直接的近义词是什么:经济技术开发区土地集约利用评价问题研究

    引言

    开发区是区域产业发展和城市化的有效方式，各类开发区作为现代工业的集聚地，应该体现土地利用的集约效用，单位面积的资金集聚度和产出率应大大高于其他地区。而近十多年来，我国的开发区建设虽然取得了喜人的成就，但是在开发区的土地利用过程中由于缺乏适当的产业规划和政策导向，各开发区不同程度的存在着功能定位不清、结构趋向、土地利用效率不高、财力物力分散、建设自称一体等弊端，规模效应、集聚效应均未能充分体现。在项目引进时，无原则的引进项目，一些不符合开发区性质定位的低科技含量项目或能造成污染的项目也予以引进，只强调引进企业数量，不关心“质量”，出现了不少问题，如土地闲置、生态环境质量下降、用地结构不合理、忽视人居环境建设等。

    对开发区土地的集约利用程度和潜力进行评价测算，可为认识并最终解决上述问题，为我国的开发区土地持续利用管理和产业结构提升以及解决农村土地城市化，城市土地管理中出现的一些土地利用问题提供科学依据。通过对开发区内的工业用地、商业用地与住宅用地的集约利用调查和研究，建立起开发区集约利用的量化管理指标，得以实现对不同类型土地集约利用度的定量认识。本文结合我暑期在校参与的武汉经济开发区土地集约利用潜力评价项目，对土地集约利用评价指标体系与评价结果进行分析评判，发现其中的问题，并提出相应的改进方法，希望能够对开发区今后的土地集约利用评价提供一定的借鉴。

    一、土地集约利用的内涵、评价原则与现实意义

    （一）土地集约利用的内涵

    根据湖北省国土资源厅下发的《湖北省城镇土地节约集约利用评价技术规范（试行）》，参考其他文献中对土地集约利用内涵的解释。我认为土地集约利用的内涵可界定为：在现期条件下，以城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向，以城市土地合理布局、用地结构的优化配置和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、充分利用闲置土地、改善经营管理等途径来充分挖掘城市土地资源经济供给潜力，使城市土地投入产出比和土地利用率最佳，从而不断提高土地的使用效率和经济效益。

    对城市土地集约利用内涵的理解还要注意以下几方面：

    1.城市土地集约利用是一个动态的过程，随着经济的发展和技术水平的不断进步，导致城市土地集约利用在不同发展阶段有着不同的表现。

    2.城市土地集约利用不能理解为土地投入高，集约程度就高，也不能理解为土地产出高，集约程度就高，应该关注的是土地投入产出比的最佳比配问题。

    3.对城市存量土地的集约利用，不能片面地理解为“见缝插针”，或消灭空地。从满足城市居民各方面的需要来看，在城市中保存一定的开敞空间，增加绿地面积，对改善城市的生态环境，营造“以人为本”的居住环境是十分必要的。

    4.城市土地集约利用追求“社会效益、经济效益、环境效益”的统一。城市具有多种社会、经济功能，土地集约利用不能简单地局限于经济投入和产出效益的提高，还应综合体现社会效益和环境效益，在追求经济效益的同时，实现经济、社会、生态环境效益的统一。

    （二）土地集约利用评价原则

    1.三效益统一原则

    生态环境的承载力是有限的，因而集约土地利用一定要在考虑土地经济效益的同时，考虑土地的环境生态效益，考虑土地利用对人民生活、地区特性、社会发展等社会效益的影响。

    2.土地的可持续利用原则

    土地的集约利用，不仅要求土地利用结构最优、使用效能最大，同时也要求土地利用过程要以不损害未来土地开发潜能为根本前提。从土地供需关系看，集约土地利用不仅要保证目前各业有地用、用好地，又要保证未来有足够的预留空间和发展空间。

    3.整体用地结构优化与单一地块利用集约化统一原则

    按照系统论的观点，整体功能大于部分功能之和，但其前提是各部分之间要有合理的组织结构，合理的组织结构是整体最优化的基础，局部功能最终要通过整体加以体现，整体优化为部分功能的正常发挥提供环境保障。因此土地利用结构的合理性量度是土地集约利用的一个重要的方面。

