偶看新闻朝阳市人民政府法制办:物业公司会计实务(九)
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 08:18:59
物业会计 2008-08-13 07:07:24 阅读684 评论0 字号：大中小 订阅
固定资产的核算
固定资产概念及标准
固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来的物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。
固定资产与流动资产比较，其特点是：
(1)从实物形态来看，固定资产具有使用年限较长，可以连续地参加很多生产经营周期，在长期使用中保持原有实物形态的特征。
(2)从价值形态来看，固定资产的价值随其参与经营过程的进行，逐渐地、部分地转移到费用中去，构成费用的一个组成部分。
按照我国现行财务制度，根据重要性会计原则，公司通常只把符合下列条件之一的劳动资料，列为固定资产：
第一，使用期限在一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。
第二，不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的物品。 凡不符合上述标准和条件的劳动资料，都不作为固定资产管理与核算，而应作为低值易耗品管理与核算。
固定资产的分类
物业管理公司的固定资产种类繁多，规格不一，为加强管理，便于组织会计核算，以促进固定资产结构合理化，有效地利用现有的固定资产，有必要对其进行科学、合理的分类。 根据不同的管理需要和不同的分类标准，可以对固定资产进行不同的分类，主要有以下几种：
(一)按经济用途分类
1．经营用固定资产
是指直接参加或直接服务于物业经营过程的固定资产，如：经营用的房屋、建筑物、机 器设备、交通运输工具等。
2．非经营用固定资产
是指不直接参加和服务于物业经营活动的固定资产，如职工食堂、俱乐部、宿舍等使用 的房屋、设备等。
(二)按固定资产使用情况分类
1．使用中的固定资产 是指正在使用中的经营用的和非经营用的固定资产。对于季节性经营或大修理等原因， 暂时停止使用的固定资产仍属于公司使用中的固定资产。公司出租给其它单位使用和存放在 使用部门备用的机器设备，也属于使用中的固定资产。
2．未使用的固定资产 是指新购进尚未安装、尚未投入使用及进行改建、扩建的固定资产和经批准停止使用的 固定资产。
3．不需用的固定资产 是指不适合本公司需要，多余或不需用的待处理的固定资产。
4．土地 指过去已经单独估价入帐的土地。因征用土地而支付的有关补偿费，应计入与土地有关 的房屋、建筑物的价值中，不单独作为土地价值入帐。用作货场，停车场等建筑或只有少量 小型建筑的大片土地的征用费，作为单独的固定资产入帐。
(三)按所有权分类
1．自有固定资产 是指公司通过各种渠道取得的，拥有法定所有权的固定资产。自有固定资产按其用途又 可分为自用固定资产和出租固定资产。自用固定资产是指公司在服务、经营过程中使用的各 种固定资产。租出固定资产，其所有权归属公司，只是按合同规定将使用权暂时让渡给承租 单位支配使用，并向承租单位收取一定的租金。
2．租入固定资产 是指公司从其他单位租入的、只拥有使用权而不拥有所有权的固定资产。·包括以融资租 赁方式租入的固定资产和以经营租赁方式租入的固定资产两类。在会计实务中，租入固定资 产仅指经营租入固定资产。融资租入固定资产应视同自有固定资产进行核算。
(四)按照固定资产的经济用途和使用情况综合分类：
(1)经营用固定资产；
(2)非经营用固定资产；
(3)租出用固定资产；
(4)未使用固定资产；
(5)不需用固定资产；
(6)融资租入固定资产；
(7)土地。
(五)按照固定资产项目分类：
(1)房屋及建筑物。房屋是指公司各部门用房以及连同房屋不可分离的附属设备，如： 照明设备、暖气设备、电梯、卫生设施等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和公司内花 园、喷水池等设施。
(2)机器设备。这是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵；用于产生电力、冷暖气的各 种设备等。
(3)家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具、办公桌等。
(4)交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、 吊车、电瓶车等。
(5)电器设备。是指用于公园经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、冰 柜、通讯设备等。
