偶看新闻隐形麻将透视眼镜图片:房价走势咱不谈，我来说说二手房交易中的法律问题，都来保护好自己 - 【房子．家】 - 55...
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/02 06:40:03
前几日发了一篇我打官司的经历，N多姐妹站短我咨询法律问题，我才发现原来很多人的法律知识非常贫乏啊。加上论坛上非常常见的控诉黑心卖家，咨询该怎么办的帖子比比皆是，间或穿插一些可怜的卖家，控诉自己被买房人欺负了的帖子。我觉得有必要尽我所能给大家普及一些基本的法律常识。要知道书本上的法律和实践中的法律还是有些差距的，我来慢慢说，想到哪说哪，有问题可以问我。
先来说说买房的时候应该注意的事情
1.没有房本的房子可以买吗？
我要给的答案是，不可以，绝对不要。没有房本的房子大概分为两种，一种是这辈子都不可能办下房产证的房子，一种是能办，只是暂时办不了的。这两种都不要碰，如果你是拿毕生积蓄，甚至父母的积蓄来买房，一旦发生纠纷，这种结果不是你能承受的了的。一辈子办不下房产证的房子，比如说小产权房，农民房，千万不要买，一个著名的例子就是北京郊区的艺术家村，这帮艺术家被群村民啃的连渣都不剩。这种合同拿去法院打官司，是稳输的，没有悬念，我看见论坛里问小产权房能买不的帖子就着急，真的不能买啊，得不到保障的。
第二种情况，暂时没有办下房产证的房子，比如说一些新建商品房，可能一年两年的都拿不到房产证，业主答应你半年内肯定能拿到，到时候再去办理过户。这种房子也不能买，因为很赌运气的。同样是在北京，不同的法院，不同的法官，给出的意见是不一样的。我说的这些都是有历史案例佐证的。有的法院会判决说由于法律规定没有权属登记（也就是办房产证）的房子不能买卖，因此合同无效，那你就该哭了。可有的法院会判决说，这房子办下房产证是早晚的事，所以合同关系成立。你如果愿意赌自己的人品和法官的人品，那你可以试着买这样的房子。 2.我怎么确定这房子有没有问题呢
必须在签订合同前，跟房主一起，拿着房本和房主身份证，去所辖区的房管局确认房产证，一要确认此处房屋有无共有权人，如果有，单是房主跟你签合同以后纠纷起来，有的是官司要打了。二要确认房子是否有抵押，法院冻结等情形，如果被法院冻结，当然不要交易了，如果有抵押，你就要衡量你是否愿意用自己的首付去为原房主解押，这个过程根据银行的不同时间区别很大，有的两天搞定，有的两个月搞不定，你要是愿意在这么长的时间里天天忐忑，那你就买，如果不愿意，你也可以找个担保公司出资解押，当然是要收钱的，关键时刻不要只看小钱，该花得花，能减轻很多的风险。 3.夫妻关系
夫妻关系是隐性的共有人。也就是说，即便你在房产管理局认定了你想买的房屋没有共有权人，那么你还得确认房主是否已婚，如果已婚，需要他（她）的另一半出具一份同意出售的声明。一般在法律实践中，如果过户手续已经完成，即便房主的另一半去起诉合同无效，也不会得到法院的支持，你还是可以踏实的住着。但是，如果是你还在办贷款等手续的时候房主的另一半提起诉讼，那很大可能合同会被判无效哦，所以为了稳妥，务必要注意这一点。 4.别忽视租客
如果房子是正在出租的，不要掉以轻心，写一份放弃优先购买权的声明，让租客签字。有那种缺德的租客，其实他买不起或者不想买这个房子，但是他可以以此来恶心你，敲诈你，不要忽视。 4.说说违约
经常看见有人问，我签合同了，卖家就是不收首付，或者首付收了，贷款批了，卖家就是不过户，怎么办啊，双倍赔了订金，也比房价涨幅差太多了，亏啊，怎么办
这个问题好办，签完合同了就不是谁想违约就违约的了，要想违约得另一方同意。法律规定，只有守约的一方才有权提出解除合同，如果卖家因为房价上涨而不想卖了，即便他愿意赔你双倍的订金，仍旧不能解约，你还是可以去法院起诉，要求继续履行合同，被支持的概率百分之百，哪怕你自己也有轻微的违约行为。最好是你能有等值的抵押物，就可以去法院申请财产保全，冻结了卖家的房产，然后你们慢慢打官司，最终房子会是你的，价格也会是从前的。 继续谈违约
