商铺投资之12黄金定律

1、要做广泛市场调研

2、要关注城市规划

3、要遵循消费习惯

4、要有心理底线

5、不要碰无产权商铺

6、不要买铺王

7、不要买单片街

8、不要买比例过大的社区商铺

9、谨慎投资商务区商铺

10、谨慎投资购物中心商铺

11、谨慎投资批发市场

12、谨慎选租户

1、要做广泛市场调研

可以以商铺为中心，在1.5公里内寻找相关的商铺作为调研的目标。1.5公里以内的人流交集率达到85%以上，3公里以内大概有40%的客户相交，而超过5公里，客户基本就不相交了。主要调查内容就是周边的居住人群层次、消费能力等。

如果是投资购物中心商铺，可以在购物中心的不同楼层选择三到五个点，测10分钟、半小时、1小时的人流量，有三个数据基本上就能得出相应的结论。

另外要摸清购物中心的人流高峰是什么时间，比如中高端人群、白领逛的多的购物中心人流高峰可能会在晚上，中老年人为主的可能高峰是在白天，日常超市类的在周末等等，这将直接关系到将来招租的类型。

2、要关注城市规划

一定要关注城市的规划，商铺周边是否有重要道路规划、改道、大型商业、社区规划等。

而选择社区商铺时，一定要根据社区规划的交通流向，认清社区中车流、人流出入方向，以此来判断哪些地方是人们必须经过的地方，哪些地方人流密集度比较大，这些都将影响商铺的投资成功与否。

3、要遵循消费习惯

选对了商铺的大方向，微观上的区别也非常关键

比如，商铺门前是快车道，那么商铺的价值就不会很大，商铺的价值取决于短距离的缓行人流。

选择商铺是一项非常细致的工作，判断商铺的好坏甚至细微到阳光，举个例子，北京的前门大街没有拆之前，是个南北向的街道，商铺是东西向的，人逛街一般在下午，下午太阳晒着的东侧商铺生意就不如西侧好。

更不用说其他，比如商铺必须有良好的可视度、可入度等等。另外，商铺门前的停车不方便会损失很多客流。

还有步行道和商铺直接的高差，如果是两到三步的高差可以接受，如果有五步以上的话，人们进入商铺的意愿就会降低，但如果设计成缓坡，会比台阶效果要好，人们上去的可能性会更大。

在选择购物中心商铺时，也会有很多的讲究，比如人习惯于走楼梯向右拐，因为大多数人上楼梯的习惯左手拿东西，右手扶扶手，所以到拐弯的时候人们会沿着右手就拐过去了，所以在一个过道进去右拐的商铺比左拐的商铺生意好。

同样是楼梯口，上口和下口是有区别的，上口的商铺更好，人们刚到商场，一上楼梯的视觉冲击很强，下来的时候已经有视觉疲劳了。

门口进来的第一个商铺往往不如第三个商铺生意好，因为人们看完第一个商铺只会留下一个印象，还不会做决定；到第二个商铺会有个比较；到第三个商铺才会开始下决心了。有很多人觉得第一个商铺是最好的，但是测试证明，95%的人不会在第一间商铺买东西。

门前通道的宽和窄，对商铺人流也会有影响，国家规定商场的主通道不得窄于2.5米，次通道不得少于1.8米，1.8米的过道和2.5米的过道就会有很大的区别，1.8米的过道只允许两个人并排，2.5米的时候三个人可以畅通无阻。商场的通道越宽，客户的流量就越大，那么越到后面的商铺会比前门的要好，商场的通道越窄客户的人流就越慢，相对来说，前面的商铺比后面的商铺要好。因为走到后面的商铺消费者就累了不想走了。

4、要有心理底线

对于商铺的销售，开发商一定会和投资者打心理战，开发商会告诉你这个商铺有诸多优点而掩盖不足。对此，商铺投资者一定要有心理底线，给自己设定几个标准，如果达不到标准，开发商说的天花乱坠也不要买。因为很多投资者，道路销售现场都容易热血沸腾。

5、不要碰无产权商铺

目前在一些二、三线城市的批发市场，存在一些无产权商铺，或者好听点的叫“期权式商铺”，以低总价、高返租吸引投资者，开发商将一个大商铺分割成5平方米或者10平方米的众多小格子铺，可能卖给你20年的使用权，有些会承诺8%甚至12%的年回报，其实，这与非法集资无异。如果开发商不讲信用，拍拍屁股走人，投资者将血本无归，这样的例子早已屡见不鲜。所以记得，画的“饼”再大、再好，也充不了饥。

