中国房地产现拐点？潘石屹揭秘房产市场背后

来源：优米网综合 2011-10-29 3361 0 1

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编者按：近期中国房地产随着一年的限购政策实行，再起波澜，一些一线城市出现了因为房地产商降价引发的老业主维权纠纷。限购是否真的起到了作用？限购是否太严格，应该停止？开发商真的开始割肉？政府是否会开始新一轮救市？这些疑问近期成为民众、媒体以及房地产商的热议话题。

潘石屹：房地产市场背后到底发生了什么

2011年对中国房地产行业来说是非常复杂的一年，原因有两条：一条是3600万套保障性住房的计划；二是一些大中城市对住宅实行的限购政策。现在到了最后一个季度，所有的矛盾和问题都凸显出来了，跳楼、跑路、砸售楼处等恶性事件集中爆发，住建部领导的一段讲话、人民日报的一篇文章都可能让房地产股价有10%以上的波动。市场、人心如惊弓之鸟。

图注：今年到了最有一个季度，砸售楼处等恶性事件集中爆发了。

从这些乱象中走出来，我们冷静地观察房地产市场的背后到底发生了什么。房地产市场中最基本的驱动力量是市场的力量而不是行政命令的力量，行政命令可以压制一时，但解决不了长期的问题。首先，看市场的力量就要看供求关系、看土地的需求是多少、可供建设的土地有多少，可用容积率指标来调节土地供求之间的关系，不能用口号、运动的方式来代替每个城市具体的实施计划。二是房子的需求是多少。炒房的投机者认为未来市场上土地和房子供应不足、房价有上涨的空间，他们的资金就会参与其中。如果能稳定市场上土地和房屋供应的预期，就不会有过大的投机炒作空间。

无论有多少人认为中国人多地少、粮食不够吃、耕地不能占用盖房子，我始终坚信，只要计划得好、安排得好，人们在这块土地上面吃、穿、住是没有任何问题的。圣雄甘地曾经说过：“地球提供的资源足够养活人类，但满足不了人的贪婪”，这是我们持什么态度来看待目前房地产市场的重要前提。

在此前提下，我们先看看房价。的确，目前各个城市住宅的价格都太高了，反映市场有无泡沫的一个重要指标是租金回报率，我们看到，许多城市住宅的租金回报率仅有2%左右，与全世界任何一个城市相比都是非常低的，换句通俗的话说就是：“买房不如租房”。也有人会说，我们不在乎这微不足道的租金收入，而看重未来房价的上涨带来的物业升值，但只要我们把土地计划好、安排好，未来的房价就不会有太大的上涨空间。几年前，我们就做出了这个判断，到今天我们的这个判断一直没有改变，即：我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等恶性事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

下面谈谈限购，如果市场房价出现了大幅的上涨，需要政府去调控，调控的手段有许多，最先应该考虑的是增加土地的供应量，或者公布未来土地的供应计划。同时也可以用货币政策去调控，如增加利率、提高存款准备金率、增加首付款的成数，甚至可以用更极端的方法，在一段时期内，不提供按揭贷款。这种办法在市场上操作起来都非常灵活，今天提高了利率、提高了首付款的成数，市场发生变化了马上就可以再降低。最不可取的是行政命令的手段，对市场和十几年来培养起来的市场机制的破坏，是在短期之内难以恢复的，如限购政策，开始实施起来比较难，要组织一套机构、一批人马，取消起来也很难，会给市场造成很大的混乱，让一些人因政策的变化亏钱或赚钱，这是不公平的。

图注：调控房地产最不可取的是行政命令的手段，比如限购。

第三，我们分析一下保障住房的建设。政府计划在未来的三年时间建设3600万套的保障性住房，三年之内能供应出来这么多的土地吗？有这么多的建设资金吗？假设每户住4人，将有1.44亿人住进保障性住房里，有这么大的需求吗？政府有这么庞大的建设队伍吗？解读最近一些领导的讲话，隐约地感到政府可能未来就不建保障房了，用货币补贴的方式来进行，这是回到正道上，但做出这个决定是很艰难的。因为已经有3600万套保障房的承诺，大家对此有期待，但及时、明确地回到正道上来就会减少更大浪费的出现。

