尼龙拉链设备:冯禹丁：重庆公租房观察

——最大规模公租房首批入住半年后
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重庆公租房在全国最早启动，规模最大，现在已有1.1万户入住。他们是否真是急需保障房的群体？是否真的入住？入住的真实想法是什么？
饱受质疑的重庆公租房到底效果如何？政府是否能“玩转”？能否使公租房真正成为可持续的保障而非一场民心之秀？
“哥们儿咱有房子了！”
2010年，重庆投建的公租房占全国的比例高达40%。
入夜，南方周末记者在民心佳园看到，25栋已建成入住的塔楼几无黑窗。
在宣称要建中国最大规模公租房的城市，大连姑娘陈玉梅成为了首批幸运儿。
2011年10月初的一个下午，重庆首个公租房小区“民心佳园”，在一间仅30平米的公租房内，陈玉梅回忆起几个月前重庆第一次公布公租房摇号结果的那天，狂喜仍溢于言表。
那是3月3日，政府要从第一期公租房2.6万申请人中公布1.5万的幸运儿。陈玉梅从早上8点就开始上网查，一直登录不上去，热线电话也总是忙，“查询的人太多了！”
直到下午3点，她终于看到了自己的名字，“跳起来，在办公室大呼小叫地拥抱每位同事”。陈随后挨个儿给重庆男友，以及远在大连、宁波、深圳、美国的亲朋好友打电话报喜。

重庆民心佳园 （冯禹丁/图）
陈玉梅申请到的这间“单间配套”公租房，是重庆公租房户型中最小的也是最受欢迎的一种，由卧室、厨房、洗手间和一个小门厅构成，交房时已有地板砖、水电气电视电话接口以及“格林格”牌灶台抽油烟机等，“搬不动的都配备了，自己只需添置搬得动的。”
由54栋25-33层楼群组成的民心佳园高高矗立在重庆机场高速路旁，看上去，它同周围几个高档楼盘——龙湖南湖郡、保利高尔夫、复地上城、融科蔚城等相比，丝毫不差气势，但月租金每平米只需11元。
陈玉梅只需花月租330元，就能与旁边均价上万元楼盘的居民平等地享受便捷的交通、购物、教育医疗环境。出小区往北500米是折价名品购物中心奥特莱斯；往西是天宫殿小学、北大附中、奥林匹克花园；马路对面是9月29日开通运行的轻轨3号线之“童家院子”站，从市中心交通枢纽渝中区牛角沱站至该站，仅需19分钟。
与这间“单间配套”有关的每一个重要的日子陈玉梅都记得很清楚。2011年2月中旬路过三峡广场公租房申请宣传台时的“一试手气”，3月2日摇号，4月5日结果公布，4月15日小区3条公交线开通，4月22日交钥匙。
民心佳园只是重庆市公租房建设规划中的一个。2009年，重庆提出要建中国最大规模的公租房；2010年，投建的公租房面积达1300万平方米（同期北京是50万平方米），建设规模占全国的比例高达40%。
入夜，记者在民心佳园看到，25栋已建成入住的塔楼几无黑窗，剩下的29栋正在进行最后的收尾。小区广场舞者翩翩、夜市盎然。“这不算热闹。”陈玉梅说，周末小区会有更热闹的招聘会、篮球赛或免费健康检查等社区活动，有时候晚上会放露天电影，她和男友前不久还看了一场《建党伟业》。
最热闹的时候，是贵客来访。6月的一天，陈玉梅看见小区里来了一位市委领导陪同的外国老头，“看着面善，回家一看电视才知道是基辛格（美国前国务卿）。”
现在，民心佳园里的居民对于政要们的来访已经习以为常了，重庆公租房管理局局长郭唐勇告诉记者，“几乎每周都有接待工作，中国所有的省都来重庆考察公租房了。”
重庆公租房经验的特点
① 书记高度重视，大规模公租房建设是重庆大发展规划中的关键一环；
② 重庆市政府手中握有的土地储备远超其他城市；
③ 降低申请门槛，没有户籍限制；
④ 公租房即使若干年后出售，也只能卖给政府。相当于政府以前储备土地，现在储备房地产，同样是可升值的资产。供不应求
重庆公租房供不应求的秘密就在于，申请者看重的不是低租金，而是5年以后能以比成本价稍高一点的价格购买公租房。
