偶看新闻世界最长隧道有多长:买房-二手房交易知识（岳阳）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 12:26:45
(2009-10-07 14:53:30)
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标签：杂谈
分类：学无止境
办理商品房买卖流程指南
一、办理商品房买卖的流程图
收件受理
案例初审
案例审批
税费收缴
案例审批
缮证绘图
案例归档
二、申请人需提供下列材料
⑴岳阳市房屋权属登记申请表
⑵商品房预销许可证
⑶商品房销售合同或预购合同登记备案卡
(4)购房发票
(5)原房屋所有权证
(6)身份证明文件()
三、申请人需交纳下列费用
㈠非住宅收费（税）
⑴测绘费(点击打开)
(2)登记费 1.5‰
(3)档案综合服务费 公房80元/份,私房70元/份
(4)转让手续费 0.5%
(5)价格调节基金 2‰
(6)维修基金 多层商品房2%高层商品房3%
(7)印花税 5元/本
(8)契税 4%
(9)营业税及附加 5.5%
㈡住宅收费（税）
⑴测绘费(点击打开)
(2)登记费 80元/套
(3)档案综合服务费 公房80元/份,私房70元/份
(4)转让手续费 3元/平方米
(5)价格调节基金 2‰
(6)维修基金 2%(不重复归集)
(7)印花税 5元/本
(8)契税 4%
(9)营业税及附加 5.5%
以上出自 岳阳市房地产产权市场管理处http://zw.yyfdcw.com/ 具体在五里牌政务大厅办理 房产证 （迁入/迁出手续） 中介回复：房东：需出示-夫妻双方身份证，结婚证，房产证原件买方：夫妻双方身份证，结婚证，房产交易中心需三证齐全（XC回复）：房产证、土地使用证、契税完税证明。 三证应是指:房产证、土地证、契税完税证明。 原来房子只有房产证，没办土地证。契税证明是税务局发的一张纸证明，应都有的，查房产局档案看看，有的话复印一张。 有房产证就可以卖的。岳阳二手房交易的相关手续和费用？
记者回复：据市房产局产权交易中心的工作人员介绍，二手房交易必须要提供卖方夫妻双方的二代身份证、结婚证、房产证、合同文本、评估报告和买方夫妻双方的身份证和结婚证等资料。有二手房转让的市民可以到位于五里牌的市政府政务公开中心一楼办理。如果是商品房，转让费为６元每平方米，单位福利分房８０平米以内为１．５元每平方米，超过８０平米以上的为６元每平方米。另外还有登记费８０元，图纸利用费１００元，档案利用费７０元。另外，还有一些契约税须缴纳，具体情况可以到办证大厅咨询。岳阳市政府政务服务中心http://zwzx.yueyang.gov.cn/ 二手房转让需要的证件资料： 房改房: 房产证(原件 和 复印件3份
土地证(原件 和 复印件2份
身份证(原件 和 复印件3份
结婚证 (原件 复印件1份
上市申请表(原件 复印1
个人住房档案(原件 复印1
房屋买卖契税(原件 复印2
公示发票 (原件 复印1份
评估报告 (原件 复印1份
商品房:房产证(原件 和 复印件3份
土地证(原件 和 复印件2份
身份证(原件 和 复印件3份 买卖双方身份证
结婚证 (原件 复印件1份
共有权证(原件 复印3
配偶身份证(卖方) (原件 复印1份 房屋交易税费 相应税款: 一手新房 0.05%印花税+2%公共维修基金+1.5%契税
二手房 0.1%印花税+1.5%契税+1%个人所得税(5年内)+3%营业税(5年内)
二手房如何过户？
1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
2、二手房交易十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
办理二手房过户需要哪些证件和材料？
一）需提交的资料
①房屋所有权证书；
②买卖合同；
③双方当事人身份证原件及复印件；
④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；
2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证；
4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证
（三）收费标准
1、交易手续费：交易双方各50％
①住宅：存量住房6元/平方米；
②非住宅：10元/平方米。
2、登记费：由购房人交纳
①住宅：80元/套；
②非住宅：
(1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
(2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；
(3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；
(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；
(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；
(6)10000 平方米以上的800元/宗。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。
5、契税：由购房人交纳
①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳；
②非住宅：按房产交易额的3％交纳。
（四）领取房产证需携带证件
1、已交税费的发票；
2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；