(6)其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。
固定资产计价
为了正确组织固定资产的核算，需要计算固定资产的实物量和价值量。固定资产计价是指以货币为计量单位，来计算固定资产的价值。这种计价应根据固定资产的特点和管理的要 求，采用适当的标准。固定资产一般采用以下三种计价标准：
(一)原始价值
又称原值或原价，是指公司在购置、建造、安装某项固定资产时所发生的全部实际支出。它一般包括买价、运输费、保险费、安装调试费和相关的税金等。固定资产的来源不同，原始价值的构成内容及确定方法也不完全相同。 采用原始价值计价的主要优点是它具有客观性和可验证性。这一优点，使它成为固定资 产的基本计价标准。
(二)重置完全价值
是指在现时的生产技术条件下，重新购建同样的固定资产所需要的全部支出，又称现时重置成本。 采用重置完全价值对固定资产计价，可以比较真实地反映固定资产的现时价值，但也带来了一系列的其他问题，会计实务操作也比较复杂。会计实务中，通常只在取得无法确定其原始价值的固定资产时采用重置完全价值计价，如对盘盈固定资产，未附价值凭证的接受捐 赠固定资产、购入的无法确定其原始价值的旧固定资产等计价。此外，还用于对会计报表进行补充、附注说明时采用。
(三)净值 又称折余价值。是指固定资产原始价值或重置完全价值减去已提折旧后的净额。 固定资产净值可以反映公司实际占用在固定资产上的资金数额，是计算固定资产盘盈、 盘亏、出售、报废、毁损等损溢的依据。用净值和固定资产原始价值或重置完全价值相比 较，可以了解固定资产的新旧程度，便于公司合理制定固定资产更新计划，适时进行固定资产更新。
固定资产增加的核算
增加固定资产的主要来源有：购入、自行建造、其他单位投资转入、融资租入、接受捐赠和盘盈等。
在会计核算中，主要应设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”等帐户。
“固定资产”帐户是一个资产类帐户，它按照固定资产计价标准中的原始价值或重置完全价值核算固定资产的增减变动和结存情况。以折旧形式减少的固定资产价值，不在本帐户中核算。该帐户借方登记固定资产的增加数，贷方登记固定资产的减少数，余额在借方，表 示现有固定资产的原始价值。
固定资产
登记固定资产的增加数
登记固定资产的减少数
“累计折旧”帐户也属于资产类帐户，它是用来调整固定资产的备抵调整帐户，该帐户 贷方登记按照规定计提的固定资产折旧额；借方登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数；余额在贷方，表示现有固定资产已提累计折旧额。
累计折旧
登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数
登记按照规定计提的固定资产折旧额
“在建工程”帐户属于资产类帐户，它核算企业进行各项工程，包括固定资产新建工程、 改扩建工程、修理工程、安装工程等发生的实际支出。该帐户借方登记工程发生的各项支 出；贷方登记结转已完工的工程成本数；余额一般在借方，反映尚未完工或虽已完工但尚未 办理竣工决算的工程实际支出；以及尚未使用的工程物资的实际成本。该帐户还应按工程项 目等，进行明细核算。
在建工程
登记工程发生的各项支 出
登记结转已完工的工程成本数
一、投资者投入固定资产核算
物业管理公司对其他单位投资转入的固定房屋、机器设备固定资产，应按评估价或合同，协议确认的价值入帐。
在评估确认的价值小于投出单位帐面原价的情况下，应按投出单位固定资产的帐面原价作为原值，按评估确认的价值或合同、协议约定的价值作为投入的资本，按投出单位帐面原价大于评估确认价值的差额作为已提折旧处理，计入“累计折旧”帐户；在评估确认的价值大于或等于帐面原价的情况下，固定资产原价和实收资本均按评估确认的金额入帐。
例某物业管理企业接受乙公司投入的大型运输车一辆，投出单位的帐面原价为 300 000元，经双方协定的价值为250 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产 300 000
贷：实收资本 250 000
累计折旧50 000
例 物业管理企业与甲单位联营，收到甲单位投入机器设备一台，投出单位帐面原值50 000元，已提折旧 10 000元，经评估确认价值为55 000元，已办好投资转入手续，设 备已交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产——经营用固定资产 55 000
贷：实收资本 55 000
