知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　沪上成交量跌至7年最低

　　从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。

　　上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。

　　另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。

　　而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。

　　在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示，上周上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。

　　这种降价只是开始

　　不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。

　　除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

　　另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。

沪上多处楼盘降价 引发前期购房者不满

　　一边厢是为开发商降价促销叫好的购房者，一边厢却是因为开发商降价而资产大幅缩水的老业主。上周末，沪上多个在售新盘由于降价幅度巨大而遭到前期购房者的围攻，甚至有售楼处还遭遇了打砸泄愤。随着楼市调控的日益深入，开发商对后市预期普遍悲观，这才促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。

　　23日下午，群情激奋的百余名前期购房者围攻了嘉定双单路上的龙湖郦城售楼处。记者晚些时候抵达现场时看到，售楼处内的大型沙盘模型被严重砸毁，模型材料被拆开后丢弃在地面上，楼盘售楼处的“金字招牌”也被砸得残缺不堪，几名保安正警惕地在用对讲机互相“保持联络”，大约晚上7点45分，该售楼处正式关闭。

　记者在现场了解到，龙湖郦城此次促销的房型全部是精装修房，售价普遍在1.4万元左右。而很多老业主购买的毛坯房，单价就达1.8万元。如果算上精装修房每平方米2500元的装修标准，此次促销力度为每平方米直降5900元，差不多是原价的1/3.

　　从10月18日起，就有购房者聚集在售楼处内，拉起白色的条幅，言辞激烈地为自己的房子眨眼降价1/3讨个说法。而在23日下午，这种不满情绪最终演变成暴力打砸的泄愤行为。

　　龙湖郦城业主出动之后，同在双单路上的绿地秋霞坊业主也纷纷呼应。据悉，绿地秋霞坊前期精装房均价1.9万元/平方米，降价之后均价仅1.3万元/平方米。“这比炒股还刺激，瞬间蒸发几十万。”有围观的市民摇头叹息。业主们当然受不了这样的刺激，于是出现了业主与开发商对峙的场景，一些业主还与保安爆发冲突，上百名业主一直到晚上8点多还迟迟不愿散去。

　　而在龙湖、绿地售楼处被打砸前一天，中海地产位于浦东南汇区域的御景熙岸项目也遭遇了相同的业主围攻事件。中海御景熙岸从今年年初的2.2万元/平方米成交价格，一路降至目前的1.7万元/平方米，由此引发业主集体前往售楼处打砸泄愤。

　　虽然前期业主的不满明显是由于价格下跌而引发，但业主们考虑到诉求的合理性，又提出交房时间延误、房屋质量问题、销售合同霸王条款等其他几项开发商“罪状”。

楼市冲击波正式启动

　　在云谲波诡、万般险恶的国际经济、金融面前，我判断我们已经打定“断尾求生”的主意，而这欲断之尾，恐怕非房地产业莫属

　　被外界视为地方政府“打响限购松绑第一枪”的佛山市房产限购新规，仅仅存活12小时，当晚便被迫收回成命，宣布“暂缓执行”，事情看似无风无浪的重回原点，惟其象征意义却不容小觑。

　中央态度之坚决超出想象

　　值此调控进入深水区的关键时刻，佛山市甘冒天下之大不韪，变相松绑房产限购令，充分反映了地方面对土地财政“造血”机制停止运作之恐慌心情。事实上，新“佛五条”正是在“金九银十”期间成交量狂挫八成的大背景下，官员们仓促间所作出之“急就章”决策，希望借此力挽狂澜。

　　然而中央态度的坚决，同样超出市场的想象。即使数据显示多数开发商的经营压力空前巨大——136家上市房企负债率71.28%，计1.24万亿元，总资产1.73万亿元，资产负债率创十年新高，其中16家超过80%，最高负债达940%，另有ST松辽等13家进入破产高风险区。但紧掐在房企脖子上的政策之手，却始终未见丝毫松动，哪怕充其量只是一个三线城市的佛山限购松绑，都不被允许，以免各地群起效尤，使调控效果大打折扣。

　　调控目标所指无一不是“硬骨头”

　　如此态势怎能不令消费者观望、房产商胆寒？尤其接下来值得探究的是，中央的目标到底是什么？而市场到底能否承受？

　　我的研究表明，市场根本无力抗衡即将迎面而来的巨大打击。

　　本轮调控剑指“扼热钱、抑房价、调结构、抗通胀”，无一不是“难啃的骨头”。为了达到目标，中央只能痛下杀手，以避免重走日本房地产乃至经济崩溃后“消失的二十年”之老路。于是“产业大洗牌”箭在弦上，不管开发商愿不愿意，都将进入优胜劣汰、生死存亡的血腥战役中。

