张金波媳妇杨培苏:房地产销售流程中的基本动作与注意事项

房地产销售，在当今社会市场是大型的交易之一，所以其中必应有着规范的房地产销售流程，那么让我们来学习基本的房地产销售流程。

　　房地产销售流程一：接听电话

　　1.基本动作

　　⑴第一个房地产销售流程thldl.org.cn就是接听电话，听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“您好！****”，而后开始交谈。

　　⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。

　　⑶在与客户交谈中，要设法取得我们想要的咨询如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。

　　⑷直接约请客户来售楼中心观看现房，样板间。

　　⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。

　　2、注意事项。

　　⑴要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。

　　⑵电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。

　　⑶应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及现场人员充分沟通交流。

　　3.来电统一说辞

　　(1)、先主动问候“您好！****”

　　(2)、客户问：你们这边价格多少？答：价格是一房一价，根据具体位置、楼层不同，价格也不同，11万/套起售。

　　(3)、客户问楼盘在什么地方？答：本楼盘在**********

　　(4)、客户问：有什么样的户型？

　　答：我们这边有32平米--84平米的户型，不知您需要多大的户型？(有的可以做简单介绍)

　　(5)、客户问：楼盘具体情况？

　　答：我们是精装修的单身公寓，里面配置比较齐全(热水器，卫生洁具，地板，全套家具，床，电磁炉等)，可以做到提包如住的，并且我们今年10月份就可以交付使用。我们售楼处资料比较齐全，并且有专人进行介绍，如果您有时间，欢迎您来售楼处现场看一下。(注意：明确的邀请客户，不得超过两次)。

　　房地产销售流程二：迎接客户

　　1.基本动作

　　⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“您好！请问是看房吗”，提醒其他销售人员注意。

　　⑵销售人员应立即上前，热情接待。

　　⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

　　⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

　　2.注意事项

　　⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。

　　⑵询问客户是否第一次看房，如以前来过，便由第一次接待的销售人员上前接待；反之则继续接待

　　⑶接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。

　　⑷若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象

　　⑸不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。

　　房地产销售流程三：介绍产品

　　1.基本动作

　　⑴了解客户的个人资讯。

　　⑵自然而又有重点的介绍产品(着重产品功能、楼盘配套、地段优势、远景规划、装饰建材等的说明)

　　2、注意事项

　　⑴侧重强调楼盘的整体优势。

　　⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

　　⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。

　　⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。

　　房地产销售流程四：购买洽谈

　　1.基本动作

　　⑴倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。

　　⑵在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户做试探型介绍。

　　⑶根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

　　⑷针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

　　⑸在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

　　⑹适时制造现场气氛，强化购买欲望。

　　2.注意事项

　　⑴入座时，注意将客户安置在一个事业愉悦便于控制的范围内。

　　⑵个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

　　⑶了解客户的真正需求。

　　⑷注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。

　　⑸注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。

　　⑹现场气氛营造应该制然亲切，掌握火候。

　　⑺对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。

　　⑻不是职权的范围内的承若应承报现场经理。

　　房地产销售流程五：带看现场，样板间

　　1.基本动作

　　⑴结合工地现状和周边特征，便走边介绍。

　　⑵结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。

　　⑶结合样板间的实景效果将公共区域的装饰装修特点一一向客户解说，

　　2.注意事项

　　⑴带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

　　⑵嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。

　　房地产销售流程六：暂未成交

　　1、基本动作

　　⑴将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

　　⑵再次告诉客户联系方式和联系电话，承若为其做义务购房咨询。

　　⑶对有意的客户再次约定看房时间。

　　2、注意事项

　　⑴在位成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员应该态度亲切，始终如一。

　　⑵及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。

　　⑶针对未成交或暂未成交的原因，报告现场的经理，视具体情况，采取相应补救措施。
房地产销售流程七：填写客户资料表

　　1.基本动作

　　⑴无论成交与否，每接待一位客户后，应立刻填写客户资料表。

　　⑵填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。

　　⑶根据成交的可能性，将其分很有A(希望)、B(有希望)、C(一般)、D(希望渺茫)四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。

　　2.注意事项

　　⑴客户资料应认真填写，越详尽越好。

　　⑵客户资料表示销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

　　⑶客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。

　　⑷每天或每周，应有现场经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施.

