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危机中挖掘商机 提升养老地产生命力 

地产纵横 2010-12-05 05:47:42 阅读729 评论5   字号: 订阅

危机中挖掘商机 提升养老地产生命力

作者:宋晓 2010年11月26日

    中国无疑将逐步进入老龄化社会,目前,国家发改委提出两方面要重点发展:一是建设社区为老服务中心,二是建设为失能老人服务的照料机构。后者无疑是养老养生产业发展的商机,养老养生产业地产任重道远。

  对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。

    这从房企以及保险机构大力追捧养生养老地产项目的现状已经十分清楚。全经联养生养老地产委员会成立以来,很多业内人士对于委员会给予的很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平,改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。

  我们今天有幸请到了全经联养生养老地产委员会的三位委员,首先我介绍的是:全经联养生养老地产委员会专家委员、美国生活品质集团主席傅旻女士。

  傅旻女士同时还是全国社会福利服务标准化技术委员会委员,是全国养老服务体系建设委员会委员,是清华大学老年学研究中心顾问,傅旻女士是美国应用老年学的硕士和博士,是养老这个行业的(有实践管理经验的)专家,我们今天非常有幸请到傅旻女士来到我们现场。

    接下来介绍的是:全经联常务理事、全经联养生养老地产委员会专家委员、中治寰泰生态城投资有限公司战略投资部经理景瑞凯先生。全经联养生养老地产委员会秘书长、全经联养生养老地产委员会专家委员陈宝存.

  三位都是我们养生养老专家委员会的委员,今天的主题是以养老地产为核心的,对养生养老地产的概念并不是很清楚,什么是养生养老地产,目前的养老地产的开发困境和理想模式,希望各位专家给予深入的剖析和探讨,首先从老龄化社会问一下傅旻女士,如何解决老龄化的问题?

 

 

 【傅旻】:根据我的理解,因为老龄化,不光是中国,而且是全球的亟待解决热点问题,而且是一个亟待要解决的问题,这个问题一定要解决的好,如果解决不好的话就会影响到社会上其他的连锁性问题的出现。我认为尤其在中国,我们中国是世界上人口最多的国家,老年人的人口也是在全世界来说居于首位,从我们的独生子女政策、养老结构、家庭结构的改变,这样的话,我们认为养老问题可能在中国来说就会更加严峻的问题,而且中国经济发展速度很快,在美国已经等于说是发展的养老产业,比如说他们要走一百年的路,我们在这儿也就是三四十年一定要走到,对于我们这些个中国人来说,不管是政府还是我们社会肩上的担子都非常的重。在美国将近5%的老人是在机构养老,大部分的老人在自己的社区,自己家里养老。所以我认为全面的开展养老服务不仅是要建房子,建大型的养老社区,建养老机构,而且大力开展社区这方面的为老年人服务,也让老年人,要鼓励他们的家人,要鼓励老年人在家里,在自己熟悉的场所里面来享受他们的晚年,这样可能更重要,所以对于养老地产这方面,我认为一定要想到你要服务的人是老年人,是人,等于是你自己,以后我们都要老。只不过早晚的问题,有些可能一二十年我们走到,年轻人可能时间更长一点,但是都要走到老年的阶段,再有一定要想到我们地产是盖房子,但是老年地产是特殊的,不只是盖房子,因为你盖起来的房子是让老人来居住,而且这个房子是让他享受人生最后一个阶段,所以这里面不仅是服务,当然服务是最主要,而且要很多很多的内容要涵盖进去,比如说要考虑到他心理需求,生活上的需求,健康上的需求,还有很多活动项目都要设计进去。而且他每天的三餐营养上的需求,所有这些需求怎么样结合在一起,而且怎么样最有效的这种方式来以最快的速度传递给他,都是我们需要考虑进去项目设计之中的。所以我的想法是说,要多方面的来考虑老年人的需要和喜好,因为我们现在和未来的老年人与我们现在在养老社区中被服务的群体的人生经历,思维方式, 对于身体,生活和精神层面的需求会大大不同。所以我们在有开发理念的时候就要掌握住是要为谁来建, 在那儿建,怎么建,为什么要建,什么时候建等等。  所以我们而且一定要考虑到人,考虑到住在房子里面的人,不要只考虑我怎么样找个地,盖起房子来,把房子卖掉盈利,这是我的考虑。

  【主持人】:傅旻老师刚才分析了一下,全球的这种老年人的养老问题还是分三方面,家庭、社区、机构,目前如果5%在机构的话,那么在家庭比例占多大?以美国为例。

  【傅旻】:95%都是在家庭,社区的服务是给老人家在家庭养老的服务,以我家里的例子,因为我婆婆去年去世,只有公公在家,他等于是独居老人,他一个人住了很大的房子,而且婆婆刚去世,在怀念和思想阶段之中,我今年我回去的时间就多一些,而且在中国的时候我保证每一个星期一定要给他打一两次电话,尤其感恩节这一次,我是十一之前回去的,我一直陪他给他准备感恩节大餐,因为美国人对感恩节非常重视的,我们要做传统式感恩节,我先生和我儿子很早之前把该买的东西,该准备的东西都准备好,然后哥哥过来,大家做了感恩节的晚餐。大部分老人,美国社会子女对父母没有赡养义务的情况下,还都是需要有家人的爱护,何况我们的民族有几千年的历史和孝道的美德的呢。从理论上讲,社区的服务非常重要,对他在家里面能够正常,而且自立的生活是一种支持,比如说老年人的日间服务系统有老人中心,老年的照料中心、看护中心、社交活动中心,这种服务可以把老人可以从家庭中吸引出来,然后在社区的场所里面享受一些服务,用餐等等,然后再把他们送回去。也有可能把服务送进老人家里,美国那边有一个把食物放在轮子上传到老人家的项目,还有一些老年服务的机构,你需求什么,我们就会先给老人家做一个需求评估,我知道他们的需求之后就会把现有社区的服务给你输入,如果实在不行说你不可以,需要24小时照料,你的这种状况需要去机构,我们会给他转借服务,转借到其他的地方,哪一个等级的照料机构。你刚才讲中国养老需求,实际上都在,但是整个系统要建成一个,如果他能够在家里,我们尽量鼓励他在家里面,如果他的身体状况,精神状况确实在家里不安全,我们就会转借到机构里面去,目前让他的生活品质,要保证他的生活品质。

  【主持人】:通过傅旻老师的介绍知道在美国这种体系,绝大多数的老人在家里,但是他们在家里,他们这种安全和服务是受到保障的,社区的服务作为依托,景总您看像中国来说,机构为辅,家庭为主,以社区服务来作为家庭养老的补充在中国是否科学?

