上海欢乐谷11月人多吗:房地产企业会计科目的设置00

一、会计科目的设置

根据房地产开发企业会计制度的规定，列入房地产企业的主要会计科目，对于应收票据、应收股利等一些不常用的会计科目在这里不作详细说明，在使用的过程中可以根据需要另行添加。
序号    科目名称    序号    科目名称

一、资产类        　    二、负债类
1-1    现金             2-1    短期借款
1-2    银行存款         2-2    应付帐款
1-3    应收帐款         2-3    预收帐款
1-4    预付帐款         2-4    其他应付款
1-5    其他应收款       2-5    应付工资
1-6    库存材料         2-6    应付福利费
1-7    低值易耗品       2-7    应交税金
1-8    开发产品         2-8    其他应交款
1-9    出租开发产品     2-9    预提费用
1-10    周转房    　    三、所有者权益类
1-11    待摊费用         3-1    实收资本
1-12    固定资产         3-2    资本公积
1-13    累计折旧         3-3    盈余公积
1-14    无形资产         3-4    本年利润
　    　                 3-5    利润分配
 四、成本类    　        五、损益类
4-1    开发成本          5-1    主营业务收入
4-2    开发间接费用      5-2    主营业务成本
　    　                 5-3    销售费用
　    　                 5-4    经营税金及附加
　    　                 5-5    管理费用
　    　                 5-6    财务费用
　    　                 5-7    营业外收入
　    　                 5-8    营业外支出
　    　                 5-9    所得税

二、主要会计科目的核算内容

主要会计科目的核算内容
1、资产类科目
1-1 现金：这个不用多说了，没有外汇的话一般不用设置明细科目。在收款的时候，一般房地产企业涉及到四种发票和收据：
① 企事业单位往来发票：也就是我们通常说的收据，注意一定要以税务局出售的为准。市面上经常有财政局监制的发票，这种收据（发票）除了政府部门收费和某些行业性公司以外，一般企业出具的都是无效的。
② 房地产预收款发票：这个是房地产企业特有的发票，即购房者分批交款时取得的发票，发票上也要写明所购房屋的详细地址，购房者可以据此发票到房地产市场进行备案，但不能办理产权证。
如购房者是一次性交全款的，可不用通过此环节。
③ 房地产售房发票：即俗称的大发票，因为确实比一般行业的发票都要大，购房者凭此发票办理产权。
出纳在做此凭证的时候，收款的金额是大发票的金额减去此前已经开出的预收款发票金额，因此会造成分录金额和所付凭证金额不完全相符的情况，需要在凭证上标明以前的预售款凭证号码，备查。
④ 动迁房屋发票：也是房地产企业的特殊发票，用于动迁补偿，上面标明回迁时无偿补偿的面积以及标准之外的面积和金额。
1-2 银行存款
通常按银行划分明细科目，有的时候还需要额外设立贷款保证金户、按揭贷款专户等等。
对于某些银行，还需要设立按揭贷款保证金户。
1-3 应收帐款
通常按照项目设立二级科目，再按照每个项目的具体房号（购房者）设立三级科目。
辅助的时候，在直接出售土地、或在建工程的时候按照对象设立明细科目。
不过根据目前的形势，一般房地产企业的应收帐款使用率非常的低。
1-4 预付帐款
这个房地产企业使用也是非常地少，一般只在购买钢筋、水泥、混凝土等甲供材料的时候使用，对于可以直接可以分配的情况，都直接进到开发成本里面。
1-5 其他应收款
根据房地产企业的实际情况，可以分为存出保证金、个人借款、关联单位往来及其他四个二级科目。
特别需要说明的是保证金。房地产开发企业，在项目启动的时候，需要交纳人防保证金、墙改基金、档案保证金、散装水泥保证金以及房地产保证金等各种保证金，有的保证金从交纳的时候算起，到项目正式完毕为止，时间最长的需要近十年，有的保证金还从上一个项目转到下一步项目，因此一定要认真核算和保管。
1-6 库存材料
可以根据加工材料及其他辅材设置二级科目，需要明确记录各种材料的数量、单价，一般采用个别计价法，根据各个项目的领用转至开发成本中。
此外，各种材料的入库及领用也需要有严格的手续，在与各施工单位结算的时候也需要根据实际的决算进行相应的调整。
1-8 开发产品
即已经竣工完毕的房屋，从开发成本中转入，根据开发的项目设置二级科目，通常应当设置金额、面积和单价。其中金额根据开发成本和间接费用中转入，面积一般根据房地产市场的测绘报告（但不包括不可收部分），单价计算得出。
在结转成本的时候，根据当期售出的面积结转，不过有些没有成本的部分（例如未测绘的车库、层高不超过2.2米的部分、人防部分等）就没有配比的成本结转了。
1-9 出租开发产品
房地产企业的特有科目之一，专门用于核算房地产企业出租自己尚未售出的房屋，设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级科目，其中出租产品摊销类似于出租产品的准备科目。在各明细科目下，再根据出租房屋的具体情况，按周转房栋号(或楼层、房间号)进行明细核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房座落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
出租房屋的时候，从开发产品科目中将分摊的土地和房屋的实际成本转入出租产品中，按期摊销，出售的时候一起转至主营业务成本（个人认为，通过开发产品科目比较好一些）。
1-10 周转房
也是房地产企业的特有科目，用于核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本，同出租房屋的区别在于周转房一般没有租金，只是临时安置拆迁居民周转使用。设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目，具体明细科目类似于出租开发产品。
周转房屋的取得，一是本单位自建，即从开发产品中转入；二是企业购入，根据购房发票等入帐。周转房屋摊销不同于出租开发产品，因为是为了安置拆迁居民周转使用，因此需要进入开发成本或间接费用中，而不是摊销到主营业务成本或其他业务成本。
周转房屋在对外出售的时候，同出租开发产品是一致的。
1-7 低值易耗品、1-11 待摊费用、1-12 固定资产、1-13 累计折旧、1-14 无形资产
这五项同其他企业是基本一致的，唯一的区别是根据目前的规定，需要将土地的取得成本归置无形资产，而不是以前的开发成本中，再根据竣工的进度按比例转至开发产品中。