　　房地产销售流程八：客户追踪

　　1.基本动作

　　⑴根据客户等级与之联系，并随时向现场经理汇报。

　　⑵对于很有希望、有希望等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。

　　⑶将每一次追踪情况详细记录在案，便于以后分析判断。

　　⑷无论最后成功与否，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。

　　2.注意事项

　　⑴追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。

　　⑵追踪客户要注意时间间隔，一般以2-3天为宜。

　　房地产销售流程九：成交收定

　　1、基本动作

　　⑴客户决定购买并下定金时，及时告诉现场经理。

　　⑵恭喜客户。

　　⑶视具体情况，收取客户大定金(人民币一万元整，)并告诉客户对买卖双方行为约束。

　　⑷详尽解释订单填写的各项条款和内容。

　　⑸收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。

　　⑹填写完订单，将订单连同定近交送现场经理点备案。

　　⑺将订单第一联(订户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。

　　⑻确定定金补足日或签约日。

　　⑼再次恭喜客户。⑽送客至营销中心大门外。

　　2、注意事项

　　⑴与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

　　⑵折扣或其他附加条件，应呈报现场经理同意备案。

　　⑶定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

　　房地产销售流程十：定金补足

　　1.基本动作

　　⑴定金栏内填写实收补足金额。

　　⑵将约定补足日及应补足金额栏划掉。

　　⑶再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。

　　⑷若重新开定单，大定金单依据小定金单的内容来写。

　　⑸详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件。

　　⑹恭喜客户，送至营销中心门口。

　　2.注意事项

　　⑴在约定补足日前，在次与客户联系，确定日期并做好准备。

　　⑵填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

　　⑶将详尽的情况向现场经理汇报备案。

　　房地产销售流程十一：换户

　　1.基本动作

　　⑴定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。

　　⑵应补金额几千跃进，若有变化，以换户后的户别为主。

　　⑶于空白处注明哪一户换至哪一户

　　(4)其他内容同原定单

　　2、注意事项

　　填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确

　　将原定单收回

　　房地产销售流程十二：签定合约

　　1、基本动作

　　恭喜客户选择我们的房屋。

　　验对身份证原件，审核其购房资格。

　　出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：

　　转让当事人的姓名或名称，住所；

　　房地产的坐落、面积、四周范围；

　　土地所有权性质；

　　土地使用权获得方式和使用期限；

　　房地产规划使用性质；

　　房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

　　房地产转让的价格、支付方式和期限；

　　房地产支付日期；

　　违约责任；

　　争议的解决方式。

　　与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。

　　签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。

　　将定单收回交现场经理备案。

　　帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。

　　登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

　　恭喜客户，送客至大门外。

　　2、注意事项

　　⑴示范合同文本应事先准备好。

　　⑵事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告研究解决办法。

　　⑶签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。

　　⑷签合同最由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

　　⑸由他人代理签约的，户主给与代理人的委托书最好经过公证。

　　⑹解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

　　⑺签约后的合同，应迅速交房地产交易机构审核，并报房地产登记机构备案。

　　⑻牢记：登记备案后买卖才算成交。

　　⑼签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。

　　⑽若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间，以时间换取双方的折让。

　　⑾及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

　　房地产销售流程十三：退户

　　1.基本动作

　　⑴分析退户原因，明确是否可以退户。

　　⑵报现场经理或更高一级主管确认，认定退户。

　　⑶结清相关款项。

　　⑷将作废合同收回，交公司留存备案