专业技术职称分类目录:[原创]中国“房价” 【猫眼看人】

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[原创]中国“房价”13785 次点击115 个回复0 次转到微评 zwm1982 于 2011-7-8 17:34:00 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人

中国“房价”
—影响中国房价走势的因素分析

引语:

自2003年至今,中国的房地产已经走过了近十个年头,在中国的历史上,还从未有一个行业如此深远的影响到了每一个中国人,当越来越多的国人开始相信,高房价会成为一种常态的时候,却少有人去分析,究竟是什么在影响着我们的房价?而我们穷竭一生,换来的那套房子对我们而言,真的那么重要吗?

 

自从2003年新一届政府上任以来,中国的房价一路狂飙,终于走到现在这个走退维谷的境地。对于房价,也有各种各样的理论,从最初刚需理论,到以后的土地有限的说法,乃致对于中国城市化进程的预测,甚至是丈母娘推高房价论……但所有的理论似乎都在努力证明一件事,那就是中国的房价会一直飙升,总远也不会下降,也正是在这一系列观点的引导下,中国人民又一次陷入了一次集体性的狂燥。几乎每个人都在为房子奔波,其中有许多人,在中国特色的按揭下,穷竭一生,仅仅是为了得到一套仅仅拥有70年使用期的房产。

如今,离现任政府的卸任时间已不远,这场由政府参与并推动的又一次全民性狂热的结果,却越来越扑朔迷离。近几年来,面对日益高涨的房价,中央政府出台一系列政策,旨在对越来越疯狂的房地产进行调控,令人遗憾的是,每次调控措施出台后,各地的房价仅仅是在稍做停顿后便开始报复性的疯狂。多次的调控失败,更坚定了人们房价永涨的信念。对此,有分析家证明,房地产在某种程度上已经绑架了各地方政府,很多地方政府的主要财政来源便是房地产,从自身利益出发,政府(尤其是各地方政府)也不会容忍房价下降,因为那样会损害到他们自己的利益。

近几年来,人们把众多的理论应用到了房地产行业当中,各种分析方法都在努力探索一种适合于中国房地产行业的理论体系,但让从多分析家难堪的是,至今,还没有哪一种经济理论成功的预测中国房地产行业的走势,在一路飙升的房价面前,那些房价将会下降的种种预测都被击的粉碎,中国似乎走在了一条前人从未尝试过的道路上。与西方的标准的市场经济不同,中国虽然也自认为自己是市场经济,但中国的市场经济却在很大程度上被政治所侵染。中国的政治体制不同于同他国家,中国的政治体制的全能性使其渗透到了中国的每一个角落,包括中国的市场,如果非要说中国是市场经济,那么也是一个被政治侵染、完全由受政府主导的市场经济。

在以住众多的分析师的分析理论中,往往都是单一的从市场经济角度,以济经规律为基础的一种常规预测,这种预测在非政府主导的纯粹的市场经济条件下,往往是正确,甚至说是准确的,但中国的市场经济却不所不同,如果不考虑政治因素,而单一的运用经济规律的模块来进行分析,那么就忽视了影响中国经济的一个非常重要的因素,因此,如果把西方的那种完全由市场主导下的市场发展理论运用到中国,得到的往往是错误的结论。并且,中国的市场已经通过诸多现实证实了这种错误性。也正是因为如此,那些把西方的经济理论完整的移植到中国的分析师遭遇了分析瓶颈,未能找到影响中国房地产展、房价飙升的根源。

前面已经提到过,中国的政治体制中当今世界上是独一无二的,中国的体制具有人们想象不到的控制能力,掌探着这个国家以内的一切资源,我们基本上可以这样判断,在中国,不管什么问题,最终都会归结到政治问题,而中国一切问题的根源,也可以归结于政治因素。如果我们从政治角度来分析中国的房地产,并以此来预测中国的房价走势,或许还有可能拨开笼罩在中国房地产上的重重迷雾,看到一些房地产原本的面目。

