吉林市第二华侨医院:关于加强房地产业税收管理的几点建议

 
近年来随着经济发展和城市化进程加快，房地产业税收已成为税收增收的一个亮点。但是在实际税收征管中，房地产业依然是税收违法案件的高发区，因此哈密稽查局于2009年9月对哈密市地税局管辖区内房地产业税收管理情况进行了调研，从中发现了一些不容忽视的问题。这些问题已经影响到税收日常征管工作的顺利进行，需要我们加以重视和解决。
一、房地产业税收征管现状
(一)管户情况
截止2009年8月底，在哈密市局登记的房地产企业共有56户，全部为有限责任公司。正常申报纳税企业33户。
（二）税收收入情况
2006年至2008年，在市场强劲需求拉动下，房地产业得到了高速发展，带动了房地产业税收收入的大幅增长。在哈密市局税收收入总额中，房地产业收入占其全部收入的8%-10%。如下表所示:
房地产业收入比重表            单位:万元
年度
全年税收收入
房地产业收入
所占比重
2006年
22651.11
2239.76
10%
2007年
27327.3
2472.66
9%
2008年
40294.64
3264.66
8%
同时，房地产业是现行税制下缴纳税种最多的行业，涉及营业税、所得税、土地增值税、土地使用税等多个税种。其中：营业税占其收入75%-82%，土地增值税占其收入7%-11%，企业所得税、个人所得税占其收入最高比例为4%。由此可见，营业税为房地产业税收的第一大税种。土地增值税采取附征率方式征收，增收效果明显。所得税收入流失严重，应进一步加强对所得税的管理。这一结构表明对房地产业税收管理的重点应侧重于主体税种，以保证征管效率。
（三）税收管理情况
为了提高对房地产业管理的工作效率，确保管理到位，哈密市地税局对该行业实行了分类管理，由3人组成专门小组负责，加强对税源的有效监控。
二、房地产行业存在的主要问题
房地产业具有投资项目规模大、开发建设周期长、投资回收期长、成本核算复杂的特点。尤其近年来，许多房地产企业采用分期分批、滚动开发方式进行成片开发，跨地域经营较为普遍。房地产业的行业特点，致使对其税收管理中存在许多问题，主要有：
（一）借用有房地产开发企业开发资质进行房产项目开发的单位和个人（即挂靠单位和个人），以开发企业的名义从事房产开发项目，收入全部归挂靠单位和个人，税务机关进行检查时不易进行查找，很难管理到位。
（二）部门管理各自为政，无法形成有效监管。房地产项目开发过程涉及到发改委、建委、规划、国土资源、房管等众多职能部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度地掌握了房地产开发信息，但都各自为政，没有形成对房产业管理的一套完整机制。在税务机关内部，房地产企业的征管涉及征收大厅、发票、管理、税政法规等多个部门，部门间没有建立信息传递反馈机制，这就给管理部门的税源监控带来一定的难度。
（三）利用跨区域从事房地产开发，或实际经营地同注册地不一致造成的税务机关管理上的盲点来逃税；或将非独立核算单位的经营帐簿不与公司总帐合并，隐匿经营收入。如碧绿花园，它最初以新疆石河子荣达房地产开发有限公司哈密分公司的名义进行开发，其后又以哈密江泰东兴房地产开发有限公司的名义进行开发。当税务管理员进行检查时，该公司以财务在石河子进行核算、资料不在哈密为由推托，致使管理部门人员无法对其进行有效管理。经稽查部门检查，2008年查补企业所得税19.9万元,2009年度查补企业所得税122.2万元。
（四）采取多种手段，隐匿收入，偷逃税款。主要表现为：（1）以房换土地，不做收入；（2）将收取购房收入挂往来帐户；或存入多个帐户和私人帐户；或将收入分开，将部分记入主营业务收入，而将其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入；以房产、材料抵顶工程款不确认收入。如碧绿花园，2009年查出营业税72.4万元，城建税5.1万元，教育费附加2.2万元。
