民兵政治教育:中国推行“以房养老”须闯十关——董登新

中国推行“以房养老”须闯十关

武汉科技大学文法与经济学院 刘雪成

    与“以薪养房”的顺按揭相反，“以房养老”又称“倒按揭”或“反向住房抵押贷款”，即老年屋主将自有房屋抵押给金融机构，通过年金、一笔过贷款等形式来套取现金以养老，并在约定期偿还本金与利息，且仍住在原有住房直至去世的新型养老模式。

    对于年轻时工作还贷买房，年老时抵押房产养老的现象，也许有人会质疑说：辛苦一辈子全给银行干了，买房卖房这一来一去要赔上双份的利息，最后还是落个空，这不是一场银行家打着慈善外衣的阴谋秀吗？其实这是对“以房养老”模式的一种误解，通过下方流程图将这一买卖过程进行梳理可看出，年轻时还贷相当于强制储蓄，在年老时卖房相当于领取养老金，期间由住房发挥保值增值的效用，将套牢于房产中的资金流动化以此为老年生活提供更为丰足的物质保障，这对于那些“资产富有，收入贫困”的老年人来说，无疑是一种很好的实用主义的投资行为。

    “以房养老”以美国模式发展的最为成熟，分别针对低中高房产价值，由以下三档计划构成：由联邦房屋管理局运营的房屋转换按揭计划(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)，由房利美运营的房屋保管计划（Homekeepr）, 由私营公司运营的财政自由计划（Financial Freedom）。截至2010年5月，作为主流的有效HECM贷款计划多达493815份。香港于2011年7月推行了以美国模式为蓝本的安老按揭计划，在一项针对1005名符合资格的老人的调查中，有44%的老人表示支持此计划。而中国中信银行近日试水推出的倒按揭计划，却受到了相当的冷遇。笔者试图从美国与香港的经验出发，结合中国的现实情况，分析中国推行“以房养老”须闯的十关。

    第一关：如何挑战中国传统观念——“养儿防老”与“子承父业”？

    在美国，子女没有赡养父母的义务，相应的，父母也无需背上给子女留下遗产的负担，所以自己处置房产，套取现金以此换来潇洒的晚年生活，这是无可厚非的流行趋势。香港虽然也深受中国传统观念的影响，然而，我们可以从香港人无养老金制度这一点看出其“小政府”的施政理念与百姓自立自强、追求高效的价值认同。

    然而“以房养老”似乎是对深入中国人血液的传统观念的公开叫板。中国父母是世界上公认最无私也最辛苦的父母，许多老人节衣缩食的奋斗一辈子就是为了给子女留下若干遗产，同时子女也把继承遗产并为老人养老送终视作天经地义，其中若有一方没有尽到责任，就会背起道德的负累。然而随着中国老人预期寿命不断提高，独生子女一代面临越来越沉的“4+2+1”的经济重担，这个以血肉之情维系的均衡也随之受到巨大的挑战。在这种现实情况下，“以房养老”的适时推出实则是给双方提供了一个“退一步海阔天空”的选择。

    因此，如何淡化产权观念，在抽离掉房产之后，如何构筑中国老人与子女间新的均衡，是中国推行“以房养老”首当其冲需要解决的问题。

    第二关：70年房屋产权如何明确？

    对于银行来说，中国房屋70年的土地使用权是一个避不开的心结。一般来说，申请倒按揭的房屋房龄较老，在老人去世以后，也许即将达到或已经达到70年期限，届时即将面临着产权风险。

    中国实行“房地分离”制度，住宅的土地使用权是70年，而地上的房屋所有权则没有期限限制，《物权法》明确规定：土地使用年限到期后，其上附着物如果是住宅，则自动续期，如果是非住宅等公建，需依照法律规定办理。

    虽然《物权法》的规定打消了到期后房屋会被收回的疑虑，但是自动续期的费用怎样规定？由谁负担？续期后对于房屋买卖有无限制？这些都是国家必须明确拿出表态的问题，否则，银行等金融机构的积极性将很难得到调动。

    第三关：目标群体如何界定？

    有倒按揭需求的老人是老年群体中的“夹心层”，即自己虽拥有一套住房，资产优于无房产的老人，但与富裕阶层相比，生活还显得相当拮据。美国与香港的倒按揭计划的门槛都较低，申请人只需要满足达到年龄要求（美国62岁，香港60岁）、拥有房屋完全产权且住房为主要居所、不涉及破产纠纷或无政府欠债，即可参与。

