秦长城和明长城地图:石家庄市土地一级开发问题

石家庄市土地一级开发问题

     拆迁，可以说是房地产开发项目中最棘手的问题，因为拆迁涉及的范围宽、主体多、手续繁琐、关系错综复杂，最关键是关系到拆迁人和被拆迁人之间的利益平衡问题，拆迁人尽可能的要降低成本，而被拆迁人则希望获得更多的利益，很多项目因为拆迁进展不下去甚至进展到1/2而搁置,动辄成百上千万的资金就相当于被冻结，这是房地产开发企业最不希望发生的。现在已经不允许“毛地”出让，对土地进行一级开发实行“净地”出让，可以说土地一级开发中80%的工作就是拆迁，如何进行拆迁是我们最应该思考的问题。

     本文将分两期对拆迁工作中普遍存在的问题进行简单提示，以期对您有所帮助。

      一、土地一级开发中办理房屋拆迁许可证存在的问题房屋拆迁许可证是合法拆迁的前提，有了拆迁许可证才能进行拆迁。办理拆迁许可证需要一系列的手续，但是土地一级开发中办理拆迁许可证存在着手续上的障碍。（一）拆迁计划批复《城市房屋拆迁工作规程》中规定城市房屋拆迁实行年度计划审批备案制度，各市县每年编制年度拆迁计划，经省建设厅和发改委审批下达。没有拆迁计划当然不能进行拆迁。由于我市土地一级开发进行的非常迅速，来不及办理拆迁计划，目前在市里协调下可以办理拆迁许可证，严格的说不符合法定手续的。而且部分省建设主管部门和发改委存在这样观点：土地一级开发不是建设项目，不能下达拆迁计划。这也是土地一级开发制度与拆迁管理条例之间衔接不当的问题。但并不是说我市土地一级开发就不需要拆迁计划，目前拆迁计划在向省建设厅和发改委申报中。

    （二）办理拆迁许可证手续问题《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定了办理拆迁许可证，需要向拆迁主管部门提交的资料，但土地一级开发中部分手续与以前的办理存在着差异。 1、建设项目审批文书。实践操作中就是指建设项目核准备案书，但是土地一级开发并不是建设项目，不符合核准备案的条件。为了办理拆迁证，发改委现在出具“石家庄市发展和改革委员会关于同意市土地储备中心对****进行一级开发的批复”的文件。申请发改委批复需要提交的资料包括市政府关于对某地块进行收回征收的决定、市土地储备中心《关于****一级开发批准的请示》、一级开发项目的基本情况等。 2、建设用地规划许可证。这里同样存在土地一级开发是否是建设项目而能否办法建设用地规划许可证的问题。现在的建设用地规划许可证是专门针对土地一级开发出的，编号是单独适用于土地一级开发的，上面登记的内容也指明用于一级开发。 3、国有土地使用权批准文书，是指国土资源局出具的准予拆迁的函。 4、拆迁实施方案和拆迁补偿、安置方案。拆迁实施方案中应当包含回迁安置房的开工、竣工时间。但是回迁安置房是在二级开发中建设的，而地块何时公开出让由开发人取得还不能确定，因而回迁安置房建设的时间也是不确定的，拆迁实施方案也是不完整的，当然全部进行异地安置的除外。 5、产权调换房屋的合法文书。是指产权调换房屋的总平图，但是因为产权调换房屋是在土地一级开发完毕后建设，所以在一级开发中办理拆迁许可证不需要该项内容。

   （三）为了加快城中村改造的进度，本着特事特办的原则，列入改造拆迁计划的城中村办理房屋拆迁许可证只需要提交下列资料： 1、村党支部（总支）委会和村民委员会通过的城中村改造的决议； 2、经城中村所在区政府（高新区管理委员会）同意，按照村民组织法和市政府石政发【2008】5号文件规定的程序，有村民大会或村民代表大会表决通过的城中村拆迁补偿安置方案； 3、办理存储业务的金融机构出具的，不少于村民拆迁安置临时安置补助费的资金证明。

