公务员女能嫁给富豪吗:开发商“在寒冷的黑夜里打颤”--中国楼市的拐点

 

迎接新一轮的房价飞涨　　
　　　　
　　有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世　　
　　
一）降价　　　　
　　前二天，有个朋友发短信过来，说上海的开发商降价了。问我怎么看。楼市开始崩盘，利国利民的好日子就要来了。　　
　　我说，对嘉定和御桥那二个降价盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套，这个“原价”是否被竖立。同样也听说，新开盘的Moco是一幢商业楼宇，仅有40年的产权，产品不一样。也有人说，这次团购，其实有团购商补贴了费用，为了在美国股市造势。还有人说，这次降价，是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说，赤果裸的开发商阴谋，自导自演。　　
　　不过，这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。　　
　　我只关心问他一件事，“开发商降价的原因是什么？”　　
　　朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。　　
　　我接着问：“是不是因为出现了更多，更好，更便宜的产品供应，开发商出于竞争，降价促销，薄利多销？”　　
　　朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。　　
　　于是我提起笔，写下十个大字《迎接新一轮的房价飞涨》　　
　　
二）迫害　　　
　　朋友眉飞色舞地接着说：“今年KFS可算惨呢，先是限贷限购，卡死了地产商的销路。然后银行贷款渠道被掐掉，各大银行都不向房产商放款。再次是地产信托被斩断，国家敏锐地察觉到了地产界的漏洞，把信托的门也关了。”　　
　　朋友说：“接着国家抽紧银根，提高准备金率。地产商只能到黑市上去借高利贷，目前的利率高达25~30%。你看看绿城发的债券，可谓流血上市”。　　
　　朋友好好大笑，说：“这群奸商们的日子，可算是到头了。”　　
　　朋友说：“陷入了人民战争的汪洋大海，围追堵截，把地产商所有的生路都灭掉。奸商们都要跳楼了，他们只能把房子便宜地卖给俺们伟光正老百姓”。　　
　　我目瞪口呆地看着手舞足蹈的朋友，问道：“地产商们都跳楼了，任潘都死光了，谁来卖房子给你”。　　
　　朋友不屑一顾地说：“新闻上报导了，房地产是暴利行业。死了张屠夫，还怕吃不了剥毛猪。自然有别的张三李四来造房子”。　　
　　我接着继续问，“既然房地产是暴利行业，那开发商又怎么会穷到跳楼”。　　
　　朋友挥舞着拳头，“流动性，流动性懂么！他们虽然有很多资产，可是现金为王。房子卖不出去，开发商就只能打七折六折卖给我们。老百姓的好日子，就快要来了，呜哈哈哈哈哈~~~~~”。　　
　　我继续问，“流动性，开发商要现金干什么”。　　
　　朋友的眼神，象是看白痴一样看着我，“造房子，发工资，补地款，付利息，开发商在外面借了这么多的债，光是利息就够他们倾家荡产了”。　　
　　
三）工程　
　　好了，现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。　　
　　如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么，是“新购土地”。　
　　很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。　　
　　在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。　　
　　而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m，还不到。　　
　　也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。　　
　　前几天我和ericchen8888吵架，我说，“2011年以后，绝没有烂尾楼”。　　
　　小陈不理解，他问1995年迄今，一直都有烂尾楼，凭什么你说，进入廿一世纪之后，中国就没有烂尾楼了呢。　　
　　因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。　　
　　很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来。　　
　　其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。　　
　　
四）宏调　　
　　好了，现在我们看看，宏观调控都干了些什么。　　
　　当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）降价卖楼，快速回笼资金，2）融资，3）减少新购土地。　　
　　那么开发商会选择哪一样呢，哦，请别打哈欠了。答案并不是3。　　
　　答案是：最便宜的一项。　　
　　目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。降价卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，傻空受了几年的气，刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。　　
　　所以降价卖楼的话，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。　　
　　相对来说，停止买地，是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利，在公开市场拍卖的土地，摊薄到二至三年的年化收益，平均回报率也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。　　
　　对KFS的迫害，不仅在经济学长期使供应商减少，供应减少。而哪怕在短期，傻空也赚不到便宜。傻空是全输。　　
　　所以，我要在这里写一句结论：“本次宏观调控的结果，是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”　　
　　或者进一步地说：“任何一次的宏观调控，都是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”　　　
　　
五）政策面　
　　分析完了经济面，我们再来看看政策面如何。先贴一段几天前赵晓的微博：http://weibo.com/1195818302/xu6VEkZfI　　
　　“@赵晓 ： 前段时间我说过紧缩政策己到尾声,当时网上许多人并不理解,甚至质疑,现代己应验之。当前宏观政策转换将有三个时间点：本年底前、明年4月以及18大后。又有两种方式,微调与剧调。早调则微调,晚调则剧调。鉴于政府有大把的牌再手中,对明年经济也许并不需要过分担心！”　　
　　我说赵晓是个傻空；不过他这段话倒是蛮有喜感的。尤其是具体展开的时候。　　
　　首先，赵晓说道了三个时间节点，分别是：“本年底前、明年4月以及18大后”。　　
　　众多周知，这三个时间点是中国的重大政治时间。就好象声称美联储会议会对市场造成冲击一样的。所以这话等于没说。　　
　　其次，政府永远是有牌的。譬如加息或者减息，加存款准备金/减存款准备金，收紧贷款总额度/放松贷款总额度。　　
　　政府永远是有正负二张牌的，其必然是一张好牌，一张坏牌。所以说“政府有牌，有好牌”这话也是白说。　　
　　那么，具体对政策面分析，会是怎样的结果呢？　　
　　我们会毫不犹豫，百分之百地确定地说：“他肯定会出最错的一张牌”！　　
　　具体的分析，由于涉及雀巢咖啡，我们就不展开了。　　
　　简单点来说，我们顺着这条道路，只会向前，快速或者慢速，不会回头的。“因为宏观调控，所以房价飞涨”，政府会做的，只有加紧一项或另一项调控，区别仅仅名目不同。而若想降房价，只有一张正确的牌，那就是“减调控”。这张牌会出的概率为0。　　
　　
六）历史书　　
　　有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世。　　
　　在我众多的写作作品中，其实自己较喜欢的是那篇《上海楼市的真实走势》2009。　　
　　当年，刺激我写作的，就是因为饭桌上有一群人，堂而皇之地讨论2005大跌，2008大跌。　　
　　或许几十年以后，当文献都烬入尘土，后世的人研究讨论起2011年的楼市历史，也会堂而皇之地考证“2011大跌”吧。　　
　　当后人们翻开报纸，杂志，互联网络，各种各样的报道，充斥着“2011年上海房价大跌三成”。　　
　　当2014年傻空和我们吵架的时候，或许又会有跳大神的人跳出来，说“我2011年成功抄底，目前涨了3倍”。也会有傻空煞有其事地分析“2011年其实是有大跌的，可惜那时候我没有买进”。　　
　　会有人考证，“宏观调控也是能造成房价下跌的”。哈耶克在上，这怎么可能！2011年的真实市场，别去听小编瞎吹，别去看CCAV。2011年的上海楼市，就是“涨，涨，飞涨”。难道你们非要逼我再写一篇《上海楼市的真实走势II》2011么。　　
　　我们想，我们总是要留下一点真实，留下一点记录，给后人的。　　
　　对开发商的迫害，对房地产的宏观调控，怎么可能降房价呢。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。任何政府干预，只能减少未来的供应，只能加速房价的上涨！　　
　　如果政府干预能降低房价，那么，所有的《经济学》书籍全部都要重写。水能够变油，天上掉馒头。　　
　　今天，当我们看到“宏观调控已经到了最关键的时刻，再坚持一下”，“宏观调控已经开始显效，房产商开始降价”。我们只能叹气，傻空不仅脑子不好使，眼睛也不好使。　　
　　如果要对傻空的所有无知自私和偏见归纳成一句话，那么我们会说：请迎接新一轮的房价飞涨。　　
　　（yevon_ou@yahoo.com，2011年10月26日）

4000房企将被房贷利率上调压垮 房价下降通道已经打开

截至10月17日，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，在基准利率基础上上浮5%-30%不等，其中包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。

 

机泄露：房市预言12条

 