开发商放言：楼价跌40%政府肯定救市

随着房价调控深入和金融政策的全面收紧，全国一线城市房价率先进入下降通道，中海、龙湖、保利、万科等众多一线房企或降价或猛推特价房，试图在销售低迷、资金绷紧的当口抢得先机，以挽回销售业绩。2008年楼价大跌的局面已然重现。

而民生银行一信贷部门负责人和一位与多家开发商关系密切的信托经理均告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年还要糟糕，如果不尽快降价回笼资金，很多开发商将面临资金链断裂。

10月27日，一向看跌房价的中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海指出，一线城市楼价已经出现拐点，未来最大跌幅可能将达到50%。不过一房企负责人向记者透露，政府对楼市调控的目标在降价20%左右，超过40%将会救市。

一线城市降价目标

进入2011年下半年，经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。国家统计局最新发布的统计数据显示，9月中国70个大中城市中，有59个城市房价涨幅同比回落。与上个月相比，10月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。

曹建海认为，从统计局数据可以看出趋势：一些城市特别是一线城市已出现拐点；一些城市正在停涨，位于拐点之上；一些城市上涨幅度明显减小，正在迎来拐点。“按照现在的势头，只要政府不放松调控，房价将在未来6个月，即2012年3月底将出现15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一线城市房价将出现40%-50%的回落。”曹建海认为。

市场层面则显示，上海、北京等一线城市房价正出现下降，成交更是低迷，而成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始走跌。众多开发商开始选择打折促销或者猛推特价房，降价房企代表中不乏绿地、中海、华润、龙湖等一线大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。

而记者从多家开发商人士处采访到的观点则认为，楼价下跌已是大势所趋，不过未来一线城市降价幅度应该会在20%左右。

曾在2008年开启了降价潮的龙头房企万科在10月25日也表达了对目前楼市的忧心。万科认为，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。

另一知名开发企业负责人也告诉记者，降价20%应该是政府此轮楼市调控的一个大致目标，过高的跌幅将会损害中国经济的发展，降价超过40%政府预计就会出手救市。该人士同时认为，中海紫藤苑7折大降价等于拉开了一线城市楼价下跌的序幕，就像万科降价售楼拉开了2008年楼市进入下降通道的大幕一样，开发商降价回笼资金在下一个阶段将会越来越常见。“不过，一旦楼价进入下降通道，跌幅将比较难控，未来一旦楼价跌幅过大，政府可能将放松调控政策救市。”

不过曹建海认为，未来对房地产救市靠地方政府肯定不灵，唯有放松货币投放给银行救急。

拐点现2012年春节前后

从目前国内的形势来看，除了限购政策导致楼市销售低迷之外，全面紧缩的金融政策则是导致开发商资金链紧绷而不得不降价销售以回笼资金的根本原因。

今年以来，国内金融政策可谓全面收紧。央行年内六次上调存款准备金率，执行银根缩紧的货币政策，使商业银行因流动性的限制而被迫收紧房贷信贷额度；就在房地产企业大面积转向信托业融资以缓解资金链危机之际，监管层又在10月初对国内各大信托公司进行窗口指导，“电话叫停”房地产信托。

“这对缺钱的地产商可谓釜底抽薪。”一信贷经理告诉记者，因为国内房地产行业对银行信贷的依赖过高，信贷收紧后缺钱的房企很多，房地产信托被叫停，加上目前民间借贷风险过高，无疑断了开发商融资的财路。

而房贷政策的收紧也加重了楼市销售低迷。近期，随着北京建行首套房贷利率上浮1.1倍的消息传出，上海等多个城市也已开始跟进，纷纷上调首套房贷利率，这一范围又迅速扩大到不少二三线城市，部分银行忧心风险更是暂停了房贷发放。

