回望资本市场20年 寻找未来10年大牛股

收藏 分享 2011-11-1 08:08| 发布者: 金属猪| 查看数: 191| 评论数: 0|来自: young财经综合整理

　　住房改革谱写新世纪开篇

　　地产股黄金十年应运而生

　　“房改”，可以说是贯穿改革开放30年历程的一项创举，房地产业经历了从无到有、从弱到强，直至成为我国国民经济支柱产业的发展过程。

　　从新中国成立初期到1978年近30年的时间，我国居民一直处于居者有其屋的状态；从1978年到1998年改革开放的20年时间里，我国主要解决的是居者有其屋的问题；到21世纪初，我们已经开始在居者有其屋的基础上更进一步，追求居者优其屋的更高目标。

　　从行业发展脉络来看，1987年12月1日和1998年7月3日，这是中国房地产业制度改革中两个极为关键的日子。1987年12月1日，在深圳落下中国土地使用权拍卖的第一槌。这是具有里程碑意义的一槌，中国土地使用制度改革的序幕从此拉开。

　　1998年7月3日，是中国住房制度改革的又一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。1998年以来的10年是天翻地覆的10年，是破除旧的住房制度，建立新的住房制度的10年。

　　之后，1999年，央行下发个人消费信贷指导意见，在中国人民银行“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地；2000年2月，建设部宣布住房实物分配停止；2002年，国土部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式；2003年8月31日，国务院18号文首次在国务院文件的层面，提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”；2008年，城镇人均住房建筑面积由1995年的17平方米增至2008年的28平方米，大幅度地提高了居住水平。

　　从1999年至2010年这10年间，我国房地产和住房投资，以每年百分之十几至二十几的高速度增长。全国房地产开发企业房屋施工面积，1997年第一次超过4亿平方米，1999年超过5亿平方米，2001年超过6亿平方米，2007年突破20亿平方米，到2010年已经达到了40.55亿平方米。全国商业性房地产贷款余额从1997年的不足200亿元，到2009年已上升至7.3万亿，这有利地支持了房地产改革向纵深发展。

　　2003年，这个年份在房地产行业发展中具有里程碑的意义。当年房地产投资首次超过一万亿元，达到10106万亿，商品房销售额和销售面积分别达到7670.9亿元和3.22亿平方米；2010年，房地产投资达到48267.07亿元，商品房销售额和销售面积分别达到52478.72亿元和10.434亿平方米；上述3项指标在7年中，分别增长了3.77倍、5.84倍和2.24倍。房地产投资在GDP中所占的比重也从2003年的7.44%上升至2010年的12.03%。

　　全国商品房平均销售价格从2001年的每平米2226元，上升至2010年的每平米5029元，涨幅达125.92%。

　　现在回想起来，也就是在2003年到2010年的7年间，房地产市场开始随着经济高速增长和资产的升值而逐渐产生泡沫，为政府所重视。2005年3月初，第十届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告明确指出：2005年要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。从2005年起，政府开始对房地产业进行调整。2005年3月26日，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见(房地产业称为：“国八条”)。强调了住房价格稳定、正确引导居民合理消费需求等内容。2005年4月27日，国务院再次提出八条措施调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。新国八条，从供给、需求两个方面强调了对房地产业的调控。新老“八条”接踵而至，彰显了中央政府治理楼市偏高病症的决心。新老国八条的推出目的不仅在治标，更在治本。2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，以便保障房地产住宅产品构成更加合理。

　　房地产上市公司随着房地产行业的成长而整体综合实力增强。2003年，沪深两市共有76家房地产上市公司，市值总和1764.9亿元，到2010年，沪深两市房地产公司达到120家，市值总和9436.8亿元，扩大了4.3倍。

　　我们以连续蝉联房地产百强企业首位的龙头老大深万科为例，万科A在2003年实现主营业务收入63.8亿元、利润总额8.3亿元、总资产105.61亿元，到2010年，公司实现主营业务收入507.14亿元、利润总额119.41亿元、总资产2156.38亿元，3项指标分别增长了6.95倍、13.39倍和19.42倍。

　　在资本市场里程上，万科A(000002)可算是首屈一指。1991年1月29日作为最有资历的“老八股”之一登陆深圳证券交易所，万科A(000002)上市之初的总股本仅4133.27万股，流通股2808.6万股，到2011年三季度，万科的总股本已达1099521.02万股(含B股)，流通股1097353.38万股(含B股)，实现全流通。20年间，经历了1990末期每10股送2.0股、1991末期每10股送2.0股、1992末期每10股送5.0股、1993年5月增发4500万B股、1993末期每10股送3.5股、1994末期每10股送1.5股、1995末期每10股送1.0股、1996末期每10股送1.5股、1997中期每10股配2.37股、1998末期每10股送1.0股、1999末期每10股配2.73股、2002末期每10股转增10.0股、2003末期每10股送1.0股转增4.0股、2004末期每10股转增5.0股、2006年12月增发40000万股、2006末期每10股转增5.0股、2007年8月增发31715.83万股和2007末期每10股转增6.0股，一共18次股本扩张，总股本扩大265倍。总市值从上市之初的区区6.14亿元(以首日开盘价14.86元计算)，到如今的843.33亿元(以2011年10月27日收盘价计算)，扩大了136.35倍。而以其在2007年11月1日达到的股价巅峰40.78元计算，当时的总市值最高达到了2802.4亿元，比上市之初扩大了455倍。