穿越未来之人鱼妖修.:美国房产投资:内行看价值&外行看价格

美国房产投资:内行看价值&外行看价格
2011-9-25 17:09 来源：美国家园网 浏览次数:25我来说两句(0)大中小
摘要：美国房产投资:内行看价值外行看价格 投资房市，首先是要保值，然后才能谈回报。如果房子买时50万，现在只值40万了，还谈什么投资？ 那么如何能达到有效的投资保值呢？ 1. 以低于市场价值的价格 ...
美国房产投资:内行看价值&外行看价格
投资房市，首先是要保值，然后才能谈回报。如果房子买时50万，现在只值40万了，还谈什么投资？
那么如何能达到有效的投资保值呢？
1. 以低于市场价值的价格买入,购买市场的稀缺产品
谨遵投资房产金言：房产投资挣钱是在买的时候，不是在卖的时候。
这是说，找到低于市场价值很多的房子，就已经把这个差额赚到了，不管什么时候卖。美国把买价和市值的差额叫“equity”，在美国房产投资时常常听到。买时equity越多，就越好做。为什么大家都要买法拍房，断供房？因为卖主急售，会以低于市值很多的钱卖出求现。
这里要说明，市值和价格是不同的。行话来说，市值是以“arm－length”，买卖双方有一定距离，都没有特殊压力，上市场足够时间条件下，房产成交的价格。而价格就简单了，就是成交价。成交价的形成，有很多因素，当前美国的贷款危机就是一个巨大的构成低价格的因素。买方急等现金流通，愿意以抛售价格出售。这就是为什么有很多很好的房产，很快就成交了。因为他们的价格远低于价值。
现在美国房产，低的价格是由于资金运转停滞，房子急于求现，而不是房子价值跌了。
在举个例子，拿拉斯维加斯说，这个城市发展很快，预计到2020年，人口要从现在的200万增到300万。因为每增加一个新的酒店客房，就要增加2个就业机会。现在我们手上的项目，有一个就是要新建几千个客房的新酒店。那么新增的居民住在哪里呢？一定要有足够的新增住宅和服务设施。已有的不够，就要新建。
这时价值就体现出来了，因为新建一个住宅，比如成本是20万，那么一个已有的住宅，价值也要接近20万，一般来说，旧的比新的地点要好。那么现在因为银行危机，旧的住宅20万价值的卖12万价格，你说这能不能保值？
现在入场，完全能买到低于价值很多的房产。一个简单的标准就是，问问同样房子新建要多少钱，这就和价值基本差不多。
还要就是买土地。比如我们在拉斯维加斯有个土地的出售项目，那个山谷里的城市就那么多的可用土地，用一块少一块。现在土地被贷款公司收走，已几年前价格的40折扣出售，保值与否不难判断。而且土地的税金低（一般房税80%是房子税，20%是土地税），不用维护。
2. 以攻为守，创造价值
价值哪里来的？一个东西从无到有，价值是创造出来的。搞房地产的人都知道，房产过程中的投入最少，增值最大的一步是费宅地规划成宅地，生地变熟地。这里有数倍甚至十倍的利润。尤其在美国，一片地原来是农田，现在规划成住宅或商用，其潜在的价值就创造了。
现在美国的银行，是自身难保，不管什么计划都拒绝，新项目开发更别提了。这样就要很多好的土地开发项目急需资金。而开发商在项目开始的时候，往往要跑审批，去规划委员会申请，往往耗时几年，才把地批下来。而此时没有现金收入，还要付工程设计公司设计费和基础设施费用。这是最艰难的时期了。此时投资者投入资金入股，又有地契担保，就是抓住了最实在的价值。
等土地批到（zoning approved)，做了基本初期开发，比如修路，简单分片，才能卖给房产建筑商。到那时就有现金流入了。
现在我们就有项目，是首都华盛顿附近的一个新城建设，有12个政府部门要迁入此城，我们开车转了一圈，这个城市只有三个挂牌卖房的，供需是不成问题。
这是一个世界第一个绿色新城的设计，全城12000户，零二氧化碳排放，由世界顶级设计师设计规划。可是开发商现在为了1600英亩（近万市亩）的土地，为了下个月的50万元工程费到处找钱。这个项目一共用1.5亿美元，回报利润15亿美元。或者把地分开，一块一块做，可能只需8000万美金。
如果美国房产投资者投入能创造价值的项目，也使投资升值了。
3. 盯紧现金流，以房养房
美国和中国不同，房产每年要交1-3%的房产税。一般情况下，房产每年升值也是3%，能够抵消。不过升值的钱要卖房时才能兑现，这样的话，如果空十年，就要往里再投入了30%。这是不利于投资的。
怎么办呢？很简单以房养房，不要让房子空置。在自己不住的时候，委托管理公司将房子出租。事先讲好将哪个世界段预留给房主。美国的租客很规矩，因为不交房租或损害房子引起法律纠纷要影响他们的信用分数的。
这种操作方式一般只适于在由流动人口的城市和地区，比如旅游城市，迈阿密，拉斯维加斯。现在我们在拉斯维加斯也有一些很好的公寓旅馆（condotel）的项目。
如果房子一段时间可以出租，那么每年1-3%的税不成问题，而且还有盈利。
综上三点，只要紧盯价值和回报，投资于局部成长地区，投资于稀缺资源，投资美国房产完全是能保值的。
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