2011年，在高房价成为众矢之的、政府已经实施了史上最严房地产调控措施的时候，中央政府以强硬的姿态和各地方首长签订了公租房建设的军令状，“省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。”
然而，早在两年前，重庆市政府就提出了公租房建设的宏大目标：2020年以前新建4000万平米公租房。
这个目标的确立是根据重庆的城市化率算出的。据原重庆国土房管局副局长邱道持介绍，按重庆每年1.7%的城市化提高率，到2020年重庆城市总人口将达到2150万人，相当于600多万户。参照国际上人均GDP3000美元的水平算，整个保障房系统需要保障的人口约30%。除去已通过廉租房、经济适用房、旧城改造等予以解决的部分，估计还有10%，也就是60多万户政府要予以住房保障。按照每户平均60平米匡算，4000万平米可保障65万户。
这一前所未有的住房保障计划只是重庆一整套野心勃勃的城乡统筹试验中的关键一环，与此匹配的还有最大规模的农民进城计划：10年内让1000万农民转户进城，10年内让重庆成为西部经济增长极等。
自2009年重庆提出大规模建设公租房以来，受到诸多质疑：政府行为下的公租房选址、规模是否科学，建设资金如何筹集，成本能否收回，分配能否公正准确等。
特别是2011年公租房开始大规模上市，仅第一期就多达7万多套，很多经济学家和业内人士担心“供过于求”。有权威媒体报道也称，重庆公租房的申请“遇冷”，因为公租房位置一般较远，收入不高的人宁愿就近租房，也不愿承受入住公租房后多出来的交通费用和通勤时间。
但据记者了解，已经完成摇号配租的民心佳园和康庄美地房源供不应求。
这是因为，重庆公租房申请的门槛远比其他城市更低，其门槛可简单概括为“有工作，没房子”，没有户籍限制。但这并不是最重要的。重庆公租房供不应求最大的秘密在于，申请者看重的不是低租金，而是5年以后能以比成本价稍高一点的价格购买公租房。
同时，为了防止富人造假投机，重庆配套的政策是，买后的公租房如果要出售，只能以一个非市场化的价格出售给政府。
“我可以负责任地告诉你，所有已建成公租房的配租率都是100%。”重庆市公租房管理局局长郭唐勇说。截至目前，公租房申请人的中签比例为65%-70%。“需求摆在那里，很多住户都是为了给子孙后代留一份永久的家产。”
地和钱如何解决？
“只要书记重视，什么事办不成？”
事后来看，重庆在公租房建设上得以大举破冰，在其他地区也许难以复制。
“公租房如何推进，我想第一条就是政策导向。”邱道持说，“只要书记重视，什么事办不成？”
最直接的体现就是地和钱。很多时候，地就是钱。地和钱也是各地公租房建设中最大的拦路虎。
邱道持介绍，重庆40个区县每年申请用地在250平方公里左右，而中央每年就给100平方公里新增建设用地，“本来土地就不够用，用来建公租房收不了出让金、税收和产值，还要倒贴钱。”他说，“这就看政府用什么理念来配置土地资源，我们优先保障公租房。”
和中国其他很多城市不一样的是，重庆市政府手中握有大量的土地储备。从2002年开始重庆大规模实施土地储备，到2010年政府手中储有30万亩土地，2010年重庆市财政收入1990多亿元，其中土地出让金达到970亿元，使重庆有财力拿出5%的土地出让金投入公租房，也使重庆能为公租房建设划拨出3万亩土地。“土地直接划拨马上就可以动工，其他地方征地就得一年半载。”郭唐勇说。
免除了土地出让金和税费的3万亩土地，为重庆公租房建设节省了约一半的成本。但4000万平米公租房的建设成本预算仍高达1000亿元，经济并不发达、财政负担沉重的重庆仍须通过机制创新来突破资金瓶颈。
