中央重申楼市调控 督促地方政府“hold住”

 

　　以限购为主导手段的楼市调控是否会放松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的最新表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。

　　29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。

　　中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。

　　10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。

　　北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。

　　他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。

　　一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然全国总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。

　　这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。

　　据新华社报道，海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。

　　海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。

　　当前的经济结构下，房地产业的重要性非同一般，这也导致地方政府放松调控的冲动始终存在。此时中央再度要求地方今后几个月“严格执行”调控政策，地方能坚持多久尚需观察。

　　上海领跌 全国楼市变脸

　　10月下旬，全国楼市颜色剧变，在金九银十的一片萧条之后，首先扛不住的是上海。 继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%~40%之后；降价之风波及长三角的杭州、宁波，继而万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价。

　　开发商联手降价的背后实则深藏玄机。“年关将至，开发商业绩汇报、偿还债务压力陡增，回笼资金的需求强烈。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在调控短期不会放松的情况下，快速清空库存、“跑量”是开发商目前的一致选择，楼价下跌的趋势或将持续到明年一季度，“之后就要看调控政策有无转折”。

　　7折，抢收华东

　　进入10月底，上海气温骤降，楼市更是寒意袭人。

　　10月26日，《中国经营报》记者在上海浦东外环以外的中海御景熙岸楼盘看到，售楼处窗户被多处砸毁，已被封锁。售楼人员不知去向，只有物业管理人员应对前来交涉的老业主们。

　　前一天深夜，中海避开老业主，悄悄开盘以“团购”的方式售楼，场面火爆，购房者排起长队。物业方面向记者透露，“团购”的价格为每平方米17000~18000元，一夜间卖出数百套。以每套2万元定金计算，一夜之间即回笼的资金约数百万元。

　　然而，此轮发起“抢收华东”而引发的降价潮并非由中海牵动。在龙湖内部被称为“抢收华东”的这次促销行动，此前在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开，以限时团购策略推出近1000套房源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，销售去化率约为90%。

　　记者了解到，上海市住房部门已介入此轮降价调查。相关规定要求开发商报价浮动幅度超过20%的情况下，需重新备案，但并未限制开发商降价。

　　中海、龙湖、绿地等大型开发商降价所引起的维权并未阻挡更多的新楼盘加入降价的行列。“目前上海降价的楼盘大多处于浦东、嘉定等距市中心较远的区域，部分楼盘降价甚至超过30%达到40%。”一位熟悉上海楼市的人士告诉记者。

　　此前，上海楼市面临成交巨幅缩水的煎熬。据搜房监测数据，10月前3周，上海市新建商品住宅成交30.27万平方米，同比下跌72%，是继2004年以来的最低水平。

　　房价下行波及全国

　　随着多个楼盘降价序幕的拉起，长三角楼市“退房潮”此起彼伏。截至记者发稿时，长三角地区已经爆发业主退房的城市，已经扩展到上海、太仓、南京、杭州等多个城市。杭州透明售房网显示，仅10月8日至18日的10天，该市就有20起退房。

　　“值得一提的是，此轮降价开发商都是采取短时间内促销，然后又恢复常态，可以说基本上大家都还缺乏一个有效的应对老业主的机制。”一位在上海加入降价潮的开发商人士向记者表示，也许经过一段时间的摸索之后还会有人再次降价。

　　之前，真正让开发商所担忧的，是即使降价也无法促成成交。“2008年时楼市的低迷行情，主要是基于市场受国际金融危机影响对后市失去信心，后来在开发商打折促销和国家的救市政策刺激下，购房者重新回到了市场。而如今的楼市，在限购政策影响下，开发商打折都未必能获得成交量。”世茂地产一位人士向记者表示，房地产企业等所采取的“抢收行动”虽然造成了业主抗议，但销售数据仍然让不少开发商看到了希望。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄透露，据目前掌握的情况，部分新楼盘的降价幅度在20%~30%，而扩大到上海全市，楼价的整体跌幅约为10%。最大的跌幅仍然出现在中海御景熙岸，别墅的价格从30000元/平方米跌至17000元/平方米，跌幅高达43%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，房价拐点已基本出现，到目前这个阶段，可以认为房价正在向下“拐”的过程中。但并非所有的城市都愿直面这个“拐点”。

