白话唐传奇:平山县某房地产开发有限公司纳税评估案例

来源：百度文库编辑：偶看新闻时间：2024/04/25 11:34:43

平山县某房地产开发有限公司纳税评估案例

一、评估背景
为了加强和规范房地产开发企业的税收管理，国家税务总局下发了［2006］31号文，石家庄市国税局下发了[2007]10号、36号文，平山县国税局下发了[2007]12号文，对房地产开发企业的税收管理提出了加强管理提高管理水平的要求。
年初，市县局将该行业的企业所得税评估工作作为今年纳税评估的重点工作之一，要求基层税务机关对该行业的税收秩序进行重点整顿。在此形势下，我分局一是组织人员认真学习上述文件，组织对辖区内的房地产企业进行清理检查，摸清底数；二是熟悉掌握《施工、房地产开发企业财务制度》，了解行业特色，帐簿设置、财务核算方法，为进一步提高税收管理水平，做好纳税评估提供政策支持；三是多调查多了解，及时掌握企业生产经营情况及房地产预售收入进度，督促企业及时足额申报纳税。
2007年6月5日，县局向我分局下发了石家庄某房地产开发有限公司企业所得税纳税评估任务，评估期间2006年1月至2006年12月。我分局接到任务后，马上转入了对该纳税人的资料收集分析工作。
二、基本情况
石家庄某房地产开发有限公司（总公司）于2002年6月7日在石家庄市工商行政管理局办理企业法人营业执照，由注册地桥西区国税局进行企业所得税管理。2007年3月16日按平山县委县政府综合治税相关要求，重新在我县工商局办理了企业法人营业执照，将原公司整个迁入平山，4月5日在我分局办理了税务登记证，纳入我分局房地产企业管理。
该公司自2006年10月开始，在我县岗南镇xx村开发xx园一期工程，占地面积31.7025亩，规划建筑面积23449.2平方米，500套住宅公寓，计划投资2797万元，目前工程尚未完工。
通过税收管理员日常了解，工程开工进度在30%左右，一季度只申报了7万元预售房款收入。
针对该企业2007年4月才在我县办证经营，难以取得上年相关资料的情况，经请示县局将该企业纳税评估期扩展为2006年1月至2007年6月。
三、审核分析
结合房地产行业特色和上级税务局税收政策相关规定，我分局分析该企业可能存在预售收入不实、开发成本挤入期间费用超前扣除等问题。初步拟定的纳税评估重点方向为：
1、新旧公司的业务是如何衔接的，相关税务手续是否合法，是否按规定办理了迁入迁出手续。
2、工程开发进度达到30%只收到7万元预售房款不符合行业惯例。
向企业财务负责人约谈，了解工程开发进度及房屋实际销售情况。
3、依据国税发[2006]31号文件规定，企业在工程开发完工，并取得第一笔实际销售收入之前，广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用不得在当年税前扣除。
向企业财务负责人约谈了解三项费用核算方法等情况。
4、按规定，工程未完工前采取预售方式销售的，以预计毛利额和期间费用、营业税金及附加的差额为应纳税所得额，开发成本暂不进入核算。
向企业财务负责人约谈了解成本项目划分是否准确，有无工程成本计入期间费用超前扣除现象。
四、税务约谈
确定评估重点方向后，评估人员在7月4日向该企业下达了《税务约谈通知书》，要求企业财务负责人7月8日到我分局，对上述评估疑点进行约谈举证。约谈情况如下：
1、企业财务负责人介绍，原公司迁入平山，是先在桥西区办理了注销营业执照和税务登记，然后在平山重新办理企业法人营业执照和税务登记，原公司资产、负债等内容直接转入新公司财务帐簿登记。
税务人员指出：企业迁入平山应在桥西区国税局办理税务登记迁出，在平山办理登记迁入，这样才可以将有关原公司资产、负债等内容直接转入新公司财务帐簿登记。
2、经向企业财务负责人了解，工程开发进度达到30%的情况属实，但财务部门根据售楼部传来的报表登记财务帐，因为不掌握第一手销售资料，所以对具体收入进度了解不太详细。
税务人员：预售收入与工程进度不成正比，应到企业房屋销售部门核查房屋销售情况，掌握第一手销售数据。
