宋末皇帝:关于我市物业管理工作情况的调研报告

关于我市物业管理工作情况的调研报告
市人大常委会于8月25日至27日在市人大常委会主要领导的带领下，组织部分市人大代表对我市物业管理工作进行了三天的调研。调研组集中听取了市房产管理局、市房地产开发（集团）有限公司、乌鲁木齐城市建设综合开发公司关于物业管理情况的工作汇报，随后分四个组到天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区进行调研，分别听取了各区建设局的情况汇报，并和街道办事处、社区、小区业主委员会、物业公司及小区居民进行了座谈，幷进行了实地查看，发放相关调查表上千份。现将调查情况报告如下：
    一、我市物业管理的现状
    近年来，随着房地产业的发展及城市化进程的加速，物业管理服务行业呈现出快速发展的态势，居民对物业管理服务的需求也日益提高。目前，我市取得资质的物业企业476家，实行物业管理服务的住宅小区、大厦、商业区、工业区等项目共有2589个，总建筑面积5195万平方米，从业人员3万余人，服务近50余万户、150万余人，占应服务对象的50%左右。其中，通过我们发放的物业管理情况调查表了解到，我市四个中心城区共有居民住宅小区3570个，实行物业管理的小区 865个，成立业主委员会的小区104家，物业费收取率80%左右，物业管理行业已成为我市城市建设和城市管理的重要组成部分。
    为规范我市物业管理工作，市人大常委会于2003年3月制定出台了《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》），该《条例》的出台为我市物业管理工作提供了有力的法规保障。为贯彻落实《条例》精神，市政府及物业管理部门做了大量的工作，保障了《条例》的贯彻实施，推进了我市的物业管理工作。
调研结果表明，目前我市物业管理的现状是：对《条例》贯彻执行的力度不够、管理体制不顺、机构不健全，这些问题造成物业管理新旧矛盾不断发生，影响了物业管理工作的顺利进行，对我市的社会稳定和安定团结也造成了一定影响。
    二、我市物业管理工作存在的主要问题
    （一）市政府物业管理职能不到位，体制不健全，对物业管理企业缺乏有效的监管，小区居民物业管理纠纷得不到及时解决。目前我市承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，管理人员只有3人，各区（县）是由建设局兼管此项工作，没有设置专门机构和专人管理。近年来，我市住宅小区发展迅速，加上公共租赁房、廉租房及经济适用房的管理工作，现有的行政管理人员远远不能满足当前物业管理的需要，各区（县）建设局物业管理人员又都是兼职，加之个别管理人员缺乏责任心，管理不到位，对物业管理中出现的各种矛盾和问题没有及时地进行解决，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全市物业管理没有形成上下有效的管理体制。另一方面，国家建设部在2007年修改的《物业管理企业资质管理办法》中取消了对物业服务企业的年检制度，因此对物业服务企业缺乏有效的监管措施，准入门槛较低，致使物业服务企业发展迅速但规模过小，综合实力弱，专业水平低，服务效益差，和业主矛盾纠纷不断。
    （二）业主委员会成立难，部分已成立的业主委员会并未在物业管理中发挥应有的作用。从调研的结果看，我市四个中心城区成立业主委员会的小区在3%左右，无论是业主本身还是物业服务企业都表示，依法成立业主委员会难度大，其主要原因是：业主法律意识不强，对业主大会、业主委员会的作用发挥、维权意识、自我管理等认识不到位，对成立业主委员会缺乏积极性；我市许多住宅小区都属于前期物业管理，除部分小区是房产开发商通过招投标聘用物业服务企业外，大多数物业服务企业为房产开发商的子公司，因开发商不配合，无法成立业主委员会；有些小区是分期开发、有些小区又属于开发规模较大，小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来：一是业主委员会的维权意识差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是部分业主委员会不能很好地起到业主与物业服务企业之间桥梁与纽带作用；四是业主委员会人员素质参差不齐，年龄偏大，文化水平不高，缺乏相关法律法规知识的培训学习，在实际工作中违规现象时有发生，这些因素导致业主委员会不能在物业管理中发挥应有的作用。