    关于楼市所谓调控的问题。其实还可以讲的更深，但更深的不能再讲，再讲的话我本人会有人身上的安全问题。这个问题讲起来太深了。但我想说的就以下几点了。
　　1.房市发展成今天的局面，以及将要采取的措施，到最后的结局必然是房还是那些房，人还是那些人，不同的就是有些人的钱变成另外一些人的钱了，民间的财富转移到官方去了，本质上是一次财产的大转移，这个和五六十年代的私人资本暴力收归国有很类似，本质也一样。只是现在的方式更隐蔽而已，中国社会掠夺的本质从来没有改变过。
　　2.很多人认为这样的结果，是纯属巧合或某些人的失误造成的，实际上不是这么回事，这是精心策划的结果，十年前就开始布局的大棋，瘟在这个里面仅是一颗棋子，他也是替死鬼，被P民骂的主。
　　3.房价未来一定会降，但降的方式上。绝对不会是GD主动收缩信贷，房价象扎破了的车胎一样的降法，到时降一定会降的轰轰烈烈，一定是GD主动自己去将房价打下的问题。
　　4.目前GD所面临的问题，眼前最迫切的问题，当然是通贷膨胀的事，一定要控制物价，这是底线问题。最深层的问题，一定是ZF公信力的问题，这个问题等到抑制了通胀之后，就是最首要的问题了。到时候一定要想任何办法捡回公信力。
　　5.目前的房市，房价,ZF可捞出的油水已经不我了，因为高位的横盘，成交量少，价格挺的再高也榨不出什么油水来了，所以房价不论从其内在自身来看，还是从GD自身利益来看，都是该降了，所以降是一定的，这个趋势是一定的。
　　6.但房价要降，怎么降，何时降，分几步降，降多少，GD是一定要控制的，就算降也要降的有水平，首先要做降的善后工作。我们已经知道的第一是去年做过房价60%降幅的银行压力测试，对你没看错，GD就是打算要将房价打下这么多所以做测试。第二是逼迫民间资本进入房市以高位接住银行贷款的盘子，最近的银行信贷紧缩，民间信贷猖狂，而GD却又大肆放纵就很明显的透出此意。而原先民间融资是要被限制的，冠以一个非法融资之名。现在却放纵。二手房停贷也即此意。这都是已经在做的，即将要做的，就是在房价下跌之前，一定要把房产税，公租房这些东西搞到位，等到时房价下降趋势一确定，土地财政肯定是死的了，到时房产税公租房的收入要能保证DF政府的起码运转，这个过渡一定要做好的，不然大乱。这也是现在坚决ZY在带头托市的根本原因。因为还没准备到位。
　　7.前面说房价一定要降，而且是GD带头打房价的根本原因哪？原因就在于公信力问题。ZF一定要想办法捡回公信力，不然就有执政危机。这对GD来说是比天还大的事呢。房价在这个东西面前，简直不值一提。反正房价降是一定的，房价即然要降，就要利用房价降的这个事，大作文章，捡回这个公信力。
　　8.房价一定不可能在瘟的手上打下来。在瘟的治下，一定是死挺房价，起码要挺到不能确定房价下跌的程度，在瘟的治下土地财政一定不能死。道理很简单。房价是瘟托上去的，现在瘟把它打下来，那么百姓还是要骂瘟，因为他做的是坏事。所以这个房价一定不能在瘟治下打，他打下来，D还是犯了错。
　　9.房价一定会在下届手里打下来。瘟在这届只能托住房价，必须托住，死也要托住不能跌。一跌的话，GD就失掉了捡回公信力的条件和资本。只有下届上台后，把房价摁在地上拼命的打。这时P民才会说，哦对了，你看D和ZF从来都是好的，怪就怪那个瘟鸡巴，托房价托的这么高，新政府一上任，房价就跌下来了，看来 D内只是少部分人坏，大部分当官的还是为百姓服务的。D 的“伪 诳 镇”形象又一次被保持住了，P民又欢呼青天再现了。OH YEA!
　　10.下一波打房价的过程中，一定会消灭拿下很多利益集团。一大批利益关系人会被拿下，并且相当部分死的很惨。包括公务员，和一些官员囤房的，都会被割肉，甚至被打压拿下，更甚至政治上的专政都会出来。一般人不理解这一条。这个不能细讲。是什么什么的意志问题。
　　11.要买房的过了2012年再看吧。在2013年来到之前，最值钱的还是现金。等到房市泡沫被打碎后，最有实力的恐怕也就是那有留有现金尚未买房者。 2012世界净化过后，机会是属于你们的。
　　12.想起一条，补充一下，关于房屋按提的问题，现在的二手房停贷的事，上面不想让P民知道，只是做了这个事，但不想宣传。在名义上说可以贷，实际上却是一卡再卡。因为其想掩盖真正意图。可以说二手房想贷款以后基本上不可能了，现在贷不到以后更贷不到，这个只能越收越紧。而新房的贷款，到时房价下降趋势一经确定，也就是上届上台开始打房价时，按揭政策首先就会被取消的。所以说房价降六成，或是七成，甚至八成都是可能的。但到时肯定是不能按揭的了，所以以后买房依然不是那么容易，都要求付现金的了，这条也是一定的。

 

潘石屹：开发商“在寒冷的黑夜里打颤”
　　2011-09-22 21:14:00　来源: 证券时报网（深圳）　
　　
　　SOHO中国董事长潘石屹今日在回应易居中国董事局主席周忻的“今天中国房产股的大跌应该给所有地产商敲响了警钟”言论时称，“今年冬天来得特别早，又特别冷。开发商在寒冷的黑夜里打颤着，可怜啊！”　　
　　易居中国董事局主席周忻今日发表微博称：“今天中国房产股的大跌应该给所有地产商敲响了警钟”，“海外融资基本关了，国内信托传言要查了，银行开发贷款没人给了，民间高利贷的利息高的吓人了，加上限购限贷了。我不知道今天对开发商而言有什么比现金更重要的！”

作者：昭名　回复日期：2011-09-08　16:32:07　

回复 

　　@叶子兰2010 2011-09-08　12:11:15
　　我认为怡恰恰相反，奥黑这个举措，反而定下了老美紧缩的基调，首先他就业只是100万人说明大规模创造就业是不可能的，而基建的钱是不可能流入什么虚拟投机的，而老美为啥要加强基建呢，当然是为了给企业创造良好的环境，接着减企业税同样也是这个目的，其实大多数情况是实体越是恶化投机就越是旺盛，这是恶性循环，而且这部分减税是通过“增税”和减少对某些企业的补帖得来的，而减税数字看起来大而分到大部分的企业数字不会......
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　　@yunafra 2011-09-08　12:47:20
　　谢谢，有道理。白宫有人已经说话了，“会是一个大家都没想到的很新的计划”。大家今晚一起来看看是什么吧。
　　现在还看不出美国ZF在“增税”与“减税”之间如何把握平衡。竞选资金需要大企业和财团提供，选票需要民众支持，经济向好是两者的方向基本一致，经济下滑时两者利益相悖——企业、机构收缩以求自保，民众为就业则要求不能缩减甚至还要扩大生产——希腊和意大利大规模游行反对政府紧缩财政就是典型的例子。还有一点质疑，.....
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　　刘说了很重要的几点，
　　今年十月份的欧美债务高峰
　　明年危机重点传导我国
　　上万家房企要大规模兼并【意味着大量房企破产，结果已经定下来了】
　　房价回落年底还会更明显
　　地方债务问题谁家的孩子谁家抱
　　看来已经对硬着陆做好的充分准备，巴西澳洲的辉煌不再，房企的辉煌不再，危机至少五到八年，苦日子终于来了！

下面转载《刘明康主席在银监会2011年第三季度分析会上的讲话》
　　看样子像是真的，如果有人能编造出这么长的讲话，那也算是天才一类：
　　
　　我抽出十几条关键点：
　　
　　1、经济增长呈现下滑的趋势； 国内需求（住房、汽车、消费品）存在严重下滑的趋势；
　　2、今年10月份G20开的会；到11月份的情况，那么希腊完全有可能，我的判断，再一次要求援助。就是到今年10月份希腊一定过不去。
　　3、今年美欧银行业还有1.2 万亿美元的银行债务会到期，借新还旧的时点是7 月份，10 月份是高峰，这是我们正在密切关注的一件事情。
　　4、危机的恢复期会很长，我跟大家讲过这次不是两到三年，这个恢复期将是相当的漫长，至少是五到八年的时间。
　　5、危机会逐步传导，2012影响中国
　　6、投机最后有大上就必有大跌，因为放量宽松造成全世界大的流动性，在银行体系外面，现在正从股票、期货领域里面撤出来，向安全性更强的债券市场去转移。
　　7、发达国家的失业率要恢复到金融危机以前的水平，从今年算起还需要四到五年
　　8、楼市的降温，是导致社会消费品，零售总的增幅，实际增幅下降的一个主要原因，中国现在一万多家开发商，应当按资质，按能力，要进行一次彻底的大规模的重组
　　9、我估计这个数字【PMI】会掉到50以下，大家不要惊奇。下半年中国的CPI 回落的因素是会大于上半年的
　　10、如果再来几次台风的话，秋粮应该没有任何问题。不来台风就有问题，要有两次台风的话，秋粮应该没有问题。
　　11、银行资金在放高利贷。这个规模已经有三万亿元了，也一笔笔查开了
　　12、人民银行升息通告以后就开始了。因为大家不同意，存款准备金率到了22 左右还在往上走。那么要抑制通货膨胀，就得上升利率。
　　13、中国领导指出，地方债务、政府的债务，不可持续，有三大突出隐患不可忽视：1) 地方政府没有还债的打算和计划2) 大量资金挪作他用3) 土地财政难以为继
　　14、地方债务偿还的两个高峰期，这个债务的偿还高峰期是2012 年和2011 年，第二个还款高峰期出现在2016 年到2018 年
　　15、中央常委讲的两句话：（1）谁家的孩子谁抱；（2）改革中央和地方财政
　　16、个别城市房价回落，土地流拍，底价成交明显增多，资质管理差的中小开发商，已经资金流断裂和破产。这些都是好的，是宏观调控的成果显现，再过三五个月，成果将更为明显，百姓会更加高兴
　　17、商业用房现在拼命在增长，全世界经济还有四到五年的不景气，我不知道商业用房拿来干什么。连一个基本判断都没有
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　　问题很大，立场很坚定，态度很强硬！