    4.定性与定量相结合原则

    土地集约利用不仅需要定性的研究，同时也需要定量的研究。在研究土地利用集约化水平中，其评价体系尽量地以定量计算为主，体现科学性，但必要时也要对个别难以定量化的指标进行定性分析，从而增强土地集约利用评价的可操作性。

    5.动态发展原则

    随着社会经济的发展和科学技术的进步，土地集约利用水平将是一个不断提升的动态过程，而不是静态的终极目标，因此，提高土地集约利用水平应是我们不断追求的一个长远的目标。

    （三）土地集约利用评价的意义

    随着城市化、工业化的快速发展，我省人地矛盾日益尖锐。在城镇土地利用方面，外延扩张、用地粗放、效益低下等问题未能得到有效解决。为保证社会经济可持续发展，适应建立节约型社会的需要，换届土地供需矛盾，必须改变城镇土地粗放、低效率利用的局面。对城市土地集约利用评价旨在通过城镇土地集约利用潜力评价，调查、评价城市土地集约利用状况，挖掘存量土地利用潜力，为制定城市土地管理政策提供科学依据。城镇土地集约利用评价的意义包括以下几方面：

    1.从理论上引导城市土地由粗放化的利用模式向集约化的方向转变。长期以来，我国城市土地的利用的外延式粗放化发展模式导致了城市土地利用规模的盲目扩张、城市土地利用的低效化、耕地资源的大量流失和区域范围内土地资源系统的破坏，对于粗放利用或过度利用的土地，可以运用经济杠杆和公共干预，促使其向集约利用的方向转变。

    2.为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据。通过土地集约利用评价，可以进一步加强政府与土地管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建设利用的现状，为城市土地集约利用提供借鉴的模式，促进城市土地资源的优化配置和合理利用。

    3.为城市总体规划和土地利用总体规划协调提供理论依据。通过对城市土地利用的分析，对现状进行集约利用评价，根据评价结果，找出制约集约利用的因素，制定城市土地集约利用的措施。在土地利用总体规划修编中把集约利用土地作为一条指导原则，使城市规划与土地规划协调统一。

    4.通过集约利用潜力评价，得出了土地集约利用潜力的大小及其分布，但是如何把土地潜力挖掘出来，就需要城市土地整理。我们有针对性地对土地集约利用潜力较大的区域进行城市土地整理，显化没有充分利用的土地潜力，这样可以提高土地利用效率和整体水平，不断优化土地利用结构。

    二、武汉经济技术开发区土地集约利用评价的实证研究

    （一）武汉经济技术开发区概况

    武汉经济技术开发区创建于1991年5月，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区。开发区位于武汉市区西南，濒临长江，地处市区中环线和外环线之间，交通便捷，京珠、沪蓉高速公路在这里交汇，公路网四通八达。这里区位优势明显，发展腹地广阔，是武汉市重要的现代制造业基地，是中部发展和崛起的引擎。

    （二）武汉经济技术开发区土地利用现状

    土地利用现状是现阶段人类对土地利用方式和利用程度的综合反映。据武汉市经济技术开区规划土地局统计，当前武汉经济技术开发区总面积为90.7平方公里，居住用地分为一类居住用地、二类居住用地和商住用地三种类型，面积分别为147公顷、1036公顷和17公顷，居住用地合计1200公顷，占开发区总面积的13.23%；公共设施用地包括行政办公用地、商业金融业用地、市场用地、文化娱乐用地、体育用地和教育科研用地等八种类型，各用途类型的占地面积依次为67公顷、118公顷、21公顷、183公顷、70公顷和219公顷，公共设施用地合计678公顷，占开发区总面积的7.47%；工业用地包括汽车工业用地和其他工业用地两种类型，占地面积分别为512公顷和1312公顷，工业用地合计1824公顷，占开发区总面积的20.11%；此外，仓储用地面积为113公顷，占开发区总面积的1.15%；对外交通用地面积为69公顷，占开发区总面积的0.76%；道路广场用地面积为415，占开发区总面积的4.58%；市政公用设施用地面积为81公顷，占开发区总面积的0.89%；绿地面积为1188公顷，占开发区总面积的13.10%；水域和其他用地面积为3502公顷，占开发区总面积的38.61%。

