深圳光明书院好不好:楼市“寒风”阵阵 房价或将迎来拐点

国家统计局数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月为零，特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近零的数据拐点。近来，曾经领涨房地产市场的一些重点城市楼市价格上涨势头得到初步遏制，但目前稍稍下探的房价与购房者的心理预期仍然相去甚远。显然，调控步入需持续发力的深水区。

此前几度放松房地产调控，而导致楼市强烈反弹，其对整体经济造成的危害已经显露。业内人士认为，目前商品住宅市场低位成交已成常态，在国家楼市调控政策不放松的背景下，楼市博弈的战线和时间会拉长。此轮调控政策仍将持续，成为抑制投资投机需求的长久策略，明年房价或现低点。另外，楼市供量不断增加，在调控政策作用下，供求结构也在发生改变。

据经济参考报报道，截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。

来自《国际金融报》的消息称，随着宏观调控进入楼市冰河期，卖掉公司套现离场或许是部分房地产企业靠谱的选择。对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。

与此同时，各地降价潮、退房潮一波未平一波又起，呈愈演愈烈之势。

在成交量持续下降的带动下，北京部分地区房价开始松动，并出现了由点及面的趋势。最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]、华业东方玫瑰[最新消息 价格 户型 点评]等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。

在上海，一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为最近上海楼市最抢眼的新闻。上海长泰西郊别墅[最新消息 价格 户型 点评]6.9折降价促销，南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。

一方面是房地产上市公司利润大降，一方面是房价逐渐松动。业内人士预计，在市场悲观情绪浓重、需求受限难以解禁的背景下，这轮寒流恐将延续到年底。

而新一轮降价潮引来的退房潮更受关注。据媒体报道，自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。

上海景瑞地产在江苏太仓一项目，降价幅度高达23%，约合2000元/平方米，老业主闻讯后，提出退房要求，双方一度冲突激烈。据已披露的消息，该项目涉及的数百名前期业主从9月底开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。

四大房企增速放缓

业界皆知，“招保万金”四大龙头房企一直占据内地房地产市场的较大份额，其财务指标变动一直是房企销售情况的风向标。数据显示，截至10月25日，万科[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]、招商[简介 最新动态]三大房企已对外公布三季度季报。和去年相比，三大房企依旧维持扩张状态，但是相对于上一季度增速放缓明显。

房企净利润下滑明显

根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降59%。另外，保利地产各月业绩报告显示，保利三季度销售业绩178.2亿，环比下降30%，同比下降9.3%。

三大房企环比均出现不同程度的降幅，尤其是金地集团降幅超过50%，这从去年楼市调控开始以来尚属首次，这标志着现阶段的调控已与去年有了本质不同，除了中小企业，大型房企的销售无疑也受到严重波及。万科季报中显示，三季度万科在14个主要城市商品住宅供应同比增加5.1%，成交面积却同比下降20.9%，存货压力进一步增大(详细数据如下)。

资金压力普遍存在

超半数的房企净利润下滑，房企销售俨然已提早入冬。

“以价换量” 加速降价求生

持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。截至10月26日，已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水161亿元；存货6590亿元，同比激增2000亿元。专家认为，在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

严峻的现实令部分房企开始降价促销加速回笼资金。自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，但仍局限于个别楼盘。9月初，杭州下沙区的部分楼盘开始大幅降价促销，拉开二线城市房价下行的序幕。

中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

无独有偶，国家统计局最新统计数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月止涨，特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近于零的数据拐点。近期绿地、保利[简介 最新动态]、 龙湖[简介 最新动态]等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青岛的项目也开始降价销售。

“链家地产”首席分析师张月分析说，在当前时点上，价格下降才是加速存货出售的最直接方式，出于缓解滞销、资金保障的需求，未来大型房企降价销售或成主流，并且由于其市场引导作用，很可能引领未来楼市价格规模化调整。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受采访时说，在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。

中原地产市场研究总监张大伟也表示，本轮调控如果能够持续到明年，那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。不过，拐点的幅度可能会出现明显的差异，此前上涨过快的城市可能会深度下调，但是在大部分区域，拐点的幅度不会过大。他认为，如果不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看，在70个指标城市以外的其他城市， 楼市依然存在“ 量价齐涨”的局面，所以调控需要维持现有力度不放松。

从“跌不跌”到“跌多少”，房价走势研判从“定性”转“定量”

房价刚刚放缓上涨的脚步，各种预测房价下跌的声音就响起来，素有房地产三剑客之一称号的中国社会科学院研究生院教授曹建海日前称，如果政府不放松调控，房价在未来6个月会出现15%左右回落。