（五）使用白条、收据等不符合规定的扣除凭据列支成本费用。如碧绿花园使用不符合规定的票据入帐，经稽查人员检查，将这一部分成本费用全部挑出进行统计，数额较大。
（六）将未完工产品成本摊入已完工销售项目的经营成本，虚增开发成本。
（七）开发企业商品房已交付使用，或已经竣工但尚未办理结算、不开票，或者已租赁、已自用，不确认收入。如碧绿花园，就存在工程已完工并交付使用，但因未开具正规发票、没有办理结算，该公司就没有向税务机关申报缴纳税款。
（八）人为调剂税款缴纳时间。表现为企业帐簿记载正确，因企业资金紧张或其他原因，人为故意将纳税申报表个别月份数据调剂成与帐簿不一致，以达到延期缴纳税款的目的。
（九）未能履行代扣代缴税款义务。房地产开发企业在项目建设付款形式主要有：一是按工程进度向施工单位拨付工程款，由施工企业提供发票；二是前期施工企业工程垫资，过后再付工程款；三是小型工程及零星工程直接完工直接付款。上述三种情形，房地产开发企业没有代扣代缴税款。而施工单位则是能拖则拖，甚至有些在工程完工后，见工程款所剩无几，不搞结算，不缴税款就走人。税务机关很难及时掌握详细情况，致使这部分工程税款流失严重。如对碧绿花园2008年度纳税检查中，查出其少代扣代缴营业税249.9万元，城建税17.5万元，教育费附加7.5万元，印花税2.7万元，累计277.6万元。
（十）契税和耕地占用税征收未能执行到位。在开发市区内房产时，地方企业的契税和耕地占用税由税务机关在房产局和国土资源局设立的代征点进行征收；而对兵团土地进行房地产开发时，因房产不能随意买卖，只能在兵团内部进行交换，兵团企业房管部门对契税没有进行代征。此外，兵团的耕地占用面积向其上级部门汇报，而不向当地的国土资源局报告，因此其耕地占用税也无法进行征收。如碧绿花园的房产开发就存在这一情况。税收政策执行不到位，致使企业所担税负不同。
（十一）日常税收管理不到位。一是没有对企业所报资料进行复核。主要表现在房产企业按规定将企业信息台帐、项目管理台帐、房屋销售明细表等资料向管理部门报备，但管理人员却未能将资料与实际情况进行核对。二是所得税管理不到位。主要表现对本地企业所得税管理较严，而对外地企业管理因不在本地进行汇总核算，又没有相应的跟踪监管措施，导致税款流失严重。三是出现以附征、预征代替所得税汇算清缴、土地增值税清算的趋势。如碧绿花园，2008年自行申报缴纳土地增值税33.3万元，2009年未缴纳。经检查，2008年查补土地增值税24.4万元，2009年查补37.5万元。四是税务机关内部对政策执行力度不同，导致税源移向征管力度较弱的地区。而其上级机关并没采取真正有效的措施加以制止或改进。失去税源的税务部门由此有可能放弃严格管理。如在所得税的征收上，有的企业进行了附征，有的企业没有；或市区内管理较严，而农村、县城等，因税源较少，对外来开票并没有严格遵守属地管理原则，导致税源流向周边区域。五是日常管理时紧时松。在税收任务重时，管理较严，但税收任务完成后，就会将税收收入留在企业。
（十二）征管力量较薄弱，人员素质有待提高。房地产企业建筑项目点多、面广、量大、工期长，仅凭两三个税收管理员实现对房地产行业的精细化管理是难以完成的。此外，一些税收管理员业务能力较弱，不能适应工作的需要。
三、应采取的措施
（一）明确法律责任，实施有效管理。进一步明确法律责任，要求被挂靠的企业提供真实、有效资料，包括挂靠单位和个人的信息资料，详细地向税务机关说明情况，并将其在发改委、建委、土地等部门取得的土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和其他等资料，在税务机关进行备案。对提供虚假信息或不提供被挂靠等情况，致使税款流失的，依照税法规定进行相应的处罚，并承担连带责任。