2、负债类
2-2 应付帐款
应当设置供应商、总包单位、分包单位、设计单位、监理单位等二级科目，再按照各自的不同单位设置三级科目，有能力的再按照各单位所合作的项目设置四级科目。需要注意的是以下几点：
1、所有的单位尽量写全称：由于涉及到施工、设计、监理、采购等多个方面，有的一个简称有好几家公司（例如中华监理、中华设计、中华建筑总公司），为了避免混淆，一定要使用全称；
2、所有应付帐款核算的单位，付款时都要通过本科目过一下：对于应付帐款科目核算的单位，不直接走开发成本（例如借开发成本贷银行存款），而是通过应付帐款（借应付帐款 贷银行存款 借开发成本 贷应付帐款），这样子在查找核对往来帐的时候特别有用；
3、在付给企业款项的时候，一定要在发票上标明项目的名称，由于都是分项目核算，对于项目的核对有很大的帮助。
4、发票的问题：很多时候对方只开具一次总的发票，而己方付款是若干次（对方开具收据），而在结转开发成本的时候往往不是有发票的那一次，因此最好备注上发票所在的凭证号码，备查。
5、保证金的问题：各种施工、材料都有3%至5%不等的保证金，需要根据合同标明。在支付保证金的时候，最好有各部门（包括采购、工程、使用、财务）的签字，以防止其他部门的麻烦。
2-3 预收帐款
可以按项目设置二级科目，再按照一次性付款、分批付款、按揭贷款设置三级科目。财务人员最好设置辅助帐，将各项目的房源、出售情况、开具发票情况统计，并及时同销售部门核对。
这个科目是最繁杂的（想想看可能有上千套房屋出售），也是最容易出乱的。
2-7 应交税金
可以设置应交营业税、土地增值税、所得税、城建税、印花税、土地使用税、个人所得税等二级科目。
由于通常营业税的纳税时间在所得税之前，而城建税、所得税采用附征的形式，在交纳的时候通常采用在应交税金的借方，因此通常房地产企业的应交税金都是红字的。
2-4 其他应付款
根据房地产企业的实际情况，可以分为存入保证金、暂收房屋定金、代收资金、关联单位往来及其他五个二级科目。
其中存入保证金包括施工单位的质量和进度保证金、销售单位的风险金等等。
代收资金包括代收的房屋维修基金、首期物业费、取暖费、电梯费、水电费等等，有的需要交纳营业税金的，因此需要认真核对，有能力的尽量直接由物业部门收取。
2-1 短期贷款、2-5 应付工资、2-6 应付福利费、2-8 其他应交款、2-9 预提费用
以上五个科目同其他企业基本一致。

3、所有者权益类
不详细说明。

4、成本类
4-1 开发成本
开发成本的核算分类可以分为两种，按照用途分类和按照费用分类：
① 按照用途分类，可以分为：
　土地开发成本：指房地产开发企业开发土地所发生的各项费用支出。
　房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
　配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
　代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
② 按照费用分类，可以分为：
    土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括拆迁补偿费、土地出让金、安置费、青苗费等。
　　前期工程费：指项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
　　基础设施费：指项目开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
　　建筑安装工程费（简称建安费）：指土地房屋开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费以及物资和设备费。
　　配套设施费：指在项目内发生，可计入项目开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、邮电所、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
　　开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
在设置会计科目的时候，根据企业业务性质的不同，可以按分类①设置二级科目，再按照分类②设置三级科目，按照项目设置四级科目，也可以直接按照分类②设置一级科目，再按照项目设置二级科目。
不管是怎么设置成本类会计科目，都建议在建立核算体系之前与预算部门、工程部门以及审计部门进行沟通，最好做到各部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行。
5、损益类
损益类科目的设置和核算内容基本同其他企业一致，不详细说明。

三、成本核算

房地产公司的成本核算，如同工业企业的成本核算一样，是整个会计系统中最重要的部分，也是最繁琐的部分。因此，特意将本部分单独讲述。