    笔者认为，中信银行的倒按揭计划之所以受到冷遇，很重要的原因是目标群体界定有误，将真正有需要的人拦在了“须拥有2套或以上房产”的门槛之外。试想，如果一个老人拥有2套房产，那么一套自住，一套出租，在无大变故（如遭遇重大疾病等）的情况下，每月的租金与养老金便可以较好的保障晚年生活，因此这类群体的需求量不大。

    而那些只拥有一套住房且生活贫困的老人，虽然可以选择将自住房出售，再转租租金低廉的房屋，但是离开熟悉的社区、远离生活了几十年的社会关系网，这对他们而言是一种精神伤害，因此将这个群体纳入到“以房养老”体系中来，才是将精力用在刀刃上，否则将背离制度设计的初衷。

    第四关：如何提高老人积极性？

    对于老人而言，从人性化的角度出发，首先是必须为老人提供安全感与认同感，安全感体现在能如期得到所约定的年金、所得年金具备相当购买力、约定期满后若自己还健在也无须搬离住处，认同感体现在不让老人觉得因为参加了倒按揭计划而低人一等、子女不因此而放弃赡养老人义务。只有消除了以上顾虑，“以房养老”计划才能真正从物质与精神两个层面惠及老人。

    其次，提高老人的积极性还可以从完善配套服务做起，将“以房养老”计划与医疗优惠、社区服务、老年用品优惠等打包在一起推出一揽子计划。如可仿照家电下乡模式，推出参加倒按揭计划的老人可以优惠价格享受指定老年用品、医疗服务等活动，由政府、金融机构与服务提供商议价，三方共同承担让利金额。

    虽然提高老人参与积极性很重要，但是房屋作为普通家庭中最重要的资产，老人对于它的处置应当事先进行详实而审慎的思考。在美国与香港的倒按揭计划中，都将接受签约辅导作为借款人准入的前提条件。如何构建这样一支高素质的辅导队伍是我国推行倒按揭计划中不可忽视的一个环节。笔者认为，这批辅导队伍应当是由第三方的中立机构进行培训，他们应当为老人从利弊得失各方面提供客观的全方位的建议，帮助老人作出理性选择。

    第五关：如何提高银行积极性？

    就银行而言，推行倒按揭需要承担三大风险——参保人长寿风险、房屋贬值风险、利率升高风险（当利率升高时，借款人累计拖欠的利息就越多，物业出售价值不足以支付欠款额的风险就越大），而且与顺按揭中时间越久风险越低相反，这三大风险是将随着时间推移而增加的。银行的经营原则是赚取按揭利息，希望尽快套现以获取现金流来放贷，而倒按揭的模式却正好与之相悖。这样看来，银行似乎是充当着一个吃力不讨好的角色，那么如何提高银行的积极性，既保证银行利益又为老人提供更好的服务，这是推行计划前必须充分考虑的问题。

    美国私营公司的做法是将倒按揭贷款证券化，促进参与主体多元化，以此来分散风险，而作为国际金融都市的香港暂时没有证券化的计划，这应当是从资金安全的角度来考虑的。笔者认为，鉴于中国现状，银行可更多的将推行“以房养老”计划作为提升自己社会声誉的一种方式，借助广告效应来打造具有社会责任感的形象以此促进其他金融产品的出售，同时将顺按揭所收取的贷款与倒按揭要发放的资金进行良好的对冲衔接，从而降低风险。

    第六关：政府应当扮演什么角色？

    美国与香港的倒按揭计划，都明确规定了由具政府背景的机构承担“不追讨”条款下所产生的损失。所谓“不追讨”，即在计划终止时，若出售物业所得不足以偿还贷款，差额无须向借款人追讨，而是由相关政府机构承担；若出售物业所得大于贷款总额，则余额归还给借款人或其继承人。

    近日，北京市十二五规划时期老龄事业发展规划中首次提出“以房养老”概念，北京市老龄委相关人员的表态是：这并不意味着是政府要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。

    笔者认为，若要推行“以房养老”计划，政府必须要有明确的表态：“鼓励”到什么程度？计划的性质是纯粹的信贷财务关系还是具有福利性质的年金计划？政府承不承担兜底责任？其中，兜底责任谁来承担，这是给借贷双方吃的一颗定心丸，是为重中之重。

