微信王小秋祛斑骗局:关于《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划》（草案）的公示-汕头市城乡规划局

关于《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划》（草案）的公示
作者： 来源： 发布时间：2011年03月30日 点击数：660
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根据市政府的工作部署，我局积极开展《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划》的编制工作，现已完成该规划草案，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定，现将上述规划草案在市政府门户网站、市城乡规划局公众网站进行公示（公示时间2011年03月30日至2011年4月28日）。
欢迎公众查阅相关内容并提出意见和建议。对上述公示事项存在异议的，可在公示之日起30日内向市城乡规划局（法制科）提出申述（申述采用书面形式。个人申述材料应亲笔签名并附身份证复印件；单位申诉材料应由法人代表及单位签章）。逾期未提出的，视为放弃上述权利。
有关上述项目的详细信息，可到汕头市城乡规划局综合科（黄山路32号投资大厦4楼，电话88787920）或汕头市城乡规划局网站查询。
特此公告。
联系人：陈业伟
联系电话：88787920
监督电话：88787912
点击链接参与问卷调查：《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划》（草案）公众调查问卷
《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划》（草案）简要说明
第一章 区域背景条件下的牛田洋
1、牛田洋是粤东三市的连接纽带和协作平台
汕头地处东南沿海，韩江、榕江、练江三江出海口，交通便利，人杰地灵，既是经济特区，又是沿海开放城市，在国内外有一定知名度，区位优势和政策优势十分突出。从区域结构来看，桑浦山位于粤东三市的中心地带，是三市共谋发展的绿色之心。牛田洋位于榕江水道、韩江分支的交汇处和出海口，虽居汕头境域，但通过河道的连接，与揭阳、潮州相连，可谓一脉相承，文化同宗。与桑浦山一样，牛田洋也是大自然留给粤东的绿色财富，同样将它在促进区域经济一体化进程中也将充当重要的角色。
2、牛田洋是区域竞争的生态节点和启动平台
目前汕头正在打造具有区域影响力的西部生态新城。而其北面的揭阳、潮州由于有潮汕机场和高铁潮汕站的落户，将形成具有强烈辐射力的空港经济区和高铁经济区，并与西部生态新城形成三足鼎立之势。因此西部生态新城将是汕头未来参与区域竞争的重要区域。从西部生态新城的态势来看，西部生态新城周边布置有多个生态产业组团，如桑浦山人文旅游景观区、关埠镇与金灶镇的生态农业产业基地、小北山旅游观光带、河溪真镇与三屿围的榕江南岸湿地区以及牛田洋生态示范区。其中牛田洋已经确定为西部生态新城的启动片区，也是目前最有条件启动的组团，
3、牛田洋是西部门户的先进基地和服务平台。
金平区是汕头传统的中心城区、工业重地、商贸旺区，又是老城区，历史积淀深厚，中心地位突出。随着潮汕机场、厦深铁路等重大基础设施项目的规划建设，处于汕头、潮州、揭阳“金三角”区域内的金平区，作为汕头城市门户的辐射带动作用将日益凸显。为提高产业发展水平，强化集聚辐射能力，金平区委提出了规划建设“两带一区一中心”的战略构想，这是金平区结合实现，着眼未来的重大战略举措。牛田洋生态示范区将成为金平区优化产业布局，建立现代服务产业体系，实现可持续发展的一个重要基地。
4、牛田洋是生态城市的必然选择和实践平台。