 

 

  【景瑞凯】:对于中国的老龄化的状态,大家一直有一个比较普遍,比较公认的论断,第一数量巨大,第二增幅特别快,这是大家比较普遍的看法。对于中国老龄化未来30年、50年要走的道路,从目前政府所建构的家庭养老,以社区养老为依托,以机构养老为补充的养老系统,他们本身分别在这个系统里面承担什么样的功能,这个问题真的值得探讨,我一直在提,我们社会养老这块三分法,第一,我认为是福利的板块,第二是慈善的板块,第三是市场板块。中国老龄化问题要解决,无外乎这三种板块,福利是政府必须要托的,市场这块我们远远许多把这个市场开拓出来,如果我们能够拿数据来核的话,我觉得慈善算一分,政府两到三分应该是超出半数的市场,如果我们能够把市场资源充分挖掘出来或者说一定要把市场资源挖掘出来,才是解决中国未来老龄化问题可取之道,也是必然之路,我们知道慈善是善与爱心,所积聚社会资源本身缺乏,政府通过财政的转移,通过税负的转移毕竟属于第二次分配的过程,也拿不出那么多钱来托底或者保障,或者在一个相对概念上要把什么样的群体保障出来。这种情况下有大批量的老年人通过市场找到合适提供服务的资源才行,这个资源系统能不能出现在于政府层面。我们讲1.67亿老人,占到12%左右,我们想想北京1900多万人口,上海1900多万人口,政府分别实行9073或者9064这样的服务系统,刚才主持人问到社区资源的挖掘在哪儿?我认为我们社区资源挖掘是远远不够,6%的比例在这么大庞大老年人市场中间所能够占据社会资源才缺乏了。我曾经在上海跟一个民政处的老领导沟通,他说如果能够涌现出一批企业愿意在上海社区里面建立一些连锁机构的服务,连锁的这样一些企业来提供社区服务整个资源的时候,你要什么政策,我们都可以谈。我如果拿更多资源建养老机构,大家已经知道政府建不动,如果让市场做养老机构的开发的时候,发现在前期开发环节的统计其他方面的政策没有配套,民政的资源在你经营环节的时候给你提供一些补充,我怎么让你以企业的形式进入老人家里面,这是非常好的方法,一个是我们只能做得到,第二社会公共机构缺乏的,才喊出90几几的口号,将来能够把社区资源挖掘出来,进行老人服务,老人住在家里或者老人回到熟悉的环境中间,这都是一个方向。

  我记得泰康人寿的董事长讲了一句话,我建一个40亿老年社区,我等于卖出了40亿的保单,我想在他这个话延伸出来不要40亿,就拿出4亿来在社区里面提供这样的服务的企业,滚动的资源更大了,不用建硬件服务,组织这个团队,我觉得给老人提供服务,意义更大,效果更明显。

  【傅旻】:非常同意,因为我已经过来差不多两年时间了,我也看了一些机构,也看了一些社区,也跟我们民政部系统的官员有一些接触,但是我看到的问题主要的是谁都知道社区是有很大的需求,社区的服务是很大的需求,我觉得现在关键的问题如何设计这些服务的项目,比如说一个服务项目就拿我们送餐服务,政府我愿意支持老人中午的就餐要入户,我可以给你拨出资金给你钱来做,但是整个项目怎么来设置没有很好的设置的很详细的方案,因为我的经验是我做过一些社区服务的项目,不管哪个项目,它都有一大厚本书指导,我这个项目怎么做,怎么审批,怎么才能合格?政府对于我的要求是什么,之后我拿到了之后如何运作,运作的时候有很多很多很详细的指导,这个事情你有很多的资源都告诉你,比如说你到什么地方买这个车,到什么地方去弄那个食物,里面卫生的要求,营养的要求很多东西都会出来,而且监督,而且我给你钱的项目,政府给一分钱,我要看住这一分钱怎么花的,所以它的监督体系非常严谨,不合适的话,你要违反规定就会关掉。

  【主持人】:有资质认证码?

  【景瑞凯】:应该有行业协会来进行评估。

  【傅旻】:资质认证我这边不太知道,如果在美国的话,比如说是政府的项目,两级政府,一级是联邦政府,二级是州政府,都会给你详细的东西,比如说开一个看护中心,不是建完房子之后就可以收老人了,要领证,有一个准入的机制,而且要考察业主的资质,看看你有没有犯罪的记录,你以前做什么样生意的,你有没有这个能力,而且要看你的商业计划,你的计划是不是真正的服务,还是只为了挣钱,当然也要考虑你是不是能够盈利,如果你不能够盈利,政府也不能保证我把这些人交给你,没有几天你就关门了,谁来照顾你接受的老人。这里面有很多细节要看的。我是想说,而且我在中国的咨询公司其中的一个咨询项目就是帮助政府来策划这些服务的项目,怎么样指导性的告诉你如果在政府有钱想花的时候,你怎么去设置一个详细的项目方案,怎么把钱花出去,花的时候一定要给人家一个指导性的文件,而且对于服务购买的人,等于公办民营,民营这些人怎么样进行指导和监督,包括如何进入项目,拿到项目,,之后是怎么样进行把项目做好,然后怎么样保证这个项目是在高品质的和一种可持续性的情况下来继续做下去,这里包括准入的机制,项目的指导性的东西和监督性的东西都要明确。也就是说,所有的这些为老年人服务的项目,不论是政府出钱,或者慈善出钱,不管怎么做政府都是有责任是不是你真正保证了老年人的利益,最后都是归结到老年人的生活品质上。

  【景瑞凯】:我们社区中间组织服务的工作,相对来讲比较滞后的,我在上还有一个调查,在社区服务中心各个区县都有,曾经在他们会议上我跟他们沟通,你们这个社区服务怎么做,在一个浦东相对偏远的乡镇,他说我手头就几个人,我每年就是那么一笔钱,你让我在这个镇里面进老人家里做服务,我真的很困难,杯水车薪,我组织不起这么多劳动力,没有那么多精力、财力,但是每一个社区必须得有一个服务中心,有是好的,怎么发展建设起来,这是一个问题。这里面的系统工作进行评估,我们很多工作需要去做,上海要成立的这样的社区服务中心或者养老机构,他要做两方面的工作,第一业务主管部门,民政部门需要行业协会进行前期的资质审定,然后登记部门,赋予它合法的身份,然后每一年的年检也有一套标准,年检的时候对你的服务标准,老年人满意度等等年检下来综合评估,年检不合格多长时间整改,合格发给你证书,目前来说还是有一套的系统在做。

  【主持人】:这个蛋糕实在太大了,刚才简单介绍了养老社区服务当中能够做的一些事情,比如送餐、夜间看护,请您多给我们介绍一下养老服务的类型?我们能做什么,我们市场才能有针对性的去切入。