    （三）武汉经济技术开发区土地集约利用总体评价

    1.总体评价的评价指标选取及权重确定方法

    指标体系设计应以市场化、现代化、可持续发展为目标, 以合理、合法、高效为出发点,各项指标之间具有相关性。土地集约利用指标评价体系应有层次性，应包括目标层次、准则层次、措施评价层次等。指标体系依据编制指标体系的可操作性、针对性、引导性等原则，结合开发区的土地利用现状和产业布局特征，充分地体现出开发区的土地集约利用程度和挖掘其利用潜力，并考虑数据的可获取性和数据分析的复杂性，指标体系一方面要反映土地节约和集约利用的共性；另一方面要体现区域范围内不同分区土地利用的特征和不同土地利用类型的土地利用评价标准。指标体系如表2-1 所示，其中土地产出效益指数分为静态指标和动态指标，能从动态性方面反映土地集约利用程度。

    权重的确定主要运用层次分析法。层次分析法是一种新的定性分析与定量分析相结合的系统分析方法，是将人的主观判断用数量形式表达和处理的方法，简称AHP 法。AHP 评价主要通过对城市土地利用状况及其相关条件的调查和分析，收集要评价的实际数据，应用层次分析法计算出各个指标的权重，综合计算得出城市土地集约化利用的综合得分指数，用以表示城市土地利用的集约化程度。本次评价分别计算了准则层和指标层的权重，结果如表2-1。 

    2.总体评价指标合理值与集约度的计算

    (1)总体评价指标合理值的确定

    土地集约利用评价标准体系，包括绝对标准指标和相对标准指标。绝对标准指标指由国家统一确定，其依据是在研究国内外城市土地利用的演化规律、结构特点与社会经济的相互关系等的基础上，定位我国城市目前所处的状态，确定一套在中长期内适用的统一标准，其优点是容易进行横向比较和纵向对比，缺点是难以制定指标值; 相对标准指标则是指国家不制定统一的标准指标，或者在绝对指标的背景下，根据各个城市自己的特点而制定的指标标准，划分各自的潜力等级，其指标值只对该城市的纵向比较有用，而大范围的横向比较适应性较差。

    评价指标合理值的确定，原则上正向相关指标应按参照系内各开发区的指标的最大值确定，反向相关指标则应按照参照系内各开发区的指标最小值确定。

    (1)用途不符合规划的面积占园区用地总面积的比例

    该指标属于反向指标，所占比例越小，则说明园区规划的合理性越高。根据理论状态判定其合理值为0。

    (2)入园企业数量占企业总数的比例   

    该指标反映的是开发区中企业的整体布局状况和集聚程度。综合对比参照系内其他开发区，均因开发建设时间短、规划实施状况好，入园的企业都能布局在产业规划用地上，集聚程度高、集聚效应明显。在理论上，该指标能达到100%才算是合理的。但在实际情况中，开发区的发展需要而扩展用地吸纳了很多当地的企业，因此适当调整了合理值的幅度，选取95%来作为指标“开发区入园企业数量占企业总数的比例”的合理值。

    (3)住宅小区面积占园区建设用地总面积的比例

    住宅小区面积占园区建设用地总面积的比例，指在整个开发区中居住用地占园区建设用地的比例。根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》所规定的指标标准，居住用地在城市建设用地中所占比例应在20—32%范围之内。因此，以20—32%作为开发区土地集约评价中“住宅小区面积占园区建设用地面积的比例”的合理值。

    (4)地均园区用地固定资产投资量

    该指标是指单位面积用地上以货币表现的在一定时期内建造、购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。反映开发区土地的经济总投入强度。集约利用土地就是在一定的土地上作到尽可能高效合理的利用，用结构的优化组合得到良好的综合效益。单位面积固定资产投资越大，说明土地利用强度越高，集约度越好。

    因此，对于这类具体的经济数值指标，我们采取选择标准城市的方法，在全国选取几个在土地集约利用方面发展较好的城市开发区作为目标，以所选参照对象的平均值作为合理的标准。