　　珠三角的深圳本是2008年降价潮的前沿阵地，“十一”黄金周后，深圳楼市打折促销楼盘不断涌现，直降1万元、降价6000元或最高降幅达20%的声音不绝于耳，不断有开发商加入“降价”阵营。但记者调查发现，不少开发商纷纷以特价房和高折扣为促销手段，深圳打出降价旗号的在售楼盘仅仅是限量促销，房价仍未实质下降。

　　与此同时，天津、南京、成都等二线城市也开始步入房价下跌通道，新房均价降价促销幅度在5%~20%。

　　“在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。”中国房地产研究会副会长陈国强表示。

　　半年内难见房价转势

　　一边是公开撤掉降价的遮羞布，一边仍在遮遮掩掩，以促代降，开发商两张面孔的背后有何不同。

　　在融创地产董事长孙宏斌看来，房地产行业的调控政策在短期内改变的可能性基本没有，开发商一定要做好长期准备。“这也是部分开发商选择降价抢收的原因，然而今年与过去最大的不同是各个开发商发展状况的不平衡，因此并不是所有项目都会降价，有的会降有的反而还会涨。开发商们现在的情况比2008年好，主要是有了2008年的经历，大家都不会把资金链崩那么紧，而且去年卖得不错，底子还是比较厚的。”他表示。

　　在降价招数上，招商地产有自己的办法。据了解，招商地产将主要对受调控影响较小的中小户型给予一定的价格优惠以实现快速销售，但品质较好的偏大户型则不会以降价作为首选营销方式，“公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户；目前开发商的房子总体成本远远高于2008年的行情，降价空间有限。”

　　2008年降价潮的带头大哥万科也有自己的选择。“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”万科执行副总裁肖莉表示。

　　“各个开发商之间，甚至不同的项目之间其实存在很大差异，很难一刀切地判断整个市场会如何演绎。事实上，开发商过去两年拿的土地成本不低，导致降价的空间也不见得很大。”杭州一位开发商表示，这一波降价的楼盘大多是在2008年左右拿的地，价格相对较低，而2009年高价抢地的开发商项目则难以降价。“但最担忧的是降价引发整个市场信心的崩塌。”

　　在薛建雄看来，上海房价的下跌，正在从个别现象扩大到更广的范围，目前已逐渐形成全面的跌势。预计明年一季度还将持续下跌，未来的半年内很难看到房价的回转。

　　一旦再持续半年的颓势，处于火炉上的开发商作何选择又是另一番景象了。(经营报)

　　专家称楼市拐点仍需一定时间确立 调控不会放松

　　中国房地产市场已经形成的传统的“金九银十”，今年没有“如约而至”，取而代之的“惨淡”和“低迷”成为重点城市房地产市场的普遍特点。坚挺的房价在一些城市开始出现下降的苗头。

　　国六条，国八条，新国八条，这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

　　接下来的房地产市场会出现怎样的变化？1998年住房制度改革以来，一路向上的房地产市场发展曲线会出现向下的拐点吗？房价会降到老百姓期盼的位置吗？

　　对房地产市场的调控成果，在接受十一届全国人大常委会第二十三次会议的专题询问中，住房和城乡建设部部长姜伟新给出的答案是，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。

　　姜部长“稳定”、“苗头”、“还在涨”等审慎的表述背后，到底房地产市场出现了怎样的变化？

　　拐点到了吗？

　　“现在的情况只是冰山一角，根本谈不上拐点，充其量只是酝酿拐点的过程”，在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，中国房地产市场的拐点还需要一定的时间才能确立。

　　王小广所说的“现在的情况”是，北京，房地产交易管理网统计显示，从9月1日至10月25日，北京市新增供应住宅套数合计为16169套，但整体签约率只有一成左右。一手住宅库存量已经接近12万套。

