偶看新闻初二地理上册课件:讨论中美房产异同，赴美动机和投资模式
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 18:25:35
讨论中美房产异同，赴美动机和投资模式
陈航
应大连电视台的邀请，在《财经相对论》节目上谈中国人投资美国房产的话题。嘉宾是经济学家马光远先生和我，主持人张鸿。
我参加电视活动不多，有幸得到马先生和张先生的照顾，让我坐在中间，说是这样比较有气场。开谈了以后，气氛还真是比较好。
这里总结一下谈到的一些观点：
１. 美国的投资现金回报高，升值不详
节目举了一个我匹兹堡投资的实际房产的例子。１１万美元的房子，独栋屋，有前院后院。租金现金回报大概１１%，这是除去地产税，管理，维修之后的。
让我惊讶的是，他们居然认为这个低。美国商业地产平均回报大概５-７%。如果买一个三净（Triple Net）房产，即是房产税，维护，水电煤气全部由房客交的商业地产，回报大概６%的样子。所以投资地产回报１１%是相当的高的了。
而中国的租益比，大概是０.１-０.３%，美国的这个房子的１.５%要高多了。
为什么嫌低呢？主要是因为升值。
我多次指出，我所提的投资回报，只是现金流，不包括升值。因为大的房市的升降是一般投资人无法控制的。至于明年大连的房子是否能升值５０%，我不清楚。
在美国成熟的市场，这样的升值是不能持续的。２００７-０８年的地产崩盘就是这样造成的。
所以我们比较的，只是现金回报，不看升值。
２. 美国的产权
美国房产的产权一般是永久和绝对的。即是时间上永久和权利上绝对。除了矿产权，美国的地产一般包括地面，天空的所有权利。即便是矿产权，如果发现地下有天然气，有人要在地主的土地上打井，也要交很高租金的。风资源也是如此，你不拥有吹的风，但是你拥有风机所立的土地。如果在你的地盘上立风机，也是要叫发电量的一个比例给地主才可以的。
中国的产权，有时间的限制７０年，有权利的限制，比如天空权。
３. 关于法律保护和拆迁的问题。
美国有很完善的拆迁复议程序。过程很长，一般，各方都比较满意。
美国没有暴力拆迁，大概因为美国居民可以有枪。
在美国做了地产很多年，很少听到拆迁纠纷。最接近的，是我的一个朋友家边上要建一个污水处理厂，我的朋友当然不愿意。找了律师，发现这个是很早以前的规划，抗议也不会有用，就算了。
４. 关于对待开发商
美国的开发商很弱势。纯商业的公司，没有特权。美国的地区规划部门一般都由当地居民组成，不会有GDP增长的动力，只是尽量不影响自己的生活，让生活更好，税交得更少。
５. 关于为什么投资海外或者移民的深层问题
主持人问，有统计，４０%的千万富翁都要出国和移民，为什么？
欧洲和美国的城镇一般都很安静平和。这很让人向往。
我掏出我的纳米口罩说，北京的空气质量太差，我坐在北京出租车上都要戴口罩。如果连空气都不能自由呼吸，要１０００万在银行有什么用？
６. 关于在美国上学
美国的学区税交了，孩子就可以在当地学区上学，不管是房主，还是租客。
交了学区税，学校必须收。
７. 投资美国地产的模式
我们认为，最可以持续的是江南美联的地产管理模式。其中投资人拥有房产全部的产权，５年清盘。５０万美元大概在匹兹堡地区可以买７所独栋屋，以租金的现金回报为目的。选择可以是
１）投资人拿租金回报８%+拿２%房产升值。
２）投资人拿租金回报５%+拿所有房产升值。
３）投资人拿租金回报１２%+不拿房产升值。
如果是单纯管理地产，服务费是投资量的２%，所有租金和升值归投资人。
这个模式，江南美联的南京办公室在做。这也是业界很成熟和领先的。