  【傅旻】:这是一个系统,从头来说,首先你得看老人需求什么,根据这个需求,我们应该有一个"个案管理服务",这个个案管理服务,个案管理员到老人家里去,给老人家做一个,综合的评估和定位,考察现在身体上有多少种疾病,吃多少种药,ADL达到多少分,包括起床,穿衣,洗澡,行走,上厕所、吃饭,IADL就是打电话,收拾房间,洗衣服,出去买菜等这些,。这种以后,还要根据需求会有一些其他的服务,因为这里面是身体层面的,精神层面的,照料层面的,还有老年人的"老年陪伴"服务,我就是过去,只是跟你聊天,因为老人家会出现心里面有一些郁闷,没有人讲话。还有一些老年人比较健康,还能够为社会贡献的老人愿意贡献,我们就给他提供做志愿者服务的机会,年轻人的老年人会走出家门帮助老年人的机会或者孩子的机会,可以做一些义工,为有需求的老年人有一些需要精神安慰可以过去,比如他以前是医生可以过去做一些医疗养生与那个老和疾病防治等方面的指导性的服务,类似于这些都是根据老年人的需求来给他设置的。还有比如说"药物管理项目",老年人有的时候会吃很多药,因为现在就开始有高血压的药、血糖的药、止痛的药,所以我们每一次把药给他分了,告诉他这是星期一上午几点几点,再就是经济上管理项目,因为美国都要付帐单,付帐单的时候,不知道怎么付了,造成这个晚了,那个罚款了,所以这样的话我们的这些志愿者进去按着他这些帐目的需求,每一次给他安排每个月过去给他付帐,给他安排财务,很细节。还有"交通服务",就是最基本的东西,你天天起来以后,睁开眼,生活需要什么,老人做不了,社区帮你做,有钱的就得到付费的服务,没钱的,政府帮你做。

  【主持人】:刚才景瑞凯先生给我们介绍了中国目前的养老机构的现状,没钱,没人,如果市场能够切入机构的话,只要能够良性循环,都不是问题,能给我们介绍一下我们市场怎么样去切入机构?

  【景瑞凯】:今天讨论的主题叫做养老机构,我觉得这也是一个资源整合的系统,非常好。养老机构作为设施的一种准备存在这里,不是地产开发,但是养老地产的结果提供了硬件服务提供给老年人,现在我们社会中间刚才提供的260万张床,这样一些数据,基本上都是统计养老机构的。我们很多这种市场上涌现出来的比较大规模的一些老年社区,老年住宅,这些项目其实都没有…有一个名词"政府实施工程",很多这样的社区其实没有纳入到政府"实施工程"里去,养老机构的发展和养老地产发展还是有区别的,养老机构这块市场怎么介入?这里面有两个问题肯定要重点解决清楚,第一个,当然解决这个问题的初衷不仅仅政府去厘订政府的权力和责任,市场也要发挥自己的主观能动性去做,第一个清楚什么是福利,政府做的福利性的养老机构,我们应该做到什么标准?什么样的老年人才能进养老机构里面去,我们现在没有这个标准,我认为对于市场或者民间这些资本力量要投入到养老机构建设中来是一个非常大的障碍,我觉得。为什么这么说?我们从数字上举一个简单的例子,假如政府来办地是免的,盖房子是财政拨款的,员工叫事业单位,也是财政拨款的,每年这种运营经费也是政府给钱的,所以他可以把里面的设施做的很好,可以把里面的服务队伍的人数可以增加上来,比如讲到健康的老人,1:8,1:12,一个工作人员服务8-12,护理状态的1对1,政府托底情况下,投入资金的情况才能做。而民间资本,我租的多少房子能够提供50-100张床位,或者市场上充斥大量这样的机构,这样的机构能做到什么?很难做到这一点。从前期投入这一块就是完全不对的,怎么样让市场做出来像政府一样还收这点钱呢?根本做不出来。从前期投资建设或者老年机构开发这块已经是一个很不平等的状态了,怎么样界定它,我记得上海之前曾经有过这个想法,老年人夫妇的收入加在一块退休金或者是其他,或有一些隐性收入,收入超过三千块的,就不允许住我政府办的机构,这是没有执行的,没有实施,就是提出来一种设想,这也是非常超前的理念,体现了政府做公益,托底的很初步的,很朴素的这么一种想法说我要做好服务的工作。这就是各种考核指标的经济指标,我确认了综合指标系统的时候,对不起,你超越这些指标的人你到市场上去,这样市场上很多人认为,投资者认为我可以做一些满足这些隐收入相对比较高的老年人,赚多少钱,我可以很好运作这个项目。没有这个标准时候,政府办的很多机构住进去的是很多有钱的人,真正没有钱的人反倒住不进。

  【傅旻】:造成政府的机构都是排队的,现在连排队都不让排了,一排都几千个。

  【景瑞凯】:第一个就在前期开发这块,第二在运营这个环节上,我用数字来说的话,一个带有政府社会福利单位的机构,如果说他能够有两百张床位左右,一年收入300万左右的话,事实上他的开支基本上达到1200-1500万,也就意味着说老年人说了,我住到政府办的机构花1500-2000块,凭什么民营机构办的养老机构,当然服务是一样的就收到6000-8000,他没有考虑到政府办的有补贴的,民间来办的养老成本是多少,养老市场的成本本身6000-8000的时候,充斥在老年人概念的2500有这样好的机构,你们为什么要8000呢?一个是前期开发不平等,第二运营环节没有这样的补贴。

  【傅旻】:运营环节,如果房子是自己的,还好办,如果要是租房子有房租的问题,如果租企业房子的话还有用电的问题,工业电或者民用电,这些问题都有很大的压力。你刚才讲的我非常认可,从理论上来讲这也是不公平的部分。在美国我曾经接触过联邦政府的项目,第一要符合条件,这个条件不管是经济上的条件,身体上的条件,经济上的条件,经济上的条件来说你的收入不能高于多少得有一个限,而且没有房子,没有其他的资源,这是一个。另外,你一定要有身体上某几种疾病,我们一共有六个方面要求,如果某一个不符合的话你就不可以进来。这种也是政府的准入机制,这在项目策划的时候,项目的指导性的东西就已经写进去了。我们现在的状况是,政府是否有详尽准入,知道和监督机制。如果有,我有指导,是不是完善,是不是真正的按照你的方法和你的项目的要求去做。里面可能还有许多漏洞,比如说走走后门,写条子,但是那边完全没有,因为强大的监督的机制,而且真实的监督,不是走形势,所以这些东西我认为是一个非常重要的东西。我有看到日间看护中间盖的很漂亮,有一个转型的台阶,我上去走走快要摔,我说这不太适合老人,怎么能上去?万一老人有障碍的如何在这里享受服务,因为没有完整的无障碍设施,这是政府投钱做的项目,当我问到项目的管理人员是,他的回答是我这个中心不是为了那些不能自理的或有障碍的老人的,我是为了能活蹦乱跳的,过来跳舞的人来享受的。这就不对的,政府要花的钱应是在第一没有资源的,资源少的,第二是非常有需求的,如果是活蹦乱跳的话这个钱就不能花,因为你政府拿出来的钱用的是最急需要的。

  【景瑞凯】:这样的评定标准非常重要,尤其像经济适用房,有一个很严格的标准,像政府办的养老机构里很多是非常有钱的老人,所以我觉得这些都对市场上的一些社会资源,民间资本投入到这个市场中间形成了很大的障碍,所以我觉得如果政府能够很清楚的厘订自己的职责范围,在整个为老服务的十分里面做到2-3分,把其他6-7分交给市场的时候,我相信市场能做好,作为老年人群体来讲不是特殊的,我们讲叫做医疗这块或者教育的产业或者运动的产业等等,它是一个特殊的人群,这个人群涉及到所有的板块,这么一个大的产品,我相信市场的能量也是可以无限的发觉出来,老年人作为纯消费群体也是有上万亿消费的潜能的,现在社会供给差。

  【主持人】:刚才两位老师为我们剖析了养老这方面的,一个是市场,一个是目前的弊端,我们很多机构没有办法解决的,我们要依靠市场去解决,如果我们能够重点发展养老地产,可能我们的六分到七分的工作就做起来,陈宝存先生是房地产开发的专家,您认为在养老地产方面核心内容应该包含哪些?