    依据合理值确定原则，取最大值14897.11万元/平方公里作为“地均园区用地固定资产投资量”这一指标的目标合理值。

    (5)地均二三产业增加值

    该指标采取选择参照城市的方法，在全国选取几个在土地集约利用方面发展较好的城市开发区作为目标，以其平均值作为合理的标准（见下表）。

    依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取最大值9176.14万元/平方公里作为“地均二三产业增加值”这一指标的合理值。

    (6)地均财政收入

    依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内的最大值4942.12万元/平方公里作为“地均财政收入”这一指标的合理值。

    (7)地均二三产业就业人数

    是反映城市土地上劳动力投入程度的重要指标，用单位土地面积上的从业人员数来表示。单位土地面积职工人数越多，说明城市劳动力投入强度越大，城市土地利用越集约。该指标采取选择参照系的方法，选取和武汉经济技术开发区经济发展水平相近的开发区作为目标，以所选参照系中的最大值作为合理值。 

    依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内的最大值0.32作为“地均二三产业就业人数”这一指标的目标合理值。

    (8)单位二三产业产值的能耗量

    单位二三产业产值的能耗量是指能耗总量与二三产业产值的比值。在《2005 年国民经济和社会发展统计公报》中，已发布的2005 年全国单位GDP 能耗1.22吨标准煤/万元，是按2000 年可比价格计算的。针对开发区的二三产业突出，第一产业所占比例很小的情况，可选取全国单位GDP 能耗1.22 吨标准煤/万元作为指标“单位二三产业产值的能耗量”的合理值。

    (9)二三产业增加值与园区用地增长弹性系数

    二三产业增加值与园区用地增长弹性系数指城市二三产业产出增长百分比与建设用地增长百分比的比值。该指标大于1，表明产出增长快于用地增长，单位用地面积的产出效益更加显著，城市用地规模呈潜力挖潜状态，土地集约度提高。考虑到数据的可获取性，选取全国城镇的平均水平1.12作为指标“二三产业增加值与园区用地增长弹性系数”的合理值。

    (10)财政收入与园区用地增长弹性系数

    通过对所选取的参照系内的开发区的指标的计算，选取全国城镇的平均水平1.12作为指标“财政收入与园区用地增长弹性系数”的合理值。 

    (11)二三产业就业量与园区用地增长弹性系数

    通过对比参照系内的其他开发区，结合开发区建设时间短的情况，选取0.77作为指标“二三产业就业量与园区用地增长弹性系数”的合理值。

    (12)能耗量与二三产业产值增长弹性系数

    通过对所选取的参照系内的开发区的指标的计算，在这里选取全国城镇的平均水平0.43作为指标“能耗量与二三产业产值增长弹性系数”的合理值。

    (13)园区人均建设用地

    人均城市建设用地是控制城市土地集约利用、协调城市人口增长与用地增长的一个重要指标。建设部于1990年颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》，该《标准》将规划人均建设用地的指标分为四级，具体为：

    2006年末，开发区人均城市建设用地面积为279.10 /人，而依据《城市用地分类与规划建设用地标准》规定所允许采用的规划指标的最高级别范围为105.0-120 /人，而开发区的人口数量则相对建设用地的数量偏少，所以确定人均城市建设用地面积指标的合理值定为≥120 /人。

    (14)园区综合容积率

    选取全国城市容积率的平均水平0.6来作为指标“园区综合容积率”的合理值。 

    (15)园区空闲置土地比例

    通过对参照系内四个开发区在2005年土地的闲置面积的计算，依据确定反向指标合理值的原则，选取其中最低的闲置率1.01%作为指标“园区空闲置土地比例”的合理值。

    (2)总体评价集约度的计算

    由于目前很难确定绝对的评价标准, 指标体系统一也较困难, 在许多情况下, 标准制定的口径也不一样，所以采用相对标准指标更符合当前的实际。由于各评价指标计量单位不同，原始数据无法建立统一的综合评价模型，进行综合指数计算，故需对评价指标数据进行标准化处理。评价指标分值以各指标合理值作为标准，指标实际值与合理值进行对比，计算出指数，从而实现无量纲化。不同的指标类型指标标准化的方法有所不同。指标标准化的公式如下：

