偶看新闻砥砺奋进勤学苦读:房地产企业试水养老地产 筹划容易落实难
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/03 15:20:14
房地产企业试水养老地产 筹划容易落实难 
合景泰富在北京、上海、广州的各区域公司便先后成立了专门研究中国人口老龄化问题及市场空间的研究投资部，准备推进养老地产事业。
“然而，这仅限于研究。受制于政策、运营模式等问题，目前包括我们在内的房地产企业都还没有实质性动作。”合景泰富地产控股有限公司助理总裁续宏伟指出。续宏伟调研养老地产市场已有一年多，至今没有找到破解的答案。因此，他对于6月6日召开的“首届中国养老产业与养老地产高端论坛”期待颇多。
“希望在这次会议上能够获得包括土地支持政策、金融支持政策、税收优惠政策以及适宜的开发模式、投资回报率等一切有效信息。”续宏伟表示。
与合景泰富有同样需求的还包括万科、保利、远洋地产、中信地产等近百家企业。趋之若骛的原因是，在宏观调控政策不断，市场竞争加剧的情况下，开发商对这个“收益不高但较稳定”的需求市场寄予厚望。
想尝试
中国逐渐进入老龄化社会的现实，催生了地产新商机。
万科已把发展“健康养老地产”写入了前不久发布的2009年度报告里。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3~5年的时间。另一地产大佬保利也在年报中表示要适度拓展养老地产业务，以增加新的盈利增长点。
与此同时，“相比于住宅、商业地产的激烈竞争，稳定性强的养老地产是不错的发展方向。并且，随着中国老龄化人口的加剧，市场需求将在未来几年一触即发。”厦门万银投资发展有限公司总经理詹锐说，现在关注是为未来储备机会。
对于养老地产业务的发展，詹锐有着自己的规划。其计划开发高端养老地产，采取销售和持有运营并行的方式发展；同时，也将尝试与保险公司合作的形式拓展，“保险公司手中既握有大量的资金，背后又有政策，是很好的合作方。”
青岛鑫龙置业董事长张禄霞也是开发养老地产的积极者，为了发展这一事业，她曾亲自参与市场调研。发现目前大部分的养老机构还是硬件设施差、服务水平低的仅能满足居住功能的物业。然而，随着个人和家庭财富积累的上升，很多老年人及子女希望养老机构不再是“一个床加床头柜”的形式，而是一个具有生活气息、设施完善的住区。
根据这一调研结果，张禄霞有了很多想法，她想投资1亿元，开发建设一个建筑面积在3万平方米、容纳300老人的养老住区。每间为30平方米，社区内配置有完善的医疗设施、娱乐设施等，以丰富老年人的生活。
发展的困惑
然而，詹锐和张禄霞的想法一直停留在图纸上，没有实质进展。
比起他们，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司已探索了一段时间，也收获甚微。2005年，华高莱斯就已关注到老年地产，决定以项目策划者的身份介入。然而，5年过去了，医疗机构、保险公司、房地产开发企业等意向性客户接触不少，但鲜有项目签约。
“有的是在土地获取方面出了问题，有的是因为担心后期运营不佳放弃了，有的因为找不到合适的运营方式，还是选择了开发市场风险更小的住宅产品。”华高莱斯地产策划二部经理郝荣福表示，总之，面临着一系列问题。
以合景泰富、万银投资、鑫龙置业为代表的房地产开发企业担心的主要问题是投资回报情况。“根据这几年调研结果来看，养老地产回收周期都在10年以上，在没有经济实力和外部金融工具支撑的情况下，压力会比较大。”郝荣福表示。
续宏伟、詹锐、张禄霞对于郝荣福的观点非常认可。因此，他们希望养老地产的投资回报率能在8%~10%间，“高一些更好”。
除了回报上的担心外，运营模式、市场空间、产业链配套等也是房地产企业较为头疼的事情。
一个项目投资回报高低与否除了与市场前景有关外，还需要市场环境的成熟。尽管养老地产已呼吁多年，但相关模式模糊、产业链配套较为滞后。詹锐就很疑惑，如果进军这一产业，是开发养老地产还是养老机构；如果开发养老地产，是销售还是持有运营；如果持有运营，是采取产权式，床位式，还是结合金融体系的“房屋银行”式？何种模式更适合于目前的市场？
“所有老年人都是我们的客户吗？”詹锐说。
目前，房地产开发企业根据家庭结构、收入水平、年龄等指标已划分出不同的客户群体，并为此开发了针对性的项目。然而，他们还没有对老年客户群体进行细分，只要是60岁以上的便全部划分到养老地产客户群中，至于能否自理还是需要护理没有具体规划。其实，针对“GO-GO型（自理型老年人）”、“SLOW-GO型（半自理型老年人）”、“NO-GO型（完全不能自理型老年人）”这三种不同的老年群体，其所需要的物业、硬件和服务有着很大的区别。