 

  【陈宝存】:我也是学习,因为原来跟景瑞凯我们在一个公司,我是负责开发阶段,景瑞凯负责经营方面,我们俩是截然在整个过程当中是完全分开的。刚才瑞凯也说的很清楚了,现在社会资金做养老地产特的难题,我在博客当中也写了一篇文章,就是刚才景瑞凯说的这种情况,不管经济适用房还是养老地产,经营肯定成问题的,现在出现一个还没有开展的时候出现很大的问题,那就是开发的成本,这个咱们是不太好控制的,现在的问题咱们说是鼓励社会资金做这个养老地产,但是咱们也能看到像咱们的政策现在是不鼓励,包括养老地产在内的一二级开发的,你按道理来说,资金实力比较强的或者说可以正常的做这些开发的,按道理应该是保险,应该是各种基金,但是政策上就不鼓励这个。如果完全是房企去做养老地产一二级开发还有经营,这是不具实力的。我一直在否认国内的所有的持有性物业,实际上在目前国内房企的资金实力对于整个资金链,链条的严控的政策下面,房企是完完全全持有性经营,不管从商业地产、公寓,养老公寓,旅游地产,生态城,还有养老地产都不具备这个实力,几乎不具备实力。整个商品房市场化的过程仅仅12年时间,这12年积攒起来的实力并不强,房企实力并不强,如果完全的我就是做房地产开发的这些公司去做养老地产的经营,这个是很难的。所以现在出现了很多项目,说是以养老地产立的项,整个经营,开发的经营只是挂了养老地产的牌子,但是不可能大量的都是养老公寓,如果都做成养老公寓只收租子,保险资金可以做,国外的基金也可以做,像长石这样的企业做持久性经营也可以做,但是国内的这些企业做不了,都是急于变现。现在咱们住宅市场总共发展12年,对于商业地产,养老地产经营开发实际上都是一头雾水。咱们全经联为什么选择这个点成立"养老地产委员会"?国内不光养老地产人才奇缺,商业地产也是稀缺,万达也是天天在招人,公寓地产、旅游地产、养老地产这一块现在人才是奇缺的,人才奇缺的原因原来没有在这几项的产业地产这方面没有说深入的去探讨。我在下面接触的很多说是未来做养老地产的,实际上就是在做别墅,这也是它的实力原因。

  我觉得政策鼓励养老地产开发的话,我觉得更多的应该引入咱们现在包括保险基金,我觉得可以赋予它开发的权利,你干吗要抑制呢?还有国外的资金,还有社会上愿意做养老地产各种基金,各种资金应该是鼓励的政策,贷款我可以给他更优惠的贷款,甚至我可以给他充足希望贷款额度,而不是严控。咱们说到整个开发成本,随着整体的地价高扬的时候,其实地价很高了,还有公租房,地方政府,中央政府对于公租房的概念都是低租金,上海一个人大代表讲话,你公租房必须低于同地段市场租金四五倍,这是不可能的。包括公租房、廉租房为什么租金那么低?就是政府补贴,包括养老地产也是,实际上完完全全社会资金引入,考虑到成本的话成本很高,养老地产这样,公租房这样,这种情况怎么解决?你必须让资金觉得我开发养老地产,我开发公租房,我开发完全解决百姓生活的这些项目了,我有钱可赚,否则怎么没有任何的可能性。实际上养老地产从拿地的角度讨论没有任何优惠政策,也没有支持政策。比如说养老地产比如做一个养老地产国家能不能划拨土地,按道理是可以的,但是划拨的土地也是很贵。中国现在是"4-2-1"家庭结构,完完全全不可能上一个小孩去管上面两个大人,再管上面四个老人,这是不可能的。

  我说到我自己,我特别无奈的是什么?比如说我家里,我老人跟着我,我夫人跟我孩子都在家里完全脱产,根本不工作,这种状态,我老妈也是,我每次出来都拽我后腿,都不想让我出来,恨不得你不工作更好,我说我不工作咱们吃什么。像七八十岁的老人希望你什么工作不做,成天守着我,根本不可能。国内计划生育搞的家庭结构,未来的趋势必须依托社会养老,不依托社会养老孩子们没时间成天在老人身边陪着,这种情况我觉得比美国还严重,我觉得养老地产的建设应该说作为未来咱们房地产发展的重点,重点怎么解决它的盈利问题,没有盈利,对不起,没法做,现在就是这种状态。

  【主持人】:三个要点,一是引入保险资金,二是在土地上留有更或的政策,三是养老地产要做良性的经营。景瑞凯先生能不能给我们下一个定语,究竟什么是养老地产?

  【景瑞凯】:我觉得这个事可以这么去想,我们刚才提到养老地产,养老地产从哪儿来?咱们这个可以想,咱们原来做社会服务机构的时候,政府想如何鼓励社会力量来举办养老机构,出台了很多补贴政策,分两大类,一是在经营环节支持它,比如说税收给你减免,同时对你里面的劳动力可以培训,还有住在里面的老人还可以补贴,尽可能的降低他的经营成本,尽可能的做到质量好,吸引别人进来,后来发现这个效果不大。后来在第二个板块提供支持,比如说你一次性开办的时候给你多少补贴,因为这是一个大笔的资金,后来发现这还有困难,为什么?开办费毕竟是一次性,从哪儿找到物业来进行机构设置,这又是另外一些大费用。后来又有财力比较强的地方政府说,你在建设资金方面我给你若干万,多少万的补贴,这又是很大的进步。但是不管你补贴几万,一张养老床位实际开发成本多少,如果按照原来的床位来算,25平方算是比较好养老公寓了,我参与工作的时候6个平米就算达标的,这样的状态和我们要做老年住宅,比如说要做80平方住老两口,40平米一家人家的时候,才能为一个老人服务呢?这个资金量几十万的事情,我们现在统计建一个养老床位十五万或者二十万,如果从地产开发来讲远远超过这个。从养老来讲,通过政府补贴经营、开发、前期建设这块对于如何扩大社会养老床位或者养老服务载体硬件设施的环节上可以说是杯水车薪。靠原来的补贴,想满足中国超过30%几的养老问题都已经解决不了问题了,我刚才提到如何引进市场,养老地产肯定是市场环节要做的事情,从社会养老角度来讲也逐渐认识到社会开发的,增加这个产业社会资本量,然后从增量根本上解决这个问题,从社会养老角度来讲对养老地产有需求。