    （三）物业管理企业整体素质不高，服务水平有待加强。我市的400多家物业管理企业中，大多数物业管理企业的经营是在微利、持平乃至亏损的情况下运行，究其原因，主要是从事物业管理的企业数量偏多但规模都比较小，不能有效地把管理与服务有机结合起来。部分物业管理企业提供的服务尚不能满足业主的要求，如管理不规范、高收费低服务、屡屡侵犯业主合法权益，个别小区还存在不按规定乱收费等现象。一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，也没有建立严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准，导致物业管理服务质量不高，这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康发展。
    （四）部分小区基础设施不配套，整体布局不合理，硬件条件相对落后。我市现有852个小区是在计划经济时期修建的直管公房、统建房和单位修建的福利房，这些住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，居住对象多为弱势群体，无法开展规范的物业管理工作，各种矛盾问题突出。具体表现在：一是小区普遍存在着住房产权形式多样性，房屋遗留问题复杂化；二是小区配套设施不齐全，整体布局先天不足，水、电、暖供应管线老化，跑、冒、滴、漏现象严重，总表与分户表费用差额无人承担；三是小区安全防范设施匮乏，大多是开放式“不设防”，无法实行封闭管理，环境秩序混乱，治安案件时有发生；四是小区绿地因常年失养面积逐渐缩小；五是开发商遗留问题解决不到位，大部分是开发商只建不管，有些是在建阶段有物业，全部建成后物业退出，导致这些小区缺乏物业管理。
    （五）对《条例》的宣传不够深入，宣传力度有待进一步加强。物业管理部门在物业管理过程中，对《条例》的宣传不到位，对推行物业管理的重大意义和政策宣传不够，导致大多数群众对物业管理存在模糊认识，甚至是漠不关心；《条例》于2003年5月1日颁布，实施至今已有7年时间，有法不依，执法不严现象依然突出，部分街道办事处和社区居委会干部对《条例》内容知之甚少，难以根据《条例》指导和解决物业管理工作中遇到的矛盾纠纷。
    三、调研组建议
    （一）加大对《条例》的宣传力度。《乌鲁木齐市物业管理条例》修改后即将颁布实施。市政府应尽快制定出相应的实施细则，并通过广泛深入的宣传，使广大干部群众熟悉该《条例》主要内容，提高法制意识，明确自己的权利和义务，正确行使自己的权利，自觉承担应尽的义务。
    （二）建立科学的物业管理体制，强化协调能力。市政府要尽快理顺关系，强化物业管理体制建设，在区（县）、街道、社区设置专门机构，充实物业管理行政人员，形成市物业行政主管部门统一监管，区（县）物业行政管理部门直接监管，街道办事处、社区居委会对业主大会和业主委员会具体指导，行业协会对物业企业实行自律管理的格局，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。 
    （三）根据不同情况，依法成立业主委员会。成立业主委员会是做好物业管理工作的重要环节，市政府物业管理行政主管部门要积极督促协调有条件的住宅小区依法成立业主委员会，并为业主委员会行使职权、维护业主利益提供保障；要正视现阶段大部分住宅小区没有成立业主委员会的现实，根据不同情况制定相应措施：单位住宅小区由单位负责管理；开发商建设的小区，街道办事处和社区居委会要通过加强业主与物业管理企业的沟通，搞好物业管理；对一些基础设施老化，无物业企业管理的小区，街道办事处和社区居委会要积极协调，组织小区业主召开业主大会，成立业主委员会，实行小区居民自我管理或聘请物业公司进行管理，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。
    （四）加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。对部分老旧住宅小区的基础设施改造，应纳入政府财政统筹考虑，物业行政管理部门在深入调研的基础上，拿出可行性方案，根据财力分阶段进行改造；建立和完善住宅维修基金制度，足额收缴物业管理维修基金，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，确保专款专用。　
    （五）加强行政管理队伍建设，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建设，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业服务企业资质评审机制，监督物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的发展营造良好的社会环境。
关于城中区农民回建房小区物业管理情况的调研报告 