又：前天在河北邯郸，晚上正和老外朋友聊，猛然看到主持人张鸿的在重庆电视台的一个节目。我还找嘉宾是否有我呢，原来是张鸿主持的另外一个节目，同一时间播出。
（欢迎转载，注明出处：陈航的博客）
陈航
应大连电视台的邀请，在《财经相对论》节目上谈中国人投资美国房产的话题。嘉宾是经济学家马光远先生和我，主持人张鸿。
我参加电视活动不多，有幸得到马先生和张先生的照顾，让我坐在中间，说是这样比较有气场。开谈了以后，气氛还真是比较好。
这里总结一下谈到的一些观点：
１. 美国的投资现金回报高，升值不详
节目举了一个我匹兹堡投资的实际房产的例子。１１万美元的房子，独栋屋，有前院后院。租金现金回报大概１１%，这是除去地产税，管理，维修之后的。
让我惊讶的是，他们居然认为这个低。美国商业地产平均回报大概５-７%。如果买一个三净（Triple Net）房产，即是房产税，维护，水电煤气全部由房客交的商业地产，回报大概６%的样子。所以投资地产回报１１%是相当的高的了。
而中国的租益比，大概是０.１-０.３%，美国的这个房子的１.５%要高多了。
为什么嫌低呢？主要是因为升值。
我多次指出，我所提的投资回报，只是现金流，不包括升值。因为大的房市的升降是一般投资人无法控制的。至于明年大连的房子是否能升值５０%，我不清楚。
在美国成熟的市场，这样的升值是不能持续的。２００７-０８年的地产崩盘就是这样造成的。
所以我们比较的，只是现金回报，不看升值。
２. 美国的产权
美国房产的产权一般是永久和绝对的。即是时间上永久和权利上绝对。除了矿产权，美国的地产一般包括地面，天空的所有权利。即便是矿产权，如果发现地下有天然气，有人要在地主的土地上打井，也要交很高租金的。风资源也是如此，你不拥有吹的风，但是你拥有风机所立的土地。如果在你的地盘上立风机，也是要叫发电量的一个比例给地主才可以的。
中国的产权，有时间的限制７０年，有权利的限制，比如天空权。
３. 关于法律保护和拆迁的问题。
美国有很完善的拆迁复议程序。过程很长，一般，各方都比较满意。
美国没有暴力拆迁，大概因为美国居民可以有枪。
在美国做了地产很多年，很少听到拆迁纠纷。最接近的，是我的一个朋友家边上要建一个污水处理厂，我的朋友当然不愿意。找了律师，发现这个是很早以前的规划，抗议也不会有用，就算了。
４. 关于对待开发商
美国的开发商很弱势。纯商业的公司，没有特权。美国的地区规划部门一般都由当地居民组成，不会有GDP增长的动力，只是尽量不影响自己的生活，让生活更好，税交得更少。
５. 关于为什么投资海外或者移民的深层问题
主持人问，有统计，４０%的千万富翁都要出国和移民，为什么？
欧洲和美国的城镇一般都很安静平和。这很让人向往。
我掏出我的纳米口罩说，北京的空气质量太差，我坐在北京出租车上都要戴口罩。如果连空气都不能自由呼吸，要１０００万在银行有什么用？
６. 关于在美国上学
美国的学区税交了，孩子就可以在当地学区上学，不管是房主，还是租客。
交了学区税，学校必须收。
７. 投资美国地产的模式
我们认为，最可以持续的是江南美联的地产管理模式。其中投资人拥有房产全部的产权，５年清盘。５０万美元大概在匹兹堡地区可以买７所独栋屋，以租金的现金回报为目的。选择可以是
１）投资人拿租金回报８%+拿２%房产升值。
２）投资人拿租金回报５%+拿所有房产升值。
３）投资人拿租金回报１２%+不拿房产升值。
如果是单纯管理地产，服务费是投资量的２%，所有租金和升值归投资人。
这个模式，江南美联的南京办公室在做。这也是业界很成熟和领先的。
又：前天在河北邯郸，晚上正和老外朋友聊，猛然看到主持人张鸿的在重庆电视台的一个节目。我还找嘉宾是否有我呢，原来是张鸿主持的另外一个节目，同一时间播出。
（欢迎转载，注明出处：陈航的博客）