如果房主打算违约，那就要做好打官司的准备了，必须主动，不能被动。
比如说，到了合同上规定的过户日期，房主拒不过户，或者很委婉的告诉你他在出差，不能来办，让你宽限几天，甚至还有不要脸的卖家，明明是自己不肯过户，还发函给买家说因为买家不配合过户，要解除合同。所以必须要注意证据的收集。如果到了约定的日期，房主因为各种理由不配合过户，那么买家必须要发函给房主，说期限已到，要求某日前必须过户，否则要按照合同约定追索违约金云云，同时要再给中介发一封函，告知中介你给房主发过函，并且把发函内容
也写上，最好都发EMS,保存回执。发函的地址必须要跟合同上卖家留的地址一模一样。如果卖家留的是假地址，或者是拒收，EMS退回到你手上，那么，千万不要拆，就原封不动留着，法庭上是重要的证据！
如果你起诉卖家不履行合同，是需要你来举证的，这些你催促卖家过户的函件，都将证明这些，非常重要。至于录音什么的，在法律上的证明效率不如白纸黑字，更何况你是偷录的，经不起质疑，法官认定与否要看法官心情，不稳妥。一定要追求白纸黑字。
如果有万分之一的几率，房主在到期日前，温声和气的说自己在外地没法过户，让你宽限两天，万一两天后，她给你发来函件斥责你不履行合同，那么你必须马上发出申诉和反驳的函件，留作证据。 5.补充一个，代理出售的问题。
有时候，我们买房子，会遇见炒房客，他本身不在北京，会委托自己在北京的朋友代为办理，这种情况下，没有经过公证的委托书，就不要认，麻烦多的很。
如果房子的名字是丈夫的，但是签合同是跟妻子签的。那么还是像刚才说的那样，已经过户了，你就踏实的，房子绝对还是你的，如果还没过户，就又麻烦了，有一个诉讼策略就是一口咬死表见代理，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。它本属于无权代理，但因为被代理人与无权代理人之间的关系具有外观授权行为，致相对人误信其有代理权。说简单直白点，因为他们是夫妻，所以你相信他们的婚姻是和谐美满的，你有权相信妻子的这种行为，代表了丈夫的意思。胜诉的几率较高，但不是百分百，最好还是夫妻双方都出场，房本上的房主来跟你签买卖合同，另一位要签个同意书。
先来说说买房的时候应该注意的事情
1.没有房本的房子可以买吗？
我要给的答案是，不可以，绝对不要。没有房本的房子大概分为两种，一种是这辈子都不可能办下房产证的房子，一种是能办，只是暂时办不了的。这两种都不要碰，如果你是拿毕生积蓄，甚至父母的积蓄来买房，一旦发生纠纷，这种结果不是你能承受的了的。一辈子办不下房产证的房子，比如说小产权房，农民房，千万不要买，一个著名的例子就是北京郊区的艺术家村，这帮艺术家被群村民啃的连渣都不剩。这种合同拿去法院打官司，是稳输的，没有悬念，我看见论坛里问小产权房能买不的帖子就着急，真的不能买啊，得不到保障的。
第二种情况，暂时没有办下房产证的房子，比如说一些新建商品房，可能一年两年的都拿不到房产证，业主答应你半年内肯定能拿到，到时候再去办理过户。这种房子也不能买，因为很赌运气的。同样是在北京，不同的法院，不同的法官，给出的意见是不一样的。我说的这些都是有历史案例佐证的。有的法院会判决说由于法律规定没有权属登记（也就是办房产证）的房子不能买卖，因此合同无效，那你就该哭了。可有的法院会判决说，这房子办下房产证是早晚的事，所以合同关系成立。你如果愿意赌自己的人品和法官的人品，那你可以试着买这样的房子。 2.我怎么确定这房子有没有问题呢