3、关于广告费、业务宣传费、业务招待费核算方法问题，企业财务负责人介绍说，公司会计新接手财务工作对税收政策不熟悉，以前没有在房地产企业的工作经验，错误的把此三项费用按小企业会计制度核算，当期发生的广告费等直接进入了应纳税所得额计算。
税务人员指出：企业应认真学习《施工、房地产开发企业财务制度》和国家税务总局［2006］31号文，在预售期间不得在税前列支广告费等三项费用，同时需要到企业实地核查。
4、关于开发成本和期间费用划分是否准确问题，企业说按政策规定以预计毛利额和期间费用、营业税金及附加的差额为应纳税所得额进行核算。
税务人员指出：需要到企业核查，印证企业所讲内容。
五、实地核查情况
约谈结束后，我分局进行了认真统计分析，并拟定了下步工作方案，确定了需要实地核查的工作事项。7月8日税源管理部门向企业送达了《纳税评估核查取证通知书》，请企业在7月12日前准备好相关资料，配合评估人员实地核查工作。
（一）需要实地核查的事项：
1、实地审查企业帐簿，检查新旧公司业务衔接情况，了解相关资产、负债及开发项目结转情况；
2、审查财务部门收入明细帐，并到企业房屋销售部门核查，掌握第一手销售资料，与财务部门收入进行比较；
3、审查财务部门费用明细帐，了解广告费等三项费用核算方法，掌握三项费用违规税前列支金额；
4、审查财务部门工程成本、期间费用等明细帐，了解成本费用列支划分计算是否准确，有无超范围列支情况。
（二）实地核查情况：
经实地核查，发现具体问题如下：
1、原公司资产、负债等内容直接转入新公司财务帐簿登记。
2、2007年1-6月财务部门帐面预售收入39.21万元，期间费用合计265435.42元，其中管理费用265592.25元，财务费用 -156.83 元。
到企业售楼部办公地点实地调查，经核对企业预售房屋《成交客户记录》，发现实际预售额与财务帐簿登记不符。据统计，该表中已取得预售收入945.0404万元，其中1-3月份收入185.0926万元，4-6月收入729.0898万元，7月份收入30.86万元。1-6月收入合计914.1804万元。而企业财务帐簿帐面只有39.21万元预售收入，少登记收入874.9704万元。
3、经核查财务部门费用明细帐，发现该企业采用小企业财务会计制度核算广告费等三项费用，造成超前扣除。2007年1-6月应在工程实际完工后再计算扣除的费用有：业务招待费21745元、广告费72480元。
4、在审查费用明细帐过程中我们还发现“期间费用”中有两种业务的发生额不应在税前列支：
①非公司自有车辆列支汽车消耗支出57774.9元；
②无工会拔缴款专用收据列支工会经费1296元。
经统计，以上各项不准在税前扣除的费用合计153295.90元。则2007年1-6月该企业税前准予列支期间费用为265435.42-153295.90=112139.52元。
六、二次税务约谈
实地核查后，我们把核查出的各问题向企业进行了通报，企业对预售房收入计算的准确性提出了疑问。2007年7月16日，我们与企业财务负责人进行了二次约谈。
该企业对评估人员核查出的问题除预售房款金额外，其余情况均无异议。在确认预售房款金额的问题上，企业又提供了预售房收据、红字退房收据为举证资料，要求对预售房款重新计算。
经评估约谈人员现场统计预售房收据、红字退房收据资料，发现该企业2007年1-6月售房收据开票889.966万元，另有红字退房30套35.905万元，实收预售房款854.061万元。经与《客房成交记录》核对，发现红字收据退房未在《成交客户记录》中反映，共35.905万元；另有三套房屋老板准备赠送他人，在《成交客户记录》中计价22.5461万元，没有开具收据；1-6月实收预售房款854.061万元。
针对纳税评估发现的问题，该企业财务负责人主动表示愿意自查整顿，调整帐簿补缴少缴税款，并接受税务机关处理。
同时该财务负责人进行了对应问题的原因分析：一是成本费用超前列支问题，发生的主要原因是公司会计新接手财务工作对税收政策不熟悉，以前没有在房地产企业的工作经验，造成相关费用税前列支错误；二是预售房款收入记帐不及时问题，发生的主要原因是公司销售部门与财务部门协调不畅，分别只对老板负责，相互间缺少传递制约机制等,不是故意想少报收入少缴税款。