3、收件清单。
注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。
转载标签：杂谈
分类：学无止境
办理商品房买卖流程指南
一、办理商品房买卖的流程图
收件受理
案例初审
案例审批
税费收缴
案例审批
缮证绘图
案例归档
二、申请人需提供下列材料
⑴岳阳市房屋权属登记申请表
⑵商品房预销许可证
⑶商品房销售合同或预购合同登记备案卡
(4)购房发票
(5)原房屋所有权证
(6)身份证明文件()
三、申请人需交纳下列费用
㈠非住宅收费（税）
⑴测绘费(点击打开)
(2)登记费 1.5‰
(3)档案综合服务费 公房80元/份,私房70元/份
(4)转让手续费 0.5%
(5)价格调节基金 2‰
(6)维修基金 多层商品房2%高层商品房3%
(7)印花税 5元/本
(8)契税 4%
(9)营业税及附加 5.5%
㈡住宅收费（税）
⑴测绘费(点击打开)
(2)登记费 80元/套
(3)档案综合服务费 公房80元/份,私房70元/份
(4)转让手续费 3元/平方米
(5)价格调节基金 2‰
(6)维修基金 2%(不重复归集)
(7)印花税 5元/本
(8)契税 4%
(9)营业税及附加 5.5%
以上出自 岳阳市房地产产权市场管理处http://zw.yyfdcw.com/ 具体在五里牌政务大厅办理 房产证 （迁入/迁出手续） 中介回复：房东：需出示-夫妻双方身份证，结婚证，房产证原件买方：夫妻双方身份证，结婚证，房产交易中心需三证齐全（XC回复）：房产证、土地使用证、契税完税证明。 三证应是指:房产证、土地证、契税完税证明。 原来房子只有房产证，没办土地证。契税证明是税务局发的一张纸证明，应都有的，查房产局档案看看，有的话复印一张。 有房产证就可以卖的。岳阳二手房交易的相关手续和费用？
记者回复：据市房产局产权交易中心的工作人员介绍，二手房交易必须要提供卖方夫妻双方的二代身份证、结婚证、房产证、合同文本、评估报告和买方夫妻双方的身份证和结婚证等资料。有二手房转让的市民可以到位于五里牌的市政府政务公开中心一楼办理。如果是商品房，转让费为６元每平方米，单位福利分房８０平米以内为１．５元每平方米，超过８０平米以上的为６元每平方米。另外还有登记费８０元，图纸利用费１００元，档案利用费７０元。另外，还有一些契约税须缴纳，具体情况可以到办证大厅咨询。岳阳市政府政务服务中心http://zwzx.yueyang.gov.cn/ 二手房转让需要的证件资料： 房改房: 房产证(原件 和 复印件3份
土地证(原件 和 复印件2份
身份证(原件 和 复印件3份
结婚证 (原件 复印件1份
上市申请表(原件 复印1
个人住房档案(原件 复印1
房屋买卖契税(原件 复印2
公示发票 (原件 复印1份
评估报告 (原件 复印1份
商品房:房产证(原件 和 复印件3份
土地证(原件 和 复印件2份
身份证(原件 和 复印件3份 买卖双方身份证
结婚证 (原件 复印件1份
共有权证(原件 复印3
配偶身份证(卖方) (原件 复印1份 房屋交易税费 相应税款: 一手新房 0.05%印花税+2%公共维修基金+1.5%契税
二手房 0.1%印花税+1.5%契税+1%个人所得税(5年内)+3%营业税(5年内)
二手房如何过户？
1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
2、二手房交易十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
办理二手房过户需要哪些证件和材料？
一）需提交的资料
①房屋所有权证书；
②买卖合同；
③双方当事人身份证原件及复印件；
④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；
2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证；
4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证
（三）收费标准
1、交易手续费：交易双方各50％
①住宅：存量住房6元/平方米；
②非住宅：10元/平方米。
2、登记费：由购房人交纳
①住宅：80元/套；
②非住宅：
(1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
(2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；
(3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；
(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；
(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；
(6)10000 平方米以上的800元/宗。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。
5、契税：由购房人交纳
①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳；
②非住宅：按房产交易额的3％交纳。
（四）领取房产证需携带证件
1、已交税费的发票；
2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；
3、收件清单。
注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。