作者：昭名　回复日期：2011-08-28　09:49:34　

回复 

　　【昭名按：去掉房子的金融属性即禁止房产用于抵押贷款确实是促使房价回归理性的好方法，但是阻力太大，容易把投机客和真正买房者一棒子打死，缠师07年就说过，将首付无限制提高就可以使房价下降，但是既得利益集团阻力太大，不能成行。
　　缠师还提了一条根治的方法：双轨制，保障房与商品房同行，有能力的买商品房，没能力的住保障房，各取所需，各安天命。
　　国家被利益集团绑架，对房子的金融杠杆下不了狠手，只能钝刀子割肉，第一提高存款准备金率，收紧银根，促使银行收回抵押贷款，第二大规模建保障房，不管好赖，使居者有其屋，如果连这个保障房都是虚假的，那真的已经无话可说】

作者：昭名　回复日期：2011-08-28　09:45:43　

回复 

　　nova2000:其实打压房价很简单，只要将房子的金融属性剥离就行了。剥离房子的金融属性就是不再允许房子可以作为抵押物而存在。
　　
　　目前炒房行为有两种，第一种是用从银行的贷款炒房，显然提高贷款的首付比例可以进行遏制；第二种是使用自有资金炒房，他们的方法是用现金买入房子，然后将房产抵押给银行，从银行贷更多的钱去做各种投机的事情，
　　
　　对于第二种来说，就不能依靠提高首付比例和采用差异信贷利率的方法来打击。而且第二种也是造成大量空置房的很大一部分。投机客买入房子既不装修也不出租，也不放在中介的信息里面，他们的目的只有一个就是抵押贷款，这个从事实上造成了大量的空置和浪费，而国家无论出台什么政策来打击他们，包括多少年内禁止出售，提高转让的税率，收取物业税等一大堆的手段，不管这些手段目前有没有，以后还会推出的各种针对放在的手段都是没有用的，因为投机商的第二种方法已经从根本上对所有目前已知的方法（不管是否已经实施）进行了免疫。
　　
　　只有剥离房子的金融属性这一条是对第一种和第二种以及以后所有可能出现的投机行为彻底消灭的最简单的办法。禁止抵押，也就意味了第一种贷款买房的路子被彻底堵死了，他们只能用自有资本就行购买；禁止抵押也把第二条路堵死了，投机客不能拿自有资金买了房子后抵押给银行来获得贷款了，这样就去掉了投机客的金融杠杆，在没有杠杆的地方就没有泡沫了，美国次贷目前在做的事情就是去杠杆化，也就是去泡沫化。
　　
　　一旦我国做到了房子的金融属性被剥离，房子不能抵押给银行，那么就会彻底回归到房子唯一的属性住宅属性上，同时房子依旧可以买卖，但是房子由于不能拿去抵押，不能通过抵押把别人的钱装入自己的兜里只能靠自己的钱，那么超前的消费就没有了，超前的消费没有了，也就不需要那么多的贷款了，没有那么多的房贷，银行的钱就可以流入其他行业了，其他行业也失去了投资房地产的冲动了，会认真做好主业（实业）了。而实业的资本积累比有杠杆下的房地产要慢多了。
　　
　　房地产本身在去掉杠杆后也会回归原来的理性发展之路，房子价格的猛涨也是从放开购房贷款的限制（比如零首付、7折贷款优惠等等）开始的。
　　
　　国内的通胀虽然有部分是由于输入通胀（人民币升值）造成的，但是最主要的内因还是自己印钞票过多了，也就是对房子的杠杆用得过多了，早日剥离房地产的金融属性，物价会立即下跌，然后尽快推动人民币的国际化获得铸币权，获得对其他国家输出通胀的能力，吸引更多的资本进入我国为我所用

作者：昭名　回复日期：2011-03-13　00:30:55　

 

中国楼市的拐点
　　
　　 卢麒元
　　
　　国人关于楼市的争论，基本上没有多少实际意义。道理很简单，决定中国楼市拐点的决定性因素不在中国。
　　先说结论：美元进入加息通道之日，就是中国楼市出现拐点之时。
　　就理论而言，中国的楼市泡沫，是接纳外部流动性的必然结果。也可以说，是美元贬值过程中的附带现象。当外部流动性发生逆转，中国楼市的泡沫将自然破灭。
　　请注意：联系汇率制度，制造了中国与美国资产价格的反向运动机制。大家可以查阅历史记录，美元价格与人民币资产价格存在逆向关联性。只要保留联系汇率制度，中国国内任何经济政策调整，均不足以动摇这个联动机制的有效性。
　　有鉴于此，投资者应该留意美国的货币政策。
　　美国货币政策变动的依据是通货膨胀指标。影响美国通货膨胀指标的核心要素是石油价格。在石油价格大幅攀升的情况下，美元就会进入加息通道。笔者无法提供石油价格与美国通胀关系的定量分析。直观地看，现在的石油价格，正在将美国通胀逼向货币政策调整的临界点。也就是说，美元距离加息通道已经不远了。
　　笔者注意到，香港最大的地产开发商已经开始降低他们在中国大陆的土地储备数量（不是价值）了，这或许是中国楼市发生逆转的先行指标。 

任叔给力！讲出了房产税的实质！任叔是真正懂经济保护人民利益的人！

作者：op999op  发表日期：2011-1-31 20:25:00

    

    不得不说的话 (2011-01-28 19:10:28)转载 标签： 房产 
    http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101017pnq.html

　　希望能让民众欢欢喜喜的过个大年，国务院再次于年前发布了2011年的新八条，为巩固和扩大去年的调控成果、继续有效遏制投资投机性购房而努力奋斗，逐步解决城镇居民住房问题。但除了加大保障之外，全文中似乎再也找不到有利于逐步解决城镇居民住房问题的条款了。　　
　　也许政府在寄希望能用改变消费观念和遏制消费需求、放慢中国城市化的进程，以平衡供求关系，让保障来替代市场。但中国计划经济三十五年的失败早就让这种全民式的保障成为了回也回不去的历史了。中国早已不再是固守于小农经济的自给自足的时代了，早就不再是满足于现状、家中没有余粮而吃光花净的时代了。民众日益增长的物质需求与从“国情出发的理性消费”之间存在着上下完全不同的认识。这是靠宣传而无法改变的。　　
　　一、中央经济工作会议中所强调的加强政府责任，在国八条中变成了地方政府责任，如果中国是个联邦制的国家体制，地方与中央不是现行的分税制，那么这个地方政府尚可成为相对独立的政府，尚可称切实承担起促进市场平稳发展的责任，而现行的国家体制真的要将一个政府分成两级的政府责任吗？　　
　　地方政府有审批土地指标的权力吗？有制定货币政策的权力吗？有制定税收的权力吗？有调节利率的权力吗？有发债的权力吗？有控制人口流动的权力吗？有的地方政府手中甚至没有控制钢材、水泥、建材生产、调配的能力，没有独立财税支配的能力，又如何承担稳定市场的责任呢？　　