在政府掌控一切、尤其是掌控着土地供应和金融的情况下,如果没有政府的参与,中国的房地产是不可能“市场化”的,即使所谓的市场化,也是在政府幕后操控下的市场化。经过三十年的苦心经营,中国从整体上越来越像一个超级的大公司,盘据在最上层中央政府是这个公司的决策层,其下各级官员则是各个级别的经理层,最下层人民则是公司员工。公司的运作是为了获取利润,中国这个大公司也是如此,与众多公司的运作方式一样,公司所获取的利润在分配上则要首先满足决策层和经理层。所以,极具中国特色“房地产市场化”的前提是房地产的发展首先必须惠及政府,如果做不到这一点,政府就不会有推动房地产市场化的动力。那么,真正左右着中国房地产行业的因素到底是什么呢?笔者认为,在真正影响中国房地产行业的因素有两面个,那就是:一、房地产还能产生多少GDP;二、政府还能多大程度上承受由于房价飙升所带合法性的损失。下面笔者将进行详细的分析:

 

影响中国房价走势的因素之一:房地产还能产生多少GDP

追求GDP的增长一直是中国各级政府在不遗余力做的事情。对于控制着国家一切资源的全能性的政府来说,动用资源配置出一个高速增长的GDP并不是一件很难的事。但问题是,GDP的增长并不是毫无代价的,尤其是这种配置出来的GDP相对于经济规律下的GDP增长来说,对于资源的消耗更加严重。

中国自上世纪九十年代以来,每年GDP保持一定数量的增长成为了政府的首要工作,中国的前任执政者,江泽民时代,在拉动GDP增长方面,除了像现在一样高额的对外贸易以外,另外一点是上马一些超大型工程,比如三峡、京九铁路等,很明显,这两个方面成功的保持了高速而又稳定的GDP的增长速率。2003年,当新一届政府走马上任时,做为新任政府首脑的胡锦涛却发现,那些大型工程所能拉动GDP的能力正在日渐减少,而为了保证GDP的增长速率,必须另想办法。于是,房地产被摆到了新执政者面前。新一届政府选择房地产,一方面是因为房地产前期的投资和建设同那些大型工程的功能一样会带来可观的GDP数值,另一方面,土地的出让可以大大的改善各地方政府的财政状况,这就是为什么房地产几乎是同时在全国各地开花而几乎不存在地域性的差异的原因所在;第三方面,当初支持搞房地产的学者提出了一个非常诱人的理论——刚需。长久以来,中国政府一直为低蘼的内需所困扰,中国人有着悠久的储蓄习惯,不管生活条件如何艰苦,人们总能省出一些钱存进银行以备不时之需。因此,虽然民间有巨额的资金,但多数都是死钱,只有很少一部分用于消费,因此中国的国内消费长期萎靡,而国外的例子表明,对于GDP的拉动最为有效也是最为科学的方面就是消费,即我们常常挂在嘴边的“内需”。中国人的存储习惯让当政者非常苦恼,因为无论如何,你也无法强迫人们去消费。房子所谓的“刚需”理论让当政者看到了希望,与存储一样,中国人对于“家”有一种根深蒂固的传统,所谓“成家立业”便是说明了这样的一种状况,在很多人的观念中,房子是一个家的主要象征,历代以来,除储蓄之外,中国人来有不惜重金置田置业的传统,目的就是为了有一个属于自己的家。一些“专家”借用了国人的这种传统,在他们的精心“引导”下,“家”的概念成功的被“房子”所取代,一栋房子成了家的代表。

当有学者提出“刚需”这一理论时,立刻得到了政府的追捧,对于政府来说,在“刚需”理论的分析框架中,可以把投资跟消费有效的结合起来,在两相方面同时拉动GDP,这正是长久以来政府想做而又苦于找不到门路的。如果投资能够得到消费的长期支持,不仅解决了投资回报的问题,而且消费又会反过来推动投资的持续增长,这怎么看都像一个良性的循环。对于苦于“内需”低靡政府来说,这比起那些只能在短期内拉动GDP增长的大型工程,无疑具有更大的现实意义。