  反过来地产,原来盖房子很简单,跟地产有关系,拿块地,跟行长有关系我拿点钱,短平快几年就赚到钱了。突然发现在目前,尤其现在调控这么严格,在这种情况下,我的房地产是不是也要转型,这个时候房地产转型搞市场了,原来有青年公寓的说法,我给你提供酒店式公寓的管理,现在发现我们老年人市场,需求市场非常庞大,我们是不是给老年人做一些地产项目,这从地产项目转型角度来讲,也逐渐逐渐走到养老地产方面,从两方面大家都有共同的诉求,小伙子喜欢这个女孩,女孩也喜欢男孩,怎么撮合好?第一成本的问题,利益是关键。前面是不是我们清晰的厘订清楚养老地产或者养老机构或者福利与产业,市场化的区别,我们讲一个极端的例子,你地产开发商你认为卖给老年人的房子好,你就招拍挂拿地,你就把房子从设计、区域规划就符合老年人,你就针对老年人卖,这也是市场化,然后卖给他不管了,这就是房地产开发。但是这行得通吗?很难行得通,为什么?在昆山有一个绿地开发的项目,就是打得这么一个概念,我做老年社区,我卖给老年人,但是里面配套服务没有,老年人愿意买,或者子女愿意买给老年人,但是房子先买了,放在那儿,等社区服务齐了再来住,商业也说等老年人进来了,我再进来,这就是双方的博弈。我们核心问题,仅仅从完全市场化,完全房地产开发模式走过来发现,我这个区域内,它的核心给老人服务这个板块,你卖了以后不管,完全像现在常规的物业公司解决不了老年人在这里面生活所需要的,这个和我们开发完老年地产以后,这个地产项目服务我们自己,我觉得傅旻老师现在对于大规模的适合老年人生活的非常好的社区,提供专业的服务真没有。

  【傅旻】:目前我没有看到。

  【景瑞凯】:一方面政府厘订清楚什么样的人才能进来养老机构,其他人到市场上找养老设施的时候,养老地产一定是很有竞争力的,你要做好规划的同时,你要把你的服务系统全部做完,你的服务标准怎么样,精准找到市场定位,你的定价也要很清晰。至于土地如果说你这样能做到位,也行。但是现在基本上很难,一个企业从后期,把原来的物业公司的服务方式全方位拓展,可以把一些简单医疗放进来,实际上允许吗?物业公司根本不允许你这样做,你没有资质,你必须整合很多有专业资质的人进来,物业公司就麻烦了,物业公司是企业行为,需要交税的,这个时候管理环节经营也有问题,第一经营环节我必须努力做,我怎么在开发环节降低我的成本,第一就是地怎么能够便宜,但是政府划拨给你的地就核算吗?我也不这么认为,比如房子盖好了,到物价部门我收多少钱的时候,物价部门觉得不对,我划拨给你的地,你几十万的定价,有多少你盖房子收的钱,这里面有多少政府给你的钱,如果你厘订不清楚的时候你凭什么收这么多钱,所以这也是一个问题,划拨真的好吗?也未必。我另外一个项目,房子也盖完了,盖到一半的时候发现不能抵押,不能融资,这也是项目开发很困难的事情。很多开发商说你要给我出让,出让的价格,土地出让金也要低,没有这样的政策指导建议说我这么给你,也不成。所以作为一个很规范或者很严谨养老地产的定义怎么样,不仅仅开发商在找,政府也在找,社会需求也在市场上找有没有合适的产品类型给他,但是怎么样追到手?这是太大的问题,我今天肯定没有办法给出严谨的定义出来。

  【主持人】:我们就看开发资金的来源,也不追求土地的来源方式,我们就看如果一个房地产的项目能够从硬件和软件上提供专业的老年服务系统,其实就是一种养老地产。

  【景瑞凯】:我举一个不是非常合适的例子,如果把房地产比成一个建筑行业的话,我认为养老地产的核心应该是服务业,我不知道对不对?我就打一个比方,其实我拿块地弄点钱,委托一个施工单位,如果把它简单归为一个建筑行当的话,我觉得养老地产的开发核心是服务业,不管持有物业还是不持有物业,其实卖这个房子如果说真的能把它转手,事实上对他持有物业的转项,所以他把它卖掉对于他来说风险的转嫁,我觉得核心是这个区域怎么样服务,不能指向那些物业公司绿化搞搞,服务搞搞,维修搞搞,保安给你敬个礼,不只是这么简单。

  【傅旻】:服务是一个非常科学的东西,我觉得现在这种状况,刚才两位先生谈的这些,根据我了解的完全像美国几十年以前,50年前一看政策有利,然后需求也有了,那好,我房地产开发商,我的酒店的运营商、开发商全跳进来,一起在这里面找寻商业的机会,最后到了现在过一段时间20年以后成熟一些,有一些被淘汰出去,再过20年又被淘汰出去,到现在50年之后已经非常成熟,这个时候我现在就说中国现在可能有一批人会被火烧死在这里面,大部分人说我看到这是一个商机,先跳进去赚点钱,能不能赚钱,房子建起来怎么样,怎么样提供服务,还没有考虑到。能不能拿到这块地,把这个房子盖起来以后,把投资收回,不仅收回,而且有多少亿的空间,是这样。所以我觉得目的不纯,目的不纯,怎么把这件事情做好。到美国比较成熟产业的时候,现在就可以考虑为什么现在所有的这些养老的大型的社区,大部分来说开发商都是拥有土地和拥有这个产业的,他是不会卖出去的。因为什么?它不是为了升值,是为了这个保证这个项目的价值,因为里面是服务涵盖在里面,而且现在做的时候,现在比较时尚的就是我们用绿色环境,绿色建筑,这样可能会投资先期要大一些,但是在以后的使用和经营的时候就会节约很多成本,而且对于大的环境也有保护的作用。我认为现在做事的话,不是说商业目的只是为了挣钱,是为了挣钱,也有对于地球,对于国家、社会的一种社会责任,也要尽一些社会责任,这样才能让你房子可持续性,你的生意可持续性,你整个的结构,产业可持续性,这是我的这种理解,当然商业运作,拿地、开发、运作都会有一些危机在里面,而且你们看到的危机只是一部分的危机,我是在美国经营养老机构,我会有更深的感觉,从开发的层面,当然这里面有政府政策上的一些东西会影响到,会对你的开发有危机。