　　民众不知道这个地方政府是指省还是市，是指一线还是二三线城市，也许是指县级政府把（第二条中有将镇纳入保障的要求，这就到了县了）。那么这个所谓的地方政府既然没有任何市场化调控手段，又为了乌纱帽而不得不赤膊上阵，就被逼的只有用行政的手段造假的一条路可走了。　　
　　地方房价统计数据中的造假是件很容易的事，平均房价本就不是个准确定义的标准数，本就是对市场没有任何意义的虚数，也自然就可以用各种方式来假戏真唱了。如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将享受价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限价房、竞地价”的方式供应土地等等。难道这种破坏了市场价格信号基本功能的行政手段会促进市场健康发展吗？　　
　　也许我们弄不清国八条说的市场是什么定义，但经济学告诉我们没有了价格信号、没有了“看不见的手”的作用一定不是市场了。被行政所扭曲的价格信号所反映出的市场也一定不会是个健康的市场，更不可能是个发展的市场。　　
　　一个国家的政府手中拥有各种各样的调控工具和经济手段，尚且无法预测和控制市场通胀的目标，而让个城市人民政府赤手空拳的去承担稳定、控制房价的责任岂不是强人所难，完全是推卸责任，或者说是不负责任的一种做法。如果中央政府已到了这种完全不负责任的地步了，中国的国民难道应将对中央政府的信任转移到对地方政府的身上去吗？　　
　　中国从未有过确定本地区年度新建房屋价格控制目标的体系，这次也不知道将按什么标准制定，是否住房可支付性指数可以作为一种定量的标准。那么早在多年之前东部地区、外来移民快速增长的地区这个可支付性指数早就在100以下了，而中部地区和西部地区则大多在120到140之间，这些远高于指数100的地区是否可以允许房价高涨呢？东部地区是否就只能向下而不能增长呢？　　
　　把经济发展目标和人均可支配收入增长速度作为衡量的依据，首先要改变一次收入分配中国家或中央财政收取的标准，现有财政收入占GDP的比重和增幅都远远大于收入分配的比重和增幅，而其中的大头又集中于中央而非在地方，才造成了地方政府过度的对土地财政的依赖性。如果不改变这种财政体系，那就是中央的钱不能少收，地方政府要补贴中央财政，开发商不能多赚要补贴地方政府，消费者不能少掏要补贴中国经济？　　
　　至少将中央政府的责任在不改变现有财税体制的情况下，将遏制房价上涨的责任转移给没有任何市场手段调控能力的地方政府，逼地方政府用行政手段控制价格，一定不会让市场的发展更加平稳健康，也一定不会有利于解决城镇居民的住房问题。
　　
　　二、加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。因此严格的准入准出和退出机制才是让民众对保障性政策失望和怀疑的关键。加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了，但销售价格的管制却会影响租赁的价格。
　　
　　三、提高交易环节的税收，确实是许多国家限制短炒投机行为的一种做法。但韩国的经验证明，这种辅助的手段无法从根本上解决市场中的供求关系，反而削弱了二手房对攻击的补充调节能力。幸好中国是个以一手房市场为主的国家，否则这种交易税的可转移性必然和只能是抬高交易的价格了。　　
　　中国历史上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨，而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收呢？　　
　　上海市一手房的交易为鼓励精装修，明文规定将房屋交易的价格与精装修交易的价格分开，签订两份交易合同，而只对房屋交易的合同征收营业税和契税。那么二手房交易的价格是否可分为房屋交易与装修交易两个部分呢？如果一手房都能分开，又为什么不许二手房交易也分开呢？如今大约会变成公开的房屋转让与装修转让的两个合同了，交易的结果也许并不因税收的变化而变化。　　
　　应用房地产价格评估技术作为征税的必要条件是各国通用的一种方式，包括交易环节、财产持有环节和遗产转移及赠予环节。但中国历史上就从未重视过评估的作用，除上市等少量置换、关联交易外，几乎没有建立这一套系统，全国目前注册的有资格的评估人员一共三、五万人，要在70个大中城市、660个一般城市、2600个县级城市中对近190亿平方米的住房建立完善的评估体系大约要150年的时间。同时中国历史上的分配制度和混乱的土地与产权制度更增加了改革前后变化过程中的差异性，这种以区域进行的评估无法解决公平问题，而试图将其余短期内的交易税收征管相结合更是一种几乎不可能的事。　　
　　也许醉翁之意不在酒，评估体系的建立更重要的是将服务于将要改制的财产持有环节的税收吧。
　　
　　四、住房信贷本应是公平的市场竞争的结果，但强化的差别信贷且服务于政治的目标，于是对第二套住房的认定和信贷政策就成为了政治手段。名义上是打击投资与投机的炒房行为，实际是限制了改善型需求。中国历史上50年的福利分配和超过75%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了，而政策在限制投资中恶意中伤了大量的改善型需求，这就与逐步解决城镇居民住房问题的大目标产生了强烈的冲突。　　
　　岂不知中国为了避免过户中的契约税等，早就出现了父母给子女、子女给父母的购房行为，许多个人名下拥有三套住房的，产权归一，居住却分为三代人。既要防着老一代去世或再婚，又要防着下一代的离婚和财产转移等，难免会保留着自己的产权，又何为公平呢？　　
　　无疑信贷条件的改变会极大的影响市场的购买能力和交易水平。如果再按文件的授权，地方政府可以向银行申请更高首付和利率，那么银行可要发了国难财了，但这也许只是空话。　　
　　地方政府本就在招商引资，突破房贷标准岂不是会让投资者敬而远之吗？今年银监会高举着核心资本充足率的大棒，央行高举着差别准备金率的大棒，被修改后的银行信贷规模差别化管理办法在这两个机构的争权夺利中备受影响。再加上住房信贷的挤压，日子也许比谁都难过，但却给地下融资与信贷、当铺、抵押创造了可以大展拳脚的机会。不知道最终的结果是银行乱了套还是资本市场乱了套。至少银行会不断的扩张融资，否则就无法发展与生存了。　　