6、不要买铺王

开发商通常会选择路口的商铺，或者根据人流动线、主景观点选出一个商铺作为铺王销售。

买铺王的是很多人的梦想，拥有最黄金地段的商铺，就像兜里揣着一个金元宝，但是，这些所谓能打100分的铺王和95的其他商铺实际上没有那么大的差异，但是铺王和普通商铺的价格会相差很大一截，这就增加买铺王的风险。

最好买隔着铺王两到三个位置的商铺，性价比是最高的。

7、不要买单片街

单片街的劣势在于，商铺对面可能是围墙、城中村、铁路等等，这样会大大不利于商业氛围的形成。在南通，现在江海名苑（原女人街）的商业一直不温不火，很大原因就在于它是单片街。

8、不要买比例过大的社区商铺

社区商铺主要是靠社区人群的消费来拉动，所以投资社区商铺时，一定要关注社区中商业配套的比例，一般社区配套5%～10%的商业，人口密度低的社区，最好商业配套不要超过6%，现在很多社区人口密度很高，但是只要不超过10%，就可以考虑。这样的铺子相对风险较小，平均15年～20年可以收回投资成本。否则，商业比例超过10%，就要敬而远之了。

9、谨慎投资商务区商铺

商务区商铺的消费人群在收入和素质上都会比较高，这是优势；但是商务区商铺的经营时间一般从上午的10点到下午6点，而且晚上和周末人烟稀少，这是弊端。

商铺投资专家也不主张投资者购买商务区商铺，特别是内向型的商铺，那是把命运押在写字楼工作的白领身上，与写字楼共生存共发展，这样会非常被动。

如果商务区商铺看起来太诱人，比如价格跟写字楼差不多，或者略高一点，那可以谨慎考虑，但是也千万不要买二三楼的商铺。如果投资者非要购买商务区商铺，知难而进，除非他身后的租客资源足够丰富，买下这个商铺后，就马上有租客跟进，否则商务区商铺极其难做。

10、谨慎投资购物中心商铺

目前，像北京、上海核心地段的购物中心一般都是开发商自持，鲜有切散零售给投资者，因为一旦所有权、经营权、管理权三权分离，后期的管理会非常困难。

从街铺到专业市场再到购物中心，对经营管理的要求是递增的，越需要很强经营管理的商铺就越不适合于投资。如果购物中心的业主是一家的话，是比较容易管理的，如果卖散了之后，有几百个甚至上千个小业主，管理上会失去控制。如果投资这类商铺，90%以上都可能会失败。

目前购物中心这种“店中店”形式经营的最好的有两个地方，一个是上海的正大广场，一个是广州的天河城。一般“店中店”承诺的年回报率为6%～8%，如果承诺更高，投资者就要留个心眼，不要上当。

如果要选择投资购物中心的商铺，要考虑以下几个方面：第一，购物中心的经营者以前有过成功的经历，比如香港太古经营的；第二，如果大部分商铺开发商自己持有，只卖掉小部分商铺，而且零售不过40%这个极限的，可以谨慎考虑。如果购物中心的商铺大多数数零售，管理者就不会好好经营，因为经营好了最大的受益者不是自己。但如果开发商占大头，就另当别论了

11、谨慎投资批发市场

如果不是在旧有的批发市场上重建一个新的批发市场，千万别进，因为没有一个批发市场是人做起来的。一个纯新的批发市场聚集人气需要花非常长的时间，对于投资者来说，非常不利。

在批发市场业态和辐射范围没有改变的前提下，原因批发购买人群是不足以支撑更多或者更大的批发市场的。

12、谨慎选租户

投资商铺的成功与否，除了买到一个合适的商铺，出租当然也是很重要的一个环节。

商铺的租金定价有技巧，跟住宅的定价是采取类比法不同，商铺租金定价还是根据经营业态的不同，比如百货、超市类的租金利润较低，能承受的租金也相对较低；餐饮类的利润较高，但是餐饮类对商铺的要求更高，要有排烟、排水、燃气供应等等。

人养铺，铺养人，商铺的第一个租户很重要，万一第一个租户经营不太好，商铺很有可能慢慢会变成衰铺。

虽然商铺傍上大品牌有各种各样的好处，比如租期长、付租稳定，而且将来对商铺的估值增高等，但是这里面常常存在悖论，通常大品牌付的租金会比小品牌低，签合同的时候大多数品牌会有一些逃跑条款，可以随时无条件撤店，以及对业主有一些约束等等，所以投资者自己要有一个取舍。