又是土地，成为决定性的一枚“活子”。重庆公租房的建设资金来源是中央和地方财政出资30%，剩下约70%的建设资金由重庆几大土地储备集团以土地作抵押，向金融机构贷款。“这么廉价的土地拿出来，又有30%的财政沉淀性资金投入，哪个银行不愿意贷款呢？”郭唐勇说，现在社保基金、银行、保险公司等追求稳定成长的资金都希望参与重庆公租房建设，其中社保基金已投入45亿元。
而由于重庆的公租房建设规模巨大，中央财政给予了100亿元的保障房补贴。资金用途管理甚严的住房公积金2010年也划拨出30亿元贷款给公租房，2011年拟划拨40亿元。
此外，重庆公租房建设如此之快，也在于其“公”家身份。公租房承建单位是地产集团、城投集团等国有企业，在公租房项目上“不得盈利”，而且必须在资金、人力、物力上统筹，无条件支持公租房建设，“好几百个塔吊同时施工，出现什么问题马上开现场会议，走'绿色通道’加以解决。”郭唐勇说。
政府能否收回建设投入？
“以前政府是储备土地，现在相当于政府储备了房地产，储备期间让租户享有使用权。”
之前对于重庆公租房最大的怀疑，集中于这么大规模的政府主导的项目建设完成后，制度设计上如何有效分配公租房，巨量的贷款和建设成本能否成功收回，重庆是否“玩得转”公租房？
事实上，之前重庆也心里没底。“重庆公租房是一次大规模的实践探索，绝大多数情况没有成例可言。”郭唐勇对南方周末记者感叹。
他深感公租房的制度设计是一件“智力活”，比如对于申请条件，刚开始为保障对象设置了“月收入2000元以下”的标准，但随后发现此门槛太高，许多大中院校毕业生的收入都在2000元以上，却也买不起房子。同时要真正核准每个人的收入水平，是一件非常难且行政成本非常高的事情。
随后重庆将申请条件进一步明确为三类：原住民中的住房困难群体，住房困难是指长期居住在人均13平米以下的房子里，或根本没有自己房子的困难户；刚参加工作不久的无房大中院校毕业生；进城农民工。
“有工作，没房子”这一甄选标准在技术上变得简便易行，公租房管理信息系统与房管局房屋登记信息系统联网后，只要输入身份证号，即可知申请人及其直系亲属是否在重庆市购过房；对于申请人是否在当地常住且有固定工作，该系统通过与公安、社保、工商系统联网，也一查便知。
据郭唐勇介绍，截至目前重庆公租房管理局已拒绝七百多户有住房者隐瞒已有住房的申请，“他们以为我们查不出来，一调数据一秒钟就查出来了。”事实上，从重庆公租房三次摇号配租产生的承租户结构来看，92%的住户月收入在2000元以下，98%在3000元以下。
对于建设投入能否收回的质疑，重庆市政府上下的一致表态是“丝毫不担心”。“我们还钱的制度性安排是没有漏洞的。”邱道持说，以一户承租户60平米计，其建设成本投入是15万元（2500元/平米），而目前其年租金水平是7000元，这笔钱除了支付管理运行成本外，还银行利息足够。
而对于贷款本金的偿还，郭唐勇介绍，80%的成本将由占公租房土地面积10%的商业资产（即门面、商场等）的出售和运营加以解决。南方周末记者看到，现在由于公租房小区“人气很旺”，其商业资产“抢手得很”。民心佳园一家“老鸭汤”火锅店老板说，她一个月需交的租金为3万元。不过，有关这些商业资产的具体数据，目前外界并不知晓。
而剩下20%的成本，通过5年后适度出售公租房加以解决。据重庆市副市长凌月明在2011中国房地产高峰论坛上介绍，“1/3的承租户老百姓买走公租房，本钱就回来了。”
从大多数承租户的申请动因看，这一目标不难实现。邱道持分析，公租房5年后的出售价格虽以综合造价为基准，但肯定要考虑通胀因素和时间价值，“以前政府储备土地，现在相当于政府储备了房地产。”
另一个悬念是，假如5年之后原承租户均购买房屋，从而造成政府手里的房源不足以供应新增申请，政府是否又得被迫新建公租房。郭唐勇表示，这种可能微乎其微，当现有大学毕业生或外来打工者收入提高之后，会搬出局促的公租房，另购改善性住房，从而腾出部分公租房。但政府的预测是否准确，会不会现出偷偷搬出公租房却想办法保留买房资格的情况，尚有待时日考验。