于是,当2003年新一届政府上台后,房地产在短短的几年内便发展成了中国的“支柱产业”,究其原因,就是因为新一届的领导层把带动GDP持续增长的“宝”押在了房地产上。另外,中国各级政府对于GDP也有一种强烈的依赖,官员的政绩要看GDP,升迁了取决于GDP,更何况房地产开发中的土地出让还可以让各级政府大赚一笔,可以解决长期以来困扰各级地方政府的财政问题,还有一个更加隐性的原因是房地产的开发还在会直接为各级官员带来不菲的个人收益。正是在这种多重鼓励之下,几乎中国所有的官员都把手伸向了房地产。

中国的房地产总算没能让中国各级官员和新一届的政府失望,自从房地产被选中作为“支柱”以来,在各“刚需”理论及众多炒房客的推动下,房价一路飙升,由此带来的是地方政府财政的极大改观,而这又进一步鼓励了中国地方政府对于房地产行业的更加有力的扶持。客观的说,中国的房地产对于GDP的增长确实起到了相当不错的效果,房地产带动了一系列产业的发展,诸如钢铁、水泥、建材、装饰、装潢等一系列产业均在房地产的带动下一路欢歌,房地产的发展也切实的改善了一部分人的居住条件。我们可以这样判断,只要房地产还能继续拉动GDP的增动,续继为各地方政府和各级官员带来收益,那么对中国的各级官员来说,它的价值就是正面的,房地产也会一如既往的得到各级政府的支持。

但问题是,中国的房地产行业是否有能力一直拉动GDP的增长,虽然我们国家的市场经济还带有计划经济的影子,并且在很大程度上受制于政治,但不管怎么说,影响房地产行业发展的因素当中,经济因规律依然在发挥着作用。经验告诉我们,任何一个行业飞速发展,都会激发人们对于财富的贪婪,而这种贪婪将会推动行业的疯狂,同时也会该行业内部积聚起越来越强的自毁力量。人性在财富面前的贪婪无法改变,由此而导致的行业性的整体垮塌也难以避免。虽然中国的房地产发展在除经济规律外还加入了政治的影子,但如同人们常说的一样,任何一个事物都不是万能的,政治也是如此,如果中国的房地产行业注定要走向毁灭,恐怕也是政治力所无能为力的,更何况,助长中国房地产行业走向消亡的,正是政治本身。

前面已经说过,中国政府“选择”房地产行业作为“支柱”,其主要原因在于房地产可以为政府提供海量的GDP,这不仅能满足政府官员政绩的需求,更重要各级官员在GDP的追逐中可以获取极大的个人利益。中国的房地产行业发展到现在,虽然在近十年月的时间里,成功的拉动了GDP,但超高的房价却把多数国人排挤在房子之外,如此一来,对于住房的消费也就显得后继乏力,尤其是近两年,虽然房地产行业延续了前几年的火爆局面,但越来越高的空置率却在提示人们,虽然我们建了许多商品房,但由于高房价,很多商品房并没有转换成人们的消费需求。投资性的需求虽然一直存在,但投资的前提是,必须有人接下一棒,也就是说,在需要的时候,能够找到下家,把代表钱的东西(比如房子)换成钱,只有这样,投资才有意义。毕竟一栋价值几十万甚至上百万的房子是无法进行流通消费的。消费需求的降低虽然暂时对投资性需求没什么影响,但从长远来看总会在未来的某一天一定会影响到投资,因为在市场条件下,任何一个产品流通的终结都是到了使用者手中。如此分析,房地产行业在拉动GDP的能力上,消费这一方面的能力正在迅速失去。在投资方面,中国的房地产行业其实与传统的大型工程并没有什么区别,都是由钢筋混凝土堆砌起来的。所不同的是,把原本集中于某个大型项目的投资,分散到了全国各地,变成了无数个小项目的投资。诸如三峡一类的大型工程在完成后,马上会有不菲的收益,这些收益又可计入GDP。而房地产则不同,如果没有消费跟进,对于GDP的进一步拉动就会成为问题。而当初执政者所设想的投资与消费相互促进的良性循环便无从建立。可以预见的是,如任由这种情况发展下去,房地产对于GDP的拉动能力将会日渐削弱。