二、购人固定资产的核算
企业购入的固定资产，按实际支付的价款作为固定资产原价入帐，借记“固定资产”帐户，贷记“银行存款”帐户。因购入的固定资产，其中有的不需要安装就可以投入使用，如汽车、复印机等。有的需要进行施工安装后才能投入使用，如：生产用锅炉、喷水池等，故其会计核算就应分两种情况进行。
(一)购入不需要安装的固定资产
购入的不需要安装的固定资产，按照实际支付的买价或出售单位的帐面原值加上增值税、支付的包装费、运输费、装卸费和保险费等费用作为固定资产原始价值。如从国外进口 的，还要加上按规定支付的关税。
例 某物业管理企业购入一辆面包车，价款150000元，保险费6000元，货款及费用以转帐支票支付。根据转帐支票存根及发票等原始凭证，编制会计分录如下：
借：固定资产——面包车 156 000
贷：银行存款 156 000
(二)购入需要安装的固定资产 购入需要安装的固定资产，按入帐价值除包括实际支付的价款(买价与进项税额、包装 费、运输费、保险费等)外，还应加上安装费用。核算时，通过“在建工程”帐户核算。若购入旧的需要安装的固定资产时，应按售出单位的固定资产帐面原价，扣除原安装成本，加上新安装成本和包装费、运杂费等，作为固定资产原价；实际支付价款，作为固定资产净值；其差额作为已提折旧。如实际支付价款大于售出单位的固定资产帐面原价的，则应以实 际支付的价款作为购入固定资产原价。
例 某物业管理企业购入需要安装的设备一台，买价6 800元，增值税1 156元，包装费和运输费共计2 700元，款项均以银行存款支付。根据发货票和付款收据等编制会计分录如下：
(1)借：在建工程 10 656
贷：银行存款 10 656
(2)发生安装费用600元时，编制会计分录如下：
借：在建工程 600
贷：银行存款 600
(3)设备安装完毕交付使用，结转固定资产价值，编制会计分录如下：
借：固定资产 11 256
贷：在建工程 11 256
例某物业管理企业从外单位购入需要安装的旧设备一台，售出单位的帐面原价 87 000元，原来的安装成本4 000元，新发生的安装成本5 300元，包装运杂费等2 000元， 该设备的买价65 000元。款项均以银行存款支付。编制会计分录如下：
借：在建工程 65 000
贷：银行存款 65 000
发生安装费用时：
借：在建工程 5 300
贷：银行存款 5 300
该项设备安装完毕交付使用，结转固定资本成本：
借：固定资产 90 300
贷：累计折旧 20 000
在建工程 70 300
三、自制固定资产核算
公司自行建造的固定资产，可以有自营建造和出包建造两种方式。应当分别不同的建造 方式进行会计处理。
(一)自营工程的核算
自营工程是指由物业管理企业自行备料，自营施工建造的固定资产。公司应在“在建工 程”科目下按不同的工程项目设置明细科目。公司购入的为工程准备的物资等，按购入物资 的实际成本，借记“在建工程——工程物资”帐户，贷记“银行存款”等帐户。企业自营工 程领用的工程物资等，按领用物资的实际成本，借记“在建工程--X X程”帐户，贷记 “在建工程——工程物资”等帐户。自营工程发生的其他费用，按实际发生额，借记“在建 工程——X X工程”帐户，贷记“银行存款”(或“应付工资”、“长期借款”)等帐户， 自营 工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”帐户，贷记“在建工程 ——X X工程”帐户。
例 某物业管理企业自行建造小区喷水池等绿化设施一处，为工程购置建筑材料等 物资70 000元，全部用于工程建设，为工程支付的建设人员工资9000元，支付建筑施工部 的工程费用3 000元，工程完工验收交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
(1)购入工程物资时：
借：在建工程——工程物资 70 000
贷：银行存款 70 000
(2)领用工程物资时：
借：在建工程——喷水池工程 70 000
贷：在建工程——工程物资 70 000
(3)支付建设人员工资时：
借：在建工程——喷水池工程 9 000
贷：银行存款 9 000
(4)支付施工部门的工程费用时：
借：在建工程——喷水池工程 3 000
贷：银行存款 3 000
(5)工程完工验收交付使用，结转工程成本时：
借：固定资产 82 000
贷：在建工程——喷水池工程 82 000
(二)出包工程的核算
公司在出包方式下建造固定资产，是将工程出包给施工单位，工程的实际支出在承包单 位核算，出包单位不负责工程各项实际支出的核算。待工程竣工后出包单位与承包单位进行 竣工结算。按照合同规定公司与承包单位结算的工程价款就是工程成本。在这种方式下， “在建工程”帐户实际成为公司与承包单位的结算帐户，公司将与承包单位结算的工程价款 作为工程成本，通过“在建工程”帐户核算。
