武隆县仙女山镇小姐:观点：中国楼市进入噩梦期

Craig Stephen

华尔街日报中文网

2011年 11月 01日 07:41

　　分析中国时，行动常常可比官方数据更具说服力，特别是在这种行动涉及抗议的时候。

　　去年，因生活成本急剧上涨，中国爆发多起要求提高工资的工人罢工。它说明，在政府开始加息之前很久，中国就已经有着严重的通货膨胀问题。

　　上周，因业主对房价下降不满，抗议活动在中国内地多座城市蔓延。从中可以得出一个结论：内地房地产市场已经不容置疑地转向。虽然数据显示9月份70个城市的房价除一个以外其余全部上涨，但这些抗议活动却说明了不同的情况：中国人的买房梦正在迅速变为万圣节一般的噩梦。

　　《中国日报》(China Daily)报道了数百业主上周如何涌进龙湖地产(Longfor Co.)售楼处索要补偿，因为自他们签署买房合同以来，房价最高降幅达到了30%。这些不幸的业主已经面临着房产缩水30万元的局面，而且其中一些业主要到明年3月份才能拿到房门钥匙。

　　据报道，绿地集团(Greenland Group)、香港上市企业中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment)的售楼处都发生了抗议，北京和杭州也有发生。《南华早报》(South China Morning Post)报道，部分抗议活动还演变为暴力事件。

　　购买期房的高风险是很多人都知道的，买房人要投诉的话也不太可能有法律依据。但不难想见，供完这些房子可能是一个多么让人难受的噩梦。

　　当局似乎意识到了这些抗议升级的可能性，因为上海市政府已经开始要求开发商在降幅超过20%的时候上报。如果降价被视为政府楼市调控政策（目前限制购买多套房）的直接结果，那么当局可能就会面临越来越大的压力，要它改弦易辙。

　　到目前为止，有关中国楼市的评论多集中于银行、而非买房人可能受到的影响。银监会在两周前还声称，压力测试结果表明中国内地商业银行最多可以承受房价下跌40%。

　　之所以有这种抗压能力，一个原因是买房人的首付比例很高。首套房的首付比例多为30%，第二套房首付比例则在今年早些时候从50%提高到了60%。所以中国的银行业有一个缓冲，而美国银行业发放“忍者贷款”(Ninja loan，不要求提供收入证明的贷款)、停本付息贷款是没有这个缓冲的。

　　但是，如果房价持续下跌或加速下跌，高首付也难以让业主避开财富急剧缩水的风险。

　　下调期房价格很难说是一个聪明的营销策略。一位房产中介就跟我说，他最害怕的就是完成一笔销售之后开发商已经在以更低的价格销售同样的房子。

　　香港过去曾有开发商多年空置而不降价的例子。但他们所处的市场是由少数资金雄厚的大开发商主导的，欧佩克(OPEC)要是能有他们那样的定价纪律都会感到满意。

　　中国内地楼市不仅大得多，而且远更分散。据估计内地有2万家房地产开发商，在内地和香港上市的开发商就有200多家。现在随着实力薄弱的开发商被迫降价急售，某种形式的整合看来是不可避免的。

　　在当前环境中，资金实力雄厚的优质开发商对于准购房者来说，就像它们对于投资者一样重要。

　　放眼将来，任何显示楼市政策有变的迹象都会引起强烈关注。广东佛山上周似乎是起跑过快。当时它一度取消房价限制政策，接着马上又重申政策不变。

　　中国国务院总理温家宝最近几天似乎是在打消楼市政策将变的预期。他说，房地产调控政策将坚持不变。温家宝还说，政府将“适时适度”地“微调”经济政策，暗示政策将有一定的灵活性。

　　但从目前来看，温家宝可能更担心食品价格上涨、而非房价下跌引发的抗议。

　　另外一个考虑是：政府要改变市场，真正的作为空间有多大呢？很多人似乎都相信，只要政府政策有变，房地产市场就可以很快获得新的支撑。这种观点跟2008年A股崩盘后一些人的想法差不多。他们认为，只要北京暗示它马上就会再次开始购买股票就行了。但从那时候以来，中国股市继续下跌。

　　政府控制房地产市场会不会取得更大的成功呢？很大程度上就看中国楼市会不会效仿受到严格控制的香港市场或日本市场。1989年东京股市崩盘两年过后，房地产市场也自由落体似地下滑。接下来的很多年，日本都忍受着充满僵尸银行的、万圣节一般的噩梦。

　　来源：http://cn.wsj.com/gb/20111101/opn074655.asp?source=mostpopular

Zuma Press
2011年6月22日，贵州省贵阳市，花溪区一处公共租赁住房项目的建设工地。

楼市若崩溃 中国经济会怎样？

Bob Davis

华尔街日报中文网

2011年 06月 27日 09:16

　　中国房价最近下降，开始动摇人们对该国经济活力的信心，并引发中国杠杆率是否过高的争论。正是这些，让房地产泡沫的破灭给美国和日本带来了如此大的痛苦。

　　仅两个月之前，中国问题专家拉迪(Nicholas Lardy)在华盛顿彼得森国际经济研究所(Peterson Institute for International Economics)一个会议上，还以不以为然的态度看待人们对他眼中“所谓房地产泡沫”的担心。