另一方面,虽然近几年来中国的GDP以每年7%—9%的速率增长,为我们赢得了不错的国际声誉,但也存在一个问题,那就是国家的GDP基数在不断增大,在这种前提下,每年再保证相同速率的GDP增长,就意味着对于GDP数值的更大需求,如果政府找不到其他的GDP增长数据来源,只依靠现在的方式及“支住产业”房地产行业,那么中国的房地产必须在每年创造比上一年更多的GDP数据,房价的连续攀升似乎可以不断的满足这种对于GDP的更高需求,但问题是,在消费市场不断萎缩的前提下,房地产行业能否一如既往的带动GDP的持续增长。即使房地产行业只保持了现有的GDP制造能力,由于基数的不断加大,房地产对于GDP的拉动能力也会在实事上出现下降。举一个例字来说,如果最初的基数是100,那么在互基础上增长7%只需要7个百分点就够了,而下一次的7%的增长则需要在107的基础上进行计算,这样一来,虽然保持同样为7%的增长率,但这一次的增长值则是7.49,并且时间越长保持同样7%速率的增长就虽要更大的增长值,如果联想到中国近几年来动辄几万亿的GDP数值,那么在保持同样的GDP增长率速所需要的GDP增长值就非常可观了。即使中国的房地产行业在拉动GDP方面还能持续较长时间的强劲动力,但越来越高的对于GDP数值的可求也极有可能在未来超出房地产行业的能力。一旦房地产没有能力继续拉动GDP,或者是其拉动GDP的能力低于政府的预期,那么它作为经济支柱的存在对于政府而言也就失去了意义。前面已经提到过,中国的政府是一个全能型的政府,所谓的“全能”即政府掌控着境内的一切资源,政府可以通过其强制力以任何的形式配置各类资源,以此来支持某个行业的发展,中国的房地产行业就在很大程度上就是在GDP需下,由政府提供土地、金融等资源发展起来的。房地产行业一旦不能继续拉动GDP或者是拉动GDP的能力低于政府的预期,那么政府极有可能收回对于房地产和各类支持,到那时,房地产行业极有可以重复九十年来国有企业改革当中“抓大放小”的命运。同样,如果政府在房地产外,找到了另一个行业能继续拉动GDP,那么房地产行业也极有可能被政府当作“包袱”所遗弃。到那时,中国的房地产行业将面临一个前所未有的困境。不过也对于中国的房地产行业来说或许是一个好事,当政府因素退出了该领域后,中国的房地产才有可能完全进行市场化的运作,中国的房地产行业或许会籍此走上一条健康发展的道路。


[此贴已经被作者于 2011/7/8 17:47:41 编辑过]