    第七关：贷款利率如何设置？利息何时偿还？

    美国HECM计划提供固定贷款利率与浮动贷款利率两种形式供借款人按照自己的财务状况进行选择，其中浮动贷款利率还可以自主选择是按季度还是按年度浮动，这赋予借款人相当大的自主选择权。香港安老按揭计划则是规定：贷款利率按照年最低优惠利率减2.5%并按照复利来计算最后还款额。笔者认为，香港安老按揭计划中的利率优惠可以给我国倒按揭计划的利率设定提供一定的启示，而固定贷款利率将面临的不确定因素较多、适应能力弱从而导致风险增大，在没有健全的风险保护机制下，中国实行浮动贷款利率是比较现实的选择。

    美国和香港倒按揭计划都规定借款人在借款期间无须支付任何利息与本金，直到计划终结时才需要一并支付，其实，这也是国际倒按揭计划通行的做法。然而，中国中信银行倒按揭计划规定借款人需按月偿还利息或部分本金，每月偿还的利息金额依次递减，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。以一笔额度240万和期限10年的养老贷款为例，在当前利率下，经过测算在前35个月还款期内，实际到手的养老金不到名义金额的一半，这就使得待遇水平大大打了折扣。笔者认为，利息何时偿还是中国倒按揭计划需要审慎考量的一个重要因素，因为这直接影响着借款人当期收入水平，而借款人生活状况的改善程度又直接决定着计划运行的成败。

    第八关：贷款期限为多久？

    2010年中国人口年鉴数据指出，中国人均预期寿命为71.04岁。中信银行倒按揭计划的最低参与年龄是55岁，贷款期最长为10年。假设按照人均71岁的预期寿命水平，那么55岁至61岁的借款人就可能面临着人还在世、贷款期却没了的尴尬处境，届时如果收入中断又得还贷，这巨大的双重压力绝非我们愿意看到的结果，何况，71岁的预期寿命只是一个均值，现实情况下，人口寿命远远超出此水平，那么仅设10年贷款期，显然太缺乏弹性。

    香港安老按揭计划设置了10年、15年、20年、终身这四个层级的贷款期限，可由借款人自主选择，贷款期限越久，每月年金水平越低。相比之下，这种设置就显得大气与灵活很多，这是我国倒按揭计划需要学习的一点。

    第九关：贷款以何种形式发放？

    贷款的发放形式有多种，笔者认为可以采取多种形式相结合的灵活方式供借款人选择。年金是其中最为常见的一种，可以为借款人提供稳定的有保障的定期收入，在英国，年金形式还分为延迟发放式年金、立刻发放式年金、渐进额年金与通胀联系式年金。 此外还有一笔过形式，即借款人可以在特殊情况下，一次性提取一大笔借款用于医疗、房屋维修等用途，这可以帮助借款人应对不时之需，提取一笔过贷款之后，年金水平将会相应下调。值得一提的是加拿大的透支户口形式，这种发放形式下，借款人可在不同时间提取不同数目资金，且只需支付借出款项的利息，未用余额无须支付利息，笔者认为这种形式非常人性化，但是应当设置一个封顶线，以防止借款人在短期之内将借款花光的情况。

    第十关：年金水平如何计算？

    年金水平是由房产价值、借款人年龄、借款期限、当期利率水平共同作用的结果。房产价值要经过相关机构进行评估，可贷出的金额一般低于房产价值，剩余部分用作风险储备金，房产价值越大，年金水平越高，但一般设有封顶线，香港的房产评估封顶线为800万港元，美国最高可贷出62.55万美元。借款人年龄越小，借款期限越久，每月年金水平越低。

    至于利率因素，香港安老按揭计划规定，一旦年金水平确定，则无论利率如何上升、房价如何下跌，都将保证每月年金水平不变。但是我们同样需要考虑到的问题是，如果利率下降、房价上涨，在恒定的年金水平下，借款人将受到损失。这就涉及到年金水平是否与通胀水平相挂钩的问题，理想状态下，借款人领到的年金应当是去除通胀影响后的净收入，这样才能保证年金的购买力，然而在没有现金流可供银行投资运作的前提下，如何实现这一理想状态则是倒按揭计划的终极难题。