还有，养老地产投入大、回收周期长的特征使得企业运营养老地产面临非常大的资金压力。因此，如何构建一套养老地产与其他产业相互联动发展的赢利模式，无疑是促进养老物业发展的重要因素之一。
“尽管养老地产前景可期，但具体到在未来5年内，未来10年内的状况和走向仍不确定。”张禄霞说。
每个企业都有着一些相同或不同的困惑与疑虑需要解答。
需要政策支持
“如果投资回报率满足，模式可行，我们是想做大，计划在不同地区发展。”张禄霞说。
她进一步指出，养老地产的投资回报率不能指望房价，每平方米过万元的价格是老年人接受不了的，作为带有社会责任性质的养老地产项目的发展需要国家相关政策的支持。
首当其冲的是土地政策。
“目前最大的问题还是土地的问题，土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该协议转让还是招拍挂，这些政策都没有得到细化落实。”进军养老地产的广州家和集团总裁熊文辉指出，正是因为遇到了政策盲区，为了保证运营空间，最后我们找了省里一个单位合作来做，让他们出面来征地，我们和他们合作。
广州智汇旅游景区管理有限公司总经理林文忠表示，以生态农业立项的超过1万亩规模的广州新肇农业科技开发有限公司的金龙湖养老度假基地，及以养生项目立项的广州鼓风园股份有限公司的养老住区项目正是因为拥有大规模的土地和相关政策支持，才得以成功。
“因此，作为一种服务于特定弱势群体的物业产品，养老地产可以考虑借鉴保障性住房的思路，由政府在土地出让环节给予一定的政策支持。”郝荣福表示，现在，养老地产大多采用持有租赁的形式，其很大原因是土地属性的限制。目前众多养老物业的用地属性并不是70年住宅用地。
除此之外还需要税收政策的支持，如营业税、所得税等。
“老年人的消费需要特定的金融支持。针对老年人贷款买房，多数银行都有年龄等条件限制。”郝荣福表示，希望金融机构在在买房、租房方面设计一些针对老年人的金融产品，解决其购买问题。
同时，养老地产也需要保险产品的支持。老年人属于脆弱群体，很容易发生意外，需要保险业务介入以规避房地产开发企业在运营过程中的风险。
但可以肯定的是，养老地产的走势正趋向明朗。
2010-5-31
自养老地产市场前景得到房地产行业广泛认可后，已有越来越多的企业开始关注这一领域。合景泰富在北京、上海、广州的各区域公司便先后成立了专门研究中国人口老龄化问题及市场空间的研究投资部，准备推进养老地产事业。
“然而，这仅限于研究。受制于政策、运营模式等问题，目前包括我们在内的房地产企业都还没有实质性动作。”合景泰富地产控股有限公司助理总裁续宏伟指出。续宏伟调研养老地产市场已有一年多，至今没有找到破解的答案。因此，他对于6月6日召开的“首届中国养老产业与养老地产高端论坛”期待颇多。
“希望在这次会议上能够获得包括土地支持政策、金融支持政策、税收优惠政策以及适宜的开发模式、投资回报率等一切有效信息。”续宏伟表示。
与合景泰富有同样需求的还包括万科、保利、远洋地产、中信地产等近百家企业。趋之若骛的原因是，在宏观调控政策不断，市场竞争加剧的情况下，开发商对这个“收益不高但较稳定”的需求市场寄予厚望。
想尝试
中国逐渐进入老龄化社会的现实，催生了地产新商机。
万科已把发展“健康养老地产”写入了前不久发布的2009年度报告里。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3~5年的时间。另一地产大佬保利也在年报中表示要适度拓展养老地产业务，以增加新的盈利增长点。
与此同时，“相比于住宅、商业地产的激烈竞争，稳定性强的养老地产是不错的发展方向。并且，随着中国老龄化人口的加剧，市场需求将在未来几年一触即发。”厦门万银投资发展有限公司总经理詹锐说，现在关注是为未来储备机会。
对于养老地产业务的发展，詹锐有着自己的规划。其计划开发高端养老地产，采取销售和持有运营并行的方式发展；同时，也将尝试与保险公司合作的形式拓展，“保险公司手中既握有大量的资金，背后又有政策，是很好的合作方。”
青岛鑫龙置业董事长张禄霞也是开发养老地产的积极者，为了发展这一事业，她曾亲自参与市场调研。发现目前大部分的养老机构还是硬件设施差、服务水平低的仅能满足居住功能的物业。然而，随着个人和家庭财富积累的上升，很多老年人及子女希望养老机构不再是“一个床加床头柜”的形式，而是一个具有生活气息、设施完善的住区。