　　上述状态并非来自于“幸灾乐祸”的想象，而是曾经真实地发生在中国台湾。

　　2000年台湾房产业遍地横尸

　　1997年东南亚金融风暴来袭，台湾由于外汇储备超过4千亿美元，且以欧美为主要出口国，初期并未受到明显波及。直到2000年才真正感受到压力，房地产业首当其冲，房价近乎腰斩，相关行业哀鸿遍野！当时房股两市分别发生的一件事，至今我仍记忆犹新：

　　台湾老牌茶叶品牌——天仁茗茶在台北市某重要路段的企业总部，之前估价5亿元人民币，在该企业陷入经营困境时，竟以跳脱行情的1亿元人民币出售。为什么？没有为什么！只为当时所有企业集团均自顾无暇，一时之间能或敢拿出现金一亿元买楼者，屈指可数。而天仁面对如此低价，即使天人交战，也只能忍痛割爱，以拯救濒临倒闭的事业体。令人欣慰的是，该公司负责人赴大陆发展之后浴火重生，成就了今日闻名两岸的天福茶业集团。

　　另一则看似为股市事例，其实也与房地产紧密相关。当时房企上市约30家，股价最高时曾达约200元人民币(国泰建设)，而在金融风暴肆虐下，地产股个个兵败如山倒，有些市值竟不到2角人民币，被股民戏称为“水饺股”，意即：一股与一颗水饺等值。这还是好的状况，更有近半房企被迫下市，其中以台湾南部重镇——高雄市最为惨烈，8家上市房企竟有7家消亡。

　　欲断之尾非房地产业莫属

　　当然，两岸无论政治、金融、经济、社会、市场…等各个层面，均存在明显差异，“照单全收”式的类比必定不妥，但“他山之石可以攻错”，总有部分可以借鉴。例如：2008年国际金融海啸发生，在中央紧急注入4万亿资金的情况下，我们不也觉得“海啸”与我有何哉？不想3年后的2011年，一些的后遗症开始显现，世界经济“二次探底”的威胁亦如影随形，更直接造成中央对房产“限购令”的贯彻执行。其中的连带关系由于之前文章已多次说明，便不赘述。

楼市降价潮全国汹涌 北上深寒风劲吹

　　由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件，加强了人们对上海楼市下行的预期。一些业内人士认为，这波降价风潮会继续蔓延和加深。（点击进入>>>微博热议房价）

　　《第一财经日报》对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象，深圳自5月就揭开了降价大战的序幕，北京周边地区也“寒风”劲吹，广州则暂时稳定。

　据报道，10月22日，数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集，表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。

　　与此同时，浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。

　　SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”

　　仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者：“事实上，今年从5、6月份就已经开始降价，那时只是个别的，而且是从经验丰富的大开发商开始，他们对市场反应很灵敏，比如万科、华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”

　　上海中星集团昆山置业有限公司销售经理邹华程对记者表示，目前的降价促销在业内是很普通的做法。中星集团在上海的楼盘外滩印象花园也有促销活动，促销降价幅度在5%左右。

　　仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍，但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。”

　　事实上，在上海多个楼盘集中降价之前，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。

　　深圳某知名房地产上市企业向本报表示，该企业高管在此前7月份参加国务院有关房企座谈会时曾明确承诺，未来三个月会将销售价格降下来。当时，国内多家房地产龙头企业亦参加了这次内部座谈会。

　　早在5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。

　　与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼镜。

　　更令开发商不寒而栗的是，对行业风向素来敏感的万科启动了“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。而继7月份推出的“万团大战”降价促销行动之后，万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。

　　即将于10月下旬再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。该项目营销总监陈勇在接受本报采访时表示，为避免老业主情绪反弹，接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。

　　此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。当地媒体称，为进一步促销，开发商——深圳恒祥基房地产公司在10月加推新品，单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后，该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米，降幅约33%。

　　“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新(化名)这样感慨。2010年底他曾经动过在通州买房的念头，彼时，通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每平方米2万以上。而此时，李新发现，北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每平方米1.5万元左右。

　　京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目，2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后，京贸国际城降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。今年一次“特价房”促销中，该项目一度降至1.4万元/平方米。

