南湖金地95户型图:叶檀说：刘明康先生的40%论不靠谱

刘明康先生的40%论不靠谱

叶檀    发表于 2011年10月21日 23:51 阅读(88848) 评论(1) 分类： 楼市真相刘明康先生的40%论不靠谱
2011/10/22 每日经济新闻

    10月19日下午，银监会主席刘明康一语惊人，称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前刘明康先生所说可抵抗房价下降50%退了一大步，但这样的说法仍然是不慎重的，对风险过于乐观。

    房地产是投资品种，房地产抵押品出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。到那时，信用市场必然冻结，甚至企业债、优质证券都无法发行，资产价格难以启动，一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机，已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。

    确实，我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高，目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，但实体经济与房地产相关的抵押贷款、以及地方投融资平台的土地抵押贷款比比皆是，据一份统计占据了大半壁江山。

    如刘先生所说，10.7万亿的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座连袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

    中国不会发生美国式的次贷危机，因为金融衍生品相对不发达，正如儿童不会得老年病，不是什么值得称道的事，周期不同而已。“其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单”，风险特征简单不等于没有风险，反而会一步到位地构成银行的系统性风险，以相同的方式在各银行蔓延，并通过银行坏帐等计提加以体现。

    在银行上市之前，坏帐以再贷款等方式由民众承担成本，现在，银行上市了，投资者成为买单人。不断提高资本充足率的结果是上市银行不断融资，估值进入历史低谷仍未企稳，投资者避之惟恐不及。如果银行真的没有风险，就不会两年疯狂地融资发债近万亿，这显然是银监会对风险未雨绸缪，说明对未来可能爆发的风险心知肚明。此时，在银行风险还未彻底缓解时，绝口不提证券市场投资者的亏损与贡献，不公平。

    设想极端的例子，股债双底情况延续，银行次级债与股市再融资被拒绝，投资者拒绝买单，银行又该到哪里去找廉价资金呢？是否重用再贷款手段？

    刘先生认为，房地产贷款安全还表现在，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

    贷款房价比在市场急速下行时波动，当房价节节下降时，贷款房价比将迅速恶化，最后出现资不抵债的情况，一些业主选择放弃还债，让银行充当房东。2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。

    至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。购房时，与开发商合作的银行急于完成贷款手续，此时，购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推，收入证明形同虚设，就像二手房的阴阳合同一样，已经是市场潜规则。不料，监管部门居然以此为据，证明中国房地产贷款风险不高，这根本不是专业问题，而是常识问题。

    如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？

    中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于刘先生所说的银行压力测试，而是基于中国70万亿人民币以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致，才能让我们禁受住冲击。笔者支持房地产调控，支持中国经济结构转型，但同样觉得，应该对承担转型成本的人，公道些，再公道些。

注：卡扎菲重伤而亡。
    传统的强人时代，几乎终结。
    除了特殊的两三个国家。
    在我们对一个旧时代致辞的时候，开启了一个新时代。
    未来的地缘政治更趋复杂。
    中国在所有的资源地都会遭遇挑战。
    当中国在当地建设、采伐的同时，能带去环保、新观念，则不至于成为众矢之的。

    小悦悦走了。
    拷问良知，同样拷问制造公德心沦丧的案例。
    对于讹诈者，必须严惩，以维护最后的良知屏障。
    在中国，直到民国，弃婴不算什么。
    苏青散文里写，回宁波，当地妇女为当奶妈而弃婴。
    是否恶劣传统的浮现？

    中午与朋友见面。
    朋友说，每次祈福，先祈天佑13亿。
    闻之，先笑后叹。
    
    今天，对市场而言，最重要的信息是，证券金融公司成立。
    做空与杠杆闸门打开。

    在珠三角，散发着热闹的城镇气息。
    从佛山到肇庆，无不如此。
    有七星岩、卧佛等，西江边上，鲜红的夕阳在紫雾中渐沉。
    江上，有数艘小船缓缓驶过。

    周末到了，祝朋友们周末愉快。 

[外资并购]： 陈耀昌式纠结 ( 2011年10月21日 23:43 )

[金融视界]： 国际投资者将做空中国推到极致 ( 2011年10月21日 00:50 )

[资源垄断]： 油荒就是定价荒 ( 2011年10月21日 00:39 )

[楼市真相]： 凭什么不能上调首套房贷利率？ ( 2011年10月21日 00:34 )

[宏观趋势]： 中国经济两大燃眉之急：资金与房产 ( 2011年10月21日 00:31 )

[只眼股市]： 让中国水电来救市吧 ( 2011年10月19日 01:09 )

[宏观趋势]： 欧债危机恶化 实体下行通胀高位 ( 2011年10月19日 01:05 )

[楼市真相]： 房地产行业进入高利贷时期 ( 2011年10月18日 00:19 )

[民生为大]： 三大折价逼出移民潮 ( 2011年10月18日 00:15 )

[楼市真相]： 房地产投资者必须为自己的投资结果负责 ( 2011年10月15日 03:31 )