　　浙江，前三季度的统计数据显示，房地产投资达3102亿元，同比上升50.1%，但商品房销售面积同比下降15.3%。

　　据江苏省统计局最新发布的数据，前三季度全省房地产开发投资3951.3亿元，同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积下降3.2%。

　　北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平。

　　“楼市成交量拐点已经确立，接下来将不可避免地出现房价拐点”，房地产业内人士在接受本刊记者采访时提醒，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

　　“无论是新房，还是二手房，价格都开始拐了，北京楼市的拐点其实已经来了。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为。

　　“我最怕听到这样的论调”，一直呼吁中国经济不能倚重房地产太深的王小广担心，“如果说拐点已经出现，那调控是不是不用继续了呢？”在他看来，要防止房价大起大落是没有错，但不能用“所谓的”银行的风险，宏观经济会受到影响等理由干扰甚至中断对房地产市场的调控。

　　王小广指出，拐点的出现至少需要具备以下几个条件：

　　首先，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，最后投资发生变化。在他看来，价格明显下降意味着房价的降幅会达到2到3成甚至更多，致使市场预期发生改变，在这个过程中，会出现一些人撑不住了而抛售的情形。

　　其次，房地产投资增长回落。在他看来，销量、价格有时是迷雾，一定要看投资的变化，房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。

　　再者，对房地产市场的变化，应该看全国，不能只看北京、上海、广州。目前的情况来看，北京、上海一些区域的房价出现了松动，到整体来看，全国的房价今年涨幅不比去年低，原因在于，大城市限购促使边缘区域房价上涨，一些中小城市、县城甚至涨幅超过了一倍。

　　“房价下不去说明仍有投资需求”，王小广认为，目前的情况是，前期进入的资金并没有出来，也没有看到房地产商倒闭的消息，投资者也没有向外抛售投资房。

　　对现阶段的一些房地产项目的价格调整，王小广认为，“更多的是房地产商营销上的一种策略。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重等情形之下，误判或者炒作房价出现拐点，会助推市场抄底风向的形成，促使房价酝酿更大的爆发。”

　　供求转换背后

　　从现在的情况来看，“如此大的新房库存量，表明房地产一定是过剩了。相对于自住需求，就是过剩了”，王小广不认同之前一些部门、机构乃至专家关于房价过快上涨源于住房商品供小于求的判断。

　　在王小广看来，以城市化为大旗的住房供小于求的判断一直误导着住房制度的设计；以加大住房供应量来平抑房价的举措，在宽松的货币政策之下，结果只能是南辕北辙，甚至助长了地方对房地产业的依赖程度。“因过量的货币供给和过度信贷投放，2009年全国平均房价一年增长达50%左右”。

　　“限购导致了二线、三线乃至四线城市房价的上涨，能说这些城市的住房供应都供小于求吗？如果是这样，那北京、上海等地的新房库存创新高又说明了什么呢？”王小广反问。

　　在他看来，住房需求和投资需求是可以转换的，正是这种转换，让一些人错失了判断，“或者说成为一些利益相关者为房地产发展‘造舆论’的‘根据’”。他具体分析指出，“在宽松的货币政策之下，住房需求可以扩大为投资，而在紧缩的环境之下或者对住房市场预期不明朗的情况之下，投资需求是可以转化或者削减的，一味地认为中国的住房市场供应紧张是站不住脚的。”

　　“现在，这样的误判正在转到保障性住房上面”。王小广以今年1000万套的保障性住房开工量来说，总投资量大约1.3万亿元，而去年房地产市场的投资总量是6万亿元，今年预计会达到7万亿元，其所占的比例不到20%，应该看到，这对处于调控阵痛中的房地产市场而言，具有一定的支撑作用。但是，不能夸大其作用。

　　“原本政策制度设计的双轮驱动，现在看来并没有实现。一些地方大力推进保障性住房建设，普通商品房的开工量明显下降，有的城市甚至占总开工量的30%不到”，一位密切关注住房政策的房地产商对本刊记者表示，“政策对保障性住房应该有一个正确的定位，它不是为了宏观调控而生，也不是为了调控房地产市场而建，更不能只是为了完成一项政治任务。”

