京沪高铁二线规划站点:关于我市城区违法建设私房情况的调查报告

作者：佚名    文章来源：市人大城环委    点击数： 2348    更新时间：2007-9-19    
为全面掌握我市城区违法建筑的现状，了解城区私房乱搭乱建的原因，更好地加强城区私房管理，我委于去年年底，开展了专项调研。3月4日，在卢良才副主任的带领下，我们会同市政府刘力群副市长、市国土资源局、建设局、规划局、监察局以及岳阳楼区委、人大、政府有关负责人，到北港办事处枫树村，针对群众反映该村违法建设严重的问题，进行了现场办公。并于4月1日召集上述单位以及市房产局、城管局等单位的负责人，召开专题座谈会进行讨论。现将有关情况综合整理如下。
一、现状
我市城区私房违法建设历来是一个突出问题，市政府于2000年9月21日公布了《岳阳市人民政府关于进一步加强城市规划管理工作的通告》（以下简称《五八通告》），禁止在城市规划区内修建私房。4年多来，由于多方面原因，城区违法建设私房现象屡禁不止，愈演愈烈，已到必须下大力气整顿的时候了。例如，巴陵客运站以北、铁路以南，规划中的德胜北路边缘有一块规划严重失控区域。该区域内林立着几十栋房屋，在其中一片3、4亩大的范围内，新做了6栋6－7层的房屋，夹杂着几栋3－4层的旧房，南北间距2－3米，东西间距1－2米。在连接线岳阳楼区工业园范围内， 2002—2003年两年间，有关部门没有批建一栋房屋，却新建了100多栋新房，据规划部门介绍京珠高速连接线范围内，共有违法建筑约300栋。市经济技术开发区康王高科技园已征收平整土地1000多亩，计划再征收康王乡羊角山居委会土地几百亩，在计划征收的土地范围内，原本没有1栋房屋，但去年两个月内新建房屋60多栋。梅溪乡部分村民和一些外来户，听到梅子柿、监申桥、分水垅一带要修建高速火车站的消息，几个月在规划区内抢建私房90多栋。在北港办事处枫树村去年以来就有30多栋新建私房，有的已建好居住或出售，有的还在建，有的还在粉刷，这些新房高的做了7层6个门面，矮的只有2层，高矮不一，形态各异，杂乱无章。据市房产局统计，我市城区共有私房约5万栋，其中有4万多栋没有办理房屋产权登记，而且有相当一部分是《五八通告》后新建的。如岳阳楼区统计仅去年1至9月共做房屋320栋，142500平方米，且真实数字还要大。由于城区违法建设私房严重，对我市房地产市场造成冲击，造成房地产价格偏低。因私房的地下交易，导致应缴税费大量流失。同时也增加了城市建设的拆迁成本，如枫桥湖路以西的拆迁费超过了建设费。
二、原因
城区违法建设私房屡禁不止，原因是多方面的，通过我们调查分析，大致有以下6个因素：
1、政策不完善。市政府公布《五八通告》，禁止在城市规划区建私房。从现行法律法规来看，除国务院规定城镇居民不得在集体土地上建私房外，没有其它禁止建私房的规定。4年来，私房建设只堵不疏，未充分考虑群众的实际住房需要，而群众确实有几种情况需要建房。一是城郊村民子女长大成家分家，而经济条件差，无法购买商品房。二是现有房屋老化，变为危房，需改建。三是有些城郊拆迁村民，特别是由国土部门征收的拆迁户，原有房屋都只补偿了每平方400－500元，按此价格无法购买商品房，需要异地建房。这些群众要建房又办不到手续，有的就买了个体户开发的无任何手续的违法房屋，有的在本地乱建私房，有的就到城郊结合部买地皮建房。市政府还曾发布《通告》，禁止在连接线两侧5公里范围做私房。群众还有相当一部分耕地在路旁，而做房要在5公里以外，当地农民每天要走5公里路去耕作，是否考虑了实际情况。对这些群众现实的住房要求没有相应的政策，导致有正当建房理由的群众，由于办不到手续纷纷抢建私房，由合法建房变成了非法建房，由可正确引导建房变成了无序乱建房，没有任何理由建房的其他人员也跟风抢建私房。
