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钱追人还是人追钱   

2011-10-22 22:51:47|  分类： 房地产 |  标签： |字号大中小 订阅

钱追人还是人追钱

——“鬼城”永远是“鬼城”

童大焕—2011年10月15日星期六

2011年10月19日15：55，北京融金国际酒店营业经理胡燕发了一条新浪微博：“凌晨3点，鄂尔多斯的朋友来电诉苦。说心烦，压力大到扛不住了，资金链崩溃，已经逼到用古董和跑车抵债了。83年的男生，在薛家湾和神木开矿，做房地产，放贷，资产过亿。今年鄂市房地产泡沫近乎崩盘，个人贷款多半有贷无还，盖好的房子卖不出去，资金压滞。成了第二个温州（温州因为先富起来以后资金无处去，加之中小制造企业在升级转型过程中遭遇行政垄断的天花板而陷入‘全民炒钱’高利贷陷阱，遇到银根收紧，一些老板开始跳楼或‘跑路’——笔者注）。我的朋友就是受害者之一。”

鄂尔多斯是一座近年来异军突起的中国西部城市。因为拥有中国六分之一的煤炭储量、三分之一的天然气储量等大量天然资源，短短几年时间，鄂尔多斯已成为中国一座最暴富的城市。仅有160万人口的鄂尔多斯，2010年人均 GDP达到了149942元，是北京和上海这个两个人均GDP最高的大陆城市的两倍以上。（我查2010年第六次全国人口普查公报，鄂尔多斯是1940653人。但在官方的人均GDP统计和宣传口径中，鄂尔多斯人口只有160万，这个统计方法，不是鄂尔多斯独创，而是全国惯例。）

据说生活在这座城市的人们，有一种傲视全国的豪迈之情，他们常常以鄂尔多斯是一个真正“橄榄形”社会而自豪。当地政府一直注意避免煤炭只是让矿主富裕、却让市民公众贫困的“发展的陷阱”，致力于努力让资源财富普惠全民。其中的核心做法包括：大幅度提高拆迁补偿款标准、超前超常规建设保障性住房、教育费用大幅度减免等。鄂尔多斯无论是城市拆迁还是农牧民转移，其补偿标准都按照国家最高标准执行，而在实际操作中甚至对于虚报人数、面积也是“睁眼闭眼”。由此，很多市民一夜之间就成为百万或者千万富翁。同时，当地很多没有“暴发”的市民，特别是一些城市基础工作人员也没有被边缘化。大规模的廉租房建设，使得很多人低收入者可以住进廉租住房中，最低的房租每平方米每月只有1元。不仅如此，当地大规模建设的经济适用房、限价房，也全面向市民开放，无论是否拥有宝马、奥迪，也都可以申请。这些普惠全民的财富分配政策，足以傲视财富更加丰富的国内一线城市。

但暴发户往往有暴发户的通病，以为有了钱就可以有一切。有了钱的地方政府，炫富式地斥巨资建设了一座新城康巴什，却被美国《时代》周刊称作“鬼城”，因为这里的豪华建筑虽然鳞次栉比，包括图书馆、博物馆、剧院、文化艺术中心、会展中心等在内公共设施一应俱全，但却乏人问津，甚至出现了“康巴什车头比人头多、街上的清洁工比行人多”的怪现象。

对于康巴什新区是否已经面临着房产泡沫的担忧，有人认为，或许重金打造“荒漠新城”正是这座城市有远见的地方，筑巢引凤，拓展新的城市空间或将为未来十年、数十年之后的经济发展做好硬件承接。

更有人认为，人气长着“势利眼”，随物流、资金流而动，追物流源、资金源而聚，故而，康巴什根本不必在意一时的人气低迷。结合房价，比北京、上海等一线城市的经济总量、人均量，经济指标的对比可以告诉我们“康巴什泡沫”出现的可能性最小——富不过鄂尔多斯、人口翻番绝无可能、又没什么实实在在的资源来保障持续发展，而房价却比鄂尔多斯高几倍，谁的“泡沫”会先破？或许，在外囤房的人有撤离北京等地的一天，那样，像康巴什这样本土的“房产泡沫”却更安全了。

此等视野，我感觉是“眼里只剩下钱”！一个城区、一座城市的活力，根本来自于人，而不是来自于钱。吸引人的惟一理由，是自由的财富创造空间，而不是其他。鄂尔多斯那么有钱，但它凭什么吸引外来人口？它再有钱，再有资源，跟外来人口一点关系都没有！这就是它的死穴。虽然鄂尔多斯的房屋基本上一上市就卖空，但都是本地人在买。2011年10月中旬，由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，今后规模还将增长。近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。从投资类型看，有温州的投机获利型、有山西的投资保值型、有鄂尔多斯的购房储蓄型等。鄂尔多斯房管局统计报告称，鄂尔多斯90.5%购房者是鄂尔多斯户籍，9.5%购房者来自陕西；住宅市场目前已接近饱和，居民拥有二套房以上占70%，无房户仅占百分之三点多。