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影响中国房价走势的因素之二:当权者还能多大程度上承受因高房价所造成的政治合法性的损失
上面只提到了政府对一GDP增长的需求,但未提及中国现在的当政者为什么对于GDP增长的需求如此迫切,这其实是中国政府的合法性的需求。所谓的合法性指政治统治依据传统或公认的准则而得到人民的同意和支持。当人民对政治权威愿尽政治义务时,这一权威就具有合法性。也就是说,只有当政府获得人民自愿的拥户时,其统治才能有效力,才能保证政局的稳定。
中国共产党本身是一个具有乌托邦信仰的政党,“共产主义”尽管不现实,但对于早期的共产党人来说,那毕竟是一个奋斗的目标,对于人民来说,“共产主义”也算是一个承诺,是共产党人对人民开出的一张未来的支票,“共产主义”理论所宣扬的自由、平等这也是共产党数十年得到人民支持与认可的一个重要因素。然而,令共产党人没想到的是,自从建国后,由共产党所发起的以实现“共产主义”为目标的各种运动,最终都以失败而告终,并且给这个本来就不幸国家的人民带来了无穷的灾难。“共产主义”的信仰也在经历了诸多挫折后开始受到了人们的怀疑。1976年,新中国的谛造者毛泽东走完了他人生的全程,共产党人在关于中国未来的问题上出现了分歧,一方主张继续走毛泽东时代的路钱,坚持所谓的“阶级斗争”,持这种观点的有两种人,一种是毛的忠实跟随者,另一部分则是历次“阶级斗争”中的受益者,这批人是毛泽东思想的忠实追随者,对他们而言手中最有力武器就是不容质疑“毛泽东思想”;另一批则是那些在历次“阶级斗争”中处于水深火热中的人,如邓小平,这些人多数是毛泽东时代需要被打倒的人,在某种程度上可以说,他们是“毛泽东思想”的受害者,在毛泽东死后,这批人得以复出,或许是他们亲身经历了种种不幸,也亲眼看到了“阶级斗争”所带来的种种苦难,了解到通过“阶级斗争”无活实现共产主义,所以,他们需要从新的方面来兑现共产党人对于人民的共产主义承诺。毛泽东死后,中国政坛上最有影响力的人就是邓小平了,在经过了激烈的争论后,邓小平终于掌握了中国前进的方向。
邓小平掌权后,完全放弃了原有的路线,开始把天平狠狠的拔向另一边——搞经济建设,因为邓小平弄懂了一件事,不管什么主义,必须让人们丰衣足食,否则就会失去群众基础,沦为被打倒的对象,而前期的种运动虽然也是为了搞建设,但事实证明,靠运动来搞建设是难以成行的,并且还产生了诸多的负面效果。为了挽回人们在历次“运动”中对于政权的失望情绪,更为了让政权延续下去,邓小平在搞建设方面选择了另一个路,那就是被后来人所称之为的“改革开放”。
于是,这个把自己封闭起来的几十年的古老国家缓缓地开启了对外部世界的大门,从那时起,过惯了穷日子中国国民,开始接触到外面的花花世界。
改革初期,经济建设的成就让从未享受过物质生活的中国人大大的开拓了眼界,包括政府官员在内的国人几乎都投入到了对于物质生活的激烈追逐当中。
但让第二代领导人没有想到的是:对于物质的强烈欲望而造成的社会失衡却在几年后引发了另一场政治危机。
改革开放之初,虽然中国的国民的生活水准得到了大幅提升,多数国人告别了缺衣少食的生活,但是“摸着石头过河”的尝试毕竟也存在诸多缺陷,而这些缺陷也很多招至了一些的不满,尤其是在对于社会问题更加敏感的中国知识分子当中。这种不满终于在1998年得到了一次集体的爆发。如果1998年的事件能够得到解决或许中国会走向一条更加健康的发展道路,但遗憾的是,1998年6月4日在天安门响起的枪声让这个希望为之落空。枪响不仅使全体中国人在追求自由、平等方面开始退却,在枪声响起的同时,也让执政者对于“共产主义”的最后一点信仰消失殆尽。“共产主义”这一个词汇,自此从执政治的思维中彻底消失,而人们也对于“共产主义”彻底失望。
