汉代公主装扮:顺差持续下降,房价或现长期拐点

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/28 20:06:49

不久前,温州出现私企老板跳楼和跑路事件,引发社会对温州信用危机的担忧。温州事件客观折射了中国经济的现状,一方面表明民营经济生存环境艰难,另一方面也意味着紧缩政策效果开始显现,并对实体经济和资产市场产生了实质性影响。

影响资产市场价格的最重要因素是货币存量,当货币紧缩政策效果逐渐显现后,市场预期就会发生逆转。日前,北京几家银行宣布提高首套房贷利率,此后,中国银监会主席刘明康发表言论称,即便房价下跌40%,银行也是安全的。这两条消息对楼市带来了共振效应,房价开始出现松动。

在市场面前,预测往往是无力的。限购令一度让二三线房价跟风上涨,人们很难相信行政性力量会带来市场的拐点。然而,随着紧缩政策延续,宏观经济内在因素开始变化,市场力量最终会对价格走向发挥作用。

最新统计数据显示,9月货币M1、M2增速分别为8.9%和13%,延续8月回落态势,回落幅度分别为2.3和0.5个百分点,其中M1增速创下2009年2月以来新低。

M1主要是活期存款,与实体经济密切相关,M1高,企业流动资金多,经营状况好。反之,则企业经营意愿差,现金流也少。同样,M1对资产市场也存在正相关关系,M1下降,势必导致资产价格回落。由于通胀压力难以化解,央行在年内不会放松货币,M1增速或继续回落。

货币增速下降背后是信贷增速减缓。9月人民币贷款同比少增1311亿元,较8月少增785亿元,创下21个月来新低。信贷增速下降的主要原因则是调控政策造成银行可贷资金大幅减少,目前存款准备金比率已达到创纪录的21.5%。

信贷和货币增速下降对楼市的影响不言而喻,一个基本判断是,短期房价会出现一定幅度调整,其是否成为中长期拐点,则取决于房地产去库存状况和未来两年人民币升值速度。

可贷资金减少直接对房贷造成了影响。一般情况下,首套房贷款是银行优良资产,呆坏账率很低,银行往往乐于增加这类资产,从而提高资产负债表质量。银行提高首套房贷利率,实际反映出银行资金紧张状况。一方面,存款准备金比率连续调高,导致可贷资金减少;另一方面,国务院出台扶持小微企业9条措施,强迫银行增加小企业贷款,这势必打破银行原有信贷计划。两种因素制约下,银行为确保大客户利益,减少房贷就是无奈之举。

房贷提价对调控中的房地产市场产生了意想不到的影响。

其一,抑制首套住房购买需求。利率提高增加了购房成本,必然影响到购房人决策。

其二,影响市场预期。房贷提价虽受资金供给影响,但挤压房贷市场也意味着银行并不看好房贷业务,这会加剧市场观望气氛。

其三,刺激新房降价。房贷供给减少势必影响住房销售,开发商回款压力增大,年底前主动降价行为或增加。

由于住房需求一再受到抑制,开发商还款压力与日俱增,那么降价销售将成为短期市场特点。为实现去库存目的,开发商必然采取“以量换价”的策略,促使房价在短期内加速下跌。

那么,短期房价下跌会否形成中长期价格下降通道,致使房地产市场出现真正拐点呢?

市场拐点的确认往往在形成后才能知道,因为市场是复杂多变的,但可以确定的是,真正影响房价的中长期因素是货币发行速度和货币存量。当货币因素发生实质性变化后,推动房价上涨的动力就会消失。

表面看,影响房价的因素似乎是土地财政、丈母娘、炒房团,其实根本问题还是货币存量,维持近几年房价持续上涨的主要因素是巨额外汇占款催生的基础货币增发,而2009年的极度宽松货币政策则使高涨的房价突然加速上涨,并催生居民强烈的通胀预期。

想想看,如果货币存量稳定增长,不存在基础货币增发现象,那么地方政府要想取得土地收入,只能靠降价走量才能办到。而在货币供应量高速增长,通胀预期强烈情况下,土地住房等资产被视为保值增值工具,才会刺激炒房炒地行为。

从中长期角度看,影响货币存量,进而影响房价的主要因素是人民币升值速度。人民币开启汇改以来,名义汇率升值30%。汇率政策变化已对贸易顺差产生了影响。据商务部统计,中国贸易顺差持续下降,1-9月,贸易顺差同比下降10.6%,9月则下降12.4%,比8月下降幅度扩大2.3个百分点。值得注意的是,1-9月一般贸易逆差675.7亿美元,增长80.4%,9月逆差则增长102.9%。

一般贸易持续逆差既有进口扩大原因,也有出口受到抑制原因,这意味着汇率政策已经影响到出口竞争力,如果顺差持续下降,国际收支趋于平衡,那么,人民币升值周期或接近尾声。

如果未来两年内房地产去库存无法实现,同时信贷货币增速得到抑制,贸易收支接近平衡,则今年的房价下跌,就是未来十年的房地产价格拐点。