  再有,有一些规章制度,比如说政府的规章制度,比如有一些东西高护理的我们不敢碰,因为政府管的太严。再有在经营的时候,有人力成本的危机,有多少人愿意做这个工作,而且雇了这个护理员之后能做多长时间?有的一两个月就跑掉了,有没有考虑到人力成本的危机,还有市场危机,所有危机都要考量在里面。如果你想从头把你这个项目做对的话,一定目的要纯,要从头做对。有一些拍着脑门说,我知道有需求,等我再问道为什么?你拿什么数字告诉我,我的数据是统计局,民政局来的,那是全国的需求,全市的需求,不是你这个地区的需求,如果你的项目开发出去到了很远的地方,老人愿不愿意去,我问过我爸他就不去,我问我妈她就说不去,他们说不愿意被流放。另外还有一种代际的危机,开发商是想老人需要什么,而不是问老人你需要什么,这是非常重要的。我经常讲课讲到老年社区开发的六步骤,现在大部分的开发商前三个步骤不做,也不做市场的调查,也不做前期的商业上的策划,也不做市场的策划,你就给我找一个世界上有名的设计单位,你给我设计。

  那好,为了对业主负责任,我只能找设计单位,在全球做得最多老年人的设计,因为他有经验,他把前期商业策划的部分根据他的经验做进去,世弥补业主不做市场调研,不做商业调研,不做整个的项目策划的不足。把一些在美国,在日本,在其他地方的经验给放起来。这时业主还会考虑,我请一个中国设计所,才花多少钱,你这国外所就这么贵,实际上里面的含金量和一些弥补的东西都没有看到。所以我感觉还是一句话,在中国的老年地产不管你地产如何定义,那就是实在还不太成熟。大部分开发商都是准备过去挡子弹去了,堵枪眼去了,基本上闯过去都是牺牲,一定要他们拿上几十亿,十几个亿先闯一下,这是必然的过程,拦不住,就让他去吧,总有一些人要牺牲的。

  【陈宝存】:咱们跟焦点网搞这个论坛,它的价值就在这儿,实际上成立这个专委会以后,全国各地都有很多的…养老这个地产咱们既然都没有经营过,像瑞凯,包括傅旻老师亲自经营过,但是很多没有经历过,让他特别清楚也不太可能。最近有很多人找我,你看我研究研究养老地产这个方面的问题行不行?我说你做过没有?没有。那就只好借鉴了,从国外咱们好在不会像美国似的还得用50年时间去完善,至少咱们有欧美这些国家前期的经验教给我们。如果要做一个市场,还有一个调研公司的水平问题。

  【傅旻】:调研公司在中国没有老年市场调研的专业委员会,我们现在做成本很高,因为你要问的问题,你是老年人专业的问题,我搞老年研究将近20年,从民政部工作十年,再加上我再美国专业就是老年,我硕士、博士全都在美国,我已经有十年实战经验。我们也做一些调查这些东西,都是非常专业的。如果你真正想把你的产业,你现在想投十亿进去的地,把这个项目做的价值高的话,我希望能看到一个明白的投资商,一个明白的开发商,真正对于社会,对于自己,对于以后服务的老人都负责任的态度,认认真真的做,我真不知道有没有这种聪明人,我觉得中国人很聪明。

  【陈宝存】:逐渐会有。

  【傅旻】:有些人都说美国人很笨,不灵活笨什么。为什么从1到2,到3,你从1能跳到4就好了,为什么不跳呢?我就很笨,我就会一二三四一步一步走。

  【陈宝存】:咱们最好从1跳到10。

  【傅旻】:我真心想要帮中国,我知道美国犯过什么样的错误,摔过什么跟头,我们就想我们没有必要的就不要摔了,但是必要的还是要摔。摔跤没关系,但是代价太大。

  【主持人】:傅旻老师能不能从很专业的给我们房地产开发商告诉他们,如果我们要做养老地产的话,我在硬件上,我需要达到什么?我在软件上又需要做到哪些事情,才能真正把这个地产项目做成一个适合老年人的地产项目?

  【傅旻】:这不是一句两句话能说清楚的,最起码像我们那个资料都是很厚的,很多细节的东西太多了。我总结出来的,我刚才给你的材料里面有一些要开发房地产,我们六个步骤,这六个步骤,我还是希望按照这六个步骤走,按步就班走,而且每一步要专业化去做,这样的话,你才能真正的创造,而且创造出来你的项目的价值,因为你这个东西做精品,为什么?我看那个小妹妹背的都是酷奇的包,LV的包,为什么买那个东西,因为我一定要有质量保证,价值在那儿,那个包20美金,我要买这个要花1400美金,我要买的就是这1400美金,我买的就是它的价值。还是要从比如说市场的调研真正的问问老人你要什么,真正的问问老人的孩子们愿意给你父母买什么,这是一个。第二步就是第一步骤,第二步骤真正做一个商业上的叫做经济的财务的预算,这种预算,你到底看一看,你这个项目我投进去多少钱,我这些多少钱,以后我用什么样的模式来运作,第一年,第二年,第三年,第十年,到底每一年回过来多少钱,要对自己负责任,同时对老人负责任,对群体负责任,对政府,对社会负责任,第三点商业需求有了,我项目怎么设置,我所有的800亩地里面多少盖成老年公寓,多少盖成联体房,多少盖成别墅,我这些东西怎么样合理的用很技术含量很高的设计联系在一起,不可能说是,我看了很多图,这一堆是树林一样的公寓,那边都是别墅,这边都是这里,你对于这个服务又怎么样给它连接,你对于景点,有一些享受的东西又有怎样的连接,你怎么样给它布停车道,给它布行的道,里面照料的等级上升了,今天突然中风了,我突然动不了,我就从我的公寓转移到有助行的老年公寓去的,比如家里一对夫妇,老爷子到那边去了,怎么样让老太太与老爷子有见面的机会,饭堂、餐厅、送餐系统怎么设定,日间看护、活动的中心,比如还有一些其他的支持这些项目又应该怎么设置,实际上都是科学的东西。使用有经验的设计所设计也是一个重要的步骤。这样可以大大地提高你的开发项目的价值。设计好了,怎么样把房子建起来,那里面要不要建成绿色,我要不要有一些个"排水""空气"工程方面的一些技术要进去。因为有一些高级的酒店我一进去味道很难闻,说明整个系统是不对的。用有经验的管理公司,特别是有经验的品牌公司于你合作或使用其咨询顾问也是一个打造你的项目品牌和提高项目价值的一个重要的方法。最后,个科学的管理和运营方案和体系,培养和培训人才, 按照步骤在建设完成的不同阶段搭建团队一边顺利开业运营。

  就是这种是应该怎么考虑,之后建,建好之前多长时间,我的管理方案要出来,我的管理团队要建起来,管理团队建起来,专业团队怎么办?一线服务人员怎么办?我的人哪里来?你的成本怎么样计算?有一些大的开发商,现在请来,说傅旻老师你给找你,我总经理找不到,我猎头公司都找了,然后都找不到,你能不能看看在洛杉矶华人有经验的,第一华人有经验的不回来,我说我不怕,我付得起你钱,我说你付多少钱,你请来,再说你付了钱,你整个经营前期还没有设计的时候就想到我雇一个总的院长,总的经理需要十万块钱有没有想到?或者怎么样。这些东西都是很多危机所在,所以从头到尾,联系在一起做对的很不容易,我很希望找到一个很明白的开发商,根据咱们这种步骤,咱们创造出一个价值高的这种养老社区。

  【主持人】:傅旻老师说到这里面包含着很多危机,其实危机里面包含很多商机。

  【傅旻】:做对了就是商机,做错了就是危机。

  【主持人】:在前期这种建议,包括后期进行过程中的管理,包括最后持有经营的运作,这些事情需要什么类型的机构去做?