　　在他看来，目前政府手上握着这些保障性住房以及由此而产生的债务，在公租房不让产权出让等规定之下，现实中这些包袱最终是由企业替政府在“分担”，“不能说没有隐患”。

　　“我们到底需要什么样的住房制度”？王小广认为，这个问题目前仍没有解决清楚。

　　调控如何深化？

　　“目前央行的货币收缩，被一些媒体误读为货币进入紧缩状态”，王小广认为，“收缩是一种行动，并不代表紧缩状态，只是比原来少而已，但并不意味着市场上的钱绝对数量减少。”在他看来，这对房地产市场调控而言，是一个严厉考验。

　　“房地产业过度繁荣对中国经济社会造成了什么样的影响，在这一两年已经显现得非常充分了，否则中央也不会下如此大的决心调控房地产市场。”王小广认为，在过度宽松的货币政策下，在中国目前的房地产政策环境下，“房价”暴涨有其必然性，并且将为未来经济爆发“大调整”埋下巨大隐患。现实来看，高房价正在产生一系列失衡问题，对未来的经济增长稳定性构成明显的威胁；而且既然是泡沫，就一定是不能长久的，总有一天会破灭，到时将会产生巨大的负面影响；高房价还对消费增长形成抑制，使收入差距进一步扩大，导致社会的不稳定。更为严重的是，房地产投资的低风险高收益使人们酿成了普遍性投机暴富心理，全民炒房，优秀的企业家不愿在实业上投资，从而产业升级严重受阻，结构调整匮乏动力。

　　由此而产生的后果，王小广以 2009年为例，这一年我国新增信贷9.6万亿元，新增的GDP仅2.5万亿元，这意味着4个信贷换回了1个GDP；而在之前的8年，我国新增信贷20万亿元，同期增加GDP也是20万亿元，即1个信贷就换回了1个GDP。而且，从长期来看，已经越来越显现的是，房地产价格上涨和地方政府卖地得到的经济增长不可能持久，财政收入和经济增长过度依赖房地产业风险太大且不可持续。

　　在这样的认识之下，对下一步的调控，王小广认为，中央不会放松。

　　采访中，本刊记者也发现了一些变化的因素。在北京，在一些价格一度非理性上涨的区域，例如通州，一位曾经引领房价标杆的项目的负责人表示，“不打算再观望了，准备遵从市场的声音。”

　　“从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，首先是楼市成交量的下降，然后才是部分高房价地区价格的实质性下跌”，业内人士分析指出，另一值得关注的动向是，在上海，房地产产权交易出现活跃的趋势，“这表明，房地产行业已经出现了分化的苗头，这个行业正在进行调整”。

　　“但从地方近期的一些动作导向来看，抑制不住的松绑情绪正在酝酿之中”，王小广提醒。

　　采访中，某重点城市的开发商向本刊记者透露，该市分管房地产的副市长在听取了当前房地产市场销售下滑等“严峻”情况汇报之后，问大家，你们有什么办法没有？事实上，这位开发商表示，一些地方已经在悄悄地行动，打起规避限购的“擦边球”，例如团购。

　　“一旦少数地区放松调控力度，极有可能引发连锁反应，进而给开发企业坚守价格的信心，重燃一些购房者抄底投资的意愿”，王小广认为这样会导致房地产调控功亏一篑。

　　要保证房地产调控的成效，促进中国经济以及房地产业的健康发展，离不开持续完善的住房政策的设计，王小广认为，下一步完善房地产税收，更多地通过市场而不是行政的手段来调控房地产市场应该是题中之义，但前提是，必须建立一个完整的房地产信息体系。

　　作为这个体系的重要部分，城镇个人住房信息系统已经筹划多年，目前仍在举步维艰之中。在前文提及的全国人大常委会的专题询问中，姜伟新表示，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。但是这两个步骤进展得都不是很顺利，老实说很艰难。(瞭望)

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