2、私房大部分无证形成错误引导。市政府和有关部门在加强群众房屋产权的法律保护意识，开展私房普查发证，妥善解决历史遗留问题方面，研究探索还不够。目前城区有4万多栋私房没有进行产权登记，其中楼区3万多栋，开发区、南湖风景区约1万栋。岳城村7组村民反映，他们组办理了房屋产权证的不足10%。由于私房大面积不办证，使广大群众习以为常，见怪不怪。特别是城市建设拆迁时，没有产权证的私房也都得到了补偿，而且补偿标准比有产权证的每平方米仅低几十元，不痛不痒。一些违法建设者认为法不责众，有没有房产证都无所谓，因而心安理得，肆无忌惮。
3、部分基层单位的领导干部责任感不强。在居委会或村组建私房，无论工程进度多快，施工如何注意，毕竟要在户外作业一段时间，当地基层干部不可能都不知情。没有基层干部的通融，是绝对做不起来的。一些人搞违法建设，千方百计拉拢基层干部，少数基层干部吃了人家的嘴软，拿了人家的手软，不但不及时上报相关情况，有的还帮违法者打招呼、说人情，充当了保护伞。有的基层单位干部为了小集体利益，向违法建设者变相收取费用，有的胆大的甚至将辖区内土地非法卖给他人建房。洞庭路办事处于前几年将位于规划中枫桥湖路南侧的一片土地卖给私人做房，收了20户的100多万元的土地费，并承诺办理手续，一部分买主当时就将房屋做好，另一部分由于各种原因没有做。现在枫桥湖路已开始建设，不准做私房，而洞庭路办事处也无力退还所收的土地费，这些买主有的四处上访，有的强行抢建，造成恶劣影响。这些基层单位干部不负责的行为，进一步助长了乱建私房的风气。
4、受经济利益驱动乱建房。在违法建房中，除一部分是有正当建房要求的当地居民外，大部分都是外来户所建，其主要原因是受经济利益驱动。一是部分黑开发商混水摸鱼。有的个体户，没有任何商品房开发资质，却也在规划失控区买地皮，做楼房，再低价售房。由于没有交任何税费，也不受任何监管，加上偷工减料，工程质量低劣，其造价低廉，有的以每平方米400－500元卖出都有丰厚的利润。对有些房屋权属意识不强，又没有多少钱的购房户而言，只要便宜没有房产权也无所谓。如枫树村林场组大路旁有几栋6－7层楼房，都是外地个体户开发的“黑商品房”。这些个体户尝到甜头后，往往又转移战场，再搞“滚动开发”。二是规划红线内居民突击建房装修以求提高拆迁标准。每当政府确定一个重点建设项目，该项目规划红线范围内的居民和外来人员得到消息，便马上乱建抢建房屋，或突击装修。如在武广高速火车站规划区内抢建私房、珍珠山公园内发生住房土砖墙上贴瓷片等，就是典型的以提高拆迁补偿为目的的违法建设。三是少数机关单位干部建私房造成混乱。据了解，在城区和城郊所建私房，有相当一部分是市直或楼区单位的干部所建。这些人在享受单位福利房的同时，在城郊与村组“黑市”交易购买土地违法建房，并通过各种关系手段逃避规划执法。如水利局两名干部在枫树村新屋组购买土地，建豪华别墅，完成主体结构后被规划执法人员控制住，2年多一直没有完工。去年12月份，他们不知通过何种关系在楼区规划分局补办了《规划许可证》，当我们去调查时，他们拿出规划证，堂而皇之的说我们是合法建房。在滨湖村修建豪华别墅的长信公司的3位老板，其中有2名是市电信局干部。康王开发区因周围的违章建筑的房屋大多数是岳阳县、乡干部所有。这些干部的胆大妄为，在当地造成恶劣的影响。当地居民见外地人都可以建私房，难道本地居民还不能建？因此也纷纷抢建私房，造成一片混乱。
