偶看新闻中泰路9号天健国际公馆:何謂以房養老
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/05 20:43:04
但老年人需注意，逆向房貸除費用較高外，還有若干限制。因此，以房屋為抵押向親友借錢，可能是他們的更好選擇。
逆向房貸有多種形式，簡言之就是允許年逾62歲的老年人抵押房屋借貸，「以房養老」。他們可選擇一次性獲得全部貸款、得到信用額度或定期取款，但無需支付每月的房貸。居住期間，屋主仍可繼續擁有產權證，但必須繳納房屋保險和地稅。
產權證上的各屋主去世，或是連續12個月無人居住，逆向房貸的貸款和費用就必須開始償還。最終常是賣掉房屋，售房所得將用來支付房貸、利息和手續費。
美聯社財經專家建議，老年人在考慮逆向房貸時，要注意以下六點﹕
1.盡可能推遲申請。即使符合62歲的年齡條件，也要盡可能推遲申請。延後的時間越長，借到的資金也就越多。晚借和延後領取房款還可節省更多利息，因為逆向房貸的持續時間越長，累積的利息也就越多。
再者，老年人若很早就開始動用房產資源，到年邁時就會缺少足夠的資金維持日常生活。「消費者報導」理財編輯諾琳．裴洛塔說﹕「老年人剛一符合條件就開始申請逆向房貸是危險的，62歲就吃房產，到82歲就不知還有什麼可吃的。」
2.瞭解逆向房貸的種類。逆向房貸分三大類﹕聯邦政府支持的家庭資產轉換房貸 (HECM)、主要由私人貸款構成的產權逆向房貸，和限制資金使用的單一用途逆向房貸。
多數逆向房貸如今都是HECM，因為與其他各類房貸一樣，金融危機爆發後，政府是逆向房貸的主要買主。經聯邦住宅管理局批准的借貸銀行可提供HECM，任何人均可申請，沒有任何收入、信用和健康條件的限制，資金可任意使用。
多數中低收入的屋主，都有條件申請單一用途的逆向房貸，這種房貸的費用最低，但並非全國各地都有。
3.考慮費用和利息。逆向房貸的費用包括結算和貸款服務費、貸款發放費、房貸保險的保費與利息。HECM的貸款發放費可占逆向房貸總額的2.1%到8.3%，按房屋的貸款與價值比確定。HECM房貸保險的保費是按月收取，以貸款餘額的1.25%年率計。
4.避免一次性領款。固定利息的逆向房貸通常需借貸人一次性領款，約70%的借貸人是選擇一次性領取。許多這樣做的老年人，是要重新安排過去的房貸，或是要用做另一筆較大的支出。
但問題是如何管理使用一次性領出的巨款，一旦資金用光，就可能因面臨法拍而失去房屋。約9.4%的逆向房貸擁有人面臨法拍，就是因為沒錢支付地稅和保險。賓州大學華頓商學院教授古騰塔認為，如果老年人期待未來的收入是細水長流，最好是選擇信用額度。選擇一次性領款的人，光手續費就要5%以上。
5.考慮自身健康。如果老年人生病和搬進療養院逾12個月，逆向房貸就將到期，因為借貸人必須是住在自己的房屋。如果借貸人的配偶不滿62歲，而借貸人因生病而搬家逾12個月或是死亡，逆向房貸也將到期須償還。
6.考慮其他選擇。屋主在申請逆向房貸前，應考慮是否還有其他選擇。裴洛塔說﹕「如果必須在62歲後不久就申請逆向房貸，可能還不如賣掉房子更好。賣房的好處是可拿到全部房款，而逆向房貸只能拿到其中的一部分，因為還要付手續費和利息。當然賣房也有難處，就是得花錢再找住處。」
所以老年人如果考慮賣房，可選擇搬到較小和負擔得起的房子。或是把房子賣給親友，然後再向他們租住，以使房產仍可留在家族之內。