根据这一调研结果，张禄霞有了很多想法，她想投资1亿元，开发建设一个建筑面积在3万平方米、容纳300老人的养老住区。每间为30平方米，社区内配置有完善的医疗设施、娱乐设施等，以丰富老年人的生活。
发展的困惑
然而，詹锐和张禄霞的想法一直停留在图纸上，没有实质进展。
比起他们，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司已探索了一段时间，也收获甚微。2005年，华高莱斯就已关注到老年地产，决定以项目策划者的身份介入。然而，5年过去了，医疗机构、保险公司、房地产开发企业等意向性客户接触不少，但鲜有项目签约。
“有的是在土地获取方面出了问题，有的是因为担心后期运营不佳放弃了，有的因为找不到合适的运营方式，还是选择了开发市场风险更小的住宅产品。”华高莱斯地产策划二部经理郝荣福表示，总之，面临着一系列问题。
以合景泰富、万银投资、鑫龙置业为代表的房地产开发企业担心的主要问题是投资回报情况。“根据这几年调研结果来看，养老地产回收周期都在10年以上，在没有经济实力和外部金融工具支撑的情况下，压力会比较大。”郝荣福表示。
续宏伟、詹锐、张禄霞对于郝荣福的观点非常认可。因此，他们希望养老地产的投资回报率能在8%~10%间，“高一些更好”。
除了回报上的担心外，运营模式、市场空间、产业链配套等也是房地产企业较为头疼的事情。
一个项目投资回报高低与否除了与市场前景有关外，还需要市场环境的成熟。尽管养老地产已呼吁多年，但相关模式模糊、产业链配套较为滞后。詹锐就很疑惑，如果进军这一产业，是开发养老地产还是养老机构；如果开发养老地产，是销售还是持有运营；如果持有运营，是采取产权式，床位式，还是结合金融体系的“房屋银行”式？何种模式更适合于目前的市场？
“所有老年人都是我们的客户吗？”詹锐说。
目前，房地产开发企业根据家庭结构、收入水平、年龄等指标已划分出不同的客户群体，并为此开发了针对性的项目。然而，他们还没有对老年客户群体进行细分，只要是60岁以上的便全部划分到养老地产客户群中，至于能否自理还是需要护理没有具体规划。其实，针对“GO-GO型（自理型老年人）”、“SLOW-GO型（半自理型老年人）”、“NO-GO型（完全不能自理型老年人）”这三种不同的老年群体，其所需要的物业、硬件和服务有着很大的区别。
还有，养老地产投入大、回收周期长的特征使得企业运营养老地产面临非常大的资金压力。因此，如何构建一套养老地产与其他产业相互联动发展的赢利模式，无疑是促进养老物业发展的重要因素之一。
“尽管养老地产前景可期，但具体到在未来5年内，未来10年内的状况和走向仍不确定。”张禄霞说。
每个企业都有着一些相同或不同的困惑与疑虑需要解答。
需要政策支持
“如果投资回报率满足，模式可行，我们是想做大，计划在不同地区发展。”张禄霞说。
她进一步指出，养老地产的投资回报率不能指望房价，每平方米过万元的价格是老年人接受不了的，作为带有社会责任性质的养老地产项目的发展需要国家相关政策的支持。
首当其冲的是土地政策。
“目前最大的问题还是土地的问题，土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该协议转让还是招拍挂，这些政策都没有得到细化落实。”进军养老地产的广州家和集团总裁熊文辉指出，正是因为遇到了政策盲区，为了保证运营空间，最后我们找了省里一个单位合作来做，让他们出面来征地，我们和他们合作。
广州智汇旅游景区管理有限公司总经理林文忠表示，以生态农业立项的超过1万亩规模的广州新肇农业科技开发有限公司的金龙湖养老度假基地，及以养生项目立项的广州鼓风园股份有限公司的养老住区项目正是因为拥有大规模的土地和相关政策支持，才得以成功。
“因此，作为一种服务于特定弱势群体的物业产品，养老地产可以考虑借鉴保障性住房的思路，由政府在土地出让环节给予一定的政策支持。”郝荣福表示，现在，养老地产大多采用持有租赁的形式，其很大原因是土地属性的限制。目前众多养老物业的用地属性并不是70年住宅用地。
除此之外还需要税收政策的支持，如营业税、所得税等。
“老年人的消费需要特定的金融支持。针对老年人贷款买房，多数银行都有年龄等条件限制。”郝荣福表示，希望金融机构在在买房、租房方面设计一些针对老年人的金融产品，解决其购买问题。
同时，养老地产也需要保险产品的支持。老年人属于脆弱群体，很容易发生意外，需要保险业务介入以规避房地产开发企业在运营过程中的风险。
但可以肯定的是，养老地产的走势正趋向明朗。