你看，鄂尔多斯的购房者9成以上来自本地，另外来自陕西的9.5%，我估摸着也是鄂尔多斯近邻的陕北榆林一带城乡居民，他们和鄂尔多斯拥有共同的矿脉，所以也基本上可以归入“本乡本土”的位置。不能真正吸引外来人口的鄂尔多斯，拥有再多的资源，建再多再华美的房子，“鬼城”终究都是“鬼城”。

与之相反的北京、上海等一线城市，每年净增加的外来人口高达80万人，比鄂尔多斯老城东胜区和新城康巴什的人口总和还要多。

2011年10月17日上海《新闻晨报》一篇报道里数字揭示出来的真实比人们的想像更恐怖：根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，完成投资365.7亿元。2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米。2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。尽管2011年第一季度受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯商品房成交量有所下降，但总销售面积仍达到98.22万平方米。

鄂尔多斯的城区人口仅65万，这意味着平均到每个市民，仅仅在去年到今年第一季度，每人平均购买了近17平方米的住房。而这仅仅是不到一年半时间的人均购买量，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房，“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。

尽管如此，记者了解到，在严重缺水的情况下，鄂市政府投入上亿元巨资开凿运河，并建成亚洲最大的景观喷泉。政府还计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼，形成康巴什CBD，目前规划在建的则有100座高楼。2011年率先落成的该CBD大型城市综合体项目由鄂尔多斯最大的建筑商兴泰集团开发，包含6座甲级写字楼，及一个总面积超过30万平方米的大型购物中心。

在新区乃至整个鄂市，“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。但是笔者查2010年第六次人口普查的情况，鄂尔多斯的人口组成里不见康巴什新区的踪影！其数据分别是：全市常住人口1940653人，其中：东胜区582544人，达拉特旗322101人，准格尔旗356501人，鄂托克前旗68282人，鄂托克旗148844人，杭锦旗111102人，乌审旗124527人，伊金霍洛旗226752人。总数相加，正好是总人数1940653人。作为地方政府重金打造和着力对外宣传的新区，康巴什不提一笔说不过去啊。估计是人口太少，不好意思说，只好把它并在哪个区或旗里。

信息时代，财富的生成方式发生了巨大改变，钱追人远远甚过人追钱。在穷思维里，永远没有把人当回事，只把钱当回事，认为有了钱就有了一切。而在富思维里，一切正相反。他们认为一切财富都是人的自由和创造的副产品，有了人的自由，才有一切。在中国的任何领域，一旦认为钱是万能的，这个领域就基本玩完了，其他领域乃至全民也跟着受伤。高铁、航天、教育211，等等，无一例外。

城市，是自由人的联合体。所以城市的魅力越来越大，人都往城市跑，财富、资源也随着人往城市跑。是物流、资金流随着人流而动，而不是人流随着物流、资金流而动。这个关系，绝对不能搞反了。

鄂尔多斯的富有尽管令人艳羡，而且仍将持续相当长一段时期。但自然资源所带来的财富效应不可能永远持续，民众的自由、智慧与创新精神才是创造财富的永动机。

最伟大的财富创造，不是借助自然资源而发展，而是借着自由、智慧的创造和服务人类、服务大众的伟大心灵。2011年10月5日去世的传奇般的苹果公司创始人兼前CEO乔布斯就是最好的例子。我把乔布斯比喻成能够吸取宇宙一切能量的“能量黑洞”，他赤手空拳，仅凭一颗智慧的、永不满足的头脑，以及为用户提供尽善尽美的服务的心，就把全世界的能量，源源不断地往自己和公司身上吸：一方面，世界各国的消费者自愿自主地将自己的能量（金钱、关注、热爱）奉献给它，甚至有人到了不惜卖肾的地步；另一方面，因为市场化的奉献（提供无与伦比的产品和服务）而获得巨大能量的企业主体，又必将以另一种方式持续获取来自世界各地的另一种能量——代工企业等的资源、劳动等付出。苹果公司在乔布斯重新执掌帅印的短短10年间，股价增幅超过40倍，现金储备高达760亿美元，成为真正富可敌国的、市值世界第一的大公司。而苹果公司，从乔布斯家的车库起步，至今仍然偏居在乔布斯的故乡——加州的帕洛阿尔托市。

一颗世界一流的创造的头脑，可以将世界最有效的资源和创造力都吸引过来为其所用：亚洲开发银行研究所(Asian Development Bank Institute) 2010年的一份报告发现，一只iPhone手机的批发成本估计为178.96美元，而中国的装配工作在其中仅占6.5美元。大多数制造成本都用于并非在低工资经济体制造的高精密零件，这些零件都产自日本和韩国等高工资国家。

美通无线董事长兼CEO王维嘉认为：中国能否出乔布斯，要有三重自由：制度、文化和心灵自由。日本有制度自由但文化是从众文化。美国有鼓励标新立异的文化，能像乔达到心灵自由的人也极少。这三重自由只是必要条件：没有一定不行，有了还未必行。

一切财富都是自由的副产品。有了自由，则财富自生，没有人的自由，则再多的财富，最后也会归零。那些以为靠钱就可以堆积起一座座城市却留下一座座鬼城的决策者、投资者们，是不是该醒醒了？