行不得也哥哥一辛弃疾:专家预测商业地产前景乐观

　　专家看市

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联：

　　今年商业地产前景谨慎乐观

　　2010年是一个针对住房市场的政策年，2011年开年也出现政策持续“给力”的征兆，这会给今年的商业地产带来些许机遇，但不可能带来明媚的春天，应该持谨慎乐观态度。【延伸阅读：兔年穗商业地产有望兔飞猛进】2011年上半年的商业地产市场还会是价量平稳。理由如下：

　　首先，全球经济尚未总体复苏，对外贸易和内销渠道未真正打开，国内GDP的增长主要是“铁公基”投入带来，2008至2010年并没有新的经济增长点支撑国内工业、商业、贸易、信息和服务业的显著增长。因此，2011年也不可能在写字楼、购物中心、社区商铺上出现一个突变。唯一可能的是部分投资资金为了抵抗通货膨胀带来的损失，会从住宅市场转向商业地产，但由于商业地产门槛过高，这类投资仅仅是少数富人的游戏，不可能便相对清冷的商业地产重现住宅市场的辉煌。

　　其次、从国内大多数一线城市看，市中心区的大型购物中心、商业街铺和专业批发市场已经比较成熟，商业业态比较完整并且基本饱和，在新城区或者近郊增加的新的写字楼、购物中心、社区商铺和酒店公寓，仅仅是比旧城区的商业地产增加了竞争优势，总体的商业需求并没有发生较大的增长，也就是说，将旧碗的水倒了一部分水在新碗里，或者说将购买住房和股票的投资转向购买商业地产，这种新机遇应该说是一种虚假的繁荣。

　　再次、商业地产没有政策打压反向说明商业地产近年来价格没有飙升，也没有购销火爆的场面。也就是说，投资者在通货膨胀环境下还是看好住房投资前景。商业地产近两年没有像住宅市场那样创造奇迹，主要是商业业态的同质化不可能引起投资人的青睐。

　　最后，在普通商品物价持续快速上涨而普通大众收入没有随GDP同步增长的情况下，购买能力的相对减少只会迫使人们减少大宗商品的消费和转向高价奢侈(保值)品的消费，加之银行在不断收紧流动性，商业地产要再现昔日楼市的火爆显然缺少市场购买力支持。

　　信息时报记者  罗莎琳

　　资深房地产专家谢逸枫：

　　“叠加效应”将加速商业繁荣

　　2010年商业地产的价格、租金、成交量等均比2009年有大幅上涨，十二五规划开局之年，新一轮房地产政策调控继续加码，众多发展商纷纷转战商业地产，将进一步促进商业地产的繁荣。尤其是珠三角作为国内发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。2010年广州亚运会效应与珠三角一体化和广佛同城化效应将形成“叠加效应”，推动新兴商业体快速启动。

　　“十二五”期间，国内经济增速会继续保持高增长，有望保持在9%左右。珠三角地区的经济运行质量将会不断提高，产业结构调整的步伐也将加快，在外需疲软下滑的情况下，消费有望成为拉动经济企稳回升的重要动力。未来城市化进程的加快将为商业地产带来良好的发展机遇。据悉，从1989年到2009年，我国城市化率从26.21%上升到46.6%，仍远远低于发达国家平均85%水平，也低于世界平均的55%。

　　信息时报记者  张金娜

　　广东创科投资(集团)有限公司百信商业总裁助理黄海峰：

　　商业地产竞争格局前所未有

　　今年，广州的商业地产在迎来新发展机遇的同时，还将会形成前所未有的竞争格局，机遇与风险并存。住宅市场频繁受到调控挤压的情况下，尚处政策“空档期”的商业地产市场，肯定会吸引更多的民间资本和海外资本，加快商业地产的市场放量，导致竞争激烈程度加剧。

　　去年下半年以来，广州有不少大型购物广场相继开业，经营体量随之大幅增加，在市场消费总量相对稳定的情况下，“僧多粥少”的情况会日益明显，竞争白热化是一种必然。具体表现如下：一是成熟商圈和新兴商圈的竞争日趋白热化，天河商圈目前已经开业的有天河城、正佳广场、万菱会等大型商业广场，相邻的珠江新城商圈虽仍未成气候，但随着国金、高德置地等购物中心的相继开业，竞争势必加剧；二是各商业中心的同质化竞争日益严重，就天河商圈而言，众多的大型购物中心，经营体量、业态配比、品牌构成、动线设计等均有较多的近似，如此下去，彼此之间可能不能形成互补，而走向对抗性竞争。

　　值得一提的是，城市副中心商业区和社区型商业区将迎来更好的发展机遇，成熟商圈日益突出的交通拥堵、停车难等问题频出，使得越来越多的消费者渴望在“家门口”进行消费。广州商业地产的发展热点随着消费热点的转移，也将逐步从目前的成熟商业中心区转向城市副中心区，将来，不同区域间的流动消费或消费频率极有可能出现一定程度的回落，而在“家门口”消费的总量和频率则会急剧增加。信息时报记者 徐凤

　　兴业地产工商铺项目部副总监苏晓彤：

　　广州商业地产春天来了

　　2011年的广州商业地产春天已经来了，可以说是集“天时、地利、人和”于一身，未来的3~5年里，广州的商业地产都将迎来蓬勃的发展期。

　　天时方面，政府在这两年来对住宅市场的政策调控，导致了不少投资资金分流到商业地产领域。早在2010年下半年，一些量较大、消息较为灵通的资金已转向商业地产领域，相信2011年会更加遍地开花。地利方面，经过多年的发展，广州商业地产的版图得到了进一步扩大，从天河、越秀传统区域扩展到白云、番禺等，在地铁网络、轻轨等交通轨道的带动下，外围区域的发展速度也将进一步加快。

　　最后，是人和方面。我们看到，无论是2008年的北京奥运，还是2010年的广州亚运，政府都在强调和谐发展观。两大盛会之后，国人的凝聚力和包容性都得到了大大的加强，这也是培养商业地产发展的良好基础。

　　信息时报记者 李东元