逻辑回归的迭代公式:中国楼市应于何时抄底？

    从最近北京上海等各地传出来的业主维权的新闻来看，房价是真的开始下降了。根据媒体的报道，上海的浦东中海御景熙岸直降6000一平，从23000降至17000，龙湖郦城从18000降至14000；绿地秋霞坊从19000降至13000。

    但这仅仅是开始，降价引申出几个问题：1、中国房地产市场的长期趋势是什么？会一直下降直至泡沫破灭吗？还是经过调整后再次走高？2、如果不是泡沫破灭，那么何时是底？如何判断底部？

    对这几个问题的正确判断可能价值千金。在北京上海这样的大城市，那些在2009年房价调整底部的时候成功抄底的购房者节省了几十万上百万的资金。

    首先回答第一个问题，中国房地产市场的未来到底如何？这次会是二十年房市的终结时刻吗？

    最近在哈佛游学的王石曾经对这个问题做过一番阐述，他认为只要两个条件不改变，中国的房价就难以下降太多：中国的土地制度和货币滥发。

    前一个制度短期内估计还看不到改变的可能，后一个虽然现在实施从紧的货币政策，但是拉长到更长的时间来看，信用货币是缺乏约束和纪律的货币体系，货币发行是一种不需要立法的征税，政府有强烈的超发货币的冲动，总体上来说货币滥发的格局是无法改变的。

    从长远来看，一个国家的房地产市场根本上取决于人口结构，大量的年轻人的购房需求是无法回避和消灭的，只有当一个国家开始步入深度老龄化社会时，住房需求逐渐衰减，房价才会进入漫漫熊市，一去不回头，就像我们的邻居日本一样。

    虽然中国目前已经开始步入老龄化社会，但是必须看到的一个现实是老龄化和城市化同步进行，在大量人口步入老龄的同时，大量的年轻人涌入城市，成为房地产市场潜在的需求者。而且仔细观察可以发现，城市和农村的老龄化存在很大差异，农村由于大量年青人口的迁出，老龄化速度和程度明显高于城市。

    短期来看，现在的房地产市场确实存在泡沫，从资金回报率来看，现在很多住宅的资金回报率仅为2%左右，还不如银行的一年期定期存款。

    潘石屹在微薄上和网友交流时表示，衡量市场有没有泡沫，最重要的有一个指标就是看它的资金回报率，对任何城市都可以用这个指标去衡量。

    中国住宅的资金回报率非常低，在2%左右，这意味着价格太高了。潘石屹认为，住宅价格会跌,跌到租金回报率达到4%-5%就会止跌。

    而从实际情况来看，最近房租和店铺租金快速上涨，租售比从房价和租金两个方向同时回归正常。

    前几天货币政策貌似又有放松的迹象。一个广州的老同事发现，现在买房的银行信贷有所放松，买房用子女或父母名字且夫妻做保人就可以放款。

    限购政策也面临压力。在前几天人大常委会关于保障房的专题询问会上，限购政策遭到了前央行副行长吴晓灵的质疑，住建部部长姜伟新表示，现在不用税收的方法，而采取限购这种违背市场配置资源原则的方法也是不得已而为之。

    姜伟新还给出了限购政策退出的条件，住房信息登记系统建立。“如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”

    所有的底部都是事后才被发现，人类没有未卜先知的能力，当人们身处底部的时候，并不知道下一步就会走出谷底，所以严格意义上的超低是一个运气活，我们需要做的只是在开始进入v字的右边的时候及时的发现我们已经开始走出谷底并做出正确的决定。

    可以选定几个指标来进行观察，并作为一个预警体系。

    首先，成交量是非常重要的一个指标。所谓量在价先，成交量上去了，价格必然往上走。

    在2008年底到2009年的房价调整回暖过程当中，当时媒体的主流观点是这时暂时回暖的小阳春，调整将继续下去，甚至当时某著名电视财经频道做过数期节目，揭露当时所谓的的“小阳春”是开发商雇人排队作假捣鬼并误导消费者，但实际上是不少购房者被媒体所误导了，很多人甚至在事后大骂某些媒体，使得自己错过了抄底的机会。

    但投资决策是风险和收益自负，实际上很多购房者通过成交量或者通过市场实地调查，及时把握住了这次购房机会。以北京为例，当时北京二手房成交数据从地点的每天数百套一下跃升至千套以上并持续了一段时间之后，不少敏锐的购房者选择了及时出手。

    当时有人在从最低点上涨了30%左右之后，懊悔错过了的机会，选择了持币观望，但是最后看中的二手房价格相比最低点已经翻番。

    第二，观察调控政策何时退出或者进场。中国的房地产市场具有极强的政策性，从2001年以来，每隔几年就因为市场太热而被政府调控。

    2004年到2005年市场涨幅超过15%，引来了2005年的政策调控。房价停止上涨。调控政策退出之后的2007年，房价又大涨。2008年，由于金融危机的影响，房价开始调整，但是当年10月底，国家出台救市政策，刺激住宅价格在2009年出现惊人的23.2%的涨幅。2010年4月，世上最严格调控政策出台，房价涨幅下滑，但是半年后又开始涨价，2011年2月开始，限购政策在各个大中城市陆续出台，下半年来房价开始逐渐下降。

    由于土地市场的垄断，导致市场供应的垄断性，因此中国每次房价的调控，都是从住房需求着手进行调控的，每当一轮调控结束，被压抑很久的购房需求立刻反弹和释放，成交量开始上涨，几个月后价格开始回升。

    此次房价的下滑，和限购政策的出台是密切相关的，在限购政策出台前，尽管已经有世上最严格的调控政策，但是仍然未能抑制房价的上涨，而限购政策通过几乎非常原始的计划经济手段直接限制了购房需求，对开发商的销售形成了直接的打击，并导致房价下降。但是毫无疑问，此次并非市场自然调整的结果，市场需求也是人为压抑的结果，这些需求是真实存在的， 一旦限购政策放松，必然再次释放出来，从而导致房价的上涨。

    第三，观察流动性指标M1

    从货币供应指标来看，M1领先于楼市5个月到半年。M1大体上是流通中现金企事业单位活期存款，是反映企业和居民资金松紧变化的指标。M1对于楼市有先行指标的意义，从最近十年的变动趋势来看，M1增速和房价同比增速基本成正比，但M1的峰值领先于房价峰值5个月左右。

    易居房地产研究报告指出，2011年7月M1的增速创下29个月来的新低。也明显低于前十年的均值17.68%。而9月M1同比增速为8.9%、M2同比增速为13%，已非常接近上述两个指标过去15年中月度增速的最低增速。

    上一轮M1增幅回落周期中，最低只出现在2008年11月，6.38%，从目前来看，M1增幅的最低值出现在今年底或者明年初的可能性很大。这意味着，5个月后，也就是明年的二季度或者三季度，房价可能反弹。