Si=(ti-ai)/ ti

    式中：Si 指第i 项指标标准化值，ti 指第i 项指标的合理值，ai 指第i 项指标的实际值。

    在指标标准化的基础上运用综合评价方法，计算各项土地利用集约度指数。区域土地利用集
约度指数包括1 项总指数和5 项分指数。5 项分指数的计算公式如下：

λj=Σ(βi×Si)×100%

    式中：λj—第j 项分指数；βi—第i 项指标的权重(0≤ βi≤1)。

    总指数的计算公式为：

P=Σ(w j×λj)×100%

    式中：P—总指数；wj —第j 项分指数的权重(0≤wj ≤1)。

    3.总体评价的结果与分析

    (1)土地集约度不断提高

    土地利用类型与总指数(P)对应关系为：0

    (2)注重耕地保护，相对集约度提高

    从开发区第一产业产值变化来看，虽有所下降，但降幅不大，并趋向稳定。考虑开发区用地与其所在区域农业用地的比较优势度来看，相对集约度不断增长。开发区坚持“节流”与“开源”并举，把节约集约放在首位。缓解土地供求矛盾，坚守18 亿亩耕地红线的根本出路在于节约集约利用土地。 

    (3)单位能耗不断降低

    能源是经济发展的基础，节能降耗、降低成本是提高经济发展水平、建设节约型社会的重要手段。开发区单位二三产业产值能耗从2002 年0.3258 吨标准煤/万元降低到2006 年0.2730 吨标准煤/万元。开发区从调整产业结构入手，加大技术和资金的投入，切实节约集约利用土地，建设节约型社会。

    （四）武汉经济技术开发区土地集约利用功能区评价

    功能区评价则是以城镇功能区为评价对象，对各类功能区分别评价其集约利用程度，并测算具有挖掘可能的区域土地利用潜力。

    1.功能区评价的评价指标选取及权重确定方法

    根据开发区内的土地利用用途不同，在进行功能区评价时，其指标体系按居住、商业和工业三种不同功能区类型划分。居住、商业、工业功能区评价指标划分为土地投入指标、土地产出指标、土地利用指标三类。如表2-8所示：

    与总体评价相同，在进行功能区评价时，也是通过层次分析法（AHP）确定各指标所占的权重。权重值的计算结果见表2-8。

    2.功能区评价指标合理值与集约度的计算

    （1）功能区评价指标合理值的确定

    功能区评价过程中各指标合理值的确定主要以国家和地方制定的技术标准以及、地方编制的城市（镇）总体规划、土地利用规划采用的技术指标为依据进而确定出各功能区指标的合理值。

    ①居住区评价

    本项目中涉及居住用地评价的指标主要有：基础设施完备度、生活服务设施完备度、人口密度、综合容积率和建筑密度等五项。其中基础设施完备度、生活服务设施完备度与综合容积率属于正相关指标；人口密度和建筑密度属于适度相关指标。根据合理值确定的依据结合武汉经济技术开发区的实际情况，对居住功能区中相关指标合理值的确定如下所述：

    （1）基础设施完备度：基础设施完备度是指样本区内的水、电、路等基础设施的配套程度，属于正向相关指标，采用定性分析赋值打分的方法确定本指标的实际值。基础设施完备度越高，则表明开发区内的土地集约度越高。在此我们定义开发区内实现“七通一平”（即通水、通电、通路、通煤气、通暖气、通邮、通讯和场地平整）土地的基础设施完备度为满分100，以同级别内各样本片区的指标最大值作为其合理值。得出各样本片区基础设施完备度指标的合理值为100。

    （2）生活服务设施完备度：生活服务设施完备度是指样本片区内的托、幼、中小学、超市等设施的配套程度，属于正向相关指标，采用定性分析赋值打分的方法确定本指标的实际值。生活服务设施完备度越高，则表明开发区内的土地集约度越高。在此结合实地调查情况，我们定义开发区居住功能区周围学校、超市等便民设施配备完好的社区或居住小区此指标的生活服务设施完备度为满分100，而生活服务设施完备度劣于上述条件的土地其赋值以5分的级差递减。以同级别内各样本片区的指标最大值作为其合理值。得出各样本片区生活服务设施完备度指标的合理值为100。