中国银行10月11日发布的《2011年四季度经济金融展望报告》称，无论从经济形势，还是从房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，也不应放松，房价回调的压力还将进一步增大，近期部分城市已经开始出现价格松动。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。

民生银行一信贷负责人告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年更加糟糕，现在很多银行也没钱，房地产信托又被叫停，温州民间借贷危机的曝光也让民间热钱有所收敛，开发商在资金链绷紧的背景下，率先抢得先机降价销售回笼资金将是首选。

一房地产行业信贷经理也认为，目前开发商资金情况确实比2008年更恶劣，中海等企业的降价将掀开楼市新一轮的降价大潮，更多的开发商将会采取这种方式来回笼资金。“如果宏观调控政策不变，2011年的降价将只是个开始。”该信托经理认为。

中小房企卖身自保

广东省房地产业协会在10月27日发布的《2011年前三季度广东省房地产市场分析报告》称，房地产企业资金充裕度在今年前三季度为149%，已回到接近2010年低位水平，与2004年、2005年同期相当，因此，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。

不过从上市公司的三季报可以看出，地产企业不仅是资金状况还是业绩都出现了两极分化，资金紧张在部分中小房企中更加明显。

Wind数据显示，截至10月27日，深沪两市已有49家上市房企公布三季报，经营活动产生的现金流总共为－336.84亿元，同比减少幅度高达54.41%，净利润为135.44亿元，同比增长仅为9.14%；46家公司中，31家房企业绩出现增加，15家房企业绩下滑；净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。

相比往年，业绩下滑或亏损的房企数量正在大幅增加。其中，万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩增速均出现不同程度下滑。但宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商市场表现最为惨淡。

在资金链几乎断裂，销售持续低迷的背景下，抗打击能力较弱的中小房企不得不选择与大企业合作或者卖身自保。

业界对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计发现，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷之势，总数超过600宗，而去年同期则不足该数据一半。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临着接近2008年金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。当前中国房地产行业正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

全国人大常委称楼市限购政策太严厉 呼吁调整

十一届全国人大常委会第二十三次会议昨天下午分组审议国务院关于城镇保障房建设和管理工作情况报告及环境保护工作情况报告，常委会组成人员对两个报告充分发表意见建议。全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示，目前的公租房建设政府包揽太多，要发展租赁市场，应调整小产权房政策及过于严厉的限购政策。

保障房建设情况报告审议

租赁房应以市场为主

前天，住建部部长姜伟新受国务院委托向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设和管理工作情况时表示，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公租房，特别是人口净流入量大的大中城市要较大幅度提高公租房的建设比重。

对此，全国人大财经委副主任委员吴晓灵在分组审议时表示，近年来，政府在保障性住房问题上思路逐渐清晰，这值得肯定，但仍存在一些问题。“规划中的公租房建设，政府包揽还是太多。”她解释说，“现在的住房保障制度从原来的货币化道路又回归实物分配，有点走回头路。主要是这次提出把公租房作为保障房建设重点，我认为这是一种倒退。”

对于租赁房问题，吴晓灵主张应以市场为主。她认为，国家现在提供公租房解决“夹心层”的问题是可以的，但不能作为最主要的方式。

小产权房政策应明确

吴晓灵主张，要发展租赁房市场，当前有两个政策应该做出调整。首先需要调整的是小产权房政策。吴晓灵说，对于外来务工人员，很多城市周边农民盖的房子就是他们租房的来源。农民用宅基地盖房后进行出租、出售，其相对低廉的价格对于平抑房价起到了很大的作用。“但是对小产权房，国家一直不给明确的定论。我认为这个问题的本质是不尊重农民宅基地的使用权。在宅基地上建设和开发商品房和租赁住房的政策应进行研究。”吴晓灵说。