汉书是谁写的:上海楼市领跌 房价下行波及全国

10月下旬，全国楼市颜色剧变，在金九银十的一片萧条之后，首先扛不住的是上海。 继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%～40%之后；降价之风波及长三角的杭州、宁波，继而万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价。

开发商联手降价的背后实则深藏玄机。“年关将至，开发商业绩汇报、偿还债务压力陡增，回笼资金的需求强烈。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在调控短期不会放松的情况下，快速清空库存、“跑量”是开发商目前的一致选择，楼价下跌的趋势或将持续到明年一季度，“之后就要看调控政策有无转折”。

7折，抢收华东

进入10月底，上海气温骤降，楼市更是寒意袭人。

10月26日，《中国经营报》记者在上海浦东外环以外的中海御景熙岸楼盘看到，售楼处窗户多处被砸毁，已被封锁。售楼人员不知去向，只有物业管理人员应对前来交涉的老业主们。

前一天深夜，中海避开老业主，悄悄开盘以“团购”的方式售楼，场面火爆，购房者排起长队。物业方面向记者透露，“团购”的价格为每平方米17000～18000元，一夜间卖出数百套。以每套2万元定金计算，一夜之间即回笼的资金约数百万元。

然而，此轮发起“抢收华东”而引发的降价潮并非由中海牵动。在龙湖内部被称为“抢收华东”的这次促销行动，此前在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开，以限时团购策略推出近1000套房源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，销售去化率约为90%。

记者了解到，上海市住房部门已介入此轮降价调查。相关规定要求开发商报价浮动幅度超过20%的情况下，需重新备案，但并未限制开发商降价。

中海、龙湖、绿地等大型开发商降价所引起的维权并未阻挡更多的新楼盘加入降价的行列。“目前上海降价的楼盘大多处于浦东、嘉定等距市中心较远的区域，部分楼盘降价甚至超过30%达到40%。”一位熟悉上海楼市的人士告诉记者。

此前，上海楼市面临成交巨幅缩水的煎熬。据搜房监测数据，10月前3周，上海市新建商品住宅成交30.27万平方米，同比下跌72%，是继2004年以来的最低水平。

房价下行波及全国

随着多个楼盘降价序幕的拉起，长三角楼市“退房潮”此起彼伏。截至记者发稿时，长三角地区已经爆发业主退房的城市，已经扩展到上海、太仓、南京、杭州等多个城市。杭州透明售房网显示，仅10月8日至18日的10天，该市就有20起退房。

“值得一提的是，此轮降价开发商都是采取短时间内促销，然后又恢复常态，可以说基本上大家都还缺乏一个有效的应对老业主的机制。”一位在上海加入降价潮的开发商向记者表示，也许经过一段时间的摸索之后还会有人再次降价。

之前，真正让开发商所担忧的，是即使降价也无法促成成交。“2008年时楼市的低迷行情，主要是基于市场受国际金融危机影响对后市失去信心，后来在开发商打折促销和国家的救市政策刺激下，购房者重新回到了市场。而如今的楼市，在限购政策影响下，开发商打折都未必能获得成交量。”世茂地产一位人士向记者表示，房地产企业等所采取的“抢收行动”虽然造成了业主抗议，但销售数据仍然让不少开发商看到了希望。

中国房地产信息集团分析师薛建雄透露，据目前掌握的情况，部分新楼盘的降价幅度在20%～30%，而扩大到上海全市，楼价的整体跌幅约为10%。最大的跌幅仍然出现在中海御景熙岸，别墅的价格从30000元/平方米跌至17000元/平方米，跌幅高达43%。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，房价拐点已基本出现，到目前这个阶段，可以认为房价正在向下“拐”的过程中。但并非所有的城市都愿直面这个“拐点”。

珠三角的深圳本是2008年降价潮的前沿阵地，“十一”黄金周后，深圳楼市打折促销楼盘不断涌现，直降1万元、降价6000元或最高降幅达20%的声音不绝于耳，不断有开发商加入“降价”阵营。但记者调查发现，不少开发商纷纷以特价房和高折扣为促销手段，深圳打出降价旗号的在售楼盘仅仅是限量促销，房价仍未实质下降。

与此同时，天津、南京、成都等二线城市也开始步入房价下跌通道，新房平均降价促销幅度在5%～20%。

“在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。”中国房地产研究会副会长陈国强表示。

半年内难见房价转势

一边是公开撤掉降价的遮羞布，一边仍在遮遮掩掩，以促代降，开发商两张面孔的背后有何不同。

在融创地产董事长孙宏斌看来，房地产行业的调控政策在短期内改变的可能性基本没有，开发商一定要做好长期准备。“这也是部分开发商选择降价抢收的原因，然而今年与过去最大的不同是各个开发商发展状况的不平衡，因此并不是所有项目都会降价，有的会降有的反而还会涨。开发商们现在的情况比2008年好，主要是有了2008年的经历，大家都不会把资金链崩那么紧，而且去年卖得不错，底子还是比较厚的。”他表示。

在降价招数上，招商地产(000024,股吧)有自己的办法。据了解，招商地产将主要对受调控影响较小的中小户型给予一定的价格优惠以实现快速销售，但品质较好的偏大户型则不会以降价作为首选营销方式，“公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户；目前开发商的房子总体成本远远高于2008年的行情，降价空间有限。”

2008年降价潮的带头大哥万科也有自己的选择。“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”万科执行副总裁肖莉表示。

“各个开发商之间，甚至不同的项目之间其实存在很大差异，很难一刀切地判断整个市场会如何演绎。事实上，开发商过去两年拿的土地成本不低，导致降价的空间也不见得很大。”杭州一位开发商表示，这一波降价的楼盘大多是在2008年左右拿的地，价格相对较低，而2009年高价抢地的开发商项目则难以降价。“但最担忧的是降价引发整个市场信心的崩塌。”

在薛建雄看来，上海房价的下跌，正在从个别现象扩大到更广的范围，目前已逐渐形成全面的跌势。预计明年一季度还将持续下跌，未来的半年内很难看到房价的回转。

一旦再持续半年的颓势，处于火炉上的开发商作何选择又是另一番景象了。(作者：卢曦 张明 )