  【傅旻】:到现在的话,因为咱们都还没有经验,在这儿找不到合适的。像我们在美国有经验,在美国我有很多这种有经验,在全球做老年社区最多设计所,他们的经验,还有美国开发商的经验,他们等于摸爬滚打进来的,我回去的时候都跟他们谈过,像一些比较大的开发商如BROOKDALE, 当我跟他们谈得时候,他们说我们已经在中国做了两年半的调查了,但是现在我认为还不成熟,还不成熟于我过去投钱做我的品牌,但是你需要的话,我可以把我的经验,把我的咨询给你,可以和你一起做咨询是没有问题的。我觉得如果要是这样的话,我觉得最简捷方法借助国外有经验的资源,就是有经验的开发商,有经验的团队来节省你的资源,金钱来帮你弄起来,这是最简捷的道路。

  【主持人】:我们刚才和几位专家谈了很多我们市场应该如何的介入,我们养老地产怎么样从硬件和软件上实现我们这种服务,因为养老地产的核心就是一种"服务"。我们市场做的这些工作,我们政府应该看到市场其实在帮他减负,我们政府面对养老地产的时候,他应该持一种什么样的态度或者他在哪些环节上,对养老地产对支持和帮助的陈宝存先生这个问题您怎么看?

  【陈宝存】:现在从咱们现在的感觉上,因为中房协也要成立这么一个专业的委员会,但是全经联在前面已经做了,实际上不管是中房协还是全经联,咱们探讨实际上都是在整个专业性的东西如何落地国外的经验,如何落地咱们国内,包括开发企业如何应对现在这种形势,咱们必须有前期的探讨。咱们也能感觉到政府,不论是宏观调控的政策,还有各种政策基本都是滞后,它的滞后也有它的合理你在这一个没有完全成型的产业上,你完全管理是有一定的难度的,而且我是一直属于坚持中国有中国特色的,国外的情况究竟在中国会发生什么情况?我觉得真是得前期有一定时间的探索之后才能有更好的国家层面的这种政策性去鼓励或者引导,这才可能做大。现在目前确确实实国内,我觉得整个住宅产业,已经比较难题了,现在有特殊的政策考虑刚刚形成或者刚刚作为一个开发企业刚刚注意的市场,有更多的政策去支持,我觉得不太现实。专业性的探索越多,像咱们这种活动,怎么这种论坛包括以后中房协也搞这么一个机构的话,这种探索实际上给中央政府提供以后咱们整个行业的管理,给他提供经验,我觉得这个也不是说特别急着要多少政策,急于出台这个也不靠谱。

  【傅旻】:你说得不错,确实在"教育阶段"。我在美国有一个咨询公司很长时间,专门给那些个不是快要倒闭,就是政府监察处很多问题的时候,我的公司进入帮他解决问题,写一个很好的报告递上去,不让它关门。现在在中国这边的公司,我主要做咨询,但是我做四块,首先第一块政府这方面的,帮助设置项目,然后参与作为全国养老服务的标准的设置,还有一些工程层面的设置,然后一些经验的探讨和一些个调研,我也跟着国务院"十一五"计划的检查团下去看了一些情况,为"十二五"的计划做一些社会服务方面的建议。再就是跟民政部一起做一些调研,我也知道政府在想什么,政府确实是在想做好这个事业,这也是我以此非常骄傲的地方,首先政府官员他听,第二他在思考,第三这些政府官员都是非常有知识,而且学历很高,非常明白的人,也要给他们一些时间让他们去观察。像咱们的任务,咱们通过论坛,通过什么把这些信息给他们,让他们更全面的了解咱们现在的状况,了解一些他们有的时候看不到的东西,因为他们下去看,可能底下不一定是真实的东西,这是我真心的,不是我在民政部门做过十年,而是我真正回来了,我回来以后非常高兴看到这些政府官员的这种"Open",肯于接受意见。还有个案的咨询,养老院已经建好了,我给他做规章制度,培养人,给他做整个部门的设定。因为心理需求的人很多,大部分的养老院里面没有社工部门,帮他建社工部门,社工工作不是义工,实际上社工是非常专业一个部门,而且社工的人是一个专业人士,跟护士应该是一样的,在那边我护士33块钱,社工也是30块钱美金一小时,但是一线的护理人员八块钱,因为我受雇的是大公司,我权力之内付十块钱起价,我每次也是十块钱起价,社工不是义工,社工不是一般的工,社工是一个专业工,不仅是工,而且是专业人士。有执照的社工,有临床社工跟医生一样可以开处方,我用那边的体系给这边做咨询的时候,我结合了中国的情况,本来经营起来有很多困难,你再给他分那么细就不行,但是有一些需求和任务需要做,我把社工部和活动部合在一起,让社工人员既对老年人心理做辅导,对一些活动合在一块,在美国活动分为两种,一种是康复性的活动,一种是娱乐性的活动。一个治疗师来负责,一个是专业的活动治疗师来做。第三个咨询项目,就是开发项目,就是从头到尾做的开发,但是在最后的时候,因为我的团队,我也意识到全部拿美国的,首先第一太贵,第二你有一大部分也要转成国产化,符合中国的逻辑,我给民政部做这些标准,我们能达到多少,我们现在需要达到多少最基本的东西有一些老年人隐私问题,老年人权利的问题,选择的问题,我是强烈的来推,如果你不给他选择的权利,大家像进了军营一样,你还是达不到效果。另外,做教育培训和研究,因为我感觉建起来硬件,服务流程弄起来了,你没有人不行。我最近强烈的推教育,我是分学历教育和非学历教育,学历教育,比如说咱们现在的时候有一些院长跟我讲,我招来了一些人培养了一年半才可以做,刚来的时候还不知道怎么做,还不如一个打字的,什么也干不了,咱们的教育体系跟实际的应用的脱节也是一个问题。比如说医疗型的养老院必须要硕士的社工,在他本科、硕士学习的阶段都学会了怎么做恳谈,怎么跟老人谈心,怎么做小组,如果只读书或者什么达不到这样的要求。所以我就非常想建立一个综合型的养老和医疗学院,在没有办法的时候,我急需要人的时候,我只要两步来走,第一步把这边一些院校帮助他学科建设,然后把孩子们输送过去,比如带一年拿本科,再一年拿到硕士的学历,回来以后给他一个工作的机会,或者是集训我的课程设计培养院长非常实际,就会教他们怎么管人,管财,管专业服务,做市场,管维护和维修等等。

  我现在非常高兴看到在美国这次开了GSA"美国老年学的年会",我一看有很多中国的学者进入了老年学的行列,这就是很好的资源,怎么创造条件让人家能过来,这也是问题,怎么把教育资源跟应用教育,我现在为什么是"应用老年学",得把我学的东西应用到实际中去,不管社区的服务,还是机构的服务,都是要落实,就是要看到老人们被照顾好,我得有人用正确的方法,最后老人的生活品质要保证,这就是结果,不管怎么样弄,多少个危机。

  【主持人】:傅旻老师给我们介绍了老年咨询机构做了很多事情,这些机构能够完善在大众心目当中的印象,能帮助开发商做一些跟商业一样不同类型的项目,也能给我们房地产项目提供很多专业化的咨询,让我们这种专业化项目真正能够为老服务,能够给老年人最温暖的得到最好照料的家。我们能不能展望一下,养老地产的发展,未来将会走向什么样的方向?