例某物业管理企业建造商业网点用房，公司将工程出包给市第五建筑工程公司， 工程总预算为200 000元，按合同规定，预交工程款70％。
(1)、按合同，公司预付工程款，根据有关凭证编制会计分录如下：
借：在建工程——网点 140 000
贷：银行存款 140 000
(2)工程完工结算工程价款，收到承包单位帐单，补付30％的工资价款。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：在建工程——网点 70 000
贷：银行存款 70 000
(3)固定资产交付使用，根据竣工工程决算表，结转工程成本。
借：固定资产 210 000
贷：在建工程——网点 210 000
四、租入固定资产核算
企业租入的固定资产，有两种不同的形式：
一种是经营租赁形式，
另一种是融资租赁形 式。
企业以经营租赁方式租入的固定资产，其所有权不属于企业，因此不能作为企业的资产 记入固定资产帐户。融资租赁是指由于企业资金不足，或资金周转暂时困难，或者为了减少 投资风险，借助于租赁公司等机构的资金而购入的固定资产。这种租赁方式与经营性(临时性)租赁相比，一般租赁期限较长，租赁费用包括了设备的价款、租赁费、借款利息等，而且，在租赁期满后，设备产权一般要转给承租方等特点。
在进行会计核算时，企业应在“固定资产”帐户下单设“融资租入固定资产”明细帐 户，核算以融资租赁方式租入的固定资产。企业租入固定资产时，按租赁设备的价款，加上运输费、途中保险费、安装调试费等作为租入固定资产的原价，借记“固定资产——融资租入固定资产”帐户，贷记“长期应付款”或“在建工程” (需要安装的固定资产)等帐户。 租赁期满后，如合同规定将设备所有权转归承租企业时，应将固定资产从融资租入固定资产 明细帐户转入有关明细帐户。融资租入的固定资产由承租方计提折旧。
五、接受捐赠固定资产核算
企业接受捐赠的固定资产时，如果对方提供了固定资产的有关记录的凭证，则以凭证的 记录为依据入帐；如果无提供的凭证记录，则应按同类资产的市场价格及有关费用(包装运 杂费、保险费、安装费等)作为原价入帐。公司接受捐赠的固定资产应作为增加资本公积处 理。在接受捐赠时，借记“固定资产”科目。如为旧的固定资产，应按估计折旧贷记“累计折旧”科目，按其差额贷记“资本公积”科目。
例 某物业管理企业接受捐赠计算机5台，按照同类资产的市场价值确认其原价为 40 000元。交付使用时，根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产 40 000
贷：资本公积 40 000
例 物业企业接受捐赠一辆旧的卡车，该卡车已使用两年，估计新旧程度为80％， 同类资产的市场价值为30 000元，根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产 30 000
贷：累计折旧6 000
资本公积 24 000
固定资产减少的核算
一，固定资产出售。毁捐和报废的核算
企业购置的固定资产是为本公司生产经营和非生产经营使用的，但对那些不适用或不需用的固定资产，企业可以出售转让；企业的固定资产由于使用期限已满或丧失了使用功能需要报废；或由于技术进步等原因发生提前报废；或由于遭受自然灾害等非常损失发生毁损等，这些都将减少固定资产。企业因出售、报废、毁损等原因减少的固定资产要通过“固定资产清理”帐户核算。
“固定资产清理”帐户是一个计价对比帐户，它核算公司因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。其借方反映转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入，贷方反映清理固定资产的变价收入和应由保险公司或过失人承担的损失等。该帐户余额一般在借方，表示清理过程中固定资产的损失。
(一)固定资产出售的棱算
企业因调整经营方针或因考虑技术进步等因素，可以将不需用或不适用的固定资产，经主管部门批准后对外出售，以便使固定资产做到物尽其用，调剂余缺，充分发挥固定资产的利用效果。按照税法规定，公司销售不动产，还应按销售额的5％计算交纳营业税。
例 某物业管理企业经主管部门批准将三间存车库对外出售，原价50 000元，已使用2年，计提折旧 10 000元出售的价格收入为55 000元，支付清理费用1 000元。收到款项存入银行，营业税率5％。计算应交的营业税并作出相应的会计处理。
(1)固定资产转入清理时编制会计分录如下：
借：固定资产清理 40 000
累计折旧 10 000
贷：固定资产 50 000