该财务负责人表示一定加强财务人员培训学习，以后严格执行《施工、房地产开发企业财务会计制度》和国家税务总局文件，依法记帐，做好纳税调整；完善内部传递制约机制，与老板和销售部门按好沟通，保证不再出现迟报收入问题；
七、企业自查和税务机关核实
1、企业自查。
在本次评估还未结束时，该企业在2007年7月16日进行了二季度企业所得税申报，申报利润总额303636.36元，预缴企业所得税100200元。
7月24日企业自查应补报应纳税所得额438285.12元，应补企业所得税144634.09元。
2、评估人员对自查的核实。
评估人员对企业自查情况进行审核，企业自查应补收入、调整税前列支期间费用等与税务机关取证情况基本一致，认同企业自查。
八、评估结论及处理建议
1、根据评估分析及约谈、企业自查情况，该企业2007年1-6月共取得预售收入854.061万元，发生期间费用112139.52元，二季度所得税申报缴税100200元，应补缴企业所得税:
(8540610×10%－112139.52)×33%-100200=144634.09元。
2、评估人员根据以上情况制作了《纳税评估情况报告》，建议追缴企业少缴税款144634.09元，并按规定加收滞纳金。
3、领导签署意见同意评估报告，提交县局复核小组审查。
4、县局纳税评估复核小组复核后，资料归档。
九、评估处理结果
企业已调增应纳税所得额438285.12元，应补缴企业所得税144634.09元。少缴税款于8月7日入库38400元，8月22日入库106234.09元；共加收滞纳金2387.73元。
十、遗留问题及征管建议
经过对该企业的纳税评估，我们发现在一定程度上，房地产企业存在以下问题：
1、新旧公司衔接不畅。新旧公司不是进行税务登记迁入迁出处理，而是对旧公司注销登记，新公司重新办理，为此，税务部门没有进行档案交接，难以确定以前纳税相关情况；新公司帐簿中有部分成本费用是以旧公司名义进行的，此部分成本费用是否准予税前列支有待于进一步明确。
2、生产经营所在地较为分散，给税源控制造成了困难。企业办公地点在石家庄市内，经营地址又较为分散，税收管理人员不能时时了解企业情况，给税源控制造成了困难。
3、帐面预售收入不实。按照各房地产项目开发可行性报告所列，各项目均在很大程度上依靠预售房款收入。而企业财务帐簿上反映的预售收入远远小于这个数字。因此，建议在核实房地产企业预售收入时，由评估检查人员实地去企业售房部门核查原始销售记录，掌握第一手资料。
4、工程开发成本与期间费用划分不清。鉴于房地产企业预售阶段预缴税款计算的特殊性，需要严格划分工程开发成本、开发间接费用与期间费用的界线。我分局两户房地产企业均在不同程度上存在将工程开发成本、开发间接费用挤入期间费用现象，造成了超前扣除少缴预缴税款。
5、尚未完工工程项目发生的广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用在期间费用中列支，在计算预缴企业所得税时没有进行调出。同时因为此三项费用不在当期扣除，在税收管理上较为宽松，在工程完工三项费用转入税前扣除时，因涉及多年资料又难以一一核查，往往让企业蒙混过关。

请问什么是纳税评估模型,有案例吗? 纳税评估报告龙基房地产开发有限公司沈阳溢利房地产开发有限公司新疆金阳房地产开发有限公司吉林省中铁恒意房地产开发有限公司公共政策评估案例广州泰峻房地产开发有限公司沈阳市和兴房地产开发有限公司轩泰房地产开发(深圳)有限公司天津市恒华房地产开发有限公司??? 关于辽宁金昌房地产开发有限公司纳税评估应做哪些准备中山市黄圃镇房地产开发有限公司的负责人是谁？静水园房地产开发有限公司谁知道啊？北京市嘉鸿房地产开发有限公司联系方式北京福源丽景房地产开发有限公司联系方式是什么？三河中航基业房地产开发有限公司联系方式北京兴源房地产开发有限公司详细情况？江西南昌鑫源房地产开发有限公司的简介请问如何办理房地产开发有限公司的营业执照大连华南房地产开发有限公司的效益怎么样? 郑州华瑞房地产开发有限公司地址北京龙昌伟业房地产开发有限公司电话