经历了意识形态的大溃败之后,执政者迫切需要建立一种新的合法性来源,前期改革的成果虽然有诸多问题,但是经济的大幅度改善却无意间为执政者树立了一个不错的标榜。于是从“共产主义”梦幻中影来的执政者把政治合法性的来源押在了发展经济上。
自此,中国共产党也从一个具有乌托邦梦想的政党全完的蜕变为一个充斥着世俗欲望的团体,他们开始疯狂的追逐自己的利益,几乎他们任何的作为都在为自己的利益服务。但在共产党人当中,也有一部分保留着清醒的头脑,那就是在共产党人追逐自己最大利益的时候,不能再次把人民逼入生不如此的境地。虽然“共产主义”的空头支票无法兑现,但中国共产党却可以用更为现实的诱导来换取人民对其的支持来保持自己的政治合法性。这种新的诱导就是经济增长,在一些人的逻辑中,只要经济增长,人民的生活就会得到改善,只要人们的生能够得到改善,对于共产党的支持就如一会即往,而共产党作为执政者的合法性就会得以延续。正是在这种逻辑下,“发展”成为了“硬道理”,这里所说的“发展”很大程度是指经济的增长。在以后的执政过程中,执政者发现,衡量经济增长的一个重要的标杆是GDP,于是经济发展再次成功的被替换为GDP的增长。直到形成了一种惯性——如果中国每个不能保证一定比率的GDP的增长,那么中国执政者的合法性就会受到威胁。
自从上世纪九十年代以来,高速增长的GDP确实成功的为政权的合法带来了庇护,但问题是,单纯追求GDP的增长必然会带来诸多的不良反应。中国的房价一路飙升,虽然通过拉动GDP持续增长的方式维持了政权的合法,但另一方面,由于高房价及由房地产带来的一系列问题却从另一方面侵蚀着政权的合法性。
将政权的合法性与经济增长连系起来,也彰显出执治者的一种政治焦虑。如果政权的合法性也丧失殆尽,那么也就意味着这个政权的终结。也正是因为如此,自从政权合法性也GDP持勾以来,在整个中国大地上,对于GDP的狂热追求就未曾停止过。
自从1989年以来,中国GDP的增长成为了政府合法性的唯一来源,为此,中国每年还为GDP的增长制定了标准,似乎一旦低于这个标准,中国的政权就会出现危机一样,事实也正是如此,如果中国每年不能保证一定数量的GDP的增长,那些隐藏于经济发展背后的一系列社会问题就会大白于天下,那时所产生的后果是中国政权合法性所难以承受的。也正是如此,不管是国内还是国外,一旦出现不利于中国经济增长的因素,保证GDP一定比重的增长就会立刻成为中国当执者的首要任务,其他的一切都要为此让路,这样的例子已经不胜枚举,无论是面对98年的东南亚危机还是2008年发源于美国的金融危机,中国政府的举措,都证实了这一点。
对于中国的政府而言,中国的GDP增长越强劲,政府的合法性就越充分,而正是这种对于追求GDP的巨大惯性,迫使新一届政府刚一上任就找到了房地产这一个新的引擎来拉动GDP的增长。2003年当新一届政府选中房地产产做为新的引擎拉动GDP的时候,正是基于这样一个政权合法性的需求。但令当政者没有想到的是,这个本来用来拉动GDP以维持政权合法性的行业,却在疯狂中走向了相反的方向。
2003年开始的房价飙升,确实在拉动GDP增长方面很有成效,但随之而来的是各地方政府的日益疯狂。房价的飙升使原来改善人民居住条件的房改初衷成为了梦幻。另一方面,地方政府发现,利用房地产可以显著的改善他们的财政状况,因此,在发展房地产方面,地方政府可谓不遗余力。各地方政府不仅在土地征用、银行待款方面对于房地产企业进行大力支持,而且在房地产发展过程中,但凡是阻碍房地产发展的任何因素,都会被地方政府坚决的清除,不管采取什么样的手段。于是,在中国各地出现了一系列因为土地征用问题而产生的暴力事件,钉子户、暴力拆迁、自焚……这一系的事件都在侵浊着这个国家中的人民对于这个政权的信心,于是“上访”在全国有愈演愈烈之势。