2006年底，汕头市明确提出了建设现代化港口城市、区域性中心城市和生态型海滨城市的目标，为新时期汕头的城市定位确定了新的内涵。牛田洋区域内农田、湿地面积广阔，自然生态类型多样、资源丰富，是生态较为复杂敏感的地区，可以说是汕头最具有生态意义的区域，也是落实汕头生态型海滨城市定位的最佳实践区域，因此本片区的经济发展应注意留足生态的本底，借鉴世界前沿的生态理念，充分应用生态技术，以前瞻性的眼光规划布局产业，形成自然、和谐、宜居的生活环境，防止经济的发展对生态环境产生不可挽救的破坏，破坏区域内良好的生态格局，并为粤东其他城市提供参考样板。
第二章 现状概况
一、规划范围
受金平区人民政府委托，汕头市城市规划设计研究院承担了本次控制性详细规划。本次规划范围为“南起牛田洋南路，北至金砂西路，东邻鮀东路，西侧为鮀中路”。其中包括广州军区牛田洋生产基地补偿给汕头市人民政府的2200亩土地以及其东侧的牛田洋纪念公园，总共5200亩土地，即3.47平方公里。
二、土地概况
现状5200亩土地范围内基本上为海水养殖场。牛田洋二号水闸排灌干渠从片区中部穿过，其一条支流在中途分流注入大港河。片区西侧为另一较窄的排灌干渠，东侧和北侧都是大片的农田和鱼塘，东侧距离大港河河堤250米—500米，南侧距牛田洋大堤约500米。该片区通过大学路、鮀济南路和土路可以到达，片区四周有土路基道路连接，小汽车勉强可以通行。该片区工程地质条件差，与市区交通联系不便，与汕头主城区中间又隔着旧城区和大港、西港河，采取跨越式发展将大大增加基础设施投入和土地开发成本。
三、建设适宜性评价
本规划区地面高程一般小于5米，属于海积阶地和滨海沼泽，土层结构除局部为均一的细砂外，绝大部分呈多层结构，上部为细砂或淤泥，中部18—30米见中粗砂、砾砂（第六层），35—70米深见基岩，存在适合高层和超高层建筑的持力层。本区建设的工程性处理成本较大，一般应填土2米以上，而且基础设施缺乏，在抗震上应采取消除软土震陷的措施。
现状用地汇总表
用地代码
土地使用性质
用地面积(公顷)
比例(%)
大类
中类
小类
S
S14
道路用地
5.36
1.48
E
E1
水域（养殖业）
231.79
63.91
E29
水生植物
15.78
4.35
E2
耕地(稻田)
2.77
0.76
E22
草地
18.62
5.14
E7
旱地
88.36
24.36
合计
362.69
100
第三章 规划依据和原则
一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、《广东省城市控制性详细规划管理条例》
5、《广东省城市控制性详细规划编制指引》
6、《汕头经济特区城市规划条例》
7、《汕头市城市总体规划（2002—2020）》
8、《汕头市城市发展概念规划》
9、《汕头市中心城区西片区专题规划研究》
10、《牛田洋现代农业生态示范区总体规划》
11、《汕头市牛田洋综合服务区控制性详细规划设计要点》
12、国家、广东省和汕头市有关城市规划的法规、技术标准与规范。
二、规划原则
1、生态优先原则
规划注重生态环境的保护和建设，在滨海临河地段布置大量绿色开敞空间，使之既成为片区生态隔离通廊，又为居民提供良好的游憩环境。在片区内部，尽可能保留现有主干排水渠，沿河造绿，因地制宜的大力培育各类绿色开敞空间，提高片区环境质量，使整个片区掩映在绿色之中。通过对生态环境的保护和建设，打造生态之城，使之与环境和谐发展，将片区建设成为生态园区。
2、规划衔接原则
本规划区建设涉及到与城市总体规划、西片区分区规划等多方面的衔接。规划重点做好与上一层次规划的衔接工作，在用地调整、道路建设、市政管网等多方面进行衔接，使规划区建设更能吻合区域的大环境和发展前景。
3、整体协调原则