    （3）人口密度：人口密度是指样本片区内居住的人口数量与样本片区的土地面积的比值，反映土地利用的经济效益，单位为人/公顷，属于适度相关指标。以同级别内各样本片区的指标平均值作为合理值。

    （4）综合容积率：综合容积率是指样本片区内各类建筑总面积与样本片区土地面积的比值，反映土地利用强度，无量纲，属于正向相关指标。以同级别内各样本片区的指标最大值作为其合理值。

    （5）建筑密度：建筑密度是指样本区内各类建筑基地面积占样本片区土地面积的比例，反映土地利用的强度，单位为%，属于适度相关指标。以武汉经济技术开发区规划控制指标一览表中有关建筑密度指标的上限值为合理值。

    ②商业区评价

    商业区评价的主要依据：

    （1）依据城市商业中心区规划及相关规定综合确定；
    （2）国家和地方制定的技术标准；
    （3）地方编制的《城市（镇）总体规划、土地利用规划》采用的技术指标、具体的城市控制性详细规划等；
    （4）正向相关指标以同级别内各样本片区的指标最大值作为合理值；适度相关指标以同级别内各样本片区内的指标平均值作为合理值。

    商业服务区通常是土地经济效益最高的用地类型。评价指标的设计除考虑投入强度和使用强度外，应侧重从使用效益上选取评价指标。

    商业区评价合理值的确定：

    （1）基础设施完备度：基础设施完备度是反映城市基础设施硬条件投入的一个指标。完善程度越高, 则表明城市土地的集约度越高。因此定义城市实现“七通一平”（即通水、通电、通路、通煤气、通暖气、通邮、通讯和平整土地）人为赋值满分。这是最为基本的反映城市基础设施投入结果的一个指标, 对于特大城市而言, 一般均可实现满分程度,武汉经济技术开发区建设和发展成就显著，招商引资与其完善的基础设施是分不开的，因此合理值定为100。

    （2）地均营业额：商业用地地均营业额属于正向相关指标，原则上应以武汉经济技术开发区内同级别内划分的各样本片区内单位面积营业额的最大值作为合理值。但是，只有个别企业的营业额较高，因此最大值不能代表开发区商业企业地均营业额的一般水平，所以我们选取比开发区内同级别内各样本片区的单位面积营业额的平均值偏高的2200万元/ 作为合理值。

    （3）地均利税额：商业用地地均利税额属于正向相关指标，原则上应以武汉经济技术开发区内同级别内划分的各样本片区内单位面积利税额的最大值作为合理值。但是，只有个别企业的利税额较高，因此最大值不能代表开发区商业企业地均利税额的一般水平，所以选取比开发区内同级别内各样本片区的单位面积利税额的平均值偏高的125万元/ 作为合理值。

    （4）地均劳动力人数：商业用地地均利税额属于正向相关指标，因此以武汉经济技术开发区内同级别内划分的各样本片区内单位面积劳动力人数的最大值180人/ 作为合理值。

    （5）商业用地平均容积率：商业用地平均容积率属于正向相关指标，由于商业用地比较难控制，而且各地商业水平用地相差很大，目前国家尚未有标准颁布。根据武汉经济技术开发区控制性详细规划，要求开发区商业用地的容积率小于1.5，因此以1.5作为综合容积率的合理值。 

    ③工业区评价

    工业区评价的主要依据：

    （1）以城市规划和工业区规划的一般指标作为标准；
    （2）对于同类城市的情况，一般取最大或平均值作为标准；
    （3）以工业区规划预期实现的产值作为集约利用合理值；
    （4）某些经济指标以行业标准作为标准；
    （5）缺乏客观标准的指标以专家咨询得出标准值。

