通风排烟图纸怎么设计:2011楼市新政下的投资之道 商业地产发展机遇

复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长 尹伯成

　　【尹伯成】：目前住宅地产确实是严冬的情况，短期内不会过去，如果住宅地产价格没有一定幅度的调整，不排除有新的调控政策出来。

　　住宅是给人住的，不是用来投资的，中央这次调控的一系列政策，矛头主要是针对住宅的投资性需求。这一系列的调控政策最严的就是限购，而且限购短期内可能不会取消。如果保障性住房大量推出了，住宅的价格因为投资需求退潮得到一定幅度的调整了，或者各个地方政府因为限购的原因一块地拍不出去而导致地方政府土地财政受到影响了，限购会松动。但是我估计今年年内是肯定不会松动的，相反限购的政策还要扩大。

　　刚才主持人讲住宅的黄金十年，至少短期内我认为结束了。它给商业地产确实打了一个希望，商业地产目前有机会。按理说商业地产的价格应该是比住宅高，但是我国多年来是倒挂的。随着我国商品经济的发展，专业化分工的发展，城市化水平的不断推进，我认为商业地产还会有一个很好的向上发展空间。

　　对于商业地产的机遇我目前有三个比较。第一，现在政策比较宽松；第二现在商业地产的价格比较合理，没有多少泡沫和噱头；第三发展的前景比较看好。中国经济的发展，商品经济的发展、市场经济的经济给商业地产发展提供了很好的前景。

　　当然也是有挑战的，也面临一些风险。

　　我觉得挑战也有三点。第一是现在的市场竞争非常激烈；第二，商业地产交易成本较高；第三，商业地产的经营成本不低。这些都是商业地产面临的一些风险或者挑战。

　　在现在的情况下，我们要把商业地产做好，一个很重要的方面就是找准商业地产的品牌怎么样，另外是看它长期的收益情况，回报率怎么样。因为商业地产和住宅地产最大的区别，不是炒差价，而是搞中长期的收益。尽管今天可能不太好，但是若干年以后呢？商业地产的人气、交通配套各方面都要好，这是我们投资商业地产非常重视的。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理 陈立民

　　【严东彦】：尹教授给大家讲的很详细，机会、风险、投资决策都讲了。

　　最近我看到一个新闻，很多住宅开发商看到商业地产是一个避风港，所以转向了商业地产。我看到了网上说有四方力量，一个是传统的开发商，另外就是私募基金，还有投资客，最重要的一方是今年保险基金可以进入商业地产，这样商业地产的竞争会很厉害。同时，无论是香港的新鸿基还是意大利奥特莱斯都准备进军中国大陆的商业地产领域，商业地产今后是一个群雄逐鹿的地方，而且中国商业地产不成熟，还在起步。陈立民先生对于海外投资者的眼光，对于商业地产也是比较关注的。

　　【陈立民】：我还是先从限购开始讲。如果限购执行下去就将会是一个家庭就一套房子或者两套最多了，第三套不要想。

　　限贷，第二套贷款只能贷40%，首付款60%，如果政策持续下去，结果买不起的人更买不起，买不起的人根本不需要贷款。结果是商品房会成为稀缺品，甚至变成奢侈品，不是一般人能够买得起的。

　　另外就是房产税，以前我们住宅没有所谓的房产税，也就是说持有成本几乎是零，现在有了，业主自己用的我不说了，出租会怎么做？肯定把成本转嫁给租户，长远来说，房产税的推出使得租金上涨。住宅本来不用交房产税的，但是商业地产需要交。住宅交了，结果这两种产品的持有成本相对来讲已经接近了，也就是说我买住宅收租和买办公楼收租或买店铺收租，相对的成本是差不多的。因此，我既然又不能买，持有又增加成本，这些钱往哪里靠呢？很可能短期就是往商业地产靠了。服务式公寓、办公楼、商铺我相信成交量都会上升。

