国家官职等级:降价频遭老业主维权 开发商遭遇多重利空 01

　　“我们的产品以中高档为主，目前销售情况不理想，也在酝酿价格下调，但是又怕老业主维权问题引发不稳定因素，年初制定的目标现在很难完成。”上海一中型开发企业副总裁无奈地对记者说。

　　事实上，这已经成为开发商的普遍心态。近日，景瑞地产位于江苏太仓的项目因为降价幅度将近2000元/平方米而遭到了众多老业主的抗议。无独有偶，位于上海嘉定区的龙湖郦城 (论坛)也因直降30%遭遇老业主的维权。与此同时，业界传言闵行星河湾 (论坛)项目从4.5万元单价直降至3.5万元，降价幅度高达20%。

　　尽管如此，多位业内人士仍证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划降价，长三角楼市或将拉开降价大幕，在售新盘的优惠数量和幅度都将增大。

　　降价的代价

　　一片狼藉的售楼处、抗议条幅、表情愤怒的购房者。由上海景瑞地产股份有限公司开发的江苏太仓荣御蓝湾 (论坛)在9月底进行了一次为期15天的价格调整，因降价幅度过大遭到早前购买业主的不满。数百名业主从10月开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。

　　今年6月买了荣御蓝湾的陈先生是其中的一个业主，一套单价7900元/平方米的公寓房，现在卖5800元/平方米。“辛辛苦苦筹钱买的房子，几个月后突然蒸发20万元，这实在有点难以接受。”陈先生告诉记者。

　　吴先生也是其中一位代表。为了准备结婚，今年6月他在荣御蓝湾购买了一套总价73万的公寓房，当时均价约7900元/平方米。但到了9月，该项目打出广告，大幅度降价，他所买房子的同质房源，均价降到5800元/平方米。

　　从9、10月份数据统计以及上海“十一”期间的房展会数据来看，开发商原本计划9、10月份通过加大供应量抢占市场份额的策略并未奏效。在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面。面对惨淡销量，相关分析人士指出，传统的销售旺季却成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，从而推动房价拐点的出现。

　　全球五大行之一第一太平戴维斯发布的三季报显示，上海一手商品住宅第三季度成交量环比下降12.9%，成交价格保持稳定，均价为人民币22148元/平方米。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手公寓销售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手别墅销售量同比下降38.5%至107套。另外，在开发商层面，今年第三季度，共有14块住宅用地成交，平均溢价率进一步下跌至15.4%，反映出开发商更浓厚的观望情绪。

　　“无论拐点是否出现，不可否认的是，目前，各类房价下降、楼盘打折信息已不鲜见，但这样的价格优惠，在促成部分成交的同时，也加大了购房者的观望情绪。很多购房者选择继续等待，他们更愿意相信11月和12月将有更低的价格出来。而在观望中，楼市的滞销状态也将延续。”上述上海中型开发企业副总裁认为。

　　雪上加霜

　　对于长三角房地产市场而言，目前遭遇多重利空因素。其中，房贷利率的提高直接导致刚性需求者降低买房意愿。

　　上海万利地产董事总经理李滨认为，房贷利率尤其是首套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大。首套房贷基本上都是自住性的合理需求，对价格敏感，对于贷款的利率水平比较在意，如此上浮贷款利率，对于“刚需”们来说，会抑制或延缓一部分合理需求的释放，市场上观望气氛将进一步加重，对于低迷的楼市来说无疑雪上加霜。楼市的直接反应将是市场交易量进一步下降。

　　以上海为例，一手房市场低迷，区域同类产品竞争激烈，成交量的日益萎缩迫使部分房企销售压力加大。这些上海外围乃至周边案例的大幅降价，极有可能引发区域同价位产品竞争更加激烈，降价压力逐步向二手房市场传导。

　　记者从上海中原门店最新的反映情况来看，低端房源新增挂牌量减少，而需求表现相对刚性，整体议价空间仍维持在2%~3%之间，但局部区域也有个别急需现金的置换类房东，最大议价空间由原来的5%扩大至10%，从而吸引快速成交。

　　“面对一再打压的市场，越来越多的品牌房企开始主动调整。预计政策面继续从紧的情况下，年底之前还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。”李滨说。

　　在开发商层面，以高端住宅著称的绿城中国，在经受了各种质疑之后，被迫提出了“狠抓销售”的策略。绿城副董事长寿柏年表示：“接下来，我们会给老客户一些优惠，新盘会合理定价，老盘会灵活销售。”

　　标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。显然，一场市场的调整不可避免。