     二、拆迁中的分户问题《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：1、新建、改建、扩建；2、改变房屋和土地用途；3、租赁房屋。《条例》中并没有规定在拆迁期间拆迁范围内的房屋禁止进行分户。因此在以往的实践中出现了被拆迁人对房屋进行分户来获取更多的面积补偿的不正当现象，导致房地产开发企业补偿面积的增加。这也在各地引起了开发商和房管局之间的纠纷。我市在目前操作中，房管局在接到市拆迁办暂停办理的通知后，也会暂停办理拆迁范围内的分户。长春等一些城市为此在拆迁管理实施细则中进行了相关规定，防止拆迁期间进行分户。我市前段时间出台了文件规定产权调换实行贴近安置的原则，也有利于杜绝分户现象。

     三、拆迁中产生的各项费用清楚掌握拆迁中产生的各项费用及标准有利于进行拆迁成本的测算。下面对各项费用及标准进行简单介绍。

（一）房屋的补偿对于房屋的补偿被拆迁人可以任意选择货币补偿或产权调换的方式。但是存在两种特殊情况：一，拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。二，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

1、货币补偿标准：货币补偿费根据被拆迁房屋的区位、用途、房屋建筑面积、新旧程度等因素，以房地产市场评估价格确定。《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定市、县政府或其授权部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、用途、建筑结构的各类房屋市场价格。拆迁估价机构按照该市场价格结合被拆迁房屋实际状况进行评估。石家庄市于2008年4月10日公布了08年的房屋拆迁区位价。

2、产权调换标准：拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估，计算并结清二者之间的差价。也就是通常说的旧房换新房。各地政府是支持被拆迁人选择货币补偿的，开发商也希望被拆迁人选择货币补偿。在石家庄一级开发招投标过程中，对于拆迁补偿安置方案中货币补偿比例的高低也会影响到投标文件的分值。但在实际操作中，基于房价的高居不下和评估价格与市场价格相比偏低等原因，被拆迁人往往会选择产权调换。

（二）搬迁补助费标准：货币补偿：被拆迁房屋建筑面积×10元/平方米产权调换：被拆迁房屋建筑面积×10元/平方米×2次选择产权调换的，支付两次的搬迁补助费，而货币补偿的只有一次。

（三）临时安置补助费标准：货币补偿的：被拆迁房屋建筑面积×15元/月×3个月产权调换的：被拆迁房屋建筑面积×15元/月×约定期限（《石市城市房屋拆迁管理实施办法》规定相应高度房屋对应一定的过渡期。如6层及以下的为18个月，11层以下的为24个月。如果因拆迁人原因致使过渡期延长的，增加临时安置补助费用。）如果被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。这项费用对于非住宅被拆迁人来说在实际中是不支付的，支付了停产停业职工工资补助费就不再支付该项费用。

（四）提前搬家奖这是拆迁人为了加快拆迁进度而设置的奖励，具体的标准由其设定，并没有法律规定。

（五）电器迁移补助费包括电话、空调、有线电视等电器的迁移补助费用。具体标准按各部门迁移时发生的费用计算。

（六）附属物、装饰装修补偿费根据《石家庄市城市房屋拆迁估价实施意见》规定，附属物和室内装修装饰补偿与被拆迁人协商确定，协商不成的，由接受委托的拆迁估价机构评估确定。

（七）土地补偿被拆迁住宅房屋容积率小于规定容积率的，多出部分土地使用权面积应当给予适当补偿。但是现在拆迁的多数是楼房，容积率均在0.65以上，所以该项费用很少产生。标准：容积率低于0.65的，多出部分的土地使用面积，按拆迁同区域住宅房屋房地产市场价格的50%补偿。

（八）被拆迁人为非住宅产权人的，拆迁人拆迁人还应向被拆迁人支付以下两项费用：物资设备搬迁安装费：具体数额由双方协商，没有法定的标准。停产停业职工工资补助费：货币补偿的职工人数×市上年度月人均工资×6个月 产权调换的职工人数×市上年度月人均工资×实际过渡期（九）拆迁住宅房屋的平房、非单元式楼房应增加附属设施补偿。计算时有相应的系数。如合用厕所或厨房。

（十）拆迁管理费用。需要向拆迁办缴纳。

（十一）拆除费用。

（十二）评估公司费用。

（十三）拆迁公司费用。

（十四）其他。