    在分析各评价指标现状值的基础上，根据对于城市内区域现状及未来发展情况的总体判断，对现状值加以调整，作为这一指标的合理值。

    （1）基础设施完善程度

    这是反映城市基础设施硬条件投入的一个定性指标，主要是指样本片区的水电路等基础设施的配套程度。对于开发区而言，可根据级别基准地价替代基础设施完备度。在这里我们采用武汉市2004年公布实施的《工业地级别基准地价》定义，Ⅰ工业用地赋值为满分；Ⅱ赋值为85分；Ⅲ赋值75分。该指标是最为基本的反映城市基础设施投入结果的一个指标，以100分作为基础设施完备度的合理值。

    （2）单位面积固定资产投入

    这一指标反映城市土地的经济总投入强度。该指标越大，说明土地利用强度越高，集约度越好。虽然全国各开发区的这一指标数值都能够查到，但是由于各个城市经济发展和城市建设水平不尽相同，要给出一个标准的合理值比较困难。根据《工业项目投资强度控制指标（国土资发[2004]232号）》，武汉经济技术开发区土地属于一类四等。此外湖北省工业项目用地控制指标文件规定，武汉市8个城区的土地投资强度一般不得低于每亩90万元，以1350万元/ hm2作为合理值。

    （3）单位土地面积工业产值

    单位工业用地产值反映土地利用效益的指标。城市土地利用的经济效益是指单位面积的土地所能提供的价值。土地利用的经济效益与土地利用的集约程度密切相关。选取中部地区部分国家级开发区和东西部副省级城市开发区作为参照。对比城市地均工业用地产值的平均值为1236.476万元/ ，取1200万元/ 作为该指标的合理值。

    （4）单位土地面积利税额

    对比城市单位土地面积利税额的平均值为48.27万元/，取50万元/ 作为该指标的合理值。

    （5）单位土地面积从业职工数

    对比城市单位土地面积从业职工数的平均值为16.951万人/ ，取17万人/ 作为该指标的合理值。

    （6）综合容积率

    这是衡量城市土地集约利用建筑占地容量的一个非常重要的指标。容积率越大，土地利用率越大，土地利用越集约，但同时也要考虑容积率过大，会使城市生态环境超负荷，造成土地的过度利用。因此，城市土地总容积率的合理值应该是一个区间，既不能过高，也不能过低。另外，城市规划是由几个不同层次规划综合组成的有机整体，只有按城市整体调控容积率，才能从整体上调控城市用地规模和人口密度，达到城市土地集约利用综合效益的实现。根据《工业项目投资强度控制指标（国土资发[2004]232号）》和湖北省工业项目用地建筑容积率的规定，取0.5作为合理值。

    （7）土地利用率

    土地利用系数表示厂区内建筑物、构筑物和各类堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施以及地上地下管线所占土地面积与整个厂区建设用地面积之比，建筑密度表示厂区内建筑物、构筑物和各类堆场、操作场地的占地面积与整个厂区建设用地面积之比。武汉经济技术开发区各样本片区土地利用率均处于较高水平，故本次评价采用建筑密度来衡量土地利用率。根据《湖北省工业建设项目用地控制指标（试行）办法》各类开发区、工业园区的建筑系数应不低于30％，根据开发区企业建筑密度数据的统计,分行业各企业建筑密度的最低值和平均值普遍高于国家标准，充分考虑现状水平及其合理性从提高土地使用效率角度考虑,采用建筑系数≥35％的标准。

    （2）功能区评价集约度的计算

    集约度同样采用标准化指标的方式进行计算。指标标准化的基本公式为：

    式中：Si是i因子指标分值；ti是i因子集约利用合理值；ai是i因子指标实际值。

    样本区片土地集约度的计算公式为：

    式中：βi是第i因子指标权重 0≤βi≤1，所有指标的权重值和为1，可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等确定；Si为对应的某项指标标准化值。

    最终根据计算出各功能区中样本片区集约度所处的范围按照低度利用（50％≤P≤100％）、适度利用(0％≤P≤25％)、集约利用(25％≤P≤50％)三类划分方法，将所有样本区片按照用途类型进行归并。