(2)收到价款时，编制收到凭证，作会计分录如下：
借：银行存款 55 000
贷：固定资产清 55 000
(3)支付清理费用时：
借：固定资产清理 1 000
贷：银行存款 1 000
(4)计算应交纳的营业税(55 000元x 5 0,6=2 750元)
借：固定资产清理 2 750
贷：应交税金——应交营业税 2 750
(5)结转清理净损益
借：固定资产清理 14 000
贷：营业外收入 14 000
(6)上交营业税
借：应交税金——应交营业税 2 750
贷：银行存款 2 750
(二)固定资产毁损和报废的核算
固定资产的报废有的屑于正常报废，有的属于非正常报废。正常报废包括：使用磨损报废和由于技术进步而发生的提前报废；非正常报废主要是指自然灾害和责任事故所致。固定资产正常报废与非正常报废的会计处理基本相同。
例 某物业管理企业有一辆汽车报废，原值为120000元，已提折旧96000元，转入清理。
(1)经批准报废清理时，编制会计分录：
借：固定资产清理 24 000
累计折旧 96 000
贷：固定资产 120 000
(2)以银行存款支付清理费500元。编付款凭证作会计分录，
借：固定资产清理 500
贷：银行存款 500
(3)收回残料价值600元残料变价收入800元。编制收款凭证，作会计分录：
借，银行存款 900
原材料 600
贷：固定资产清 1 400
(4)结转清理净损失，作会计分录：
借：营业外支出 23160
贷；固定资产清理 23 160
企业的固定资产有时会因火灾、水灾、地震、台风等不可抗拒的因素遭致非常损失。对于非常损失，应将扣除保险赔偿后的净损失，记入“营业外支出——非常损失”帐户中。
例企业因火灾烧毁冰箱及电脑，总价值20 000元，已提折113 8000元、冰箱价值6 000元，已提折旧 2000元．电脑价值14 000，已提折旧 6000元，经保险公司核定应赔偿损失7 000元。
(1)注销固定资产原值和已提折旧时：
借：固定资产清理 12 000
累计折旧 8 000
贷：固定资产——冰箱 6 000
固定费产——电脑 14 000
(2)结转应由保险公司赔偿的损失时：
借：其他应收款 7 000
贷：固定资产清理 7 000
(3)结转清理净损失时：
借；营业外支出——非常损失 5 000
贷；固定资产清理 5 000
[火灾净损失=12 000元-7 000元=5 000元]
二、固定资产投资的核算
物业管理企业为拓宽经营方式，获取更多的经济效益，可以用自己拥有的固定资产作价投入其他企业参与经营并获得利润。当投资转出固定资产时，按资产评估或合同，协议确认价，借记“长期股权投资——其他投资”帐户，按累计折旧数借记“累计折旧”帐户，按固定资产原价贷记“固定资产”帐户，作为减少固定资产。
二，影响固定资产折旧的因素
固定资产折旧的过程，实际上是一个持续的成本分配过程，即公司采用合理而系绕的分配方法将固定资产的取得成本(原始成本)逐渐分配于各受益期。那么，企业计算各期折旧额的依据或者说影响折旧的因素主要有以下三个方面：
1．固定资产原价
企业会计准则规定，企业的固定资产折旧，以固定资产帐面原价为计算依据。
2．固定资产的净残值
固定资产的净残值是指固定资产报废时预计可以收回的残值收入扣除预计清理费用后的数额。固定资产的帐面原价减去预计净残值即为固定资产应提折旧总额。
由于在计算折旧时，对固定资产的残余价值和清理费用只能人为估计，就不可避免存在主观性，为了避免人为调整净残值的数额从而人为地调整计提折旧额。根据我国现行企业财务制度的规定，固定资产的预计净残值一般应在固定资产原值的3％～5％以内，由企业自行确定；由于特殊情况，需调整残值比例的，应报主管财政机关备案。
3．预计使用年限
固定资产预计使用年限是指固定资产预计经济使用年限，即折旧年限，它通常短于固定资产的实物年限。以经济使用年限作为固定资产的折旧年限是因为企业在计算折旧时，不仅需要考虑固定资产的有形损耗，还要考虑固定资产的无形损耗。由于固定资产的有形损耗和无形损耗也很难估计的准确，因此，固定资产的使用年限也只能预计，同样具有主观随意性。企业应根据国家的有关规定，结合本企业的具体情况合理地确定折旧年限，作为计算折旧的依据。
三、固定资产计提折旧的范围
企业拥有的固定资产并不需要都提取折旧。一般来说，企业在用的固定资产(包括经营用的固定资产、非经营用的固定资产、租出固定资产等)均应计提折旧。具体范围包括：房屋和建筑物；在用的机器设备、运输车辆、电器设备、季节性停用和大修理停用的设备；以经营租赁方式租出的固定资产和以融资租入方式租入的固定资产。