　　五、供求是平衡价格的条件，土地供给又是源头制约着住房的预期供给。因此土地的供给增加是平抑价格预期的前提，而从国八条中民众似乎看不到希望。严格住房用地供应管理，并非是一个扩大供给的信号，各地要增加土地有效供应，并不表示土地总量的增加，而是表示这个有效是以满足70%的保障住房、棚改住房和中小套型普通商品住房为前提的。因此特别强调在新增用地计划中单列保障性住房用地并应保尽保。但保障性住房与市场商品房交易交割的关系不大，尤其是保障以公租为主时，并不反映价格交易的变化，与遏制房价几乎无关。如果土地总量是个零和游戏，那么当保障房用地应保尽保并数量和比重不断加大时，则商品住房可分到的份额和数量则只会越小越少，而不是增加了。　　
　　商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量，则意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年之后平均则只是减少而不是增加了。如果土地总量不是增加，那么又如何给出一个明确的市场预期呢？　　
　　自2005年之后，每年销售的面积数量就超越了竣工的数量，并从1:1长到了去年的1.73:1。这说明销售远远大于竣工，供给低于需求的局面并未改善，反而在恶化。那么为什么还不增加土地的供给呢？不增加土地的供给又如何改善供求关系呢？　　
　　是十八亿亩红线的约束吗？其实每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地仅为不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。因此地价高与十八亿亩红线无关，而只与农田占用总量中分配给商品住宅的用地比例相关，但开发商却为十八亿亩红线背了多年的黑锅。　　
　　中国真的有十八亿亩红线的威胁吗？前段的农田勘察中，农田的总量不是减少了而是增加了，并超过了19亿亩，因为水利、农田的建设让许多土地变成了农田，而数量管理的方式并不能解决粮食的安全问题。　　
　　60年代初，6亿多人口，约只有现在人口的一半，而农田则比现在多很多。但为什么大家都吃不饱呢？现有的18亿亩中约只有13—14亿亩用于粮食生产，其他的4—5亿亩并不生产粮食，为什么粮食可以让13亿多人吃饱呢？这是个粮食价格、生产效率、土地制度的一系列问题，而绝不是与城镇住宅土地占用直接相关的问题。　　
　　住宅建设一定要占用农地吗？北京的农业产值只占北京市GDP总量的1%，而北京市对农业的补贴则远大于创造的GDP，本身已证明了这种投入与产出的不对称。而北京的非农用地的浅山区完全可以成为城市的建设用地，瑞士几乎没有平地，房子不能建在山上吗？瑞士的农业不能存在吗？北京的总人口与上海相差不多，但土地多了近1万平方公里，难道真的是地少人多吗？　　
　　从任何与世界发达国家的对比中都找不出无地盖房的案例，放开土地的垄断性管理和数量性限制，也许比限购而抑制消费更为重要。　　
　　根子也许正在于上至国务院，下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。　　
　　但“限房价、竞地价”则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价 寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿的一点不能少拿，留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开，留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗？　　
　　政府可以用限房价的方式保证了一手房的交易价格，但很明显这是一种政府行为扭曲市场实际价格的财富再分配。在高地价而低房价的一次销售时，谁能获得这个被人为限制而压低的住房资产就等于获得一次财富再分配中的利益。因为二次住房交易的价格毫无疑问的会与周边非限价的房屋价格拉平，从而爆发一笔横财。这种限价只解决了首次市场交易价格的平稳，却无法让价格与价值对称，或是名义价格与实际价格人为分离。这又岂是市场行为，这又岂是经济规律或者说这不是要建立健康的市场而是要摧毁市场经济的自由交换、等价交换的基础。建立一个伪市场，在鼓励和刺激对住房的投资和投机行为；在保护与创造无风险的投机和投资行为。　　
　　1995年的《房地产法》中早就对擅自改变用地性质和闲置用地两年以上的情况有了明确的规定，而十五年之后，这种有法律约束的违法行为确要再次用国务院文件的方式重申且处罚，难道国务院的文件比全国人大批准的法律更有法律效力吗？难道十五年的法律都没人去遵守和解决，反要放弃法律的约束退回到依赖于非法律的国务院法规去解决吗？　　
　　无疑这是国务院文件对人大批准的法律的一种嘲弄，而国务院的任何规定都是不能修改法律和违背法律的。我不知道国务院的文件是什么含义，但我知道要处理的不是开发商或购买了土地的企业或个人，而是那些应依法管理土地而并未依法管理土地的政府机构和执法单位。如果这种情况发生在一个严格的法治国家，国务院的文件不就成了一种笑话和违法吗？岂有用国务院文件来重申法律规定的道理？国务院居然不知道谁比谁大吗？
　　
　　六、限购是合理引导消费吗？是不合理的消费需求导致了房价过高吗？奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗？限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗？　　
　　市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？除非政府只想证明即使采取了一系列的严控措施，但市场仍无法改变严重的供不应求的局面。但严重的供不应求中难道不应增加供给吗？不增加供给难道价格会不上升吗？　　
　　不断扩大的限购城市是否最终要蔓延到所有的城市呢？是否中国要为了房价而中止城市化的进程呢？是否要借房价之名而限制非户籍人口的流动呢？难道房价比居民住房改善需求的满足更重要？比公民迁徙的权力保护更重要？社会保险缴纳证明不是全国可以流动吗？有当地纳税证明的不是因为户籍而不能享受廉租等住房保障吗？为什么在限购与保障上采取只对政府有利而不对消费者有利的政策差别呢？　　
　　合理的消费需求是从租到买、从旧到新、从小到大的多次递次的交换过程，但对第二套的限购禁令和差别利率早就切断了合理需求的路径，让民众只有一次性一步到位的选择权，不再可能从旧到新、从小到大的多次购买与消费。而是不得不直接买新买大，否则又不知要多支付多少成本，也不知道是否被限制而连更换的权力都没有了。本来随着收入的增长也许两三年后就可以换一次住房，但五年内交易的纳税规定则让人产生了后怕……　　
　　可见造成不合理消费的恰恰是国务院的调控文件；恰恰是年年多变的行政措施；恰恰是没有稳定市场预期的信贷与税收政策，公民不得不在不知道政府还会干些什么时提前、超前的做出适时的消费选择，以避免因政策变动而带来更大的损失和负担。而限购不但不能引导合理的消费，反而会被认为是一种欺骗、一种本来一定会几大支付成本的威胁，越限则越买、越限套越超量消费而买大的，引导产生了更大的不合理消费需求。　　
　　如果各城市先后不同周期的逐步宣布限购令，必然会让不符合购买条件的家庭不得不先到那些尚未宣布限购的城市中抢占一个位置。这也恰恰是去年部分城市的限购令导致资金的流动，而今年则不得不让更多的城市限购的结果。难道还要用这种不断扩大的限购令再让这些资金向更多的非限购城市流动吗？　　
　　这与不用资金的价格来管理流动性是一个道理，放弃了价格的调节作用所剩下的数量管理常常会是短期有效而长期恶化的结果。甚至有可能短期短到数月的短命，或者干脆就根本无效。
　　
　　七、扩大化的约谈问责机制恰恰说明政府执政能力的削弱。从不相信地方政府执行中央指示的能力和遗憾，演变并扩大到银行的政策执行力、税收的政策执行力、纪管的执行力、个人住房信息系统建设的执行力，那么请问中央政府还有什么是可以充分相信地方政府而不用约谈问责的吗？请问如果是一项中央政府与地方政府利益一致的政策，对地方政府会用约谈和问责的方式来约束吗？请问如果是一项对地方政府更有利的政策，地方政府会不努力去执行吗……　　
　　看来中央政府将责任下放给地方政府时，早就知道这是一项几乎不可能实现的目标，或者说是一项一定会被地方政府打折扣的被动政策。也许是与地方政府的利益相冲突的政策，因此中央政府除了约谈与问责之外已经拿不出其他的管理办法了。　　
　　唯一可以使用的只有摘了其的乌纱帽这一种武器了。这岂不是一种执政能力上的悲哀。　　
　　当年的“不成功便成仁”的镜头再现，但连“张灵甫”的“成仁”也无法挽救败局，正是在于这场战争的不得民心。如今得民心的政策难道地方政府要靠问责才去执行和完成吗？难道无问责地方政府就不肯去为民生而努力吗？　　
　　国家政令的畅通从此开了个坏头，约谈问责成了保障政令执行的唯一手段，那么一定是这个政策有问题或者是国家体制不改不行了。　　
　　中国历史上曾有过无数个上对下的一票否决权，如计划生育、节能减排等等。如今的约谈与问责无形中将房价变成了对地方官员考核的一票否决权了。但巨大的中国，各地的经济发展水平差别巨大、贫富与住房情况差别巨大、房价的平均水平也差别巨大，又如何用某个标准来决定地方官员的命运呢？
　　
　　八、谁在控制着舆论的工具？谁在控制着媒体？难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗？而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情，但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢？比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房价的比重、不同地区的可支付能力等等。如果没有让国民了解国情的基础，又如何来的出发点呢？至少从网民的各种提问中可以了解到绝大多数的国民根本无法了解或无法查到国情的许多基本情况，连专门的研究机构都很难拿到必要的数据，又如何了解国情呢？重庆与上海从散布试行房产税到宣布试点正式试行大约用了一年的时间，中间曾被媒体宣布过多次征收的时间，这算是制造、散布虚假信息吗？那么市场的预测总有对与错算是虚假信息吗？　　
　　这也许是个永远没有标准答案的问题，而国务院的文件可以成为法律的条文吗？　　
　　很难用一篇文章讨论完所有的问题，但促进房地产市场平稳健康发展肯定不可能。大量违背市场规律的行政措施又怎么会促进市场发展并健康呢？　　
　　国八条也许会让房价平稳不健康的发展。计划性的手段可以实现单项目标但未必会让市场发展，反而可能让市场萎缩，与国进民退的结果一样。　　
　　市场的发展一是指市场的份额更大。市场的发展一定是市场成为解决住房的主渠道；市场的发展一定是指自由选择的权力更大而不是受限；市场的发展一定是税收与信贷成本的优惠而不是增加其负担；市场的发展一定是让看不见的手发挥最大的功效，而非用拐杖支撑其存在……　　
　　国八条会如何呢？当然是有效的。因为如果无效就还会有更多的国八条出现，不达目的誓不罢休的决心已经告诉市场“不成功便成仁”了。毫无疑问在通胀压力巨大的上半年这种严控会成常态和必然。　　
　　与去年相同一个闷棍一定会让市场刚刚回升中的销售热情再次变成观望，销售量的下降已成必然，尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动，并不排除局部区域或城市的下降，但整体大幅暴跌的可能性不大（如果出现暴跌，政府会调节政策的），部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场，价格再次随销售回升而平稳，但暴涨与上升的趋势也不会很快出现，直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后，才会对价格产生影响。　　
　　开发商会更加谨慎行事，再次出现土地交易上半年减弱的现象，而当二套住房首付比例远大于商办产品时，更多的投资者宁愿用更高的银行信贷杠杆转而投向商业办公的产品。而这些恰恰不是国八条调控的对象。因此说国八条在调控房地产市场，不如说是在调控住宅市场。　　
　　投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大，而刚性的强大需求并不会在限购中充分发挥和满足，那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化，最终需求还是要释放的。　　
　　我们无法改变政策，不管我们说什么；我们无法改变市场，不管政府做什么。但民众可以改变市场，消费者最终决定着价格。过去如此，今后也如此。　　
　　房价不是因开发商不给总理面子，而是消费者用强大的购买力做出的选择。2010年12月超过全年20%的销售量并非开发商在操纵市场，而是消费者的不谋而合。需求最终决定着供给与价格。　　
　　也许只有在中国，人的面子比十几亿民众的幸福更为重要，权利最终决定价格而不是市场决定价格。　　
　　没有人反对用符合经济规律的手段调节房地产市场和房地产的价格。如增加供给、提高资金价格、减少流动性、改变土地财政的贪婪、减免税费等。但反对仅用行政或违背经济规律的做法解决单一价格问题。至少这种方法不会有助于促进建设一个平稳健康发展的房地产市场。也许这只是政治。