    3.功能区评价的结果与问题分析

    （1）各类功能区土地基本达到集约利用，部分土地集约度有待提高

    由于开发区内的土地主要用于工业用途，作为此用途的土地基础设施完备度比较完备、单位土地面积固定资产总额和单位土地面积工业产值等指标都处于较高水平，使得工业用地的集约度评价大都属于集约利用；与之相比，开发区内的商业网店和住宅楼主要是对工业企业起辅助作用，因而部分地块基础设施完备度、单位土地面积营业额等指标间差异较大，使得居住功能区与商业功能区内部分土地的土地利用程度和土地使用效率处于低度或适度利用状态，有待于对这类土地进行进一步的开发利用，提高集约度水平。

    （2）少部分土地存在非法占用的现象，对评价结果有所影响

    在实证资料和数据的调查过程中，我们发现经济技术开发区内的少部分土地存在不同程度的非法占用。尤其是对于居住用地，开发区北侧的部分商品住宅在建设过程中大量侵占绿地，住宅楼容积率偏高，对居住功能区集约度的计算产生了一定影响。我认为对于因追求高效率开发建设用地而侵占绿地的各类地块，应将其从土地集约评价区域的范围内剔除，或根据评价结果乘以加权系数进行调整。

    （3）居住功能区评价中对还建小区和古宅的集约度评价方法尚未明确

    对于还建小区和古宅的集约度评价是我在对居住功能区评价过程中遇到的一个难题，武汉经济开发区地处武汉郊区、毗邻蔡甸，开发过程中为对被征地农民的住宅给予补偿而建设了一大批还建小区，这些小区和古宅占据了开发区内居住用地的绝大部分。居住用地评价过程中所用到的住宅地价实现水平是反反映居住用地产出水平的一项重要指标。但还建小区和古宅要么是分配要么是自建，不存在住宅的销售价格或数据难以的获得。因而很难进行住宅地价实现水平指标的计算，最终将此指标从指标体系中剔除。

    但后来经过反复考虑，我认为可以采用房地产估价中常用的“重置价格法”对古宅和还建小区住宅的价格进行评估，从而最终得出住宅地价实现水平。

    （4）评价的指标体系不健全，未考虑生态效益指标对土地集约利用水平的影响

    城市土地利用生态效益的提高，是城市土地利用经济效益提高的重要前提，在城市土地规划中，必须首先按照土地的自然生态环境来进行。生态效益的好坏，涉及到土地利用的全局和长期的经济效益。在人类的生产、生活中，如果生态效益受到损害，整体的和长远的经济效益也难得到保障。因此，从“生态文明”的角度考虑，有必要在土地集约利用评价的过程中充分考虑环境生态效益指标对评价结果的影响。

    因此，我认为土地集约利用评价过程涉及的生态效益指标应包括以下几个方面：①工业项目开发对水域、绿地等公共用地的侵占率；②工业企业污染排放量；③空气、水质检验及地下水的抽取深度等指标。制定出相关指标的下限，以此为依据对开发区内的土地集约度做出生态效益的评价。

    三、结论与建议

    通过以上分析，可以看出武汉经济技术开发区内的土地集约利用程度总体到达集约水平，部分地块仍处于低度和适度利用状态。而在进行开发区土地集约评价时，应充分认识开发区土地开发利用的特点，依据城市土地集约利用的内涵，把握评价指标体系的编制原则，选取适合评价对象的指标，充分考虑开发区的土地集约利用程度和深度开发利用潜力，详实地评价出开发区的土地集约利用状况，实现土地利用水平的动态监测。

    在土地利用效果考核方式上，传统的主要以经济指标进行评价，突出其经济效益，而节约集约评价对土地利用效果从经济效益、社会效益和生态效益进行考核，能实现三效益统一和可持续发展。土地集约利用评价应该作为一项长期工作进行，实行定期化和制度化，并向土地集约利用立法迈进。因此土地节约集约评价的作用有待进一步突出。

    土地资源集约利用评价是第二次国土资源大调查的核心内容之一，其社会意义重大。希望通过武汉经济技术开发区土地集约利用评价的试点工作，能为湖北省乃至全国同类城市开发区的土地集约利用评价工作给以借鉴，推动城市土地的高效可持续利用

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