5、执法部门执法不严。相关执法部门虽在控违方面做了大量的工作，也取得了一定的成绩。但城区违法建设现象普遍存在，也与执法部门执法不严有关。有的执法人员面对来自各方面的打招呼、说情，不能秉公执法，睁一只眼闭一只眼。有的执法人员向违法建房者通风报信。有的执法人员甚至放弃原则，与违法者内外勾结。上述水利局两名干部在枫树村建豪华别墅一事中，楼区规划分局有关人员竟在控违2年后，还给他们补发《规划许可证》，是严重的渎职行为。
6、重点建设项目征地进度慢。我市一些重点建设项目规划红线划定后，长期不征收土地，又不准当地农民建房，激发了各种矛盾，给控违工作带来了很大的压力。不征收土地长期控制不让农民建房是控制不住的，在法律角度上讲也是站不住脚的。
三、建议
为更有效地制止违法建设行为，加强城区私房建设管理，使城区私房建设逐步纳入规范化、法制化管理的轨道，我们建议：
1、加大规划投入，确保规划工作正常开展。一是要加大规划编制的投入，加快城市详控规划编制步伐，明确哪些区域能建，哪些不能建。并加大宣传力度，使基层干部和广大群众了解详规。二是要加大规划执法经费投入。目前，市规划局稽查大队和楼区国土规划中队都存在经费不足的情况，个别执法人员乱收费，收费养人，捉鬼放鬼，使执法难到位。要加强执法队伍的建设，提高执法水平。
2、适时调整政策，切实解决群众住房需要。政府《五八通告》实施4年多来，对私房建设只堵不疏，存在一定的缺陷。应根据相关法律法规，制定完善相应的配套办法，规范城市私房建设的行为，做到堵疏结合。建议市政府和有关部门根据实际情况，尽快出台《城市私房建设管理办法》。要规划方便群众生产生活的原则，集中建立居民点，做到既堵又疏。对于居民点如何设置，无房户、危房户、征地拆迁户如何安置，哪些可以建私房，建设程序，要一一作出明确规定，合理引导居民建房，压缩非法建设空间。
3、加快私房发证步伐，妥善解决历史遗留问题。对于私房发证问题，秦皇岛、杭州等地已有成功先例。建议市政府组建专门班子，制定周密的实施方案，由房产、国土、规划等部门联动，开展城区私房普查。对未严重影响城市规划的私房补办相关证件。办证过程中，可对2000年9月21日以前，2002年4月1日以前，2004年12月31日以前建成的房屋，区别进行处理。鉴于城区未办证的私房多，情况复杂，建议先从个别村（居委会）进行试点，待积累经验，完善措施后，再铺开进行。争取在1－2年内完成私房普查发证工作。加快私房补证工作，不但可加强私房管理，缩小打击面，扭转法不责众的局面，还可为财政增加巨额的税费收入。同时还为以后城市建设拆迁拉开补偿标准奠定基础，做到有证无证补偿两个样。
4、加强部门配合，依法打击违法建设行为。市规划局、国土资源局、楼区都有执法队伍，要注意整合执法资源，加大打击力度。强化城区巡查，及时掌握违法建设的苗头，及早将违法建设处理在萌芽状态，避免造成大的损失，增加执法难度。加强执法队伍的法制教育，严格按法律程序办理相关违法案件，坚决抵制在办案时来自各方面的说情和打招呼，做到依法行政、文明执法、秉公执法。特别是要加大对机关单位干部违法违规建房和个体户违法开发建设的打击力度。
5、强化基层单位法律意识，严格落实责任制。部分基层单位、基层干部缺乏法律意识，当面一套，背后一套，纵容违法违章建房，甚至参与违法违章建房，是违法建设难以杜绝的重要原因。要严格落实基层单位的责任制，市、区、办事处（乡）、居委会（村）、组层层签订责任状，将规划管理工作纳入目标管理内容。要切实提高基层领导干部的建房管理责任心。对于没有办理国土和规划手续的建房户，不仅要追究建房户的责任，而且要追究相关责任人的责任。情况严重的，不仅要追究相关责任人的党纪政纪甚至撤职处分，而且要追究相关人员的法律责任。