不应当计提折旧的固定资产包括：房屋和建筑物以外的未使用、不需用的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；在建工程项目交付使用以前的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产和末提足折旧提前报废的固定资产；按照规定提取维检费的固定资产；破产、关停并转企业的固定资产；过去已估价单独入帐的土地。
会计实务中，物业管理企业一般都是按月计提固定资产的折旧。为了简化核算，月份内增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧；已提足折旧超龄使用的固定资产，不再计提折旧；未提足折旧提前报废的固定资产，其净损失计入公司当期损益，不再补提折旧。
四、固定资产计提折旧的方法
固定资产计提折旧方法很多，如：平均年限法、工作量法、加速折旧法等。由于固定资产折旧方法的选用直接影响到公司成本、费用的计算，从而影响到公司净收益的确定、纳税额的确定及国家财政收入。我国现行财务制度规定，公司一般应采用平均年限法或工作量法计算折旧。但对在国民经济中具有重要地位，技术进步快的电子生产企业、船舶工业、生产“母机”，的机械工业、飞机制造企业、汽车制造企业、化工生产企业和医药企业及其他经财政部门批准的特殊行业的企业，其机器设备可以采用加速折旧法。
(一)平均年限法
平均年限法又称直线法，是按照固定资产的预计使用年限平均计算折旧额的一种方法。
采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式为:
固定资产年折旧率= 固定资产原值-（预计残值-预计清理清理费用）
固定资产预计使用年限
固定资产月折旧率= 固定资产折旧率
12
在实际工作中，采用平均年限法计算折旧时，折旧额一般都是根据固定资产原值乘以折旧率计算的。固定资产折旧率是指一定时期内固定资产折旧额占固定资产原值的百分比。折旧率的计算公式为
年折旧率= 1-预计残值率×100%
预计使用年限
月折旧率= 年折旧率
12
月折旧额=固定资产原值×月折旧额
例 某物业管理企业有柜式空调一台，每台原值35 000元，预计使用年限为5年，报废时预计残值1 500元，预计清理费用100元，计算该项固定资产年折旧率、月折旧率、月折旧额。
年折旧额= 3500-1500=100=6720元
5
年折旧率 = 6720×100%=19.2%
35000
月折旧率=19.2% =1.6%
12
月折旧额=35000×1.6%=560
(二)工作量法
工作量法是以固定资产在使用年限内预计可完成的工作量(如总行驶里程、总工作时数、总工作台班数等)为分摊标准，根据各期实际完成的工作量计算折旧的一种方法。采用这种方法计算折旧，各期折旧额的大小随工作量的变动而成比例变动。计算公式为
单位工作量提取折旧额= 固定资产原值-（预计残值-预计清理费用）
预计使用年限内总工作量
年（月）折旧额=全年（全月）实际完成的工作量×单位工作量折旧额
例某物业管理企业有运输卡车一辆原值为120 000元，预计净残值率为5％，预计总行驶里程500000km，当月行驶里程为3000km，计算每km折旧额和该月折旧额。
单位里程折旧额= 120000×（1-5%）元/Km=0.228元/Km
50000
本月折旧额= 3000元×0.228=684元
（三)加速折旧法
加速折旧法又称递减折旧费用法。是指固定资产每期计提的折旧费用，在使用早期提得较多，在使用后期提得较少，以使固定资产的大部分成本在使用年限中加速得到补偿，从而相对加快折旧速度的一种计算折旧的方法。我国现行财务制度规定，允许企业采用的加速折旧方法有双倍余额递减法和年数总合法两种。
1．双倍余额递减法
双倍余额递减法是以不考虑固定资产净残值的直线折旧率的双倍作为加速折旧率，乘以每期期初固定资产帐面余额求得每期折旧额的一种方法，又称定率递减法。计算公式为：
年折旧率= 2 ×100%
预计使用年限
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=固定资产帐面价值×月折旧率
实行双倍余额递减法的固定资产，应当在固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产帐面余额扣减预计净残值后的净额平均摊销，即固定资产最后两年对尚未提取的应提折旧部分采用直线法计提。
例 某物业管理企业有卡车一辆，原值120 000元，预计使用年限5年，预计净残值率4％，该卡车按双倍余额递减法计算各年的折旧额如下：
双倍直线折旧率=2／5×100％=40％
净残值数：120 000元×4％=4 800元
2 10460 15360 5 25920-4800=10460
2 115200 4800