曹建海称：“按照现在的势头，只要政府不放松调控，房价将在未来6个月(到2012年3月底)出现15%左右的回落，2012年4-9月降20%，2012年10-12月再降20%，届时一线城市房价将出现40-50%的回落。”

安居客创始人梁伟平10月22日表示，未来6个月新房的价格会明显下跌并带动二手房价格下降，不过房价不会下降50%，均价下调20%~25%时，自住便可入市。

对于50%跌幅的论调，梁伟平表示建议别相信房价会下降50%，买房作为短期投机的年代应该过去了，但作为长期投资的时代很快就会到来。

昨日大和总研发表相关的楼市研究报告。报告指出，如果中国政府继续维持现时的房地产的宏观调控政策，信贷在短期内不放宽，将会导致中国内地房地产一手市场需求疲软，但有利于中国内地一手房市场的软着陆。报告预期明年中国内地房价同比下降5%到15%。

鉴于上述预期，报告将富力地产[简介 最新动态]今年和明年的的盈利预测分别调低13.1%和15.8%，将富力地产目标价由13.7元降低到9.8元，维持富力地产买入评级不变。报告表示，已将富力地产资产净值折让进一步扩大，以计及行业的风险溢价及投资者避险情绪升温。同时，报告还将龙湖[简介 最新动态]2012年以及2013年的盈利预测分别调低4.1%和9%，分别为52.05亿元和54.18亿元。

高盛也发表报告指出，因未见内地实施的限购令有放松迹象，故调整内地房价走势预测，现预期内地主要城市房价于2013年前难见回升；并调低内房股目标价2-65%，2011至2013年平均每股基本盈利分别下调2%、7%及14%。高盛指出，有关预测的调整，反映楼盘价量下跌、政策风险及内地与环球经济不稳因素，该行就127家上市的内房企业的财务状况进行分析，均料于明年上半年面对较高的融资需求。

中国银行在本周最新发布的四季度中国经济金融展望中表示，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。中行国际金融研究所高级分析师周景彤认为，自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，目前房地产市场成交量下降以及价格有所松动，预计四季度楼市或呈量价齐跌趋势，但降价空间有限。

大城市频现“退房”潮

近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。

一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。

热点城市楼市频现“退房”诉求

位于北京通州区的京贸国际城[最新消息 价格 户型 点评]，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰[最新消息 价格 户型 点评]、首开常青藤[最新消息 价格 户型 点评]等多个楼盘中出现。

在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。

此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。

龙湖地产[简介 最新动态]有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”

南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有236起，同比上升11％，其中87％与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”、“担心房价下跌”等。

业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分。开发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。

“退房”声中，楼市“拐点”隐现

降，还是不降？记者采访发现，开发商的态度出现明显分化，“硬挺”房价的力气渐弱。

一是“短期促销”型。比如，“龙湖郦城[最新消息 价格 户型 点评]”项目的促销实际上是开发商近期一个“抢收华东”促销行动的一部分。龙湖[简介 最新动态]对外公布信息称，在5天行动中，认购金额达20亿元。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，部分开发商近期对个别项目降价销售，更多是为短期内回笼资金，“一个明显的特点是，这些楼盘的促销都是‘点到即止’，大面积的降价并未到来。”

二是“压力驱动”型。北京联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减、价格停涨。此外，随着融资渠道的不断收紧，从2009年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在15％以上。今年9月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。

三是“左右为难”型。首开[简介 最新动态]股份一位高管对记者表示：“在目前的行情下，房企更加注重现金流，不降价肯定卖不动，但一想到降价后可能引发纠纷，我们也是不得不慎重。”

一些开发商说，业内熟知一个案例：2008年国际金融危机期间，地产龙头万科[简介 最新动态]在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销。而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。

坚定“挤出”泡沫　防止大起大落

一些业内人士认为，尽管楼市“市场拐点”尚未到来，但“数据拐点”已经出现。

统计数据显示，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个；环比上涨的城市中，涨幅均未超过0．3％。作为国内楼市风向标的京、沪、穗、深等一线城市，房价环比已连续3个月持平停涨。

另一方面，9月份全国房地产开发景气指数进一步下滑，业内人士预期10月份可能会跌入“不景气区间”。

中国住宅研究会副会长顾云昌说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。

世联地产[简介 最新动态]最新发布的第三季度购房者信心指数报告显示，三季度认为未来半年房价会下跌的购房者为40％，比二季度提高13个百分点；而看涨的购房者为36％，比二季度降低13个百分点。

“当一二手房价均有合理调整，购房者能明显感知，僵局逐渐打破，那就意味着真正的‘市场拐点’到来。”宋会雍说，至于“合理调整”的标准，一些专家表示，考虑到上一轮房价翻番上涨，本轮调控周期中房价下调二三成是合理的。