如前面的所说,政府的合法性来源于人民对于政府的认可,来源人民愿为政权尽自己的义务,当初,新一任中国政府选择房地产作为“支柱”,是为了获取高额的GDP增长数据,以维系其政治合法性。房地产行业虽然在贡献GDP方面功劳巨大,但由于错误的官员激励机制,在依靠房地产拉动GDP方面,各地方政府却走向了另一个极端,即为了追求GDP的增长,忽视了人民的利益,从而忘记了当初选择房地产的初衷。这就形成了这样的局面,一方面,由房地产所制造出的GDP数据在维持着政权的合法性,另一方面,由于高房价及房地产开发所产生的一系列问题又在损害着政府的合法性。随着高房价的产生和房地产开发所产生的一系列问题,由于房地产所带来的一系列问题近几年来呈增长趋势,房地产所造成的政府合法性的损失也呈愈演愈烈之势。
由房地产所产生的GDP数据在暂的维护了中国政权的合法性之后,却把中国的政府带入了另一个误区。中央政府在选择房地产作为支柱的几年后,也意识到了这个问题,于是,各类调控措施相继出台,但在所有的调控中,中央政府均是立足于限制房价的过快增长方面,这从历次措施出台时所用的措辞就可以看得出来,在历次调控中,中央所有文件在调控目的上的用词基本上都是“为限制房价过快增长”。由此,我们可以基本判断,中央政府调控房地产的初衷仅仅是希望通过限制房价“过快增长”的方式,来抵消高房价所带来的合法性的损失,同时,在限制房价过快增长的基础上,提高人民的收入水平,从而让房价的上升与人民收入的增长相匹配,最终消除由高房价所造成的负面影响。但是,房地产的热度却超出了中央政府的预计,每次调控后,各地房价总是在短暂的犹豫后便再次疯涨。这种疯涨的后果就是对政权合法性进一步侵害。尤其是近几年来,由于房地产所造成的一系列问题在中国各地漫延,人民对于政府的向心力相较于以前出现了明显的背离。各类上访事件,暴力事件,群体性事件在全国各地屡次出现,在很大程度上说明,站在房地产开发商背后的各地政府为了其自身的利益,在很多情况下已经站到了人民的对立面。
各级地方政府可以放任房地产商,甚至是支持房地产商,从而推动房价的飙升,以创造更高的GDP以迎合上级的需求,进而换来各级官员的加官进爵,而不顾人民的利益。但对于中央政府来说,必须要考虑的一件事就是,人心的背离已经到了一种什么样的程度,政权的合法性还能在多大程度上承受人心的背离。因为,一旦政权的合法性全部丧失,人们将不再为政府尽任何义务,到那时,政权的存在的意义就会出现问题。因此,中央政府考虑的除了需要房地产提供数额庞大的GDP增长数据以维系其合法之外,还要考虑房地产的发展所造世的负现影响对于政权合法性损害。总之,不管房地产发展到什么程度,一个前提是,政权的合法性得到保证,虽然房地产的诸多负面影响在一定程度上损害了政权的合法,但是其在提供的GDP数据上对于政公的合法性的维护还是主要的。也正因为如此,2008年世界金融危机前夕,中央政府正要整治房地时,金融危机甫一现身,中央的政策便出现了180度的大转身,立刻从“整治”变成了“维护”。中央政府对房地产行业如此暧昧态度另外一原因是,从2003年至今,除了房地产外,还未找到另外一个行业可以如此大量的供应维护政权合法性所需的GDO数据。虽然,近几年来,中央通过各种金融措施扶持其他行业,希望在其他行业中找到新的GDP的增长点,但遗憾的是,到目前为止,中央还没有找到一个足可以取代房地产的行业。我们可以判断,在找到另外一个可以大量制造 GDP的行业之前,中央政府会对房地产行业会继续持这种暧昧态度,不过这种暧昧态度的前提是政权的合法可以得到延续。