充分考虑了场地的自然环境特征，周边村庄和居住、公建用地的要求，以及片区内产业发展的需求，力求使规划能够充分有效地保护和利用环境，并有力促进区内各产业的协调发展，做到社会、经济和环境效益三结合。内所有用地规划、土地开发、基础设施建设、经营管理都应立足当前，着眼长远，加强与周边公共市政配套设施建设的协调，减少重复投资，提高效率。
4、集聚与效益原则
通过合理的功能布局和设施配套，促进基础设施的共建、共享，发挥规模效益，引导产业集聚，形成各具特色的产业集群。充分挖掘土地潜力，紧凑布局，合理提高用地开发强度，提升土地产出和土地利用效益，促进产业园区土地节约、集约利用。
第四章 规划定位和目标
一、功能定位
根据《汕头市城市总体规划》、《汕头市生态经济带控制与发展规划》、《牛田洋现代农业示范区总体规划》、《汕头市中心城区西片区专题规划研究》，结合汕头城市发展的需要和实际，本片区功能定位确定为“辐射汕潮揭都市圈，服务汕头市西片区，集休闲度假、商业金融、文体娱乐、教育科研、生活居住于一体的综合服务新城，是牛田洋生态示范区的启动区。”。
二、规划目标
1、消除“孤岛”效应，凸现“新城”概念
本规划区作为牛田洋生态示范区的启动片区，注定片区将成为政策试验田，形成了其独特的先行先试优势，但其开发与中心城区存在屏障（河流、农田等因素）阻隔，形成“孤岛”效应，比如宏观环境的变化、市场政策的导向、建设成本的递增、空间内涵的创新、管理体制的封闭等问题。
随着经济条件、基础设施的进一步深入发展，走出孤岛，融入母城经济建设将成为必然。片区的发展离不开中心城区，向新城转变是实现片区与中心城区互动的必然结果。未来，随着经济实力的壮大，片区作为城市中新的增长极，开始按照“等级扩散”的原则将先进优势向中心城市内部传递，其结果是，片区与中心城区在资金、市场、技术、科研成果等方面的联系日益密切，相互间的作用与影响日见凸显，直至互动局面产生。在此过程中，片区开始承担更多中心城区功能的转移，并容纳新产生的城市职能，这就将使片区逐渐发育成为初具规模的新城区。
2、孕育生态胎体，服从生态优先
牛田洋生态示范区作为湿地环境，紧邻汕头海湾和榕江，生态敏感性强，牛田洋片区的开发不能对榕江北岸生态产生压力，对上下游港口建设不能产生负面影响。规划片区作为牛田洋生态示范区的组成部分，规划片区可以看作是在牛田洋生态示范区这一母体中孕育而出的胎体，是“母”与“子”的关系，因此在开发利用过程中，必须基于生态优先的理念，保持以人为主体的生命及其栖息劳作环境、物质生产环境及社会文化环境间的协调持续发展，发挥自然—经济—社会复合生态系统的最佳综合效益。
3、强化生态造地，实践生态城市
汕头在进入90年代特区发展阶段，经济建设突飞猛进，汕头人多地少的矛盾逐渐突出，促进了从没到有的新城实践计划，南滨片区进行大规模的填海造地。最近的东部经济带填海造城，也将大大缓解城市人多地少、城市发展空间不足的矛盾，推动汕头由内海湾城市向具有内外海湾特色的滨海城市转变。
规划片区现状是一片池塘滩涂之地，经济产能相对较低，如果能够转变形成新的经济发展模式，不仅造城的成本较低，而且不占用良田，也不必“向海洋要土地”，使新城对环境的影响降到最低，并可复制到其他区域进行建设，打造成为我市可持续发展城市生活的样板。
第五章  用地布局
方案一；立足于近期启动综合服务区
一、总体布局
根据《汕头市中心城区西片区专题规划研究》，未来东牛田洋片区将以生态城的理念进行开发。但由于土地权属、性质等问题，农村土地功能的转化以及部队产权土地的征用都需要较长的协调时间。从目前情况来看，最容易启动建设的是目前掌握在政府手中的2200亩土地，其东侧的牛田洋纪念公园产权仍属于部队，作为一种自然环境与城市建设环境之间的过度，既可以为部队提供一种新的产业开发模式，又可以提高城市用地的土地价值。
规划从更有利于综合服务区开发的思路出发，将规划范围内用地作为较独立的片区进行规划，周边用地作为规划协调区。协调区的用地、道路的规划与综合服务相对接。
