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。
2、对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。
3、鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
佛山市政策
1、农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。
2、市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。
3、属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。
4、在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区“三旧”办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。
增城市政策
1、农村集体经济组织对旧厂房、旧村居实施拆迁，不改变所有权性质，改变土地用途，发展现代产业的，广东省“三旧”改造专项是什么？政府对拆迁旧厂房、旧村居按建筑面积25元／平方米实行补偿。农村集体经济组织同意将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地，发展现代产业的，可以参与竞买（房地产项目除外）或不参与竞买国有土地使用权，出让金全额返还村集体经济组织。
2、“三旧”改造用于经营性房地产项目建设的，应由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定土地使用权人，收回土地使用权时应与土地使用权人充分协商，按实际情况给原土地使用权人进行合理补偿。
3、“三旧”改造涉及的城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费等属于我市收入部分，改造项目属于现代服务业的（房地产项目除外）全额返还给“三旧”改造实施主体。
4、物价部门要清理、规范“三旧”改造中的有关收费，没有合法依据的收费，一律予以取消，对于收费标准有幅度的，一律执行下限标准。在“三旧”改造过程中，原使用权人取得的补偿款免征营业税和所得税，税务部门要配合执行涉及“三旧”改造的有关税收优惠政策。
（七）“三旧”改造注意的问题
1、属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造；
2、严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。
3、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，可进行其他开发利用，但不得用于商品住宅开发。
4、纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。
5、完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012 年前完成，
二、总结和思考
通过综合和归纳省政府78号文件以及佛山市和增城市所出台的政策，可以总结出当前“三旧”改造给我们带来的机遇和挑战。
我们认为可借助“三旧”改造进行商品房开发的机会和优势较小。
首先，省78号文中明确规定：土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，可进行广东省“三旧”改造专项是什么？其他开发利用，但不得用于商品住宅开发；佛山市也规定：“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易；增城市更是将限制范围进一步扩大：“三旧”改造用于经营性房地产项目建设的，应由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定土地使用权人。目前尚不知广州市对于“三旧”改造具体实施方案的规定，但可以预测将“三旧”改造用地大量用于商品房开发建设的可能性不大，且即使用于商品房开发，优惠措施也将及其有限。
假若主要对省78号文进行分析，最可能进行商品房开发建设的就是旧厂房的改造。首先，78号文中没有明确规定旧厂房和旧城镇的改造不准进行商品房的建设；其次旧厂房所涉及的拆迁量不会太大，改造难度相比较而言会少很多，而旧城镇和旧村庄的改造势必有大量的拆迁和补偿，一来比较麻烦，第二补偿成本也比较大。
通过总结，可以推测出目前房地产开发公司介入“三旧”改造主要有以下几种方式：
⑴及时关注土地出让市场上由政府推出的“三旧”改造地块出让，此条与一般的土地竞投没有太大差别，没有特别的优势。
⑵参与旧厂房的改造。该条是可利用可能性最大的一条。主要通过与旧厂房原土地使用权人进行协商，可以以合作开发、协议转让、引进投资等方式参与到旧厂房的改造中。准备工作：查清楚目标区域属于“三旧”改造范围的旧厂房（节能减排项目的旧厂房、退二进三工业用地、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地、城乡规划不再做工业用途的厂区厂房、不符合安全生产以及环保要求的厂房用地等），获取目标区域“三旧”改造规划和年度实施计划，积极与旧厂房的原土地使用权人进行洽商，针对目标地块制定改造方案。
⑶参与土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造。由农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地，广东省“三旧”改造专项是什么？然后与农村集体经济进行合作开发建设。准备工作：获取目标区域的“三旧”改造规划和土地利用总体规划，查找满足“三旧”改造规划范围又在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的地块，积极与满足上述条件的原土地使用权人进行磋商，协商合作开发事宜。
信息速递
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Ø 《广州市推进“三旧”改造试点工作方案》正在草拟，力争四年改造低效用地28平方公里。广州市12个区广东省“三旧”改造专项是什么？（县级市）拥有旧厂房的企业约2500多家，厂区占地面积约
Ø 广州市计划用10年时间基本完成138条“城中村”的整治改造任务，其中位于重点功能区的52条全面改造的“城中村