国内基金拟赴海外投资房地产投资信托基金

　　国内管理资产排名第二的基金公司——嘉实基金近日已向中国证监会上报QDII产品。

　　嘉实基金已与监管层沟通，如获批有望成为境内首只REITs。

　　据悉，嘉实的这只产品以海外REITs为投资标的，不直接投资房产。

　　早报记者昨天从多个渠道获悉，国内管理资产排名第二的基金公司——嘉实基金近日已向中国证监会上报QDII产品，该QDII产品拟在海外投资REITs。目前产品正在沟通过程中，证监会尚未正式受理。

　　所谓REITs(房地产投资信托基金)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与中国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs绝大多数属于公募。

　　消息人士透露，嘉实本款REITs或走基金审批创新通道。嘉实基金昨天对上述消息不予置评，该公司有关人士称不清楚此事。

　　将走创新通道？

　　中国证监会2月28日发布的2月25日“基金募集申请核准进度公示表”中，关于嘉实的REITs产品并未提及。在中国证监会已受理的排队等批文产品中，嘉实递交的产品包括“多利债券型基金”、“全球消费主题股票型(QDII)”、“领先成长股票型”、“黄金(1432.00,0.80,0.06%)证券投资基金(LOF)(QDII)”、“深证基本面120交易型开放式指数基金及其联接基金”，这也意味着嘉实基金目前的产品通道已经全部占满。

　　根据中国证监会现有规定，基金公司可同时上报6只不同类型的基金产品，包括QDII基金、股票型基金、债券型基金、创新类基金、专户“一对多”产品和指数股票型基金。

　　“会里的表还没公布，但已经报会沟通了。还在与监管层沟通，会里有意把其作为创新通道。”一位知情人士对早报记者透露。

　　一位基金公司产品设计人士告诉早报记者，目前基金公司发行新产品，会先与监管部门进行初审沟通，如果证监会基金部认可，基金公司正式提交申请，监管部门受理后一般在3个月内给予批复。

　　首个产品是FOF？

　　这并不是基金公司第一次提起募集REITs产品。沪上一位基金公司人士昨天透露，在两年多前，证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性，当时大约有10家基金公司递交REITs产品方案，其中不乏未经认真准备、匆匆而就的产品，而嘉实的准备相对完善。

　　另有知情人士称，嘉实早在2005年就开始着手研究REITs，并有独立团队进行相关研究，但该研究主要是针对国内市场，由基金公司募集资金，接管一些管理不善的物业或收购一些商业地产，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利。

　　该知情人士称：“这类似于一种债券基金，但是投资物业超出基金公司的业务范畴，一直未能成行。”

　　据悉，本次嘉实基金上报沟通的产品是一款QDII产品，以此规避目前基金法对基金投资REITs的限制。

　　据基金业人士分析，从规避法律限制考虑，嘉实目前沟通的产品，应该不是直接投资海外房地产市场，而是投资已上市交易的海外REITs.

　　“预计有两种方式吧，可能成立一个基金，专门去投资海外的RIETs，有点类似FOF(基金中的基金)；也有可能是嘉实和一些房产公司成立一个子公司，直接发行REITs。”一位熟悉海内外市场的合资基金公司人士分析道。

　　对于后一种成立子公司直接发行REITs模式，知情人士称，第一个产品嘉实基金不会做得太复杂，成立子公司投入成本过高，通常基金公司不会先采用此种方式。

　　全球收益率集中在8%

　　如果嘉实基金本次投资海外REITs的QDII获批，该基金将有望成为境内首只REITs，但由于该产品是以海外REITs为投资标的，而不直接投资于房地产，因此也被看作是准REITs或类REITs.

　　分析人士称，REITs这一金融创新产品在中国从提出建议论证到试点方案设计，经过各部门数次讨论，转眼间已有五年之久，但迟迟未推出，主要是因为目前中国缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。中国仍须解决REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题，以及涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。

　　市场人士称，国内基金公司通过投资海外REITs进行试点，可能为国内推动REITs提供经验。

　　从投资区域来看，目前海外最大的REITs市场仍为欧美市场，亚洲主要集中在日本、新加坡和中国香港。来自国内某基金公司的2010年全球REITs报告显示，REITs在美国市场规模最大，其总市值为2718.5亿美元；其次为澳大利亚，总市值为707.47亿美元；此外，法国为645.26亿美元，英国为371.76亿美元，日本为294.32亿美元，新加坡为231.34亿美元，中国香港为95.18亿美元。

　　该份报告还显示，目前海外投资REITs收益率并不稳定。比如，中国香港去年的投资回报率64.5%，而澳大利亚过去三年的总投资回报率为-25%。从长期投资来看，全球各地REITs的年化回报率主要集中在8%左右，法国的年化投资回报率为0.2%，为统计市场中最低，而澳大利亚的年化回报率最高，为9.7%，中国香港REITs的回报率为8.1%。