随着我市城市化进程的不断加快，被征地农民不断增多，农民回建房作为解决失地农民住房问题的有效方式，规模不断增大，数量不断增多，而农民回建房小区作为一种新型的小区，存在的问题特别是物业管理方面的问题也越来越突出。农民回建房小区管理问题事关农民切身利益，事关农村稳定和城市发展大局。为推进我区“宜居创业城区”建设，使拆迁农民真正得以安居乐业，推动城市建设和发展，区政协组成专题调研组，于2010年5月11日—12日，对我区农民回建房小区物业管理情况进行了一次调研，现将有关情况报告如下：

一、　　　 我区农民回建房小区的基本情况

辖区现有农民回建房小区5个（其中，窑埠村4个，河东村1个），共安置住户1276户，人口3770人。其中面积最大的是河东村的东祥福苑小区，共有居民650户。面积最小的是窑埠村的桂中新都小区，共有居民66户。小区均未成立业主委员会，没有物业管理机构入驻管理。

在建小区3个，分别为静兰独秀苑、窑埠皇娘山小苑、窑埠古镇小区。

我区农民回建房小区都处于市区内，有的还在市区比较中心的位置。近年建成的小区配套建设情况一般都比较好，绿化环境及道路建设程度也较高，小区面积都较大，配套有休闲场地上，在建筑质量上也有较大的提高，小区公建配套建设也逐步接近中档商品房水平。如东祥福苑小区的配套建设就比较好，正在建设中的小区情况更好。

二、　　　 我区农民回建房小区存在的主要问题

此次调研采取召开街道（社区）干部、小区居民代表、有关职能部门

负责人座谈会以及发放调查问卷、实地查看等方式进行。从调研情况看，目前我区农民回建房小区主要存在以下几方面的问题：

1、农民参与物管的意识淡薄，小区脏乱差现象严重。在实地走访中我

们发现，小区住户大多没有固定经济来源，由于农民回建房开发的特殊性和被拆迁农民集中居住的被动性，加上受原农村住房观念及生活习惯的影响，以及小区基础设施建设等方面的“硬伤”，造成住户对交物业管理费用有抵触情绪，甚至每月几元钱的垃圾清运费也不愿意交，更不用说收取物业管理费了。由于缺乏保洁员、保安以及绿化人员等，小区环境卫生差，失窃现象时有发生。除个别小区砌有围墙，聘有门卫看门外，大多小区是敞开式，无“管”无“理”。即使个别小区有管理人员，也是临时管理，基本只能做些协调、协助工作。农民住户的消费意识没有确定，表现在只要求“权利”不愿履行“义务”，没有公共区域的意识，各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜，甚至有农民利用小区绿地种菜种庄稼，严重影响小区环境卫生，也阻碍了农民自身生活质量的提高。

2、基础设施配套不全，小区品质不高。我区农民回建房小区大多建于本世纪初，当时由于时间仓促，规划建设滞后，档次不高，手续不全，验收不到位，建筑质量和配套设施存在不同程度的隐患，公共基础设施配套建设不够，安全技防设施缺损。由于种种原因，小区住户虽然入住多年，但房产证、土地证却迟迟未能办理。

3、农民回建房小区物业管理的模式有待摸索。物业管理是市场经济下的新兴服务产业，而农民回建房的物业管理，更是新中之新。我市物业管理的法律依据到目前为止，主要是国务院2003年第379号令的《物业管理条例》和《广西物业管理条例》及柳州市针对物业管理相应出台的物业服务、收费标准。这些法律法规虽然适用于所有的新建住宅区，但在实际运作过程中一般是指商品房，而农民回建房作为一个特殊的类型，它既不同于自建房，也不同于商品房，就是与相关性质的经济适用房也不同，这就决定了实行物业管理的依据不足，存在法律空白。目前就全国而言，农民回建房的物业管理也都是在摸索、探讨之中。

三、对农民回建房小区物业管理问题的几点建议

1、加大宣传力度，引导业主树立文明公共意识。要结合社会主义新农村建设的要求，围绕人的全面发展，加强对广大农民的环境意识、卫生意识、民生法制意识等内容的宣传教育，围绕创国家卫生城、文明村（小区），广泛开展社会公德、家庭美德教育，破除陈规陋习，整体提高农民思想道德素质。随着物权法的出台，房屋私有权的保护和用益进一步走向规范化和法制化时代。我们应借此机会，进行大张旗鼓地宣传，进行全面正确地引导，让社会各方面都来关心、理解房屋的保护与用益，引导百姓树立正确的消费意识。唤起大家对“小区是我家，管理靠大家”的参与意识。在宣传集中居住的优势及物业管理带来的环境变化和提高生活品质的前提下，逐步让小区居民树立城市意识，即现代文明中权利、义务的统一，弘扬社会主义新风尚，促进物质、精神文明协调发展和人与自然和谐发展。