规划适当调整城市总体规划中鮀东路的选线，将鮀东路向南延伸，接海滨路，有利于道路两侧用地的开发，更有利于从金凤路快速进入综合服务区，同时启动明珠桥的建设，并向西延伸金砂路、中山路、海滨路，多通道进入规划片区，从而激发整个东牛田洋片区的土地价值。
片区用地主要以居住、休闲度假、商业金融、体育娱乐用地为主，辅以公建配套、市政设施等配套设施用地。主要功能有景点售票、咨询投诉、旅游集散、影视服务、购物休闲、生活居住、城市展览等功能，从而提高牛田洋片区的综合服务水平，提升服务档次，满足游客“吃、住、行、游、购、娱”全方位、一站式的游客服务之家。
二、功能结构
功能结构分为“一心两轴四组团”。
一心：即中心水景公园，位于综合服务区的中心部位，充分体现生态优先的理念，营造一个环境优美、特色鲜明的绿色共享空间。既是区内人员交往、聚会、活动的空间，也是园区对外形象宣传的一个窗口，并与东侧主题公园通过绿道，有机地连为一体。
两轴：即形成一个南北向的交通联系轴和一个东西向景观联系轴的两个轴线。
交通联系轴：以南北向的鮀东路为载体，北面连接金砂西路，南面连接海滨路，力使片区内外交通路线联系方便快捷。
景观联系轴：将片区的中心水景公园、湿地主题公园以及公园东侧的旅游商务区通过绿道联系起来，凸现片区生态景观功能。
四组团：围绕中心水景公园形成四个组团。其中东北部为商务研发组团，主要布置酒店、美食城、生态研发等项目；东南组团为文体娱乐组团，主要布置影视城、博览中心、体育馆等项目；西北组团和西南组团为配套生活居住职能。
三、道路格局
道路格局为“三横两纵”。
“三横”：分别以内堤围、外堤围为基础，承接金砂路、海滨路两条城市东西向干道的西延。中山路西延接鮀中路，与金砂路共同构成片区环路。
“两纵”：考虑到近期实现金凤路的西延可能性较大，规划适当调整原总体规划中鮀东路的选线，将鮀东路向南垂直延伸，接海滨路，有利于外围交通通过金凤路进入东牛田洋区，从而尽快的启动综合服务区开发建设。鮀中路与中山路想连接，作为片区外围干道。
次干道系统与支路系统均形成网状交叉，环环相扣的格局。
主题公园内主要以区间次路自由灵活布局。
四、重点项目
1、生态科技研发中心：位于服务区的东北侧，采用前沿的绿色建筑技术和生态解决方案，以彰显最新的节能建筑设计及对再生能源的应用，既是生态项目的研发机构，同时也负责对整个牛田洋生态示范区的环境容量检测等生态项目的活动中心。
2、五星级度假酒店：濒临纪念公园，塑造极富现代感的国际级商务中心形象,创建集旅游、休闲、商务会议于一体的综合型度假酒店，成为湖天一色，滨水休闲的度假目的地。
3、大型商业综合体：引进超大型城市商业综合体，包括大型shoppingmall、商业步行街、美食城等，为游客提供“一站式，多业态”的服务。
4、潮艺博览中心：为游客展示潮汕艺术文化、潮人风采的集艺术品设计、制作、销售于一体的展示场所。
5、动感影视城：打造集团队总部、项目开发、学术研究、影视制作、4D影院、歌舞表演等功能于一体的现代化影视城。通过制作并播放介绍牛田洋历史和风情的影片，使游客对牛田洋有深刻的印象。
6、大型体育中心：规划西片区体育中心，配套综合体育馆，每年组织环牛田洋自行车赛，使其成为牛田洋乃至汕头的一张名片，并结合赛事为游客展示一个美丽文明的生态区。
7、主题公园区：    该区位于片区东南部，土地利用现状为大面积鱼塘，间有少量耕地，规划依托牛田洋的生态景观特色和历史文化，构建牛田洋纪念公园，在保护湿地生物多样性的同时，成为进行湿地生态旅游活动的中心。布置湿地生态与文化系列博览馆、牛田洋历史主题馆、水产养殖体验馆、海洋生物主题馆、湿地度假村、红树林茶馆、滩钓休闲项目、旅游商务园等项目。
方案一规划用地平衡表
用地
类别
用地代码
土地使用性质
用地面积（ha）
占城市建设
用地比例（%）
大
类
中
类
小
类
规
划
建
设
用
地
规划建设用地
146.67
100
C
公共设施用地
48.83
29.91
C1
行政办公用地