不过，对于楼市能否调整到“合理价位”，仍有一些不确定性因素。比如，物价涨幅虽有回落，但仍保持在高位；一些主要国家仍然维持宽松货币政策，输入性通胀压力没有根本减轻；国内针对小微企业、外贸企业等实施的“定向宽松”，是否会带动楼市调控政策的局部松动，也还有待观察。

国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

记者了解到，部分热点城市对调控决心坚定。上海、北京最近均表示，继续坚定不移做好房地产市场调控工作，确保实现房价“稳中有降”。

业内人士普遍认为，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

网友热议开发商降价遭围攻

开发商唱苦肉计？

有网民质疑说，“业主围攻降价楼盘”事件有可能是开发商唱的一出“苦肉计”，意在给政府施加压力放松楼市调控。

署名“青岛1971”的网民就说：“这是‘苦肉计’、‘双簧’！由开发商、炒房团联合导演。”署名“张严胜”的微博说，这是开发商导演的一场闹剧，给政府施压。署名“小过之恒”的微博也说，“现在非常怀疑，砸售楼处的闹剧根本就是开发商导演的苦肉计，制造群体事件，向调控政策叫板。”

不过，也有网民表示，不排除其它原因导致这种事件发生。署名“傅嗑病”的微博就认为，这些人未必都是投机客，甚至可能大多是已入住的业主。

大多数网民都支持降价，对阻碍降价的行为表示反对。网民指出， 舆论尽管对业主充满同情，但并不支持其行为，而且这种行为得不到法律保护。但是，如果业主的诉求在合理范围内，开发商应适当满足。

业主缺失契约精神

对于“业主围攻降价楼盘”事件，有网民表示，尽管这些业主的心情可以理解，但是行为不免过于偏激，从侧面反映出当下楼市契约意识的缺失。作为一个有理性的人，正确看待房价涨跌才是明智的选择。

署名“牛刀”的博客文章说，“老业主的种种诉求必须合乎契约精神，才能得到社会的认可和法律的支持。否则，只是一种胡闹。当然，这也可能是开发商的周瑜打黄盖，可以制造的事端。如果属实，开发商就应该受到谴责。无论如何，这样的事件无论多少人参与，都是贻笑大方的事。”

署名“ 薛永鹏1” 的微博说： “ 商品买卖， 须有契约精神，这是受法律保护的。商品房买卖，凭的是购房合同，若开发商违反合同，业主当然可以要求赔偿或退房。 若拿房价下跌说事，则法律断难支持。老业主因房价下跌怒砸售楼处站不住脚。如果按照这一逻辑，那么股价下跌之后，股民是否都应去砸证券交易所，围攻上市公司？”

署名“羽扇风子论今”的网民也说：“地产降价遭围攻，是缺乏契约精神的表现，买卖是双方意愿的事情，你吃亏了找开发商，你投机挣钱了怎么不找开发商？”

调控不能受杂音干扰

从宏观政策层面上看，尽管经历了长达数月的调控，楼市出现了松动迹象，但目前中央层面并未就调控政策松口。网民对此解读为楼市调控已经进入“深水期”，政策面从紧的局面还将持续一段时间。调控不能半途而废。不过，也有网民认为，房地产调控绝非让房价回落这么简单。

署名“明天的三言两语”的微博说，“老业主冲砸售楼处是一种违法行为，有人借此干扰楼市调控，我们要提高警惕。”

署名“王攀”的博客文章说，政府要认清开发商的这些“苦肉计”，坚定不移进行楼市调控，“巩固楼市调控成果”。自2005年以来，针对楼市价格疯涨，中央政府进行了多次楼市调控，但屡次楼市调控政策最后都成为“空调”。这一次，可千万别再半途而废了。

署名“倪金节”的博客文章分析说，从长远角度而言，房地产调控绝非让房价回落这么简单。房地产市场牵连到数十个行业，银行系统深陷其中，在实体经济走向边缘化的今天，它直接关系到经济结构的调整和产业竞争力的升级，更是保证经济增长方式革新的必由之路。

人民日报:楼市调控面对降价风波不能动摇

倘若房价跌了，就要找开发商赔钱；那房价涨了，开发商是不是可以找业主分红呢？住房买卖，守的是市场法则，讲的是契约精神。假如此时叫停降价，会不会让一些开发商暗自窃喜？会不会让公众对政府调控楼市的决心产生疑虑？

近日，上海一些楼盘降价销售，引发了老业主要求补差价的“维权行动”，部分激动的业主甚至打砸售楼处，酿成治安事件。

26日，上海有关部门叫停了个别楼盘的降价销售活动，要求其重新备案。27日，上海市政府表示，双方应根据合同约定协商解决，对违反商品房价格管理规定的行为，将予以查处。