 

加息本应是正常的调控手段

(2011-02-12 09:10:03)转载标签： 房产
　　任志强
　　
　　加息通常意味着CPI的增幅超过了预期，通胀的压力大于刺激经济增长的压力，不得不提高资金使用与占用的成本来限制其流动性，而流动性过剩则被称为是通胀的重要原因。
　　
　　次的加息手段。 一月份世界粮价在暴涨；英国的CPI也达到了4%以上，但英国的经济并未恢复增长，英国仍不得不维持现有利率不动，这恰恰是在经济增长与通胀中做出了一种选择，为了经济的增长与就业不得不用低利率刺激，也就不得不忍受通胀所带来的压力。 而中国的经济是在较高的增长中，且看不到下滑的趋势性危险，通胀就变成了治理的重要目标，加息就成为了可行的手段。但目前加息后仍为负利率的情况，也许还不足以改变整个经济的运行轨迹。自然房地产市场包括价格都不会因加息而变化，但持续的加息则一定会不但影响到中国的房地产业，也会影响到中国经济整体。 加息是宏观调控正常的手段，因为常常不用反而成为了一种奇怪的信号，也常常被媒体与民众难以接受。正常的使用也许市场就可以习惯了。
　　虽然尚未公布CPI 加息通常意味着CPI的增幅超过了预期，通胀的压力大于刺激经济增长的压力，不得不提高资金使用与占用的成本来限制其流动性，而流动性过剩则被称为是通胀的重要原因。 虽然尚未公布CPI的指数，但多次的加息时间选择的结果都证明了CPI的上涨，这次大约也不能例外。 每次加息时，媒体大多将眼光都只注重于房价、注重于购房者的个贷支出成本加大，但却忽略了其他行业经营成本同样在加大，尤其是忽略了当众多存款在银行中不断因负利率而贬值时的牺牲，以及因储蓄贬值而推动消费时物价上涨的影响。 在中国的现状中，每年用个贷购房的贷款总额不过只有万亿元左右，但居民的储蓄存款却有20多个亿。因此上调存款与贷款利率是多数人受益的事。却为何不能利率越高越好呢？那是因为利率过高就会影响资金的流动、影响到整个经济的运行。反之的道理是相同的，当利率过低时流动性就会加大，资金的流动活跃就促进了投资、消费与生产。这两者之间的平衡恰恰就是央行的管理艺术之所在了。 加息一般是防止投资过热、经济增长过快、防止资金过于低价和超量引发的通胀，包括资产价格的过快上涨和消费品价格过快上涨。从管理预期到治理通胀之间没有明显的界限分别，但资产价格的上涨一定会影响消费品价格的变化，而负利率的货币贬值也一定会让这种上涨加速，也会让银行中的储蓄向可保值的资产流动。 房屋资产在和平时期，特别是城市化率低、处于经济发展中的阶段，当然是最具有保值功能的，就的指数，但多次的加息时间选择的结果都证明了CPI的上涨，这次大约也不能例外。
　　
　　像黄金。但黄金的流通性却远不如房屋，且房屋拥有使用、出租、保值的多重功能，这就必然在货币供给量过大而资金成本与价格过低时，资金产生极大的吸纳作用和吸引力。 加息会改变资金的成本，同时转变投资与收益之间的关系。但如果这两者之间的利益冲突没有达到平衡点时，这种趋势是不会改变的，于是加息就只好一点一点加，试着从改变民众的预期直到实际对市场产生影响。 但这个试的过程中却有无数的猜疑与痛苦，因为没有人直到外部的世界会对中国的经济产生什么样的影响，也没有人直到内部的经济在加息之后的变化。这个量到质的转化中人们在关注着量的变动，却又在担心因加息过速而让经济从上升的增长中变成了向下的负增长。这就会产生质的变化了，轻易不肯动用加息的手段正在于处于这种两难的选择之中。 目前国际上大多数主要经济体都处于经济不振的低利率状态下，过度的加息可能会引发让中国经济也从向上到向下的变化，那么不但对中国经济本身会产生不良影响，也会对世界经济产生不良印象。 就中国自身而言，许多政策工具的使用都受制于国际经济的变化，因此慎之又慎成为了决策者的主导观念。加息就成为了对民众而言不得不接受的现实。长期的负利率必然带来经济的非合理增长，而让实际利率由负转正，则一是加息、一是让CPI下落，这正是决策者的责任。 加息不但会对房地产市场产生影响，也会对中国经济的其他产业产生影响。目前的加息不能完全扭转CPI上涨的局面，也许还会再有多
　　每次加息时，媒体大多将眼光都只注重于房价、注重于购房者的个贷支出成本加大，但却忽略了其他行业经营成本同样在加大，尤其是忽略了当众多存款在银行中不断因负利率而贬值时的牺牲，以及因储蓄贬值而推动消费时物价上涨的影响。
　　
　　次的加息手段。 一月份世界粮价在暴涨；英国的CPI也达到了4%以上，但英国的经济并未恢复增长，英国仍不得不维持现有利率不动，这恰恰是在经济增长与通胀中做出了一种选择，为了经济的增长与就业不得不用低利率刺激，也就不得不忍受通胀所带来的压力。 而中国的经济是在较高的增长中，且看不到下滑的趋势性危险，通胀就变成了治理的重要目标，加息就成为了可行的手段。但目前加息后仍为负利率的情况，也许还不足以改变整个经济的运行轨迹。自然房地产市场包括价格都不会因加息而变化，但持续的加息则一定会不但影响到中国的房地产业，也会影响到中国经济整体。 加息是宏观调控正常的手段，因为常常不用反而成为了一种奇怪的信号，也常常被媒体与民众难以接受。正常的使用也许市场就可以习惯了。 在中国的现状中，每年用个贷购房的贷款总额不过只有万亿元左右，但居民的储蓄存款却有20多个亿。因此上调存款与贷款利率是多数人受益的事。却为何不能利率越高越好呢？那是因为利率过高就会影响资金的流动、影响到整个经济的运行。反之的道理是相同的，当利率过低时流动性就会加大，资金的流动活跃就促进了投资、消费与生产。这两者之间的平衡恰恰就是央行的管理艺术之所在了。
　　
　　加息一般是防止投资过热、经济增长过快、防止资金过于低价和超量引发的通胀，包括资产价格的过快上涨和消费品价格过快上涨。从管理预期到治理通胀之间没有明显的界限分别，但资产价格的上涨一定会影响消费品价格的变化，而负利率的货币贬值也一定会让这种上涨加速，也会让银行中的储蓄向可保值的资产流动。
　　
　　次的加息手段。 一月份世界粮价在暴涨；英国的CPI也达到了4%以上，但英国的经济并未恢复增长，英国仍不得不维持现有利率不动，这恰恰是在经济增长与通胀中做出了一种选择，为了经济的增长与就业不得不用低利率刺激，也就不得不忍受通胀所带来的压力。 而中国的经济是在较高的增长中，且看不到下滑的趋势性危险，通胀就变成了治理的重要目标，加息就成为了可行的手段。但目前加息后仍为负利率的情况，也许还不足以改变整个经济的运行轨迹。自然房地产市场包括价格都不会因加息而变化，但持续的加息则一定会不但影响到中国的房地产业，也会影响到中国经济整体。 加息是宏观调控正常的手段，因为常常不用反而成为了一种奇怪的信号，也常常被媒体与民众难以接受。正常的使用也许市场就可以习惯了。 房屋资产在和平时期，特别是城市化率低、处于经济发展中的阶段，当然是最具有保值功能的，就像黄金。但黄金的流通性却远不如房屋，且房屋拥有使用、出租、保值的多重功能，这就必然在货币供给量过大而资金成本与价格过低时，资金产生极大的吸纳作用和吸引力。
　　
　　加息会改变资金的成本，同时转变投资与收益之间的关系。但如果这两者之间的利益冲突没有达到平衡点时，这种趋势是不会改变的，于是加息就只好一点一点加，试着从改变民众的预期直到实际对市场产生影响。
　　
　　但这个试的过程中却有无数的猜疑与痛苦，因为没有人直到外部的世界会对中国的经济产生什么样的影响，也没有人直到内部的经济在加息之后的变化。这个量到质的转化中人们在关注着量的变动，却又在担心因加息过速而让经济从上升的增长中变成了向下的负增长。这就会产生质的变化了，轻易不肯动用加息的手段正在于处于这种两难的选择之中。
　　
　　目前国际上大多数主要经济体都处于经济不振的低利率状态下，过度的加息可能会引发让中国经济也从向上到向下的变化，那么不但对中国经济本身会产生不良影响，也会对世界经济产生不良印象。
　　
　　就中国自身而言，许多政策工具的使用都受制于国际经济的变化，因此慎之又慎成为了决策者的主导观念。加息就成为了对民众而言不得不接受的现实。长期的负利率必然带来经济的非合理增长，而让实际利率由负转正，则一是加息、一是让CPI下落，这正是决策者的责任。
　　
　　加息通常意味着CPI的增幅超过了预期，通胀的压力大于刺激经济增长的压力，不得不提高资金使用与占用的成本来限制其流动性，而流动性过剩则被称为是通胀的重要原因。 虽然尚未公布CPI的指数，但多次的加息时间选择的结果都证明了CPI的上涨，这次大约也不能例外。 每次加息时，媒体大多将眼光都只注重于房价、注重于购房者的个贷支出成本加大，但却忽略了其他行业经营成本同样在加大，尤其是忽略了当众多存款在银行中不断因负利率而贬值时的牺牲，以及因储蓄贬值而推动消费时物价上涨的影响。 在中国的现状中，每年用个贷购房的贷款总额不过只有万亿元左右，但居民的储蓄存款却有20多个亿。因此上调存款与贷款利率是多数人受益的事。却为何不能利率越高越好呢？那是因为利率过高就会影响资金的流动、影响到整个经济的运行。反之的道理是相同的，当利率过低时流动性就会加大，资金的流动活跃就促进了投资、消费与生产。这两者之间的平衡恰恰就是央行的管理艺术之所在了。 加息一般是防止投资过热、经济增长过快、防止资金过于低价和超量引发的通胀，包括资产价格的过快上涨和消费品价格过快上涨。从管理预期到治理通胀之间没有明显的界限分别，但资产价格的上涨一定会影响消费品价格的变化，而负利率的货币贬值也一定会让这种上涨加速，也会让银行中的储蓄向可保值的资产流动。 房屋资产在和平时期，特别是城市化率低、处于经济发展中的阶段，当然是最具有保值功能的，就 加息不但会对房地产市场产生影响，也会对中国经济的其他产业产生影响。目前的加息不能完全扭转CPI上涨的局面，也许还会再有多次的加息手段。
　　