2.88
1.76
C2
商业金融业用地
11.20
6.86
C3
文化娱乐用地
9.64
5.90
C4
体育用地
14.24
8.72
C5
医疗卫生用地
1.97
1.21
C6
教育科研用地
8.90
5.45
R
居住用地
51.88
31.78
R21
住宅用地
44.95
27.53
R22
公共服务设施用地
6.93
4.24
其中
中小学校用地
4.70
2.88
S
道路广场用地
34.16
20.92
S2
道路用地
31.74
19.44
S3
停车场库用地
2.42
1.48
U
市政公用设施用地
2.91
1.78
G
绿地
25.48
15.61
G1
公共绿地
16.33
10.00
G2
防护绿地
9.15
5.61
总用地中不包括主题公园区。
方案二；立足于西部生态新城的整体开发
一、用地布局
规划将整个牛田洋片区作为一个整体进行通盘考虑，打破土地权属的约束，在片区几何中心位置构建了一个面积约80公顷的生态湖，核心公共设施环湖而筑，积极引入大型企业，打造现代化的生态经济产业园区，构建粤东综合服务中心。鮀东路向南延伸，成为片区的中轴景观大道。片区西侧和南侧用地依托现状，规划为湿地公园，从而提升土地的价值，打造环境优美的高尚居住区。
生态湖是一个将河水和海水经过一个物理和生态的水处理方法而得到清洁和自循环的内湖，生态湖中心设置娱乐休闲岛。这将为综合服务区提供高档的娱乐设施，同时改进气候，形成新的蓝色水体形象和不同的滨水特征。
二、功能结构
东牛田洋功能结构分为“一心两轴三组团”
一心：即综合服务中心，充分体现生态优先的理念，营造一个环境优美、特色鲜明的景观水体共享空间。环湖用地主要是行政办公、商业金融、总部经济等，是牛田洋片区的经济枢纽和城市形象的展示厅。
两轴：即形成一个南北向的综合服务轴和一个东西向的生态景观轴。
综合服务轴：利用贯通片区南北的鮀东路，将金凤路和海滨路串联起来，公共服务设施依托鮀东路两侧布置，形成具有一定魅力的现代化气息。
生态发展轴：主要以绿道将片区东侧的江岸、中心的生态湖、西侧的湿地公园联系起来，形成片区具有休闲活动、旅游娱乐功能的轴线。
三组团即“高档生活区、滨水居住区、旅游商务区”
高档生活区：位于综合服务中心西侧，形成较低密度、具有高品质的生活生活区。
滨水居住区：位于综合服务中心东侧，依托大港河的景观，提升土地价值和使用效益，形成宜居的城市生活港湾。
旅游综合区：位于片区南侧沿水地段，形成多层、低层建筑相结合的休闲旅游主题区域，打造海景酒店、商务度假村等高端休闲旅游设施。
三、道路格局
道路格局为“三横两纵”。
片区内道路为方格网，基本上与城市外围道路平行。道路骨架形成“三横两纵”的格局。主干道为南北向的鮀东路，东西向的金砂路、中山路、海滨路。沿生态湖形成形成较为灵活的生态绿道。
方案二规划用地平衡表
用 地
类 别
用地代码
土地使用性质
用地面积（ha）
占城市建设
用地比例（%）
大
类
中
类
小
类
规
划
总
用
地
规划总用地
146.67
100
C
公共设施用地
32.25
19.41
C1
行政办公用地
21.84
13.14
C2
商业金融业用地
10.41
6.27
R
居住用地
74.84
45.04
R21
住宅用地
60.47
36.39
R22
公共服务设施用地
14.37
8.65
其中
中小学校用地
6.02
3.62
S
道路广场用地
26.25
15.80
S2
道路用地
25.31
15.23
S3
停车场库用地
0.94
0.57
U
市政公用设施用地
1.41
0.85
G
绿地
19.12
11.51
G1
公共绿地
14.38
8.66
G2
防护绿地
4.74
2.85
E
水域和其他用地
12.30
7.39
E1
水域
12.30
7.39
附图：










汕头市城乡规划局
二〇一一年三月二十九日