  【景瑞凯】:养老地产在未来的一段时间内,应该是引起各方面广泛关注的概念,明显在将来成为蓬勃发展的趋势,从目前研究的角度或者实践角度来讲有两方面的关系需要处理:一是在政府,在中国永远是强势政府,中国政府永远是强势的。这种情况下又要发展养老地产产业,与政府的诉求有哪些,我觉得会有这几个方面,一方面政府要扮演好养老产业,从产业推动的角色,从社会福利,社会化的概念提出的时候,我觉得已经有了从政府包办的方式转向社会资本,吸收社会资源进入这个市场方向有了,本质还是在社会福利。如果我从老龄产业讲这个问题可能更好,从今天研讨上,中国字头,中国老龄产业,第一个明确讲这么高的中字头,老龄产业这个协会,连续成立中国老龄产业协会、中国社会福利协会两个协会也是政府重视养老产业的标志,第一从政府角度来改如何把老龄产业的概念推向市场中来,推到人们面前来,也是扮演好对养老产业推动,第二如何扮演好调动社会资源,民间资本,增加资本量的引导者的角色,提高服务质量,提高老年人的生活舒适度这是必须要做的,但是围绕存量方面做文章,中国老龄化日益庞大的群体压力来讲肯定很难解决的,怎么引导更多社会资本进入产业市场中间来,我觉得政府要重点考虑的问题。因为盘子做大了,总得会做好一些。政府政府就是出政策,我们现在很多阻碍市场,阻碍养老地产开发的政策如果能做调整最好做调整,不管你是长期的租赁或者会员制等等有一条,这些资产搁到你这儿,你这个东西不能抵押,作为一个企业我投资不可能把这么多现金压在这儿,我如果把钱压到这儿钱就是死的,这种情况下,原来不允许抵押,其实一个东西它的价值在于它的性质,如果它是一个商业的楼盘,它值50亿,你拿60%钱可以,如果它是老年社区,政府也认同它,开发商也愿意它,如果它是社会服务用地等等,它的性质就是3个亿,我随便说,你也允许它进行资本运作,这些政策的调整我相信对于大量社会资本,我做这个东西可以在这里面流动起来,我觉得在政策调控方面政府能够发挥一些政策的话,在一些医疗政策的配套,有卫生系统,劳保可以支付的一块,享受医保的护理院排队排得比较多,这些政策不配套,不是一个系统,但是我们针对同样一个问题,我觉得政府作为一个政策的制定者应该发挥更大的作用。第四,如果我们这个能做起来,这个强有力的政策会更强,我提供这么好的产业发展好的平台,我更要监督,不要我市场上缺,谁愿意来做都可以进来,所以鱼龙混杂非常多。第二个板块,还是搭一个台,唱戏还是市场,还是企业。精准找到老年市场哪些是你的客户?你所服务的板块,你所针对的市场是怎么样?找到专业的人针对这些客户,针对的人如何做好服务。养老产业的人进行培训也是不够的,要整个社会认同,整个社会提供人力资源,在市场上的运作也是将来非常重要,应该说更是核心,如果政府起到一个前提的话,市场运作更是核心。

  【傅旻】:我认为非常到位,首先第一政府,我很高兴看到两个全国性协会的建立,对于这个来说,国家政策已经开始给我们产业提供良性,但是我们需要更多,更实际的政策出来。第二,商业的这种市场的调研非常重要,认认真真要做这些事,但是我觉得更多首先第一需求是存在的,一定存在的,要不然这么多人,这么多老年人没有人照顾怎么办?第一是需求存在。第二是由于老年地产是一个新兴的产业,对于我们来说是新的,无限的商机,商机一定是无限的,这是咱们行业的无限展望。另外国外的经验也要借鉴,为什么?人家早做了几十年了,人家的经验你拿过来以后你就省事了,但是不能照抄。对于我们在中国,我们这种民族的需求,我们这种生长环境的需求,我学老年学的第一课就是"整个生命的过程",为什么考虑这样的?因为每个人都是不同的,不可能有一个人出来长的也相同,头发颜色也相同,名字也相同,什么都是不相同的,找出完全相同的两个人不可能的。人在生长了80年以后,每一天怎么过的,能找出跟这个人完全相同的吗?不可能的。我们设置项目的时候,就要考虑它的个性化,所以需求不同,你的服务的设置就不同,所以一定要国产化,而且不仅国产化,而且要个性化,一定要多方位来满足它这个需求。我在美国,包括在日本,在美国芝加哥53层全球最高层的老年社区在芝加哥就是在市中心最中心,因为什么?需求。因为他做调查的,老人说就在这儿,而且是在一个社区大学的边上,所以他可以去,又有教育,因为他有整个生命阶段都要学习的需求。日本的银座太阳城老年社区,就在市中心卖的价格也是很高的,不一定老年社区就在几百公里以外的,一定要是市外面去的。一定要融入这个社会,想想看这些都是商机。

  【陈宝存】:确确实实现在有很多项目,在特别偏远的地区还得考虑让子女怎么过去。

  【傅旻】:还有员工,你想找到好的管理人员,谁愿意跑得那么远,回不了家,你让我到那儿做院长,我去那儿一呆流放一个礼拜,而且当院长马上就要到位的,那边马上死人了,我这边打着飞机也过不去,你要考虑雇人的问题,老人去不去的问题,子女看不看的问题。

  【陈宝存】:我觉得提醒政府千万要听专业人士的意见,不像住宅调控,从02年专听外行的话。

  【傅旻】:不光政府听专业人员的意见,还要开发商听专业人员的话,把钱用在正确的地方,别前面是火坑就抱着钱跳,这是我们真心想法,不是我们有多高明,有多权威,我们并不权威,只是经验多点,学的多点而已。

  【主持人】:我们今天非常感谢三位全经联的专家委员给我们深刻剖析了养老地产产业的发展,以及我们该如何去发展它,我们要从危机当中挖掘无限商机。

  【傅旻】:绝对是商机就看你怎么做,怎么做对。

  【主持人】:我们今天非常感谢三位专家委员,也谢谢全经联对于我们论坛的支持,谢谢大家,我们论坛到此结束!