　　一月份世界粮价在暴涨；英国的CPI像黄金。但黄金的流通性却远不如房屋，且房屋拥有使用、出租、保值的多重功能，这就必然在货币供给量过大而资金成本与价格过低时，资金产生极大的吸纳作用和吸引力。 加息会改变资金的成本，同时转变投资与收益之间的关系。但如果这两者之间的利益冲突没有达到平衡点时，这种趋势是不会改变的，于是加息就只好一点一点加，试着从改变民众的预期直到实际对市场产生影响。 但这个试的过程中却有无数的猜疑与痛苦，因为没有人直到外部的世界会对中国的经济产生什么样的影响，也没有人直到内部的经济在加息之后的变化。这个量到质的转化中人们在关注着量的变动，却又在担心因加息过速而让经济从上升的增长中变成了向下的负增长。这就会产生质的变化了，轻易不肯动用加息的手段正在于处于这种两难的选择之中。 目前国际上大多数主要经济体都处于经济不振的低利率状态下，过度的加息可能会引发让中国经济也从向上到向下的变化，那么不但对中国经济本身会产生不良影响，也会对世界经济产生不良印象。 就中国自身而言，许多政策工具的使用都受制于国际经济的变化，因此慎之又慎成为了决策者的主导观念。加息就成为了对民众而言不得不接受的现实。长期的负利率必然带来经济的非合理增长，而让实际利率由负转正，则一是加息、一是让CPI下落，这正是决策者的责任。 加息不但会对房地产市场产生影响，也会对中国经济的其他产业产生影响。目前的加息不能完全扭转CPI上涨的局面，也许还会再有多也达到了4%以上，但英国的经济并未恢复增长，英国仍不得不维持现有利率不动，这恰恰是在经济增长与通胀中做出了一种选择，为了经济的增长与就业不得不用低利率刺激，也就不得不忍受通胀所带来的压力。
　　
　　加息通常意味着CPI的增幅超过了预期，通胀的压力大于刺激经济增长的压力，不得不提高资金使用与占用的成本来限制其流动性，而流动性过剩则被称为是通胀的重要原因。 虽然尚未公布CPI的指数，但多次的加息时间选择的结果都证明了CPI的上涨，这次大约也不能例外。 每次加息时，媒体大多将眼光都只注重于房价、注重于购房者的个贷支出成本加大，但却忽略了其他行业经营成本同样在加大，尤其是忽略了当众多存款在银行中不断因负利率而贬值时的牺牲，以及因储蓄贬值而推动消费时物价上涨的影响。 在中国的现状中，每年用个贷购房的贷款总额不过只有万亿元左右，但居民的储蓄存款却有20多个亿。因此上调存款与贷款利率是多数人受益的事。却为何不能利率越高越好呢？那是因为利率过高就会影响资金的流动、影响到整个经济的运行。反之的道理是相同的，当利率过低时流动性就会加大，资金的流动活跃就促进了投资、消费与生产。这两者之间的平衡恰恰就是央行的管理艺术之所在了。 加息一般是防止投资过热、经济增长过快、防止资金过于低价和超量引发的通胀，包括资产价格的过快上涨和消费品价格过快上涨。从管理预期到治理通胀之间没有明显的界限分别，但资产价格的上涨一定会影响消费品价格的变化，而负利率的货币贬值也一定会让这种上涨加速，也会让银行中的储蓄向可保值的资产流动。 房屋资产在和平时期，特别是城市化率低、处于经济发展中的阶段，当然是最具有保值功能的，就而中国的经济是在较高的增长中，且看不到下滑的趋势性危险，通胀就变成了治理的重要目标，加息就成为了可行的手段。但目前加息后仍为负利率的情况，也许还不足以改变整个经济的运行轨迹。自然房地产市场包括价格都不会因加息而变化，但持续的加息则一定会不但影响到中国的房地产业，也会影响到中国经济整体。
　　
　　海宁：　　
　　1.5万亿美元套利资本平仓,并从2006-2010连续5年投资率超40%的吉尼斯纪录看泡沫的不可持续　　
　　
　　泡沫最大的威胁，来自通货膨胀与人民币跟着美元对其他货币升值共存，使得中国货币政策两难。
　　
　　曾经的日元套利资本平仓的威力
　　1999年到2001年，日本央行降息，并且推出量化宽松（印钞购买日本国债，拉低日本国债的收益率）。
　　日本的主妇们不干了，NND，利息也太低了，特别是有知识的70后日本主妇。他们纷纷把日元换成澳洲，新西兰，加拿大，巴西等地的收益率高的金融资产，比如高息的国债，公司债等。
　　2003年，日本家庭主妇套利团形成规模。日本主妇的日元套利交易，多的时候占日本外汇交易的20%到30%。
　　2007年2月20日，日本央行加息0.25%，日本主妇们大量平仓回流，导致日元升值，导致专业的做空日元的仓位大量平仓，从而使得日元升值，升值导致更多的平仓，平仓导致日元继续升值，如此循环，导致了2007年2月27日，以及此后一周，全世界各地的股市大跌，连黄金也一周内跌去了7%。
　　这一波日元升值，运行11个月多，直到2008年3月。
　　这是日元套利资本的威力，据测算，最鼎盛的2006年的时候，日本主妇的日元套利资本，规模大约有5000亿美元（日本有15万亿美元左右的金融资产）。
　　日本主妇们的套利盘的平仓，使得别人也不得不跟着平仓，部分导致了随后2007年4，5月伦敦银行间拆借利率LIBOR的高涨。一场金融危机，一次拉开了序幕。当然，没有日元套利资本的平仓，金融危机，美国次贷危机也会发生的。
　　但是，日本主妇套利盘的平仓，是压垮美国次贷繁荣的最后一根稻草。
　　阴谋论可以据此好好做做文章。
　　如果再预测一下，下一次日本主妇们的目标，是刺破韩国的房地产泡沫。万一应验了，那就火了。
　　2010年11月如果是日元汇率的15年大顶，那么此后日本主妇肯定会再次出来套利的，因为可以赚取外币利息和日元贬值（平仓以后可以兑换到更多的日元）两种好处，日元如果大幅贬值，韩国在通货膨胀的情况下，出口经济的压力就大了。（如果没有通货膨胀，韩国还可以玩韩元贬值，但是如果有通货膨胀，贬值会使得通货膨胀恶化）。韩国房地产泡沫岌岌可危。韩国用来几百个行政手段都打压不下去的房价（比如二套房盈利收50%税，第三套收60%），却被日元升值导致韩国贸易顺差减少，这一点，给刺破了。日本的产业，与韩国的竞争比较多。
　　
　　日元很多时候，是美元的反面镜子。美联储加息，美国长期利率高，日元会贬值；美联储减息，长期利率下降，日元会升值。
　　######
　　2007年3月以后，日元指数XJY经历的几波升值，日元汇率2008.3,2009.2,2009.12,2010.11不断创新高，3年多升值近50%（当然是波浪式升值的）。
　　
　　不知道是不是因为日本主妇们的参与，2007.3--2010.11历时44个月左右，4波日元升值，都显示了很好的周期特点，每一波都是10到11个月左右。
　　
　　如市场没有美联储量化宽松三期的预期，2010.11很可能是日元指数的十五年大顶。上一次大顶是1995年年中。
　　等日元高位盘整一段时间后，日本主妇们又要大量出来套利了。
　　当然，日本主妇只是一支重要的套利队伍而已，市场里，三教九流的参与者很多，很多是专业做日元套利的。
　　
　　######
　　现在的美元套利资本规模
　　2008年底，美联储零利率政策后，特别是2009年3月，美联储量化宽松后，“做空美国”成为大量投资基金的主题曲。套利资金纷纷转战世界各个新兴市场化国家。
　　据国际金融研究所（iif.com）追踪统计，2009年，美元套利资本规模大约是6000亿美元；2010年，在上年的基础上，美元套利资本新增9000多亿美元。因为美元低利率和美联储印钞美国政府大发国债，资本逃离美国。
　　当然，国际金融研究所的数字也是仅供参考而已，真正的数字，没有人能弄清楚。很多对冲基金都注册在开曼群岛，英属维京群岛。没有人能弄清楚他们的资金来源，去向。
　　
　　就像日元套利资本，当风险与收益的天平，更多地倾向风险的时候，套利资本是要平仓回归的。
　　各种投资投机资本五花八门，都在打着各自的小九九，揣摩着何时平仓，能跑在别人的前面。因为跑在后面的，即使赚了，万一美元升值了，利润就会被大大稀释。
　　这也是个正反馈的螺旋式过程。2010年5月，在美联储第一期量化宽松结束2个月后，就上演过一次。
　　下一次，规模更大。
　　
　　下一次美元套利资本平仓，什么时候开始？
　　恐怕不是未来，而是现在已经开始。当然起初肯定只是少部分相对保守的套利资本先平仓。
　　现在很多投资者不信任美元，典型的比如一年半以来，一直说粮食价格被低估的罗杰斯Jim Rogers。
　　所以，先平仓的，恐怕是新兴市场化国家的股市，债市。
　　石油，粮食等恐怕要等到新兴市场国家的经济明显下滑的时候，才会下跌的。
　　
　　现在看多粮食的很多，但是农产品总体从2010年6月以来，没有像样的向下调整过，2010年11月份的调整很短暂。如果农产品要来一波更猛的，首先来一次像样的向下调整恐怕难以避免。
　　2008年国际大米价格暴涨，中国的大米没有跟涨。
　　目前泰国大米价格属于比较正常。印尼呼吁大家不要抢购大米。不知道大米2011年会不会涨50%左右，涨到2008年的高点附近。
　　
　　目前香港买房子的按揭贷款利率很低，低到3%，但是是浮动利率，香港没有30年固定利率的按揭产品。
　　美国长期国债利率不断上升，对香港的房价，不是好消息。
　　港股如果跌破20000点，平仓和金融危机的趋势恐怕就形成了。
　　老虎基金群，索罗斯的基金早就来香港了。
　　
　　有人说中国有资本管制，但是看看2010年5月的情况。还有2010年9月大量资本进入中国，11月又大量流出的情况。
　　
　　能管制的对象，恐怕只是普通人。有本事的，或者雇佣了有本事的员工的，是有办法的。　　
　　
　　美联储这几个月，也该给市场个消息。到底有没有量化宽松三期。
　　美国十年期国债的收益率，涨到3.72%以后好像涨不动了。
　　
　　市场恐怕已经逆转，投资者内心的天平，（除了有形商品）更多的倾向安全的美国国债等“安全”品种了。
　　美联储在格林斯潘年代，低利率一般最多持续3年（1986-1988，1992-1994，2002-2004）。　　
　　
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　　美元套利资本平仓，与中国的房地产泡沫
　　
　　泡沫最大的威胁，来自通货膨胀与人民币跟着美元对其他货币升值共存，使得中国货币政策两难。
　　
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　　中国在2006年到2010年，连续5年投资率超过40%，创造了吉尼斯世界纪录。
　　（日本，韩国，台湾地区，美国，马来西亚，泰国，历史上都没有这种连续5年投资率超40%的现象。苏联的投资率，我没有查过）。