近些年来,为了维持政治的合法性,政府对GDP追求越来越狂热,但是,这一切都是以政治合法性为前提,一旦由房地产制造的GDP维持政治合法性的低于政治预期或者在全局上房地产所造成的政治合法性的损害高于维护,那么,政府对于房地产的态度极可以走向反面。前面已经提到过多次,中国政府是一个全能型的政府,“全能”意味着政府可以通过其强制力根据自己的需要配置任何资源,对于中中房地产行业来说,最不可缺少的是银行的金融资源,中国房地产商的资金链离不开银行的支持,在中国,银行是政府的一个金融工具,一旦政府阻断了银行对于房地产行业的金融支持,那么对于广大的房地产开发企业而言,则意味着末日的来临。这种事情在中国并非没有出现过,上世纪九十年代中国曾在海南搞过房地产试点,其结果如同现在一样,形成了巨大的房地产泡沫,当时中国总理朱容基一纸政令阻断了对于海南房地产的金融支持,轻而易举的就刺破了当年的房地产泡沫。现在,面对全国性的高房价,面对全国范围内越来越多的不满情绪,为了维护自己政权的合法,中央政府并不是不可能再次这样去做。所不同的是,现在的房地产泡沫与当年海南不可同日而语,如果中央想再次刺破现在的泡沫,其所要考虑的还有很多方面。首先,中国的银行系统能否承受住巨额坏账的冲击。在中国,金融与财政之间并没有明显的界线,银行、金融、财政之间,几乎是一体的。一旦刺破泡沫,银行系统首当其冲,接下来是中国的金融出现问题,最终危胁到财政,而财政也在很大程度上关系到政权的执政能力。所以,当政府真正想对房地产下狠手时,他们还要考虑银行能否承受可能受到的冲击。其次,不管怎么说,中国的房地产行业中吸纳了数量不扉的就业人口,如果房地产行业出现萎缩,会排出大量失业人口,这大量的失业人口如何安置也会成为摆在政府面前的一道难题。第三,中国的房产地行业为各地方政府提供了大量的财政收入,也为各级官员提供了大量的个人财富,这也是中央历次房地产调控失败的内里乾坤。可以预见的是,当中央想对中国房地产行业下狠手时,会同样受到来自各地方政府的强烈抵制,因此,中央政府还要考虑进各级地方政府的积极性,毕竟,中央制定的各项政策还需要各级政府来执行,中央政府若要存在,首先要得到各级地方政府的认可。第四,中央政府必须考虑到,本来依靠房地产的各地方政府财政,一旦离开房地产是否会陷入财政枯竭的界地,一旦地方政府的财政枯竭,中央又无法给予足够的财政支持,那么政权本身极可能出现崩溃,这对于中央来说同样是灾难。
正是基于以上原因,中央政府在对房地产进行调控时是慎之又慎,希望在各方面的担忧中找到一种最为稳妥的解决办法,最大程度上保证政权的合法,避免任何方面出现崩溃。中央历次房地产调控均是想达到这样的一个目的,但遗憾的是,中国房地产行业的病杜已经远远超出了中央的预期,历次调控下来,房价不但没有出现中央预期的“合理上涨”,反而用一次次的疯涨嘲弄了中央的调控。近十年来,中国房地产快速上涨的惯性打破了一次次的调控,在这种惯性下,调控的最好时机也在一点点的失去,这如同病人已经坏死的病杜一样,药物虽然可以缓解疼痛,但病杜未除,最终还会危及到病人的生命。在象棋里有“丢卒保车”一说,出现这种情况是迫不得已下的一种次优选择。同样,如果情形危及将帅,那么在次优选择的逻辑下,则极有可能出现“丢车保帅”的状况。中国的房地产行业可以比作象棋里的“车”,轻易不会舍去,但是当政治合法性这个“将帅”受到危胁时,是死撑到最后落一个满盘皆输,还是忍痛断臂、“丢车保帅”的自己争得一口喘息之机?相信明白人都知道如何去选择。

总结:
中国的房地产自2003年至今,已经经历了近十个年头,这十年里,是中国房地产行业的黄金时段,高房价把越来越多的中国人排挤出了购房队伍,越来越多的社会问题也摆在了人们面前,虽然中央政府每个都会出台相应的调控政策,但这些调控政策无一例外的遭到了飙升的房价的嘲弄,“天欲其亡,必令其狂”,2012年,本届政府即将卸任,由本届政府一手助推的房地产行业所产生的问题,是留给下一任政府解决,还是由本届政府自己解决,我们不得而知,但可以肯定的是,对于房地产调整的越晚,中央政府所能腾挪的余地就会越小。但是,不管采取什么样的方式来解决房地产所产生的一系的问题,对于中国社会和中国政府来说,都是一个严峻的考验。