（二）密切部门协作，形成管理合力。一要与土地、房管、建设、金融机构等部门加强情况通报和信息传递制度，及时全面掌握税源信息，实施有效动态监控。二要完善协税、护税网络，进一步落实将发票和纳税证明作为国土和房管部门办理权证的前置条件的执行力度。三是利用计算机信息网络技术，将房产企业涉及到建委、规划、国土资源等内容设计成一套房地产项目管理软件，实现计算机管理。四是加强税务机关内部职能部门信息反馈机制，做到信息资源共享，切实对房地产业管理到位。
（三）加强对外来企业的管理。一是掌握企业核算形式，加强所得税管理，查看有无利用跨区域经营偷逃所得税的缴纳。二是加强不同地区之间税务部门征管信息的传递与共享，利用信息比对，加强对所得税的管理，强化征管力度，堵塞税收管理盲点。
（四）加强管户信息调查。实地查看了解房产开发项目土地取得情况、房产开发、销售情况，是否存在以房换地行为；是否存在将公共配套设施单独对外作价出售的情况；调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致等等。通过详细的调查了解，查看企业是否有隐瞒收入行为发生。
（五）规范扣除凭据使用。针对目前房地产企业使用不合规票据列支成本、费用比较普遍的问题，税务机关不应采取“一刀切”的方法，即对于不合规票据一律不得在税前扣除。而应从实际情况出发，责令企业限期提供合规票据方可扣除；不能提供的，要调增应纳税所得额，作补税处理，并对其使用不合规票据列支成本、费用问题，按照《发票管理办法》进行处罚，从而有效遏制房地产业的偷逃税行为。
（六）加强企业成本审核。对房产公司和建筑公司的建筑合同、工程预算、工程结算等资料进行仔细审核，加强承建商的外围调查，尽量掌握房产建筑成本的真实程度；要对房产公司自购材料的供应商加强调查，认真审核房产公司外购材料的真实性；加强对房地产企业各个项目之间开发成本的审核，审核房产企业各个项目是否分项目核算；审核房产企业结转一部分已出售楼盘的成本时，要检查企业有无多转销售成本的现象。
（七）税务管理员应加强对房产项目的跟踪管理，一是进一步向企业明确营业税纳税义务发生时间，不能因未办理结算或未开发票等原因而延迟税款缴纳时间；二是定期审查开发企业的销售合同，定期对未销售楼盘进行实地巡查和抽查，加强对商品房销售情况的管理；三是进行资料核对，将企业所报资料与实地查看情况进行核对，将纳税情况与帐簿进行核对，对存在延期缴税行为应予以纠正，尽量减少人为调剂税收因素。
（八）加强对房地产开发企业代扣代缴税款的管理力度，改变以往单靠发票管理工程项目的做法，改为资金流加发票管理并重的管理方式，即房地产开发企业在进行项目开发时，无论施工单位是企业或个人，一律采用拨付工程进度款时就扣缴这部分工程款应缴的税款，同时要求施工单位必须提供税务机关正规发票，从而加强对税款的征收效率。
（九）尽快与兵团企业进行沟通联系，切实解决契税和耕地占用税代征问题，进而统一在哈密市区内契税和耕地占用税的征收管理。
（十）强化日常管理。一是对企业所报资料进行复核，避免出现帐实不符情况。二是加强企业所得税附征管理，对外地企业未能出示当地所得税汇算表的，一律进行所得税附征。三是在做好所得税附征、土地增值税附征的同时，加强企业所得税汇算清缴、土地增值税清算工作，不能以附征率代替，避免税款的进一步流失。四是严格税源属地管理原则，不给企业留有征管漏洞。五是加强对企业的账务、涉税资料的管理，如建立健全保管账、领料单等，从而确保财务资料的真实、完整、准确。
（十一）实行分级分类管理，加强房地产税收精细化管理。在税收管理工作中，按税源大小、税收管理员业务素质强弱等，实行分级分类管理，真正做到重点税源重点监控。
（十二）加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要。
哈密地区地方税务局