　　现在，他却说，如果房地产市况回落，则有可能在中国引起一场“重大的经济调整”。其他主流经济学家也持这种观点。

　　是什么发生了变化？变化在于，人们越来越意识到，2009年和2010年中国大规模刺激性支出和贷款，有很大一部分最终都用来购买土地，导致房价以不可持续的态势上涨。变化还在于，人们意识到中国的经济制度经常导致泡沫产生，并且不太可能很快改变。

　　政府将银行存款利率维持在远低于通货膨胀率的水平，从而有利于国有银行和其他国有企业。而这些企业又拥有维护现状的政治实力。由于其他抗通胀理财工具很少，中国储户就购买房地产，哪怕供应的增长远远超过需求。

　　据拉迪说，2006年到2010年，住宅类房地产投资增长50%，达到中国国内生产总值(GDP)的9%左右。在这段时期内，中国主要城市的房价基本上翻了一番。

　　据瑞银(UBS)经济学家汪涛说，未来三到五年，由于储户替代性投资渠道的缺乏，以及地方政府收入对土地销售的依赖，房价必定会再度大幅上扬。她预计这种繁荣可能会在某个时候归于破灭。

　　拉迪预计这种周期的循环会更快。对冲基金公司Kynikos Associates的空头投资家查诺斯(James Chanos)两年以来一直预计崩溃即将来临。当然谁也不敢肯定是不是马上就会出现崩溃。好几个因素都有可能导致房价大跌，比如利率突升，其他投资渠道兴起，以及针对房产的税收增加等。

　　中国房地产泡沫开始泄气房价暴跌可能对经济造成多大伤害？这方面的不同估计反映出对中国经济结构的不同看法。

　　房地产市场景气与否直接影响到建筑、钢铁、水泥、电力和家电行业。渣打银行(Standard Chartered)经济学家王志浩(Stephen Green)估计，中国共计约50%的GDP都与房地产市场的命运相关。

　　王志浩说，虽然房地产市场转跌将给经济造成沉重打击，但其破坏性将赶不上美国和日本房地产泡沫的破灭。

　　在美国和日本，房地产价格的下降造成坏账急剧增加，也给银行业带来严重破坏，并造成信贷枯竭。

　　不过在中国，贷款买房的人要少得多。中国没有相当于美国次级贷款这样的产品。

　　其他分析师说，购买房地产的贷款金额要远远大于官方统计。

　　为对抗全球经济衰退的影响，中国国有银行面对政府订单，发放了约3万亿贷款，而放款对象主要是大型国企。据说这笔钱基本上都用于资助基础设施建设，如中国雄心勃勃的高速铁路网。

　　但新加坡国立大学(National University of Singapore)房地产研究所所长邓永恒说，上述贷款中，有很多到头来还是变成了购买房地产的融资贷款。

　　邓永恒与其他三位作者推测，中国八大城市住宅用地拍卖价格2009年出现了翻番，这主要因为国有企业高负债买地。一位分析师表示，2010年3月，北京一块地皮在国有企业竞相出价的哄抬之下，成交价为要价的10倍。

　　负债买地的规模有多大，目前很难衡量。

　　有迹象显示，北京这块地皮售出后不久，监管中国国有企业的政府部门就责令78家不以房地产为主业的央企停止房地产买卖行为。近一年后，即2011年2月，新华社报道称，只有14家公司退出房地产领域，另外20家有望今年晚些时候退出。

　　上述部门的发言人说，这些央企做完手里的项目需要时间，但又说，没有任何阻止省属和市属国企继续投资房地产的禁令。

　　过去一年，中国政府推出了多种楼市降温措施，诸如提高第二套房首付比例至60%并颁布了中国首个物业税等。很多经济学家预测，在这些措施的作用下，房价到年底会下跌约10%。中国官方英文报纸《中国日报》(China Daily)报道说，由于公寓需求逐渐消失，房地产开发商开始投资矿产项目。

　　但预计反楼市泡沫措施将持续的人是少之又少，因为中国政府和共产党关注可持续增长，认为这是维持社会稳定的关键。

　　上周晚些时候，汇丰银行(HSBC)的制造业活动指数出现11个月来的新低。中国政府官方采购经理人指数将于本周五发布，该指数一般与汇丰银行的数据保持一致。

　　惠誉国际评级(Fitch Ratings Service)驻北京分析师朱夏莲(Charlene Chu)用资料证明，中国官方统计数据大大低估了贷款总额，并说中国国企已经背上了沉重的房地产债务。

　　如此说来，房价暴跌将产生大量不良贷款，给中资银行带来巨大影响。换句话说，中国房地产市场崩盘可能导致银行业危机，而这类危机曾削弱了美国和日本经济。

　　来源：http://cn.wsj.com/gb/20110627/bch092422.asp?source=mostpopular