mac终端查询ip地址:【转帖！】新房验房交房时，业主常遇到的“霸王”条款律师来分析-百瑞景中央生活区业主论坛-武...

    楼市在连续几个月“小阳春”光鲜背后，还有着不为人知的的“凄婉”故事。
    在盘龙城，王先生因开发商，被逼与其签定“自愿”延期交房的补充合同；
    在后湖，因开发商延期交房近5个月，业主集体将开发商告上法庭；
    在东西湖，因楼盘达不到交房条件，业主将开发商团团围住……
    眼下，陷入交房僵局的不止这几个楼盘，三镇各地都零星地存在着因延期交房、当事双方交恶的纷争。
    延期交房，责任由谁来负？什么情况下，业主可以拒绝收房？遭遇“霸王条款”时，业主该如何规避？大成律师事务所武汉分所房产部主任蔡江林律师就读者关心的话题一一进行了解答。


    A记者：开发商用物业费来冲抵因延期交房应弥补的损失，这可以吗？
    律师说法：这有可能无法兑现。虽然一般情况下，刚交房的楼盘通常都是由与开发商有从属关系的物业公司来管理服务，但开发商和物业公司毕竟属于两个独立法人主体，如果物业公司拒绝履行开发商赠送物业费的承诺，法律上是允许的。更何况日后小区若成立了业主委员会，可能会重新聘请物业公司，那么新物业公司更没有义务去履行开发商的任何承诺。

    B记者：小区配套、绿化等尚未完工，气、水、电未通入户，开发商就要求业主收房合理吗？
在哪些情况下，业主可以拒绝收房？
    律师说法：业主是否可以行使拒绝收房的权利，主要应当看房屋是否达到了合同第九条约定的交付条件，除有特别约定外，拒绝收房的情形一般包括以下三种：
    1、没有完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；
    根据有关规定，开发商在交房时应当完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，在交付使用前还应当在市开发办办理《商品房竣工交付使用备案证》。
    2、没有达到合同约定的“三通”条件；
    如果合同约定交房的时候通水、通电、通气，（一般通水通电必须有约定，通气则不一定）验房的时候发现没有达到也可以拒绝收房。
    3、房屋存在地基基础工程或者主体结构工程质量问题；
    地基基础工程和主体结构工程是建筑工程最重要的部分，如果一项建筑工程在这两项上存在质量问题，即使其它部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。如果这两项存在质量问题，购房人完全可以拒绝收房。
    但是一般房屋的防水工程和其它土建工程以及电气管线、上下水管线安装工程、供水、供热、供冷系统工程等部分均不属于地基基础工程或者主体结构工程，所以购房人不能仅仅因为这项工程有质量问题拒绝收房。

补充：开发商提供合同中承诺通气管道铺设，但是实际通气，是由
天然气公司主管道铺设到位时间来决定的．这点请大家要密切关注！

    C记者：我的新房月底就要交房了，听说该楼盘在前期收房时，
有业主被开发商强迫先在收楼文件上签字，并缴纳物业费后才能领取钥匙、验房。请问，业主该怎么办？
    律师说法： 开发商除可以要求买房人在收房时付清房款外，无权附加任何条件。
    通常而言，业主只要在收楼文件上签了字就意味着完成了收楼程序。如果开发商要求业主未验房就签字，可注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可。
    而开发商要求业主先缴纳物业费、办证的税费或者装修押金等费用，没有法律依据。因为收房只是履行开发商和业主买卖合同的义务，而物业费、契税或者装修属于另一法律关系，和房屋买卖无关。
    另外物业费、办证税费的收取部门并不是开发商，开发商无权把缴纳这些费用作为收房条件，如开发商要求业主必须缴纳这些费用才能领钥匙，业主可以拒绝，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

    D记者：如果验房时发现房屋内有渗水、裂缝等问题，业主能否拒绝收房？
    律师说法：除非被鉴定为主体质量问题，一般不能以此理由拒绝收房。
    根据合同法和最高法院司法解释规定，除非房屋的质量问题被鉴定为主体质量问题，业主才能拒绝收房。一般只要交付的房屋取得了竣工验收手续，具备合同约定的三通等入住条件，买房人就应当按时收房（除非购房合同中有特别约定：房屋漏水、裂缝可以拒绝收房）。如果业主以此理由拒绝收房导致交房延期，开发商将不承担延期的违约责任。不过，碰到上述情况，业主可以在收房后向开发商主张保修责任，如开发商拒绝或者拖延，业主可自行修复后向开发商主张赔偿经济损失。

补充：

房屋建筑工程分以下几个分部工程：
1 地基与基础
2 主体结构
3 屋面工程
4 装饰装修工程
5 建筑电气
6 给排水
7 暖通空调
其中 卫生间漏水属于第4项 屋面漏水属于第3项
另外，墙体裂缝 属于第2项