叶檀：限购令退出之日就是房产税登场之时

2011年10月31日 07:46
来源：每日经济新闻

十一届全国人大常委会第二十三次会议于10月27日召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新表示，限购令是不得已的举措，“更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是一个非常重要的意见，也是对的。但是，现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统”。

当个人住房信息系统建成后，限购令或许就将退出。

的确，限购令充满行政与计划色彩，加重了户籍体制的含金量，对于建立统一的劳动力市场十分不利，应该早日退出历史舞台。由于房地产在行政力量推动下的高速上涨，远远超过了中国税收改革的步伐，超出了中国建立统一的信息平台的速度，可以肯定，限购令在近两年内难以退出经济舞台。

限购令退场需要几个前提条件：房价恢复平稳，房地产泡沫处于可控的范围之内，货币泡沫被消化。房价恢复稳定需要货币紧缩与税费调整，目前对房贷利率已经实行单向提升，而整体货币泡沫用存款准备金率储存起来，并未被消化，税费政策尤其是房产税广泛推出尚需时日。

这些前提条件均不具备。可见，被认为是短期政策的限购令，作为急性退烧药难以停用，也说明根据目前行政主导的体制，急性退烧药的作用好于固本培元的中药。目前取消限购令，无异于自取其败，调控主导者自取其辱。等到有一天，房产税可以顺利推出了，中国的房地产市场改革也就成功了一半。

可以肯定的是，房产税最终会彻底取代限购令。财政部部长助理王保安10月27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。

根据目前已经披露的信息能推断出，房产税将在试点的基础上，在全国范围内大面积推广；不仅房产税，在建立完善的资产信息平台、取得足够的信息之后，未来的财产税等也将在这一平台上逐渐推开。

目前，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。有消息指出，首批联网的40个城市中，除拉萨和港澳台地区之外，包括北京在内的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市。根据计划，试点进程将先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。据披露，住建部从2009年就着手建立个人住房信息系统，个人住房信息网络化在全国连通后，将可跨区域查询个人住房交易情况，并据此对该购房者实施相关的政策约束，防止投资投机性购房。

一张房产税的征收网络呼之欲出。

先在不同区域的重点城市试点，而后通过联网将房产税覆盖到包括几乎所有省会城市在内的全国重点城市。房产税的进展，取决于试点城市的效果以及信息网络的建设进展。与市场认为住建部有意取消限购令扶持房地产市场的观点恰好相反，中国的房地产市场调控不仅将持续下去，还将通过房产税实现常规调控。加拿大、德国等国房地产市场的今天，就是中国房地产市场的明天。只有土地性质不同，其他全部相同。

针对房产税的争执将继续，但无论如何争执已经改变不了大方向。中国房地产市场已经走了太多的弯路，现在所能做的只能是两害相权取其轻：在房地产泡沫与房产税之间，我们无从选择。

理想主义者希望政府通过挤压货币泡沫的方法对冲房地产泡沫，这当然是最好的办法，甚至应该在房产税之前实行。无论是加拿大还是德国，房产税之外最重要的是常年执行严格的货币纪律。但是，很可惜，这样的政策不可能得到实现，无论是中国的城市化进程，还是中国的基建项目，甚至在项目过程中的渎职与腐败，都需要足够的货币之水冲刷坏账。目前央行只是上调存款准备金率而不是加息，就说明了一切。

包括房产税在内的财产税是实现社会公义的手段之一，但严格的货币纪律是经济健康与财富公平的根基，有技术手段而不顾货币正义，房产税改革将跛足而行。

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张茉楠：房地产市场从来没有所谓的刚需

2011年10月31日 10:00
来源：中国证券报 作者：张茉楠

国家信息中心预测部副研究员 张茉楠（资料图）

国家信息中心预测部副研究员 张茉楠

为刺激陷入停滞的房地产市场，近来美国政府救市政策频出。先是美国国会提出议案称“外国人购房超50万美元可获美国居民签证”，后是联邦住房金融局放松住房再融资计划条件，以此化解存量压力。面对着已经坍塌的内部住房需求，美国政府已经意识到了人口结构才是影响房地产市场的“铁律”。

当前，房地产市场的持续衰退是美国经济最大的风险之一。自美国次贷危机以来，房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。

一般来讲，美国房地产市场的供求关系通过住房空置率来体现。今年3月以来，美国居民实际购买能力下降。美国住房空置率持续上升，房地产市场价格持续下降反映了房地产市场供求失衡压力依然较大。美国自有住房空置率从2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均为2.7%，不仅远高于过去房地产市场深度下跌后反弹过程中的自有住房空置率的平均水平，也高于最近十年的平均水平。租房空置率从2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降为9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地产市场的供求失衡导致房价进一步下跌，7月标准普尔的Case-Shiller20个大城市住宅价格指数仍比去年同期下跌4.1%。

美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化。人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年左右，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求会产生重要影响。美国生育率从上世纪90年代初开始进入持续的下降通道。

从增量上看，美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变，进一步降低了海外移民的速度。美国盖瑞·安德森经济研究中心的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州，在外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39%，房地产价格则平均下降7.6%。

另一方面，人口结构的变化也决定着住房需求。次贷危机之前，正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的25-30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%-30%。

美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位。到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场的巨大繁荣的“大户型”将出现滞销。

由于美国社会老龄化加速，人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力，并进而拖累美国房地产市场的长期走向。在国内购买力相对住房需求极度饱和的困境下，这也是为何美国寄希望于外部输血，借助外来移民的力量消化过剩的房屋存量，来刺激房地产市场复苏的真正原因。

房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”。数据显示，全球人口的年龄结构将发生巨大变化——青年人口的增长率放缓，老年人口的增长速度惊人。到2050年全球老龄人口将达到现在的3倍，为15亿人。中国人口结构改变的时间节点也正在加速到来。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

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这是个有学问的丫头。