2．年数总和法
年数总和法又称变率递减法。是以计提折旧的数额作为每年计提折旧的基数乘以一个逐年递减的分数来计算年折旧率的一种方法。
这种方法的折旧基数是固定资产原值减去净残值后的余额；折旧率是一个递减分数，即以固定资产使用年限的各年数字之和为分母；(例某项固定资产使用年限为5年，其分母为：(1+2+3+4+5=15)以尚可使用年限为分子，计算公式为：
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=(固定资产原值—预计净残值)×月折旧率
例 某物业管理企业有台仪器，原值为50 000元，预计使用年限为5年，残值为2700元，清理费为700元，采用年数总和法计算各年的折旧率如表所示。
应提折旧总额 年折旧额 每年折旧额 累计折旧 1 48000 5-0 = 5
5×（5+1）÷2 15 48000× 5 =16000
15 16000 2 48000 5-1 = 4
5×（5+1）÷2 15 48000× 4 =12800
15 28800 3 48000 5-2 = 3
5×（5+1）÷2 15 48000× 3 =9600
15 38400 4 48000 5-3 = 2
5×（5+1）÷2 15 48000× 2 =6400
15 44800 5 48000 5-4 = 1
5×（5+1）÷2 15 48000× 1 =3200
15 48000
双倍余额递减法和年数总和法都是加速折旧的方法。其共同特点是：固定资产使用的前期所提折旧额较多，以后再逐渐减少。就缴纳所得税而言，相比平均年限法来说，推迟了缴纳所得税的时间，对企业来说体现了稳健的原则，相当于政府给企业提供了若干年的无息贷款，得到了财务上的利益。它们的区别在于：双倍余额递减法计算的各年折旧额，是按定比递减的各年折旧额形成一个等比的差额：年数总和法计算的各年折旧额，是一个等比递减的等差级数。
(四)固定资产折旧的帐务处理
固定资产计提折旧时，应以月初可提取折旧的固定资产帐面原值为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧。因此，企业各月计算提取折旧时，可以在上月计提折旧的基础上，对上月固定资产的增减情况进行调整后计算当月应计提的折旧额。
当月固定资产 = 上月固定资产 + 上月增加固定资产 - 上月减少固定资产
应计提的折旧额 计提的折旧额 应计提的折旧额 应计提的折旧额
在我国的会计实务中，各月计提固定资产折旧时，应编制“固定资产折旧表”据此进行折旧的总分类核算的帐务处理。
例 某物业管理企业1999年8月份的固定资产折旧计算表如表所示
50000 1200
600 20000 150 600000
70000 1200
750 营业部门 房屋建筑运输设备 200000
400000 400
800 300000 700 200000 400 200000
500000 400
1100 合计 1250000 3000 320000 850 200000 400 1370000 3450
根据上述固定资产折旧计算表编制会计分录如下：
借：管理费用 1 950
营业成本 1 500
贷：累计折旧 3 450
五、固定资产修理的核算
固定资产使用期限长，在其使用过程中，由于使用， 自然侵蚀、意外事故等原因，会发生不同程度的损坏，为了保持固定资产的正常运转和使用，充分发挥其使用效能。就必须有计划地对固定资产进行修理。
固定资产修理按其修理范围的大小，费用支出的多少和修理间隔时间的长短，可以分为大修理和中小修理，中小修理也可称为日常修理，固定资产修理的核算，应当按照修理的不同类别进行。
(一)日常修理的核算
固定资产日常修理是为了维护和保养固定资产正常工作状态所进行的经常性修理工作。其特点是修理范围小，费用支出少，修理次数多，每次修理间隔时间短。表现为对机器设备的局部维修、更换部分零部件、房屋、建筑物的局部修缮、清洁设备、车辆等。固定资产发生的日常修理费用属于收益性支出，应当于实际发生支出时直接计入当期管理费用中。
例某物业管理企业的一辆轿车委托大众修理厂进行经常性修理，发生修理性费用800元，开出转帐支票一张。根据转帐支票存根联和收款收据编制会计分录如下：
借：管理费用 800
贷：银行存款 800
(二)大修理的核算
固定资产大修理是固定资产的局部更新，是指固定资产在使用一定时期后，为保证固定资产的正常效用和使用，对其主要部分或较多零件进行拆卸、更新、翻修等。同日常维修相比，大修理的特点是修理范围大，费用支出多，修理次数少，间隔时间长。由于大修理具有间隔时间长，费用大的特点，其大修理费用如果发生比较均衡，也可全部计入当期损益，若修理费用数额较大或发生不够均衡，应当采用待摊或预提的方法，以便均衡各期的成本费用。