　　另外就是限价。最近有一句话，开发商成本和售价的差距太大的话，政府就可以向他开征更高的增值税。以往预征的比例是1-2个点，以后可能变成3、4个点。对于开发商来讲有什么影响呢？预期盖房子来卖，赚的多收税，不如盖起来收租。另外一个发展，暴利不存在，开发商做什么？不如代建，事实上现在不少开发商像万科、绿城都开了一个代建的业务，代投资人盖房子，卖房子，抽取费用。

　　长远来讲，我对于市场是比较看好商业地产。因为今天中国大陆的房地产金融不是很成熟，刚才严老师说保险基金尽量或者私募基金进来，其实保险资金进来没那么快，有很多门槛，而且他们买的都是最终的产品，不会参与开发的。私募基金追求的回报率很高，相当于高利贷。如果开发商缺钱要找私募基金投资，这个成本相当高。开发商最好就是城市综合体，有销售的部分，也有持有的部分，住宅、SOHO或者办公楼散卖，卖完了以后项目没有成本了，或者把贷款留在项目上，钱都抽走，以后收租来还贷和利息，剩余的就是利润，根本没有成本在里面。

　　考虑到我们国情，在很多城市购物中心都没有一个，只要盖一个像样的购物中心就成功了，中国的600多个城市，只要每个城市盖一个就已经成功了。当然也有另外一种发展方式，就是每个城市综合体都很用心经营，做成有国际标准和地方特色的，这个也是可以成功的，但是没有万达那么快。

　　讲了城市综合体，我最后预言一下未来各大开发商都有什么新动作。基本上就是三种，一种纷纷成立商业地产部，万科好像快要成立了，去年已经投了200亿做商业地产；绿地以前是做住宅起家的，现在盖的房子有很多商业地产。所以开发商越来越多从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部往持有型物业方向发展，这是第一个趋势。

　　第二个趋势，开发商逐渐会开拓代建的业务。这条路的利润相当高，因为几乎没成本，都是收费的。

中国房地产信息集团地产分析师 薛建雄

　　【严东彦】：开发商今后从包工头转向导演加制片，把美国的商业模式带进来。大家看到商业模式要繁荣肯定离不开消费者消费能力的问题，我昨天在往上看到一个数据，中国每年2000万的农民工转为城市居民，还有1亿的农民进城，这些都是新兴消费能力的主要支流。消费者一旦有了条件和能力也会想到投资，这两年住宅和地产热也是有一个投资的功能。商业地产黄金十年开启了，消费者会不会把它当成很好的投资产品呢？请薛建雄先生给大家谈谈。

　　【薛建雄】：我们首先说说商场买东西的消费者。大陆和香港不一样，香港50、60年代的时候没有人做住宅和房地产，所以租金很高，租金高推动很多资金进入。但是大陆是倒过来的，因为中国有这么大的人口基础，之前我们所有的市场都是封闭的，靠政府的开发。十年前房地产市场开始开放的时候，市场积累的能量很庞大，这样住宅市场快速膨胀起来了。

　　现在商业地产市场实际上也是这样，我们知道经过住宅市场的十年消费以后，现在市场上碰到两种客户。一种客户是他们已经拥有房产，资产千万以上，这些人成了最高端的商业地产消费者。另外一个人群就是70后。70后的人有先辈给他们留的资产，因此所有的收入都用来消费，70后的消费人群非常大。打一个比喻，前面的人群就是类似于恒隆广场的客户，70后的人群类似于来福士的客户。这两个客户群现在积累的体量有多大，我们有多少类似来福士、恒隆广场这样的商业形式？没有多少，因为大家之前资金投在住宅市场。万科在过去喊了不三五次做商业地产，为什么没做？因为住宅的资金周转率很快。所以万科不愿意投到商业市场。

　　过去十年所有的资金往住宅市场投，现在发生了改变，政府对于房地产市场调控、房地产市场本身规模也在萎缩都说明住宅达到顶点了。上海06、07年成交量都在高峰，之后每年的开工量和成交量都在走下坡路，这意味着很多资金走出了房地产市场。商业地产的消费群体规模非常之庞大，但是目前我们资金不够，技术不够，也就是说我们还没有像样的商场给他们投资，所以消费没有起来。从过去两年来看，资金逐渐进入，现在处于沉淀的积累期，后面再过两三年以后，整个商业地产的爆发会更加的厉害。