买房是件大事，花销不菲，突然之间自己买的房子价值缩水数十万元，心理上难以接受，老业主的这种心态可以理解。然而另一方面，买房子毕竟是市场行为，如果开发商没在购房合同里承诺房价下降给予赔偿，签订合同之后，双方自然要履行。

倘若房价跌了，就要找开发商赔钱；那房价涨了，开发商是不是可以找业主分红呢？这种“维权”，实有不愿承担风险之嫌，是对合同法律效力的漠视，缺乏契约精神。

但是，把板子一股脑打在购房者身上也不公平。虚高的房价、不合理的预售制度，让刚性需求的买房者承受了巨大的经济压力和风险，这本身并不公平，需要反思和改进。

况且，开发商用捂盘惜售、制造预期、哄抬价格等不法手段牟取利润，也是屡见不鲜。对于这种潜在的价格欺诈，业主维权自然理所应当。不过需要在法律和规则的范围内主张权益，单纯要求退钱甚至动用暴力手段，显然不是办法，更无助于问题的解决。

政府监管部门应当承担更多的责任，对房地产开发商的违规行为给予更加有力的监管和处罚，保证公平透明的市场秩序。

房价涨得太快，政府应该调控；房价高位下调，政府如何应对？如果简单叫停，会不会正着了开发商的道儿，让他们心遂所愿暗自窃喜？会不会让公众对于政府调控楼市的决心产生疑虑？

眼下，一些地方出现了房价松动的迹象，房地产宏观调控进入关键时期。如果陷入降价、“维权”、叫停的怪圈，中央的调控很可能功亏一篑，百姓的期待很可能最终落空，楼市走向很可能出现变数。

温家宝总理在天津调研时指出，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长，优化融资结构，提高金融服务水平。要完善财税政策，大力推进结构性减税（10月25日新华网）。

当前，全球经济不确定性增强，金融危机余威尚在，欧债危机持续发酵，欧元区国家以及欧盟解决欧债危机的措施迟迟达不成协议。美国经济持续低迷，失业率居高不下，消费复苏乏力。世界两大经济体状况如此糟糕，对全球经济特别是新兴市场体国家影响是巨大的。

中国经济受到全球经济不振影响，加上自身转型和自我调控要求，已经连续三个季度回调。运行中一些问题也较为突出：宏观经济环境面临“控通胀”和“稳增长”两难问题。微观上物价上涨压力较大，资金供应比较紧张，出口增幅有所回落，中小企业经济困难加大，金融市场民间借贷潜伏风险，实体实业面临不景气之忧。

这些都给宏观调控政策提出了严峻挑战。“控通胀”要求实施从紧的宏观调控，而“稳增长”又要求实施适度宽松的宏观调控，在这其中，货币政策的取向尤其关键。目前，种种迹象表明，我国宏观经济面有超出主动调控、经济转型把控之外而出现下滑的苗头。与此同时，物价已经连续两个月出现回落，10月份可能会继续走低。在这种情况下，对“宏观经济政策适时适度进行预调微调”，笔者认为是及时且正确的。

当然，一些人士对“预调微调”和“保持货币信贷总量的合理增长”心存顾虑：是不是宏观调控政策开始转向了，货币信贷是否又开始大投放了？面对这些疑问，必须注意温总理接下来强调的话：“要把稳定物价总水平作为首要任务，继续搞好物价调控，稳定通胀预期。”笔者理解，既然控制物价是首要任务，就不会出现所谓的宏调政策转向和货币信贷大投放的状况。预调微调和货币信贷总量的合理增长主要是为了保证国家重点在建、续建项目的资金需要；重点支持实体经济尤其是符合产业政策的中小企业；支持民生工程尤其是保障性安居工程。

宏观经济政策要克服一刀切的痼疾，必须坚决做到区别对待、有保有压。这才能从容应对“控通胀”和“稳增长”的两难问题。

笔者认为，在目前“两难“凸显期，宏观经济政策应该切实发挥好财税政策的作用。对总理提出的“完善财税政策，大力推进结构性减税”要求，各地方各部门关键在于抓落实。针对实体经济、针对拉动居民消费的一揽子结构性减税措施应尽早出台。通过适度的减税降费措施，一方面能够刺激实体实业经济发展，另一方面减少了商品中的税费刚性成本，降低了物价，减轻了通胀压力。这是应对“控通胀”和“稳增长”两难问题的关键性措施。

宏观经济政策预调微调主要是应对经济可能出现的下滑苗头，货币信贷总量的合理增长支持的对象非常明确，旨在大力支持实体经济发展。不存在宏观调控政策转向和货币信贷政策转向宽松的情况，因此，不会影响和动摇目前的楼市调控政策，不会改变楼市调控向纵身挺进的方向。