　　虽然北京城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。2011年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主，如京贸国际城、珠江拉维小镇等。

　　暗降的项目也为数不少，通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元。对此，业务人员的解释是“以前的带精装修，现在的是毛坯房”。

　　我爱我家副总裁胡景晖告诉本报，这些区域领跌的原因是此前涨得太快，过度透支了购房者预期的价格。据通州某楼盘的销售经理告诉记者，降价的主要原因是快到年底了开发商着急回款。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，从近期情况看，近两成项目下调了推广价，主要集中在通州、大兴等地，以中小套型普通住房为主，多为前期定价过高、涨幅过快项目，普遍采取特价房形式促销，“降价换量”逐渐成为共识。

　　北京联达四方房地产经纪有限公司杨少锋对记者表示，目前北京降价阶段的楼盘占市场的1/4，随着春节临近，开发商资金回笼压力加大，降价范围和降价幅度都会大幅扩大，楼盘降价接下来会成为一个普遍现象。

　　杨少锋分析称，目前开发商分为三类，一是可降可不降。这类开发商之前积累了大量资金，又没有拿地，所以没有资金压力；二是想降不敢降。开发商有些资金压力，但又不是特别大，同时考虑到降价后由于限购，成交量不一定能上去，销售达不到预期，反而赔偿得更多；三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张，如果不加快销售，会有资金链断裂的风险。“目前北京市场上不得不降的开发商占全部开发商的两成左右。”

　　来广州工作近3年的张女士现租住在广州中心城区海珠区赤岗附近，前段时间看上了附近的新楼盘纵横公寓，一个多月前去询问，售价是2.3万。“最近听说房价在跌，昨天又去售楼处问，结果价格一点都没下降。”期待落空的张女士表示将继续观望。

　　记者走访广州越秀区东川路的房产中介发现，目前广州老城区的房价并没有受成交量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉记者，目前越秀等中心城区的一手房越来越少，由于房源稀缺，教育、医疗等资源较好，所以不论是新房还是旧房，价格都比较平稳，没有出现下跌。

　　她告诉记者，目前广州一手房除了花都的一些楼盘外，其他地方价格都没有下跌，南沙因为新一轮开发的缘故，还连涨了好多。记者致电位于番禺区清河东路的尚东尚筑楼盘询问，该楼盘新一期于10月5日开盘，售楼小姐告诉记者，现在连样板房都卖完了，只剩下顶层，且不打折。

　　当地房地产网站的统计数据显示，以“十一”为分界点，广州一手住宅均价在“十一”之前连涨三周，在“十一”之后连跌三周，从12303元/平方米的高位稳步下跌至11617元/平方米。在销售面积方面，最新一周(10月17日至23日)，广州十区二县市网签共1742套一手住宅，环比上升16.76%。

　　龙斌认为，广州楼市历来比较理性，自用需求占比较大，投资以长线投资为主。而且广州的房价甚至比一些二线城市还低，泡沫相对较小。

　　“广州的房价没有北京、上海、深圳那么高，广州中心区的房价仅相当于北京的五环以外，上海等地出现的降价潮和退房潮，在广州还没有出现。”前述房产中介人员说。

　　龙斌分析，广州的房地产企业的资金情况都还可以，但如果信贷继续趋紧的话，广州楼市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新楼盘为了迅速回笼资金，采取打折优惠等形式促销，但打折幅度有限。”

　　上海楼市引领全国降价潮 房企巨头加入“七折”军团

　　知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　沪上成交量跌至7年最低

　　从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。

　　上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。

　　另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。

　　而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。

　　在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示，上周上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。

　　这种降价只是开始

　　不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。

　　除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

　　另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。(上海证券报)

银行真能扛得住房价下跌40%吗 楼市或会崩溃

　　最近有监管层领导称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前所说的可抵抗房价下降50%退了一大步，但这样的说法仍然是对风险过于乐观。

　　房地产是投资品种，房地产抵押品出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。东南亚金融危机与美国次贷危机已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃惨状。

　确实，我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高，但实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款占据了大半壁江山。

　　10.7万亿元的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿元，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

　　如果银行真的没有风险，就不会在近两年疯狂地融资发债近万亿元，这说明其对未来可能爆发的风险心知肚明。

　　至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产市场稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。更何况，如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？

　　中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于银行压力测试结果，而是基于中国70万亿元以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致。笔者支持房地产调控，但同样觉得，应该对承担转型成本的人，公道些，再公道些。