必须在签订合同前，跟房主一起，拿着房本和房主身份证，去所辖区的房管局确认房产证，一要确认此处房屋有无共有权人，如果有，单是房主跟你签合同以后纠纷起来，有的是官司要打了。二要确认房子是否有抵押，法院冻结等情形，如果被法院冻结，当然不要交易了，如果有抵押，你就要衡量你是否愿意用自己的首付去为原房主解押，这个过程根据银行的不同时间区别很大，有的两天搞定，有的两个月搞不定，你要是愿意在这么长的时间里天天忐忑，那你就买，如果不愿意，你也可以找个担保公司出资解押，当然是要收钱的，关键时刻不要只看小钱，该花得花，能减轻很多的风险。 3.夫妻关系
夫妻关系是隐性的共有人。也就是说，即便你在房产管理局认定了你想买的房屋没有共有权人，那么你还得确认房主是否已婚，如果已婚，需要他（她）的另一半出具一份同意出售的声明。一般在法律实践中，如果过户手续已经完成，即便房主的另一半去起诉合同无效，也不会得到法院的支持，你还是可以踏实的住着。但是，如果是你还在办贷款等手续的时候房主的另一半提起诉讼，那很大可能合同会被判无效哦，所以为了稳妥，务必要注意这一点。 4.别忽视租客
如果房子是正在出租的，不要掉以轻心，写一份放弃优先购买权的声明，让租客签字。有那种缺德的租客，其实他买不起或者不想买这个房子，但是他可以以此来恶心你，敲诈你，不要忽视。 4.说说违约
经常看见有人问，我签合同了，卖家就是不收首付，或者首付收了，贷款批了，卖家就是不过户，怎么办啊，双倍赔了订金，也比房价涨幅差太多了，亏啊，怎么办
这个问题好办，签完合同了就不是谁想违约就违约的了，要想违约得另一方同意。法律规定，只有守约的一方才有权提出解除合同，如果卖家因为房价上涨而不想卖了，即便他愿意赔你双倍的订金，仍旧不能解约，你还是可以去法院起诉，要求继续履行合同，被支持的概率百分之百，哪怕你自己也有轻微的违约行为。最好是你能有等值的抵押物，就可以去法院申请财产保全，冻结了卖家的房产，然后你们慢慢打官司，最终房子会是你的，价格也会是从前的。 继续谈违约
如果房主打算违约，那就要做好打官司的准备了，必须主动，不能被动。
比如说，到了合同上规定的过户日期，房主拒不过户，或者很委婉的告诉你他在出差，不能来办，让你宽限几天，甚至还有不要脸的卖家，明明是自己不肯过户，还发函给买家说因为买家不配合过户，要解除合同。所以必须要注意证据的收集。如果到了约定的日期，房主因为各种理由不配合过户，那么买家必须要发函给房主，说期限已到，要求某日前必须过户，否则要按照合同约定追索违约金云云，同时要再给中介发一封函，告知中介你给房主发过函，并且把发函内容
也写上，最好都发EMS,保存回执。发函的地址必须要跟合同上卖家留的地址一模一样。如果卖家留的是假地址，或者是拒收，EMS退回到你手上，那么，千万不要拆，就原封不动留着，法庭上是重要的证据！
如果你起诉卖家不履行合同，是需要你来举证的，这些你催促卖家过户的函件，都将证明这些，非常重要。至于录音什么的，在法律上的证明效率不如白纸黑字，更何况你是偷录的，经不起质疑，法官认定与否要看法官心情，不稳妥。一定要追求白纸黑字。
如果有万分之一的几率，房主在到期日前，温声和气的说自己在外地没法过户，让你宽限两天，万一两天后，她给你发来函件斥责你不履行合同，那么你必须马上发出申诉和反驳的函件，留作证据。 5.补充一个，代理出售的问题。
有时候，我们买房子，会遇见炒房客，他本身不在北京，会委托自己在北京的朋友代为办理，这种情况下，没有经过公证的委托书，就不要认，麻烦多的很。
如果房子的名字是丈夫的，但是签合同是跟妻子签的。那么还是像刚才说的那样，已经过户了，你就踏实的，房子绝对还是你的，如果还没过户，就又麻烦了，有一个诉讼策略就是一口咬死表见代理，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。它本属于无权代理，但因为被代理人与无权代理人之间的关系具有外观授权行为，致相对人误信其有代理权。说简单直白点，因为他们是夫妻，所以你相信他们的婚姻是和谐美满的，你有权相信妻子的这种行为，代表了丈夫的意思。胜诉的几率较高，但不是百分百，最好还是夫妻双方都出场，房本上的房主来跟你签买卖合同，另一位要签个同意书。