1．待摊大修理费用的核算
采用待摊大修理费用的办法进行固定资产大修理核算时，应将实际发生的费用借记“待摊费用”帐户或“递延资产”(摊销期一年以上)帐户，贷记“原材料”或“银行存款”帐户；根据大修理周期分月摊销时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用或递延资产”帐户。
例 某物业管理企业对房屋进行大修理，实际支付维修费72 000元，分12个月份摊费用。根据支票存根和收款收据等原始凭证编制会计分录如下：
(1)支付管理费用时：
借：待摊费用 72 000
贷：银行存款 72 000
(2)按月摊销费用时：
借：管理费用 6 000
贷：待摊费用 6 000
2．预提大修理费用的核算
采用预提大修理费用时，借记“管理费用”帐户，贷记“预提费用”帐户。实际进行大修理时，按实际发生的大修理支出，借记“预提费用”帐户，贷记“原材料”、“银行存款”等帐户。各期预提的数额应按预计发生的大修理费用和大修理周期合理确定。实际发生的大修理费用大于预提的大修理费用时，其差额可计入上月管理费用中；若实际发生的大修理费用小于预提的大修理费用时，其差额可冲减修理当月的修理费用。
例 某物业管理公司拟定1年后对房屋进行一次大修，预计修理费用57 600元。
(1)公司按月预提大修理费用。
借：管理费用 4 800
贷：预提费用 4 800
十二个月共预提大修理费为57 600元。
(2)对房屋进行修缮，实际发生支出59 000元
借：预提费用 57 600
管理费用 1 400
贷：银行存款 59 000
固定资产清查核算
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固定资产的清查，可分为日常清查和年度清查两种。
日常清查是根据需要而进行的重点或局部清查；
年度清查是在办理年终决算时进行的清查。
应设置和运用"待处理财产损溢"帐户。该帐户是用来核算在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损及其处理情况的资产类帐户。该帐户借方用来登记发生的待处理财产盘亏、毁损数和转销已批准的财产盘盈数；贷方用来登记发生的待处理财产盘盈数和转销已批准处理的财产盘亏、毁损数。月终，该帐户若有余额，则其借方余额表示尚未处理的各种财产物资的净损失；贷方余额表示尚未处理的各种财产物资的净溢余。
(1)发生的待处理财产盘亏和毁报数
(2)结转已批准处理的财产盘盈数
(3)发生的待处理财产盘盈数
(4)转销已批准处理的财产盘亏和毁损数余额：尚未处理的各种财产物资的净损失余额：尚未处理的各种财产物资的净溢余
一、固定资产盘盈的核算
清查中发现盘盈的固定资产，在未报经批准处理前，应按重置完全价值，借记"固定资产"帐户；按估计折旧，贷记"累计折旧"帐户；按净值，贷记"待处理财产损溢--待处 理固定资产损溢"帐户。报经批准处理后，再借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"科目，贷记"营业外收入"帐户。
1某物业管理公司盘盈七成新的电脑2台，估计重置完全价值16000元，估计已提折旧21000元。
(1) 根据电脑的重置完全价值和估计已提折旧额入帐。
借：固定资产 16000
贷：累计折旧 4000
待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 12000
(2)报经批准后，按其净值转为营业外收入，编制会计分录如下：
借：待处理财产损益--待处理固定资产损溢 12000
贷：营业外收入 12000
二、固定资产盘亏的核算
清查中发现盘亏的固定资产，在末查明原因及未报经批准前，应先按盘亏固定资产帐面净值，借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"帐户，按已提折旧借记"累计折旧"帐户，按固定资产原价贷记"固定资产"帐户；待查明原因报经批准处理后，借记"营业外支出"帐户，贷记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"帐户。
1某物业管理公司财产清查后，发现盘亏空调一台，帐面原价30000元已提折旧ll 000元。
借：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000
累计折旧 11000
贷：固定资产 30000
2 报经批准后，
借：营业外支出 19000
贷：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000