　　投资率在30%到40%还情有可原。但是超过40%许多许多，往往说明这个国家的收入分配或者资源配置（积累与消费的比例），出现了比较大的不和谐。　　
　　极端的情况，可以参考一个不给工人发工资，只提供基本的衣服食物的黑砖窑；如果衣服食物只占砖窑GDP的20%，而砖窑老板的私人消费是砖窑GDP的10%的话，在砖窑依旧非常有利可图的情况下，砖窑老板可以把GDP的70%用于再投资。
　　那是极端情况。　　
　　一个劳动力，从农村到工厂，ta所创造的新的GDP，是惊人的。一个劳动力，在农村，除了自己吃的粮食蔬菜，能产生5000人民币的GDP就不错了。而ta到了工厂，能产生大约5万的GDP（比如2万工资，1万税收，1万多的电力汽油等能源消耗，各种生产和电信交通等配套服务）。
　　这可以叫做，“廉价劳动力採掘业”。　　
　　我对“廉价劳动力採掘业”持中立立场，因为像中国这样的国家，只有把大部分的农村剩余劳动力转移出来之后，产业升级才更有可能，工人的工资才会上升。这是韩国，台湾发展史上的现实。
　　1995年到2007年，中国人均吃肉的量，增长了一倍。因为市场化和社会大分工，劳动生产率也大大提高了，1998-2008年估计提高了200%，也就是说，按可比价格，2008年一个工人，每小时，能产生比1998年多200%的附加值。　　
　　“廉价劳动力採掘业”这种发展模式，受到两个限制，一个是原材料资源的供应瓶颈（造成原材料价格上涨），另一个是廉价劳动力的供应瓶颈（造成劳动力价格上涨）。　　
　　
　　中国的现实是，外贸和房地产是2006-2010经济超速增长的热点。
　　外贸可以用人民币汇率低估来推动（或者被动随着美元对世界上很多货币进行贬值）。
　　外资公司和民营企业如果无钱可赚，会裁员或者放假，或者关门。
　　那么房地产的持续蓬勃发展，则是因为人民对于房子的喜爱而产生的。
　　在价格很高以后，需要一个故事来维持，那就是“房价虽高，但是以后会更高”。
　　“房价虽高，但是以后会更高”这个故事，使得人们心甘情愿付出自己的积蓄，去买房，买房的多了，造房子的就多了，经济就活了，高投资率就能维持了。
　　问题是，这个“房价虽高，但是以后会更高”故事一旦结束，问题就大了。
　　因为那个时候，人们不愿意把自己的储蓄，用于买房保值，这样高投资率的游戏就玩不下去了。
　　2008年下半年，就是外贸需求小了，房子永不跌也动摇了，经济增长也下降了。
　　此后，用货币贬值的方式，促使人们买房保值，从而用更多的“房子相对过剩”去替代以前的“房子相对过剩”。
　　有的人有不止一套房子，多余的房子还不一定用于出租。因为他们把房子当储蓄。存RMB不如存房子。
　　现在很多人开始“存人民币不如存黄金了”。
　　“房子相对过剩”，并不表明房价会下跌。韩国房子供需比110%，房价照样不跌。
　　
　　投资率超40%能保持多久？
　　关键在于RMB汇率什么时候接近均衡（绝对的均衡是没有的），顺差缩得很少，从而不至于支撑房地产泡沫。
　　人民币汇率被低估，能保持多久？
　　就看民众和官府对于通货膨胀（民生物价类通货膨胀和房子等资产类价格上涨）的容忍程度了。　　
　　
　　外国投资者也会帮中国把RMB汇率拉向均衡的。
　　怎么拉？
　　拉高中国需要进口的原材料价格。（中国很多原材料的进口量，过去十年，增长了10倍，30倍的品种都很多）。而出口的提价能力有限，也就是2007年，2010年末提了点价。但是即便如此，中国商品对于日本，加拿大，澳大利亚的消费者而言，过去十年价格下降很猛烈（下降几乎50%），过去几年因为日元升值，原材料价格上涨对日本冲击相对小，中国产品在日本如此降价，日本想通货膨胀都很难。
　　2008年年中的时候，中国的进出口，就比较均衡，因为进口的东西贵了，出口的没涨多少。　　
　　
　　有人在谈什么“做空中国”，但是过去的5年，国际投资者一直在大量地“做多中国”，通过投资中国需要进口的原材料商品，或者那些国家的货币。
　　连用日元套利的日本主妇（渡边太太们），也从2003年到2007年一直在潜在地“做多中国”，她们把日元换成澳元，加元，巴西雷亚尔，然后投资那些国家的金融资产，比如货币市场基金，高息债券等。
　　
　　所谓“做空中国”，就是预测中国房地产泡沫的破裂时间，做空那些基础金属类商品等，或者矿产公司的股票等。因为中国房地产泡沫破裂后，那些东西会跌得很惨。　　
　　
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　　投资过热与低利率　　
　　投资率居高不下，刚开始，来自于经济繁荣（2002-2005），后来越来越需要低利率这副春药催发的投资冲动的支撑。
　　低利率的一大成因，是多年的人民币贬值支持出口的现实。RMB对美元是升值了20%多，但是RMB对澳元，加元，日元等是贬值的，RMB对很多亚非拉发展中国家的货币，也是贬值的。
　　人民币汇率不再被大幅低估的时候，我们才能看到房地产泡沫的破裂。　　
　　这不等于我认为低利率，负利率会很快结束。恰恰相反，正因为冰冻三尺，非一日之寒，我认为低利率，负利率，同样是中国下一轮经济周期的主题。因为很难让泡沫彻底破裂干净，还有太多的不合理不科学投资所产生的坏账，需要稀释。　　
　　目前反通货膨胀，只是此阶段的权宜之计。　　　
　　提到投资率，就不得不提到用电量的增长率。　　
　　强哥在辽宁，主要看用电量，而GDP他仅仅是参考一下而已。
　　下面的“合理”贷款利率图，并不一定正确，但是很多人应该有感受，人民币存款加上利息的购买力，2006年到2010年（除去2008年底到2009年上半年），都是下降的。
　　一个货币的购买力，除了看消费品，也要看资产价格，因为部分人民币，是用来买资产的。　　
　　2009年消费品物价没涨太多，房价飞涨，人民币加权平均的购买力，算上利息，也是下降的。
　　一个典型的经济周期：
　　低增长、低通胀（衰退期）→高增长、低通胀（复苏期）→高增长、高通胀（过热期）→低增长、高通胀（滞胀期）→低增长、低通胀（衰退期）这一顺序循环。这反映出通货膨胀率是增长率的滞后指标。此外，当局在经济过热期采取紧缩政策，提高利率，在衰退期则采取宽松政策，降低利率，成为推动经济周期的干预力量。　　
　　2010年底，中国经济大致运行到了低增长、高通胀期了。
　　
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　　评价2011年国八条。
　　我认为国八条对房价的影响很小，任志强说得很清楚了。我只是认为任志强过于强调城市居民福利分房后的住房改善需求（确实很多家庭在98年后又买了一套，有两套房的家庭很多，而且很多年轻人不与父母同住），而忽视了买房保值和投资的需求。　　
　　那些N次相信了国N条的人，何不继续相信国N+1条呢？
　　但是现实是“RMB不对外升值，就会对内贬值（通货膨胀或者房价上涨），人民币一旦对内贬值，有钱的人民就要买房保值”。你限购，他就不卖。（因为卖了想买回来就难了）。　　
　　现在人民加了一条，买黄金保值；中国自己就是黄金生产大国；2010年，中国进口黄金200多吨。
　　买黄金的人，大多数都只是拿出部分积蓄去买，即不会破产，又能减少外贸顺差，降低国内的通货膨胀。
　　一个人民能自由买金条的社会，起码还是不错的。（2001年以前，黄金是人民银行垄断专卖的）。

 

作者：罗伯特卡帕 发表日期：2010-4-28 12:42:00
　　
　　 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。
　　
　　如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗？显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。
　　　　
　　房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。
　　　　
　　目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故？显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。
　　　　
　　当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么？我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
　　　　
　　中国的房地产业本质上已经不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个食物链的最上层为地方政府，地方政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。
　　　　
　　市场经济的泡沫会破裂的，但中国的房地产不是市场经济，房地产价格也不是“泡沫”，所以它也不会破裂。中国的房地产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的控制力。因为政府掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的高税收是泡沫吗？中国的垄断行业的高垄断价格如水价电价油价是泡沫吗？当然不是，他们是转移财富的手段。中国的房地产价格也是一种变相的“税收与垄断价格”，其“税率”与“垄断价格”是政府控制的。这也解释了为何中国几年来房价如此之高，却不下跌，所谓“泡沫”却不破裂的原因。
　　　　
　　中国房地产的所谓“泡沫”会“破裂”吗？会，只要政府愿意。中国的房地产的“泡沫”会不破裂吗？会，只要政府愿意。
　　　　
　　其实，中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案。
　　　　
　　本文的观点算是自己的首创，申请今年的诺贝尔经济奖。呵呵