2、积极发展农民回建房小区物业管理，加快物业管理市场进程

（1）尽快成立小区业主委员会。据调查，农民回建房小区住户由于大多数是失地农民，很多没有就业出路和经济收入，虽然希望小区能成立物业管理，但又表示难以承受较高额的物管费。从调研情况看，大多数农民住户希望自主管理，在本小区住户中选拔物管人员成立物管公司，既解决就业问题，又降低物管成本。因此，我们建议，各相关街道应组织各村委协调发动小区住户尽快成立小区业主委员会，在此基础上尽快成立或引入小区物业管理机构，行使业主委员会管理职责，并加强对机构的监督，使小区物业管理正常有序地开展。同时，要组织对业主委员会成员的学习和培训，通过学习和培训，使业主委员会和物业管理人员各方自觉遵守各项规定，共同依法办事、照章行事，在维护业主合法权益、促进小区物业管理、推进小区文明建设中发挥应有的作用。

（2）尽快组建物业组织，落实物业管理。有无物业管理，是农民集中居住后是否快乐安康的关键因素。区建设部门应责成各相关街道办事处，组织协调各村委，根据各村小区建设情况，以村委为单位成立统一的物管处，或成立物业公司，实行封闭式小区管理。可在尊重绝大多数住户或居民代表意见的基础上，在本小区居民中聘用管理人员，这样，既可降低管理费用，又解决失地农民就业问题。同时，这些人熟悉小区居民情况，在居民中有一定威信，可提高工作效率。

（3）拓宽物业管理资金来源渠道。根据农民回建房小区的实际情况以及小区住户的意愿，可采取村委出资+小区门面、车库租金等+小区居民交纳物管费这三个途径获取物业管理费用。引导小区居民树立正确的消费意识，确立付费服务的观念。可以先从出租户中收取治安联防费和每户5元的垃圾清运费入手（这两种收费村民都有基础，也容易让人接受）。通过几年的过渡，逐步实现物业收费，减轻村委负担，最后完全融入市场化的一体管理。

3、重视并协调相关部门完善手续积极办好两证。目前，最早入住的农民回建房已超过5年，但房产证、土地证却迟迟无法办理，失信于民，也是各类矛盾的焦点，这对于当前正在大力推进的征地拆迁工作存在负面影响。建议政府对此问题予以重视，积极协调有关部门，完善手续，并对今后公共部位的修理作出承诺，还信于民。

4、积极开拓农村物业管理市场，努力探索符合农村特点的物业管理运作模式。近几年，随着我国城镇化和新农村建设工作的逐步推进，小城镇和农村的基础设施建设逐步得到改善，产生了对物业管理的需求。广东率先在东莞的农村实施物业管理，深圳市政府在全市推进“村改居”小区物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引进物业管理新体制，收到了较好的效果，展现出物业管理在城市化过程的新农建设中的强大渗透力。为改善农村生产生活条件，让农村人民拥有一个幸福美好的生活家园，让农民享受到改革开放以来物业管理发展的成果，建议有实力的物业管理企业在做大做强的同时，高度关注农村物业管理市场，积极参与到农村物业管理市场的开拓中，探索符合农村特点的物业管理运作模式，使物业管理逐步向有条件的农民集中居住区和村镇辐射。

三、以规划建设为龙头，因地制宜，提高小区建设品质

（1）适度提高小区规模，建设安居小区。从管理费用的成本支出来看，小区面积越大，单位面积成本越低。因此，结合商品房管理成本和农民回建房实际使用情况，建议今后农民回建房小区建筑面积应在10万㎡以上至20万㎡左右，这个面积的小区是建设、管理最经济，社会消费最低，也是最适应人居的小区。建设这样的小区，一是要全面规划，预留用地，可以分期分批建造，二是在适当的地方，可以根据实际需要，打破界限，跨村（镇）安置。

（2）提高造血功能，适当增加配套用房面积。目前，我区农民回建房小区的配套用房面积不足，或由商家买断，经济效益没有得到最大化，也不便于管理。因此，建议在今后的小区建设中，可以提高设计标准，适当增加门面用房和汽车库，并坚持一年一租，随市场的发展而发展，其收益归村（镇）所有，逐年补贴物业支出。

（3）规范开发程序，提高小区建设品质。目前农民回建房小区的建设，几乎还是各自为政，开发的前期手续不到位，程序不规范，规划的档次不高，技防设施不全，导致综合验收无法办理，也影响了安置房的“两征”办理。因此，建议今后我市的农民回建房性质可以不变，但手续要到位，品质要提高。要将基础设施建设与文化、卫生、体育等社会事业项目统一规划、布局和实施，保障农民群众安居乐业。