　　商业地产过两三年竞争者很多，大家的资金从住宅溢出来，来到了商业地产。现在很多企业进入商业地产只有资金，没有技术。不过我们知道之前的商业用地基本上流拍或者原价成交，但是现在溢价率很高，说明大量的资金进入。现在技术积累还需要时间，等做两三个项目，技术积累达到一定的程度，商业地产就会大量的爆发。

　　我们前面所说现在商业地产消费空间很大，但是我们进入的资金和技术相对慢了一点。而消费者这块，无论是高端消费者还是中低端消费者，都在快速的升级。比如上海市场，上海市场千万以上的市场，就是这些高端的消费群体市场，现在逐步的打开，原来拥有一线品牌最早的就是上海商场，后来有了恒隆等等，现在在虹桥、淮海路、浦东都有了。

　　这个讲完了以后要讲到最后一部分，就是对于个人投资者。个人投资者中间有很大的升级，传统的个人投资者可能就是买一个沿街的小商铺持有。传统的住宅投资很简单，去买成熟社区比较好的住宅，回报率很稳定，现在商业市场在升级，升级的过程当中，个人投资者要有经营商铺的能力，使得商铺有经营的空间才可以获得更高的回报，否则会出现前面所说的商业实体被淘汰的风险。

　　赵春雷：商业地产看好写字楼和酒店式公寓

知名地产博主 上海至行投资咨询有限公司总经理 赵春雷

　　【严东彦】：近十年商业地产成功的不多，我们采访了仁恒的社区商业，他们做得很好。我们看到它对面的第九城市，一圈的商铺都是铁栅栏把门儿。我在采访当中经常说卖得好不算本事，运营成功才叫本事。赵春雷请给我们谈谈什么样的商业项目是值得选购的。

　　【赵春雷】：最近商业地产很热，不管是业内还是市场的观点。为什么会产生倒挂情况，商业地产的受众、买家和消费者相对于住宅比较窄，商业地产相对被更专业的人投资、开发、购买和经营的。

　　在中国目前这样的通胀形势下，房地产仍然是一个比较好的投资渠道，而且像尹教授提到的，通胀的格局在未来的几个月都不会有任何改变。现在原油的价格在涨，食品价格还要涨，在这样的情况下，把货币放在口袋里不如投资。

　　中国这样的环境，投资渠道非常狭窄，大家多年来在住宅投资上，只要是投资都有一定的回报。目前的情况下，现在等于是国家用限购和限贷的政策，把投资不动产的道路关掉了。商业地产只有这样一条路可以走，我通常把商业地产分三块，一块是写字楼，一块是酒店式公寓，或者零售的商业。

　　这三块我看好写字楼和酒店式公寓，因为这两块东西比较适合传统的开发商和传统的购买者。大多数的开发商以开发住宅为主，像万达这样专注于商业的开发商这么多年在国内非常少。

　　零售的商业这块，个人观点我并不乐观。我查了一下数据，中国私人部门的零售额数据官方是没有的，我只能查到社会零售总额。尽管过去几年，社会零售总额保持在17%、18%的同比增长，我们必须要扣除货币因素。另外一个情况，我们关注到从去年的6月份消费者信心指数，这是国家统计局网站的数据，达到最高值以后，到去年的12月份是每个月在环比下滑，今年1月份的数据没有出来，私人部门消费的提升是并不乐观的局面。

　　从传统的住宅开发商而言，他们的商业模式是贷款融资或者发债融资，做资金回笼，在商业地产也是行不通的，商业地产绝对是要养的。

　　我建议不管是开发商也好或者是投资买家也好需要多关注商业地产的两类。比如说办公楼，特别是上海，我对于上海的办公楼非常看好，另外就是产权式酒店这样的产品。至于零售物业，如果你买得到肯定是不好的，对于开发商来说要做综合体也可以，做一个很大的商业体也可以，但是你弄得起吗？如果没有5-10年的投入耐心还是不要做。